강남 논현초 앞 희귀 복층빌라 │ 실사용 약 37평형 │ 신논현역 도보 5분

[멋진세상]

5층은 건축물대장상 전유면적으로 등재된 면적은 아니지만, 현실적으로 장기간 사용되고 있는 서비스면적입니다.

복층 서비스면적은 추후 재개발 등 감정평가에서 일정 부분 가치가 반영될 가능성 높음

매매 10억8천

강남 논현동에서 찾기 어려운 복층 구조와 넉넉한 대지지분을 갖춘 희소성 높은 매물입니다.

4층과 5층이 내부 계단으로 연결되는 구조로, 현재는 각각 독립 사용 중이지만 필요 시 하나의 복층 주택으로 사용할 수 있습니다.

실사용 면적은 약 37평에 개인 지하창고 약 3평까지 더해져 일반 다세대주택에서는 보기 어려운 공간 활용이 가능합니다.

20년 넘게 가족이 거주해 온 집입니다. 운영 중인 가게 이전 계획으로 인해 부득이하게 매도합니다.

■ 매매조건

매매가 : 10억 8,000만원

4층 전세 3억7천 승계(2027년 5월 만기)

실투자금 약 7억1천만원

대지지분 43.39㎡(약 13.1평)

주차 1대 가능

관리비 월 6만원(4층 3만원 + 5층 3만원)

■ 건물 개요

서울 강남구 논현동

준공 : 1991년

철근콘크리트조

지하1층 / 지상4층

총 8세대

엘리베이터 없음

■ 매매 개요

구분	내용
매매가격	10억 8,000만원
실투자금	약 7억 1,000만원 (4층 전세보증금 3억 7,000만원 승계 기준)
전세 승계	4층 전세 3억 7,000만원 (2027년 5월 만기)
소유 형태	4층(등기) + 5층(서비스면적) 복층 사용
소재지	서울특별시 강남구 논현동
도로명주소	서울특별시 강남구 강남대로120길
건물명	다세대주택(총 8세대)
전용면적(4층)	69.76㎡ (약 21.1평)
서비스면적(5층)	약 16평
실사용면적	약 37평 (복층 사용 시)
개인지하창고	약 3평
대지지분	43.39㎡ (약 13.1평)
대지면적(전체)	347.10㎡ (약 105평)
연면적(전체)	659.46㎡
용적률 산정 연면적	598.40㎡
건축면적	153.00㎡
건폐율	44.08%
용적률	172.40%
용도지역	제2종 일반주거지역
건축구조	철근콘크리트조
규모	지하 1층 / 지상 4층
준공일	1991년 11월 7일
총 세대수	8세대
엘리베이터	없음
주차	1대 가능
관리비	4층 3만원 + 5층 3만원 (복층 사용 시 총 6만원/월)
입주 가능일	협의 (4층 전세 승계, 5층 즉시 활용 가능)
방향	등기 및 건축물대장 기준 확인 필요
난방방식	도시가스, 현황 확인 필요
권리관계	등기부등본 확인 후 안내

■ 입지 요약

구분	거리
신논현역(9호선·신분당선)	약 400m (도보 약 5분)
논현역(7호선·신분당선)	약 600m
강남역(2호선)	도보 약 15분
논현초등학교	약 100m
버스정류장	약 200m
강남대로	도보 2~3분

■ 투자 포인트

항목	내용
희소성	논현동에서 보기 드문 복층 구조(4층+5층)
대지지분	약 13.1평으로 강남 다세대 중 비교적 큰 편
초기 투자금 절감	전세 3억 7천만원 승계로 실투자금 약 7.1억원
활용성	실거주, 복층 사용, 임대, 세대분리 등 다양한 활용 가능
입지 경쟁력	신논현역·논현역 더블역세권, 논현초 도보권
임대수요	강남 업무지구 접근성이 뛰어나 공실 위험이 낮은 지역
미래가치	대지지분 중심의 토지가치와 향후 공동개발·정비사업 가능성 검토 대상

■ 희소한 복층 구조와 5층 서비스면적의 가치

이 매물은 일반적인 다세대주택과 달리 4층 전용세대와 5층 서비스면적이 내부 계단으로 연결되는 복층 구조입니다.

현재는 연결 통로를 막아 각각 독립적으로 사용하고 있지만, 필요 시 복층으로 원상복구하여 약 37평 규모의 넓은 주거공간으로 사용할 수 있습니다.

5층 서비스면적의 장점

✔ 약 16평 규모의 추가 공간 확보

✔ 방 2개, 욕실, 거실, 주방 구성으로 활용도 우수

✔ 실거주, 가족공간, 서재, 취미실, 임대 등 다양한 활용 가능

✔ 강남권에서 보기 드문 복층 구조로 희소성이 높음

■ 향후 감정평가 및 정비사업 시 참고사항

5층은 건축물대장상 전유면적으로 등재된 면적은 아니지만, 현실적으로 장기간 사용되고 있는 서비스면적입니다.

