가등기 후에 이루어진 가압류를 보호할 방법이 있나?

질문) 제3자 (소유권이전등기청구권) 가등기 후 가압류를 했는데 가등기 풀고 가압류자를 보호할 방법이 있을까요? 제3자 가등기 후에 가압류를 한 상태입니다. 가등기권자가 가등기를 풀고 현 소유자가 부동산을 매매하는 경우에 가압류 보호를 받을수 있을까요. 본안소송을 신청하려고 합니다. 매수자가 소유권이전을 받은 후에 전 소유자에게 본안소송을 하여 확정판결을 받으면 가압류후에 소유권이전을 받은 한 매수자에게 대항할 수 있을까요 답변 1. 선순위 가등기를 해제하면, 소유권이 변동되었다고 하더라도 판결 취득후 가압류권자는 집행문으로 경매할 수 있습니다. 2. 그러나 가등기를 본등기하면 후순위 가압류는 직권 말소됩니다. 또한 현 소유자는 가등기의 순위를 보전하기 위하여 가등기권자와 합의 후 가등기를 제 3 자에게 양도시키고, 제 3 자에게 본등기를 하는 방법을 택할 수도 있습니다. 본안 소송의 판결 후 다른 재산을 추적하시는 것이 좋겠습니다. [질문] "가등기에 기한 본등기로 인하여 이와 저촉되는 등기를 직권말소한다"는 통지서의 의미는? 얼마 전에 공사를 해 주고 돈을 못 받아서, 그 건물에 가압류를 신청해서 가압류 결정을 받았습니다.. 그런데, 얼마 뒤 건물 주인이 아닌 다른 사람이 등기권리자가 되어 직권 말소등기 통지서를 보내 왔더군요. 등기소의 등기관 직인이 찍혀가지고요. 그 내용을 그대로 적어 보면 이렇습니다. "가등기에 기한 본등기로 인하여 이와 저촉되는 등기를 부동산등기법 제 175조에 의하여 직권말소할 것임을 통지하오니 이의가 있으면 2004년 7월 14일까지 서면으로 신청하시기 바랍니다" 여기에서 "가등기에 기한 본등기로 인하여 이와 저촉되는 등기를 부동산등기법 제 175조에 의하여 직권말소할 것임을 통지한다" 말이 무슨 뜻이예요? 답변) 가등기라 함은 부동산물권(소유권, 지상권, 전세권, 저당권 등) 또는 임차권의 설정, 이전, 변경 또는 소멸의 청구권을 보전하기 위하여 그 본등기의 순위보전을 위하여 하는 예비등기를 말합니다(부동산등기법 제3조, 제6조 제2항). 가등기는 그에 기한 본등기가 이루어지기 전에는 아무런 효력이 없으나(민법개정안에서는 일정 정도의 효력을 인정하는 것으로 개정된다고 합니다만) 나중에 가등기에 기하여 본등기가 이루어지면 본등기의 순위가 가등기의 순위에 의하도록 되어 있으므로(부동산등기법 제6조 제2항 참조), 가등기 후 본등기가 있을 때 까지 있었던 일체의 처분행위에 의하여 생긴 권리 중 본등기된 권리와 저촉되는 것은 모두 실효되거나 후순위로 됩니다. 예를 들면, 님의 경우 갑구란의 기재를 보면 1번 소유권보존 소유자 (발주자) 2번 소유권이전청구권가등기 권리자 (다른 사람) 3번 가압류 채권자(님) 이렇게 되어 있다가, 2번 가등기에 기한 소유권이전등기가 경료되면, 결국 1번 소유권 보존 소유자 (발주자) 2번 소유권이전 소유자 (다른 사람) 3번 가압류 채권자 (님) 의 순서가 되게 됩니다. 3번 가압류채권자인 님보다, 다른 사람의 소유권이전등기가 선순위가 되게 되는 것이지요. 원래 가압류는 채무자의 책임재산에 대해서만 가능하도록 되어있습니다. 