스크랩 땅 투자시 용도지역

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땅 투자시 용도지역                         

땅 투자시 확인해야 될 부분의 글을 올린다는것이 한동안 올리지 못한점 사과드립니다.

스스로는 알고 있는 내용이지만, 막상 글로 표현한다는게 쉬운건 아닌것 같습니다. 짧은 내용이라도 계속 올리도록 노력하겠습니다.

오늘은 용도지역에 관한 이야기를 잠시해보겠습니다.

용도지역이란 그 땅을 어떻게 활용할 수 있을지, 어느정도 개발이 가능한지를 각각의 땅에 가해지는 행위규제를 통해 구분해 놓은 것입니다.. 좀 어려운가요? 쉽게 이야기하면 이땅에 어떤 건축이 가능하고, 어떻게 이용할 수 있는지를 정해 놓은걸용도지역이라고 할 수 있습니다.

용도지역은 크게 도시지역, 관리지역, 농림지역, 자연환경 보전지역으로 나누어지고, 다시 주거지역, 상업지역, 공업지역, 녹지지역등등..세분화되어 땅의 활용가능성을 알려줍니다.

용도지역이 중요한건 내땅이 어느지역에 속하느냐에 따라 지을수 있는 건축물이 종류, 건물의 층수, 용적율, 건폐율이 결정됩니다. 용도지역에 따라 땅값이 결정되기 때문에 아주 중요하다고 볼수 있습니다.

예들들어 도심에 있는 같은 면적의 땅이라고 20층을 지을수 있는 땅과 2층만 지을수 있는 땅의 가치는 차이가 날수 밖에 없는 부분입니다.

이처럼 각각의 땅은 미리 정해놓은 행정규제에 따라 각각의 쓰임새와 활용가치가 다르다고 할수 있습니다.

용도지역은 땅의 팔자를 결정하는 가장 중요한 요소임은 틀림없습니다. 때문에 대부분 투자자들은 다른것에 앞서 용도지역 부터 따지는것을 투자의 일순위로 삼고 투자를 하고 있습니다.

하지만 용도지역만 보고 투자를 하는건 매우 위험한 판단이라고 개인적으로 이야기하고 싶습니다.

어느정도 완성된 도시에서는 용도지역에 따라 가격이 결정되는 부분이 많지만, 도심외곽으로 갈수록 용도지역보다는 그 땅이 가지고 있는 주변 환경과 용도지역이 어느정도 조화를 이루어야 좋은 땅이라 할수 있습니다.

지금까지 많은 개발 계획으로 인해 용도지역이 먼저 결정되었지만, 개발이 지연됨으로 인해 용도지역에 맞는 적절한 이용이 불가능한 지역이 많이 있습니다.

예를 들어 읍면지역의 시골에 2종일반주거지(아파트 건축가능)가 있다고 하면, 실제로 유입인구가 없어 아파트건축이 불가능한 땅이라고 판단할수도 있습니다. 하지만, 15층 아파트가 가능한 땅으로 인정을 할수는 없는 부분입니다.

그 땅의 이용가치가 단독주택이라고 한다면 전용주거지(단독주택가능)의 가치밖에 되지 않는다고 볼수 있고, 2종일반주거지라고 특별히 비쌀이유가 없다고 할수 있습니다.

오늘은 관리지역에 관한 부분을 잠깐 설명드리겠습니다.

관리지역을 세분화 하면 계획관리지역, 생산 관리지역, 보전 관리지역이 있습니다.

관리지역[ 管理地域 ]

  -국토의 계획 및 이용에 관한 법률

도시지역의 인구와 산업을 수용하기 위하여 도시지역에 준하여 체계적으로 관리하거나 농림업의 진흥, 자연환경 또는 산림보전을 위하여 농림지역 또는 자연환경보전지역에 준하여 관리가 필요한 지역을 말한다.

이러한 지역은 다음과 같이 관리지역으로 지정하여 관리한다.
① 보전관리지역 : 자연환경보호, 산림보호, 수질오염방지, 녹지공간 확보 및 생태계 보전 등을 위하여 보전이 필요하나, 자연환경보전지역으로 지정하여 관리하기가 곤란한 지역
② 생산관리지역 : 농업·임업·어업을 위해 필요하나 농림지역으로 지정하기 곤란한 지역
③ 계획관리지역 : 도시 편입 예상지역 또는 제한적 이용·개발을 하려는 지역이다.