재건축·가로주택정비사업·모아주택 등 정비사업에서 실시하는 종전자산 감정평가는 단순히 등기면적만 보는 것이 아니라, 건물의 실제 이용 현황, 구조, 증축 여부의 적법성, 경제적 효용 등을 종합적으로 고려하여 평가가 이루어집니다.

따라서 이와 같은 복층 서비스면적은 감정평가에서 일정 부분 가치가 반영될 가능성이 있으며, 실제 현장에서도 합법적인 다락이나 복층 구조, 사용 가능한 부속공간이 감정평가에 영향을 미치는 사례가 있습니다.

다만 반영 여부와 반영 비율은 사업시행 방식, 관계 법령, 건축물의 적법성, 감정평가법인의 판단에 따라 달라질 수 있으며 이를 보장하는 것은 아닙니다.

투자 포인트 ⭐

이 매물은 단순히 전용 21평을 매수하는 것이 아닙니다.

• 전용면적 약 21평

• 서비스면적 약 16평

• 실사용 약 37평

• 개인창고 약 3평

• 대지지분 약 13.1평

즉, 강남 핵심 입지에서 '대지지분 + 넓은 실사용 공간 + 복층 희소성'을 동시에 확보할 수 있는 드문 매물이라는 점이 가장 큰 경쟁력입니다.

※ 중요: 5층 서비스면적이 적법한 건축물인지, 무허가 증축인지, 건축 당시 허가도면에 포함된 다락 또는 서비스공간인지에 따라 감정평가 반영 정도가 달라질 수 있습니다. 만약 허가도면이나 사용승인도면상 적법한 복층 구조라면 투자가치는 한층 더 높게 평가될 수 있습니다.

■ 공간구성

4층 (전용 69.76㎡ 약 21평)

방 3

욕실 1

거실

주방

현재 전세 3억7천원

계약기간 2027년 5월까지

※ 방 하나는 복층으로 올라가는 계단실 형태라 작은 방입니다.

5층 (서비스면적 약 16평)

방 2

욕실 1

거실

주방

현재 소유주 거주

현재는 연결 통로를 막아 독립 사용 중이며, 원상복구하면 넓은 복층으로 사용할 수 있습니다.

개인 지하창고

약 3평

계절용품이나 캠핑용품, 골프용품 보관에도 매우 편리합니다.

다양한 활용방법

✔ 복층 단독주택처럼 실거주

✔ 4층 전세 + 5층 거주

✔ 4층 거주 + 5층 월세

✔ 두 세대 모두 임대

✔ 부모님과 자녀 세대 분리 거주

뛰어난 입지

논현초등학교 약 100m

신논현역 약 400m

논현역 약 600m

강남역 도보 약 15분

버스정류장 약 200m

공항버스 및 광역버스 이용 편리

강남대로와 가까운 평지에 위치하여 생활편의성이 뛰어나며 전·월세 수요도 매우 풍부한 지역입니다.

가장 큰 장점은 '대지지분'

이 매물의 핵심은 대지지분 약 13.1평입니다.

최근 강남 다세대 투자에서는 건물보다 토지의 가치가 더욱 중요하게 평가됩니다.

대지지분 약 13.1평

2026년 공시지가 기준 토지가치만 약 4억7천만원

시장가치 기준으로는 약 8억5천만~11억원 수준으로 평가될 가능성

향후 공동개발이나 재건축 추진 시 권리가액 산정에서 유리한 요소가 될 수 있습니다.

특히 강남대로에 가까운 전면 입지는 동일한 대지지분이라도 감정평가에서 상대적으로 높은 평가를 받을 가능성이 있다는 점도 장점입니다. 다만 실제 감정평가는 사업 방식과 감정평가 결과에 따라 달라질 수 있습니다.

이런 분께 추천드립니다

강남에서 희소한 복층 주택을 찾는 분

실거주와 임대를 함께 계획하는 분

대지지분이 큰 다세대를 찾는 투자자

장기적으로 토지가치 상승 가능성을 보고 투자하는 분

향후 정비사업 가능성을 고려하는 분

매매가 분석

현재 10억8천만원의 매매가는 다음 요소를 고려하면 무리한 호가는 아닌 것으로 판단됩니다.

대지지분 13.1평으로 희소성이 높음

신논현역·논현역 더블역세권

논현초 도보권

실사용 약 37평의 복층 구조

전세 3억7천만원 승계로 초기 투자금 부담 완화

향후 토지가치 상승 및 공동개발 가능성

단순히 오래된 빌라가 아니라 강남 핵심 입지의 '토지 자산'과 복층 활용성을 함께 매수하는 상품이라는 점에서 차별화되는 매물입니다.

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