2017.01.08. 다음 아고라 경제토론방.
해야해야
결론적으로, 십여 년 후 삼익비치가 재건축이 완료되어 입주할 무렵이면..
아니 그 전이라도,
삼익비치 투자자들은 현재의 높은 집값에 더하여 많은 추가 분담금에다 높은 초과이익 환수로 인한 비용 증가까지 더욱 많은 자기 자본금이 장기간 묶이게 될 것이고 거액의 자금이 장기간 묶여도 상관 않는 실수요자들에 의해 매물이 잠길무렵 삼익비치의 가격은 고자산가도 접근이 쉽지 않을 정도로 급등하게 될 것입니다.
상기한 대우마리나 등은 삼익비치 보다 더 오래 묶일 것이고, 더 많은 비용이 추가될 수밖에 없겠지요?
과거 수십년전 해운대 처럼, 현재 최고의 입지가 10년, 20년 후에는 아닐수도 있고,
워터, 비치 프런트도 아닌데다 마린시티 아이파크, 위브 제니스 등등의 기왕은 물론 마린시티 자이, 수영만 요트장 재개발 등등으로 조금 남아 있는 서향의 바다 조망권도 많이 상실하게 될 것이니까.
재건축 완료 후, 삼익비치 전용면적 25평을 소유하기 위해서 투자자들은 오랜 기간 극히 낮은 전세가에도 불구하고 현재의 집값에 추가 분담금, 초과이익 환수비용과 각종 조세, 준조세의 비용까지 누적돼, 장기간 십수억, 세월이 흐를수록 그 이상을 계속 투자해야 할 것이기 때문입니다.
또한 재건축, 재개발 사업은 진행속도가 지체될 수로 현재의 집값과 날이 갈수록 늘어나게 될 그 기회비용과 주택관련 각종 조세, 준조세, 그리고 추가 분담금, 초과이익 환수 등등 투자자들의 비용은 누적적으로 증가할 수밖에 없습니다.
예를 들어, 십 년에서 십오 년 후에나 입주하게 될 압구정 현대 재건축은 현재 집값이 6천만 원대이기에 장래 평당 1억대로 분양해야 겨우 손실을 피할 수 있을 것입니다.
만약, 압구정 현대의 가격이 평당 1억으로 급등 하게 된다면 장래 평당 1억 5천만원으로 분양에 성공해야 겨우 손실을 회피할 수 있을 것입니다.
서울 강남 한강변 지역의 집값은, 예를 들어 압구정 인근의 반포 아크로리버파크 가격대는 평당 8천만 원대에 이르고 있고..
더 펜트하우스 등 청담동의 소형 빌라들은 평당 1억에 분양을 준비하고 있는듯 하기에..
그리고 희소가치를 가진 서울, 강남의 한강변 입지는 불변이기에..
또한 당해 지역은 부산지방과 달리 초고가 주택에 대한 수요층이 워낙 튼튼한 지역이기에..
십 년, 십오 년 후 압구정 재건축은 지금 보다 집값이 더 올라도 평당 1억 대, 혹은 그 이상에 분양해도 성공할 가능성은 있습니다.
그러나 초고가, 고가주택에 대한 수요계층이 워낙 빈약한 부산지방은 어떨까요?
부산 부동산 3차 상승기로, 현재 2천만 원 내외인 부산 각 도심 요지의 아파트들 가격이 평당 3천만 원으로 올라가 줘야 부산에서 평당 4천, 5천 이상 초과가 주택의 수요층들이 생겨나고 해가 갈수록 두터워질 것입니다.
따라서 상기한 우동 마리나, 온천 럭키, 수영 현대, 등등은 삼익비치, 삼익타워, 대연비치, 남천 2구역, 용호동 W 등등 시범케이스 소지역 대연, 남천 해변가 아파트들의 가격이 많이 올라줘야 하락을 멈추고 동반상승할 수 있을 것입니다.
찌질한 부산 지역내에서 도토리 키재기식 싸움박질은 이제 그만.
현재 평당 3천만 원대의 일반분양을 가정해도 삼익비치 조합원들의 이익은 거의 없기에..
십여 년 후 삼익비치 조합원들의 부담액은 초과이익 환수금으로 더 늘어날 수도 있기에..
일반분양분이 극히 적은 삼익 비치는 장기적으로 손실을 보지 않기 위해서라도 5년 후 분양하면 일반분양가가 평당 3천만 원대, 10년후 분양하게 된다면 4천만 원대 이상이 되어야 할 것입니다.
2000년대 초반의 서울처럼, 최근 십여 년간 부산 집값이 전반적으로 많이 올라 고가주택에 대한 수요층이 많이 두터워졌어도,
부산 아파트 평균 가격이 현재 평당 2천만 원대면 몰라도,
또 장래에는 몰라도,
아직까지는 부산에서 서울과 달리 평당 3천만 원 가격대의 유효 수요층들이 많지 않을 것으로 보이기 때문입니다.