종전의 국토이용관리법에서 준농림지역으로 구별하던 용도지역을 난개발을 방지하고 선계획-후개발을 위하여 국토이용관리법과 도시계획법을 통합하여 국토의 계획 및 이용에 관한 법률로 개정하면서 준도시지역과 준농림지역을 관리지역으로 개편한 것이다. 당시 준농림지역은 준도시지역으로 용도를 변경하여 아파트 등을 건설하였는데, 이 때문에 토지이용이 문란하다 하여, 이와 같은 세 가지로 개편하고 다시 지정하였는데, 각 지방자치단체의 작업이 순조롭지 않아 장기간 소요되었다. 계획관리지역으로 지정되는 지역은 땅 값이 급등되는 등의 부작용도 생겼다. 관련법은 국토의 계획 및 이용에 관한 법률이다.  

부동산을 첨 공부하는 사람들의 경우 조금 어려울수도 있는 내용입니다. 

쉽게 이야기하면 계획 관리지역은 공장, 숙박업(모텔)등이 가능하고, 생산 관리지역은 주택, 농어업관련된 공장(식품공장, 도장공장..)이 가능하고, 보전 관리지역은 주택정도 건축이 가능하다고 생각하시면 됩니다. 

관리지역에서의 가격도 계획-> 생산 -> 보전관리지역 순이라고 할수 있습니다. 

요즘 관심을 많이 가지고 있는 시골에 전원주택지를 많은 사람들이 관심을 가지고 있습니다.

농림지역(다음에 설명드릴 기회가 있겠죠..^^)의 경우 바로 건축이 어려운 부분이 있지만, 관리지역의 경우 건축이 바로 가능하므로 전원주택에 관심을 가지는 분들의 경우 관리지역을 많이 보고 있습니다.

사실 전원주택 건축의 경우 주택의 규모도 크지가 않고, 구입한 땅의 일부만 건축물이 들어서고 나머지 부분은 정원이나 텃밭으로 사용하는 경우가 많습니다. 건폐율이나 용적율이 굳이 높을 필요는 없습니다.

용도면에서 공장이나 영업시설등은 계획관리지역의 건폐율 용적율이 높은게 좋지만, 전원주택 건축시에는 사용할수 있는 부분을 충분히 활용할수 없으므로 보전관리만 하더라도 충분히 활용할수 있습니다.

계획 관리지역이 보전 관리지역보다 가격이 많이 비싼경우가 많이 있습니다. 계획관리지역의 이용할수 있는 공장이나, 숙박업소, 식당등으로 이용하지 않고, 주택으로만 이용할것 같으면 비싼 계획관리지역일 필요는 없습니다. 보전 관리지역만 해도 주택으로 충분히 이용할수 있기 때문입니다.

투자시에 그 땅이 가지고 있는 활용성을 정확히 판단하는게 가장 중요합니다. 전원주택으로만 활용할수 있는 땅이라면 계획관리지역이라는 이유로 가격이 비쌀 이유는 없습니다. 보전관리지역만 해도 충분하기 때문이죠.

같은 조건의 땅이라면 계획관리지역이 가격이 높은게 사실입니다. 하지만 본인의 활용도에 맞게 또 주변 환경을 잘 판단하여 계획관리지역으로서의 활용도가 떨어지면 계획관리지역을 많은 가격을 지불하고 구입할 이유가 전혀 없습니다.

땅의 팔자를 결정하는 용도지역이 중요하지만, 더 중요한건 주변 환경이나 여건으로 봤을때 어떤 용도로 사용이 가장 좋을지를 결정후 용도지역을 확인하는게 순서인것 같습니다.

제가 드리고 싶은 이야기는 용도지역도 중요하지만, 더 중요한 부분은 땅의 형태, 모양, 주변 환경등 전체적인 부분을 확인하는게 더 중요하다고 이야기 하고 싶습니다.

용도지역이 좋은 조건이라도 용도지역이 가지고 있는 부분을 활용할수 없다면 용도지역은 의미가 없다고 이야기 할수 있습니다. 땅이 가지고 있는 본연의 모습을 정확히 살펴보고 그 땅의 가치를 판단하는게 중요한 부분입니다.

설명할 부분이 많이 있지만, 너무 내용이 길어지는것 같습니다. 다음 기회에 다른부분도 계속 이야기해보겠습니다.

행복한 일만 가득하세요..^^