부가가치세와 종합소득세와 같이 깊이 들어가면 난 잘 몰라요. 세무서에 가서 상담해보세요.
부동산을 임대하고 월세 이외에 전세금이나 보증금을 받는 경우 부가가치세법에서는 다음 산식에 의하여 계산한 금액(간주임대료)을 월세와 함께 용역제공에 대한 대가로 보아 그 금액을 기준으로 부가가치세를 부과합니다. 이를 간주임대료라고 합니다.
간주임대료 = 전세금(보증금) X 1년만기정기예금이자율 X 당해과세기간일수/365
로 계산하며, 이와 같이 부동산 임대용역을 제공하고 월세와 보증금 등을 받는 경우의 공급시기는 월세는 월세를 받기로 한 때, 간주임대료는 예정신고 또는 확정신고기간이 끝나는 날이 됩니다. 계약기간 1년의 정기예금이자율은 은행법의 적용을 받는 은행으로서 서울특별시에 본점을 둔 은행의 계약기간 1년의 정기예금이자율의 평균을 감안하여 국세청장이 정하는 율을 말합니다.
현재는 간주임대료가 4.2%라고 알고 있습니다. 국세청 홈페이지에 들어가면 분기마다 발표합니다. 월세없이 보증금으로 1억원을 받았다면 보증금은 돌려주어야 하는 부채이므로 소득이 아니지만 보증금을 은행에 예치하면 예금이자가 발생해서 소득으로 간주하는 것입니다. 즉 1억원 x 년4.2% = 420만원이 간주임대료가 됩니다. 만약 1년이 되지 않았다면 안분비율로 계산하면 되겠지요.
주택의 경우에는 월세는 소득이 되지만 임대보증금에 대한 간주임대료에 대해서는 부가세와 종합소득세가 면제됩니다. 전월세 서민들의 부담을 덜어주기 위해서입니다.
그런데 상가 임대로 거둔 수익은 전세든 월세든 월세의 10%를 세입자로부터 징수하고 납부해야 합니다. 또 보증금도 연 4.2%의 이율로 월세로 환산(간주임대료)한 후 부가가치세를 내야합니다. 다만 간이과세자의 임대 수입이 일정 규모(6개월에 1,200만원)에 미달하면 면제받을 수 있다.
종합소득세를 보면 상가는 아무리 작은 규모라도 임대소득에 대한 종합소득세를 냅니다. 월세는 물론이고 전세도 연 4.2%의 이율로 간주임대료를 추산해 종합소득세를 내야 합니다.
주택의 경우 월세는 상가와 마찬가지로 종합소득세를 내야 한다. 그러나 전세에 대해서는 종합소득세를 낼 필요가 없습니다. 월세 임대 수익의 경우도 1가구 1주택인 경우는 종합소득세를 과세하지 않습니다. 다만, 기준시가가 6억원을 초과하는 고가 주택은 1가구 1주택이라고 해도 월세 임대 수익에 대한 종합소득세를 내야 합니다.