따라서 삼익비치의 사업 진행속도는 더 느려질 수밖에 없을 것이고, 오 년, 십 년간 삼익 비치는 여력 있는 자에게로 귀속될 때까지 오랜 기간 전전 유통의 과정을 거칠 수밖에 없겠지요?
결론 나갑니다.
2년 전 1억 8, 9천만 원대로 취득하여 현재 1억 수천만원대의 투자 수익을 얻고 있는, 상기한 시범사례의 청년들이 보유하고 있는 삼익비치 인근의 삼익 타워와 대연비치에 대한 전망은 어떨까요?
20~30년 후 십수억 대, 어쩌면 수십억 대의 투자 수익도 충분히 가능하니,
살아갈 날이 창창한 너희들은 당장은 힘들더라도 불안해하지 말고 꽉 쥐고 있기만 하면 될 것이다.
왜?
중기적으로, 두 아파트는 초과이익 환수에 대한 부담도 없을 것이고, 무이자 이주비로 투하자본 대다수를 회수할 수 있으며..
특히 대연 비치는 일반분양분이 400가구나 되기에 자기 분담금은 삼익 비치와 비교하면 많이 적을 수도 있을 것이기고, 재건축 완료 후 전세 보증금 만으로도 분담금을 포함하여 투하된 자본을 모두 회수하고도 남을 것이기 때문입니다.
즉, 초소형 저 가 주택을 비교적 저가에 전세 보증금을 제외하고 취득하였기에,
단기적으로도 내년에 이주 시, 무이자 이주비용만으로 투하된 자본의 상당 부분을 회수할 수 있기에,
1가구 1주택 장기 보유에 대한 자금 부담이 적기 때문입니다.
장기 가격 상승 전망도 좋습니다.
두 아파트는 인근 금련산과 황령산,이기대의 봉오리산 등등의 조망권과 접근권,
나아가, 광안 비치 혹은 용호만 베이 조망권 및 슬리퍼 신고 비치, 베이 접근이 가능한 지역이기 때문입니다.
그리고 가까이는 황령산, 금련산, 잘 자산, 이 기대, 오륙도, 동백섬, 해운대 달맞이, 마린, 센텀시티 등 부산, 아니 전국의 명소를 조망할 수 있는 지역이기 때문입니다.
그뿐 만이 아니라, 기타 자잘한 부경대,경성대,유엔 묘지 등등 녹지 조망, 접근권과 광안대교 조망권 등은 물론이고..
무엇 보다도 천 면 만화하는 수평선과 일출, 워트 프런트 등 진정한 영구 바다 조망권을 확보하고 있기 때문입니다.
즉, 속옷만 입고 거실 소파에 누워 시시각각 천변만화하는 수평선의 바다와 하늘, 구름들과 매일 보는 수평선 위의 일출과 간혹 보는 월출과 윤슬 등 도심 해변에서의 항구적인 바다 조망권 등등까지.
상기한 모든것을 보유한 지역의 입지와 가치는 세계적으로도 아주 드문 만큼 아주 크고 높기 때문입니다.
특히 글로벌 해양 대도시에서는 더더욱 희귀하기 때문입니다.
또한, 상기했던 것처럼.. 민락, 광안리부터 용호만까지의 도심 해변 지역의 지속적인 장기 발전과 더불어 시범 케이스 소지역의 재건축 사업들이 완료될 무렵의 삼익 타워와 대연 비치의 입지와 가치, 그리고 집값은 십여 년 후 완성될 삼익비치와 함께 장기적으로도 나날이, 계속, 더욱 증가될 것이기 때문입니다.
비치 프런트, 혹은 비치 뷰, 혹은 베이 뷰, 혹은 영구 바다 조망권 하나하나만 해도.. 산, 강, 녹지, 다리 등의 조망권은 제쳐두고라도..
대도시 도심 해변에서 모든 것 플 퍼스 알파를 가진 당해 소지역의 집값은 상기 예시한 조망권과 슬리퍼 접근권의 일부분만 가진 뉴욕, 동경, 싱가포르, 홍콩, 시드니, 상해 등등 글로벌 해양 대도시 도심 해변에 비해 도시및 주거환경이 고품격이기에, 장래 집값 추이 또한 크게 다르지 않게 될 것입니다.
초고소득, 초고 자산가도 진입이 쉽지 않은 뉴욕, 홍콩 등 워트 프런트 해변, 수변지역의 집값의 장기적인 추세는 검색만으로 누구나 언제든 확인 가능한 팩트입니다.
뉴욕, 런던, 동경 등은 물론이고 싱가포르, 홍콩 등의 해변도시들조차 워트 프런트, 혹은 비치 뷰 혹은 베이 뷰 그 하나하나의 가치는 아주 높이 평가받고 있습니다.
심지어 샌프란시스코 금문교 처럼, 광안대교 등의 브리지 뷰조차 집값 차이가 많이 날 만큼 바다 조망권의 가치는 높게 평가받고 있지요.
만약 한꺼번에 상기한 그 둘, 혹은 셋, 넷 이상의 조망권과 접근권을 겸유하고 있다면?
