남양주 진접읍 제1종일반주거지역, 일부 토목 진행된 빌라·공동주택 개발 부지

[멋진세상]

남양주 진접읍 제1종일반주거지역 약 1,257평

일부 토목 진행된 빌라·공동주택 개발 검토 부지, 700평 이상 분할 협의 가능

남양주시 진접읍 장현리 일대에서 빌라·다세대주택 등 주거 개발을 검토할 수 있는 제1종일반주거지역 토지를 소개합니다.

이번 매물은 임야를 중심으로 전과 진입도로 공유지분이 함께 구성된 총 11필지의 일괄 매매 물건입니다.

공부상 전체 면적 중 도로 2필지는 전체가 아닌 매도인 소유 공유지분만 포함되며, 실제 매매대상 면적은 총 4,156㎡, 약 1,257평입니다.

현장에는 사진과 같이 빌라부지 조성을 목적으로 일부 토목공사가 진행된 상태여서, 전혀 손대지 않은 원형 임야와는 다른 개발 검토 여건을 갖추고 있습니다.

전체 매각뿐 아니라 700평 이상을 기준으로 분할매매 협의가 가능해 사업 규모와 자금계획에 맞춘 접근도 검토할 수 있습니다.

매물 핵심 내용

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매매가격은 분할 위치와 형태, 도로 지분 배분, 잔여 토지의 형상 및 일괄매매 여부에 따라 달라질 수 있습니다.

지목별 매매대상 면적

구분	매매대상 면적	환산면적
임야	3,891㎡	약 1,177평
전	53㎡	약 16평
도로 공유지분	212㎡	약 64평
합계	4,156㎡	약 1,257평

도로 부분은 공부상 전체 면적이 아니라 다음 공유지분만 매매대상에 포함됩니다.

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이 토지를 주목할 이유

1. 임야이지만 용도지역은 제1종일반주거지역

공부상 지목은 대부분 임야이지만, 용도지역은 자연녹지지역이나 관리지역이 아닌 도시지역 내 제1종일반주거지역입니다.

제1종일반주거지역은 저층 중심의 쾌적한 주거환경 조성을 목적으로 지정되는 지역으로, 관계 법령과 남양주시 조례, 도로·주차장·경사도·산지전용 등의 기준을 충족할 경우 다음과 같은 주거시설을 검토할 수 있습니다.

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다만 제1종일반주거지역이라는 사실만으로 특정 규모의 빌라 건축이 바로 확정되는 것은 아닙니다.

실제 세대수와 건축 규모는 도로 조건, 대지 조성 가능 면적, 경사도, 옹벽과 사면, 주차계획, 일조권, 산지전용 및 개발행위허가 등을 종합적으로 검토해야 합니다.

2. 일부 토목공사가 진행된 현장

현장에는 사진과 같이 빌라부지 조성을 위한 토목공사가 일부 진행돼 있습니다.

이는 개발사업자가 현장을 검토할 때 다음 사항을 보다 구체적으로 판단할 수 있다는 점에서 의미가 있습니다.

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다만 기존 토목공사의 허가 여부와 준공 여부, 설계도서, 공사 범위 및 향후 활용 가능성은 매수인이 관련 서류를 확인해야 합니다.

기존 공사 상태가 향후 인허가에 그대로 승계된다고 단정할 수 없으므로, 현장 실측과 토목·건축설계 검토를 병행하는 것이 좋습니다.

3. 약 1,257평의 사업 규모

주거 개발사업은 토지가 지나치게 작으면 진입도로, 주차장, 조경, 건축물 간 이격거리 등을 확보한 뒤 실제 건축 가능한 면적이 크게 줄어들 수 있습니다.

본 토지는 매매대상 기준 약 1,257평으로 구성돼 있어, 전체를 활용할 경우 단순히 한 동을 건축하는 토지보다 단지형 저층 주거개발 또는 여러 동의 빌라 배치 가능성을 검토할 수 있는 규모입니다.