그런데 가등기에 기한 본등기가 경료되게 되면, 님은 님의 채무자인 발주자의 재산이 아닌, 다른 사람의 재산에 가압류를 한 셈이 되어 그 가압류는 무효가 되는 것입니다. 따라서 님의 가압류등기는 본등기와 저촉되는 등기로서 말소될 운명에 놓이게 되는 것이지요. 통상 이와 같은 건물신축공사의 경우에는 발주자가 여러 사람에 대한 공사대금채무를 부담하고 있다가 그 중에 한 사람에 대한 채무만을 우선변제할 목적으로 가등기를 경료해 두는 경우가 많습니다. 이는 다른 채권자들을 해하는 사해행위라고 할 수 있습니다. 따라서, 이와 같이 발주자로부터 공사대금을 지급받지 못한 상태에서, 다른 사람에게 가등기가 경료되어 있었다면, 님의 입장에서는 그 건물에 가압류를 하실 게 아니라, 위 가등기가 채권자인 님을 해하는 사해행위이므로, 가등기말소등기청구권을 피보전권리로 하여 가등기상의 권리에 대한 처분금지가처분을 신청하신 다음, 발주자와 다른 사람 사이의 매매예약에 대한 사해행위취소청구 및 가등기말소등기청구를 해야 할 것으로 보입니다. 지금이라도, 다른 사람 명의로 경료된 소유권이전등기에 관하여 부동산처분금지신청을 하신 후에, 사해행위취소청구를 하시는 것에 대하여 검토하여 보시기 바랍니다. 답변) 님이 가압류한 부동산은 등기부상 김씨의 소유로 되어 있으나, 등기부에 보면 바로 밑에 가등기가 박씨로 등재되어 있을 것입니다. 가등기는 나중에 본등기라는 것이 실행에 옮겨지면 가등기의 순위로 순위가 상승하여 그 사이에 발생한 귀하와 같은 가압류등기는 말소되어지게 법으로 만들어 놓았습니다. 그러므로 본등기에 의한 말소 자체를 가지고 귀하가 대항할 방법은 없습니다. 귀하는 채무자인 옛날 소유자를 상대로 본안의 소송을 제기하고 다른 재산을 찾아 가압류하여야 합니다. 가압류할 당시에 이미 가등기된 사실을 알고 있었지 않나요? 대법원 1989.2.28. 선고 87다카684 판결 【압류등기말소】 【판시사항】 라. 담보가등기에 기하여 본등기가 경료된 경우 가등기와 본등기 사이에 한 국세압류등기의 효력 【판결요지】 라. 가등기후 국세압류등기가 이루어지고 그 뒤 가등기에 기한 본등기가 경료되는 경우 그 가등기가 매매예약에 기한 순위보전의 가등기라면 국세압류등기는 본등기가 경료됨으로써 효력을 상실하지만 그 가등기가 국세기본법 제35조 제2항 소정의 채무담보를 위한 가등기라면 이에 기하여 그 후 본등기가 경료된다 하더라도 국세압류등기는 여전히 그 효력을 유지한다. 결국 가등기된 부동산은 남의 거나 다름없다고 생각하시면 됩니다 가등기가 있으면, 가등기권리자는 언제든 본등기를 할 권리를 갖는 것이거든요. 가등기된 상태로는 아무런 법적 효력이 없어서, 부동산을 팔수도 있고, 담보를 줄수도 있고, 압류를 할 수도 있지만, 가등기권리자가 일단 그 가등기에 기해 본등기를 하면, 가등기를 한후에 이루어진 다른 등기들은 모두 직권말소됩니다. 예를 들어, 갑이란 사람의 주택에 을이란 사람이 가등기를 합니다. 그래도 여전히 주택 소유자는 갑이기 때문에, 갑은 이 주택을 병이란 사람에게 팔수 있습니다. 그래서 병이 그 주택을 사고 등기를 하면, 병은 그 주택의 소유자가 됩니다. 그런데, 을이 가등기에 기해 본등기를 경료하면, 병 명의의 소유권 이전의 등기는 말소되고 을이 소유권자가 되는 것입니다. 그러므로 가등기된 부동산은 언제나 조심하셔야 합니다