시범 케이스 소지역 중 하나인 도심 해변가 남천, 대연 지역은 십 년, 이십 년 후 당해 지역과 주변지역의 도시 및 주거환경 개선사업이 완료될 즈음이면 서울이 절대 가질 수 없는 것을 넘어 전 세계적으로도 극히 희소한, 상기한 모든 것과 도보 산책 거리의 광안리 해변과 민락, 용호만 재개발 지역의 최첨단 고품격, 해양관련 각종 호텔, 쇼핑, 휴양, 문화, 레저 등 각종 기반시설 등등 플러스 알파까지 가지게 될 것이기 때문입니다.
인근 마린시티, 용호동 더블유 등 주상복합과 비교하여..
또 두 아파트는 주상복합이 아닌 상대적으로 낮은 용적률과 풍부한 녹지를 가진 4성 이상급 일반 새 아파트로, 영구 바다 조망권, 비치 혹은 메이뷰와 접근성 등등에는 삼익비치와 크게 다를 바 없지만,
지하철 등 대중교통, 부경대, 경성대 상권, 시장, 학원가 등에 대한 접근성과 이용권에서는 삼익비치에 상대적 이점을 가지고 있고, 그 이점에 상응하는 유효 수요층 등의 측면에서 상대적인 우위를 가질 수 있기에..
비록 넘어설 수는 없을지라도, 그 두 아파트는 장래 늦어질수록 더욱 초고가로 형성될 수밖에 없는,
재건축이 완성된 후, 초고가로 형성될 삼익비치의 가격을 장기, 초장기적으로 계속 따라갈, 따라잡을 것으로 예상 되기 때문입니다.
나아가, 두 아파트는 당해 소지역의 발전과 더불어 장기간 집값과 전세가가 오를 것으로 예상 되기에,
중장기적으로 보유해도 중기적인 투하자본 회수 가능을 넘어 장기간에 걸쳐 반전세의 월세 증가 등 자본 이익의 지속적인 증가까지 함께 누릴 수 있을 것으로 예상되기 때문입니다.
다음은, 지금도 한창 개발 중이고 장차 그 개발이 가속화될 광안 상업지역 내의 상업시설들과 남천 수변공원 등등,
그리고 광안 재건축, 재개발, 민락 해변가 아파트등 조만간 공사 예정인 민락 해변 재개발, 용호만 재개발과 그 일대의 수변지역 등등, 한창 개발 중인 시범 케이스 핵심 주변 지역에 대한 이야기입니다.
남천동, 대연동, 용호동의 경계선, 접점지역에 대한 개발계획 등에 관한 이야기도 이어질 것입니다.
즉, 광안대교의 출발점이자 때 연천과 용호만이 합류하는 지역이기도 한 천혜의 그 지역은 장차 부산 해양관광, 쇼핑의 중핵이 될, 49호 광장 주변을 중심으로 최첨단 창의적 덮개공원, 최첨단 지하상가, 주차장 등등 지상, 지하의 공간이 복합, 입체적으로 개발돼야 할 것입니다.
예를 들어,
남 부끄러울 수준으로 작고 빈약한 오륙도 스카이 뷰 하나만 해도 한 해 국내외 관광객 수십만명을 유치 하는데,
상기한 용호만과 그 수변지역 재개발, 이기대, 남천, 대연 주택 재정비 사업과 연계 된,
최첨단 덮개 공원과 그 덮개 공원 내 바다 뷰 포인트, 포토죤 등등만 해도 한 해 수백만명의 국내외 관광객 수백만명을 유치할 수 있을 것입니다.
수백 억원 투입으로 매년 수천 억원, 수 십년간만 해도 수조 원의 부가가치, 부산 시민의 소득을 창출할 수 있는..
그다음은 도시, 지역 내 양극화 해소, 구도심 재생, 부활과 관련한 시범 케이스 지역.
국비, 민자 등 투하 자본 측면이나 대상 면적 측면만 해도 해운대 마린시티와 센텀시티의 수십 배가 될, 앞서 언급한 시범 케이스 소지역인 남천, 대연 해안가 지역들과 더불어 명실 상부하게 부산 도시 및 주거환경에서 넘버 원으로 변모하게 될 부산 북항재개발 1,2, 3 단계에 관한 이야기입니다.
장차 20~30년 후 세게 최고의 미항으로 거듭 나게될 북항 재개발 지역과 그 주변의 부산 원도심 지역들.
롯데타워, 남포동, 광복동 구도심 재생, 부활과 영도구, 중구, 동구는 물론이고 문현금융단지 주변의 구도심까지 천지개벽시킬 북항 재개발은 장차 신규 고가 아파트 규모만 해도 분당 신도시급이 될, 대연동 재건축, 재개발을 중심으로 한 인근 문현동, 우암동, 감만동, 범일동, 좌천동, 초량동, 수정동 등의 도시 및 주거 발전과 함께 상호 간, 도시 및 주거 발전에 있어서 더욱 강력한 시너지 효과를 발생시켜 나가게 될 것입니다