토지 일부가 도로 지분으로 구성돼 있다는 점도 계약 전 도로권리와 차량 진입 여건을 검토하는 데 중요한 요소입니다.

4. 700평 이상 분할매매 협의 가능

대규모 토지는 전체 매매금액이 높아 매수자의 자금 부담이 커질 수 있습니다.

본 매물은 700평 이상을 기준으로 분할매매 협의가 가능하므로, 전체 개발뿐 아니라 적정 규모의 1차 사업부지를 확보하려는 시행사나 건축사업자도 검토할 수 있습니다.

평당 500만~550만원을 적용하면 700평 분할 시 단순 계산한 토지가격은 약 35억원에서 38억5,000만원입니다.

다만 실제 분할가격은 다음 조건에 따라 달라질 수 있습니다.

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따라서 분할매매는 단순히 전체 면적을 나누는 방식이 아니라, 개발 가능한 독립 부지로 분할할 수 있는지를 먼저 검토해야 합니다.

인근 실거래가격 분석

토지는 같은 장현리 안에서도 용도지역, 지목, 도로 접면, 건축물 유무, 토목 상태와 면적에 따라 가격 차이가 매우 큽니다.

확인되는 장현리 일대 사례를 살펴보면 다음과 같습니다.

거래 사례	거래 시기	면적	거래금액	평당 환산	참고사항
장현리 제1종일반주거지역 대지	2025년 1월	약 7평	1,000만원	약 150만원	22㎡의 극소형 토지
장현리 제1종일반주거지역 도로	2025년 11월	약 41평	9,000만원	약 222만원	지목이 도로인 소규모 토지
장현리 토지·건물 등 기타 부동산	2025년 9월	약 416평	12억원	약 288만원	건물·이용상황 확인 필요
장현리 인근 임야	2026년 7월	약 25평	1,500만원	약 61만원	자연녹지지역의 소규모 임야

실거래 사례상 소규모 대지와 도로는 평당 약 150만~222만원, 장현리의 416평 규모 기타 부동산은 단순 환산 시 평당 약 288만원 수준으로 확인됩니다. 자연녹지지역 임야의 소규모 거래는 평당 약 61만원이지만, 본 매물과는 용도지역 및 개발 조건이 다릅니다.

본 매물의 평당 제시가격인 500만~550만원은 위의 단순 실거래 환산액보다 높은 편입니다.

그러나 본 매도가는 다음 요소를 반영한 개발사업용 제시가격으로 이해해야 합니다.

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반대로 토지가격의 적정성을 판단할 때에는 매도인의 제시가격만 비교할 것이 아니라, 실제 건축 가능한 유효면적을 산출해야 합니다.

특히 임야는 절토·성토와 옹벽, 사면보강, 배수시설, 산지전용부담금, 기반시설 및 각종 인허가 비용이 발생할 수 있으므로 다음과 같은 사업수지 검토가 필요합니다.

인근 거래가격은 개별 토지마다 조건이 크게 달라 참고자료로만 활용해야 하며, 본 토지의 적정가격은 개략 배치계획과 예상 세대수까지 산출한 후 역산하는 방식이 가장 합리적입니다.

진접읍을 둘러싼 교통·개발 흐름

지하철 4호선 진접선 개통 효과

지하철 4호선 진접선은 2022년 3월 개통됐으며, 진접역에서 서울역까지 출퇴근 시간 기준 약 52분이 소요되는 것으로 정부가 발표했습니다.

진접선 개통으로 진접 지역의 서울 도심 접근성이 개선됐고, 기존 도로교통에 집중됐던 이동수요가 철도로 분산될 수 있는 기반이 마련됐습니다.

다만 2026년에는 진접선 배차간격 개선 요구가 이어지는 등 실제 이용 편의성에 관한 지역 현안도 제기되고 있습니다. 따라서 홍보 시에는 단순히 ‘초역세권’ 또는 ‘배차 개선 확정’처럼 표현하기보다, 진접선 개통으로 서울 접근 교통망을 확보한 지역이라고 설명하는 것이 정확합니다.

남양주진접2 공공주택지구 공급 진행

LH는 2025년 12월 남양주진접2지구를 포함한 공공주택 공급계획을 발표했습니다.

LH에 따르면 남양주진접2지구는 왕숙지구와 인접해 생활·교통 인프라를 공유할 수 있고, 지하철 4호선과 향후 9호선 연장선이 연결될 예정인 가칭 풍양역, GTX-B 등 광역교통망이 계획돼 있습니다.

국토교통부도 2025년 12월 남양주진접2 공공주택지구의 지구계획 변경을 승인하는 등 관련 사업 절차를 이어가고 있습니다.

이러한 공공주택지구와 광역교통사업은 진접권역의 인구와 생활권 확대에 영향을 줄 수 있는 요소입니다.

다만 본 매물이 진접2지구에 직접 편입되거나 특정 사업의 직접 수혜가 확정된 토지라는 의미는 아니며, 진접 생활권 전반의 중장기 변화 요인으로 이해하는 것이 적절합니다.

신도시 교통대책 관리 강화

국토교통부 대도시권광역교통위원회는 2026년 신도시 광역교통대책 관리대상에 남양주진접2의 진접선 역사 신설과 국도 47호선 내각IC 관련 사업을 포함했습니다.

이는 진접2지구 입주와 연계된 교통 기반시설을 정부 차원에서 관리하고 있다는 의미가 있습니다. 다만 개별 사업의 개통·준공 시점은 향후 행정절차와 공사 진행 상황에 따라 달라질 수 있습니다.

추천 활용 방향

본 토지는 다음과 같은 수요자가 우선적으로 검토해 볼 만합니다.

빌라·다세대주택 시행사업자

제1종일반주거지역에서 저층 공동주택 개발을 검토하면서, 700평 이상의 일정 규모 토지를 찾는 사업자에게 적합한 후보지입니다.

단지형 전원주택 또는 타운하우스 사업자

지형과 건축 가능 평탄부가 확보된다면 여러 필지를 활용한 단지형 주택사업도 검토할 수 있습니다.

중소형 개발사업자

전체 1,257평이 부담스러운 경우 700평 이상 분할협의를 통해 사업 규모를 조정할 수 있습니다.

장기 보유형 토지 투자자

진접선과 진접2지구, 왕숙지구 및 주변 광역교통망의 변화를 장기적으로 바라보면서 제1종일반주거지역 토지를 확보하려는 투자자도 검토할 수 있습니다.

계약 전 반드시 확인할 사항

본 토지는 개발 가능성을 검토할 수 있는 토지이지만, 다음 사항은 계약 전에 반드시 확인해야 합니다.

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본 토지는 외국인 등의 주택 취득을 대상으로 하는 토지거래허가구역 표시가 확인됩니다.

따라서 대한민국 국민의 일반적인 개발용 토지 취득까지 모두 허가대상이라고 단정해서는 안 되며, 매수인의 국적·법인구조와 취득 목적에 따라 적용 여부를 별도로 확인해야 합니다.

마무리

남양주 진접읍 장현리에서 약 1,257평 규모의 제1종일반주거지역 토지를 만나보기는 쉽지 않습니다.

이번 매물은 단순한 원형 임야가 아니라,

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을 함께 검토할 수 있는 토지입니다.

다만 성공적인 토지개발은 용도지역만으로 결정되지 않습니다.

현장측량과 토목검토, 건축사의 개략 배치계획, 산지전용 및 개발행위허가 가능성, 예상 공사비와 분양수익을 종합적으로 분석해야 합니다.

사진과 서류만으로 판단하기보다는 현장에서 토지의 단차, 진입도로, 토목 진행 상태와 주변 주거환경을 직접 확인해 보시기 바랍니다.

매매가격은 평당 500만~550만원이며, 전체 매매조건은 협의 가능합니다. 700평 이상의 분할매매도 위치와 조건에 따라 협의할 수 있습니다.

중개에 행정 검토를 더하다.

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