원룸텔 투자자 피해 막으려면

[김숙자]

원룸텔 투자자 피해 막으려면

시론/유엔알컨설팅 박상언 대표

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수도권지역 많은 지역에서 분양성이 떨어지는 고층상가를 원룸텔로 분양하면서 ‘개별등기’란 모호한 표현으로 소액 투자자를 유인하는 게 유행이다.

경기도 일원 특히 용인시, 부천시, 화성시 병점역, 판교, 일산 등지에서 이런 일들이 많이 발생하고 있다.

부동산등기법상 ‘개별등기’란 용어는 없다. ‘구분등기’와 ‘지분등기’만 있을 뿐이다. 지분등기는 등기부에 구체적인 호수가 정해져 있지 않고 ‘100분의7’과 같은 형태로 지분만 표시되는 것이다.

현행법상 고시원(원룸텔)은 근린생활시설 및 근린상가에 들어 갈 수 있는 시설로 공동 ‘지분 등기’는 가능해도 각 호실마다 구분등기는 불가능하다. 본인명의로 분양받더라도 지분등기만 가능한 일종의 공동소유 부동산이란 이야기다. 문제는 고시텔을 팔면서 개별등기란 표현을 써 구매자가 구분등기로 착각하는 것이다.

통상 건물을 건축허가 사항에 맞게 기존상가로 건축, 준공검사를 필한 후 다시 시설공사(리모델링)를 통해 1개층당 전용면적 10∼20㎡ 규모의 고시원 쪽방을 10∼20개를 만들어 이를 일반인들에게 개별 분양한다. 시 건축과에 알아보면 고시원 스타일의 쪽방형태가 아닌 1개층당 4∼5개의 일반 상가 형태로 건축허가를 받았으며 차후 고시원 각 호실별 개인등기를 목적으로 건축물 대장 구분등기 분할은 불가능하다는 걸 알 수 있다.

현재 모 신도시에서 분양 중인 A비즈텔의 경우 전용면적 9.6~26.33㎡형으로 분양가는 3.3㎡당 830만~930만원대나 된다. 지분등기인데 개별등기라고 홍보하면서 적정 가격보다 투자자들에게 비싸게 분양하고 있다. 비싸게 투자자들에게 분양해 결국 임대수익율을 떨어뜨리는 결과를 초래하는 셈이다.

지분등기 부동산의 경우 일부 투자자 지분이 경매로 넘어갈 때 문제가 될 수도 있다. 또한 분양자가 매각을 하려 해도 지분등기 한계 때문에 매매가 쉽지 않을 수도 있다.

투자자들은 이 같은 지분등기 한계를 알지 못하거나, 인허가 등기 등 관련 서류를 제대로 확인하지 않아 나중에 낭패를 볼 수도 있다.

시공사 선정도 면밀히 해야 한다. 퇴출 가능성이 있는 건설사들이 시공하고 있는 상가의 경우 공사 중단 등 문제가 생길 수 있어서다. 공사가 중단되면 새로운 시공사가 선정될 때까지 분양 시기가 무기한 연기된다. 또한 주택법 적용을 받는 아파트와 달리 상가는 법적 보증의무가 미약해 투자자 피해가 클 수 있다.

고시텔 개별 등기 못 쓰게 해야

상가는 부도를 대비해 신탁계약, 분양보증, 연대보증 가운데 하나를 반드시 가입토록 돼 있으나 연면적 3000㎡ 이하의 중소형 상가에는 이러한 내용이 적용되지 않는다.

과거 한신건영의 부도로 일산 화정의 한신에리어타워, 파주 금촌의 아이맥스타워 등이 공사 중단의 후유증을 앓는 등 시공사의 부도로 인해 상가 투자자의 공사중단 피해가 적지 않았다. 더욱이 새로운 사업주가 등장해 시공사가 교체되더라도 여전히 문제는 존재한다.

새로운 사업자 입장에서도 기존 분양자가 시행사와 맺었던 수익률 보장 등의 계약조건을 바뀐 시공사가 승인할지 여부가 불투명하기 때문이다. 수익형 부동산의 열풍을 타고 상가투자에 무작정 뛰어들기 전에 투자자들은 시공사의 재무 건전성과 분양 신고필증, 분양보증 여부 등을 반드시 확인해야 한다.

행정당국에서도 상가를 리모델링해 분양하는 고시텔에 대해 개별등기란 모호한 표현을 쓰지 못하게 하거나 사용하게 될 때는 정확하게 부가적인 설명을 병행해서 쓰도록 지도할 필요가 있다.

유엔알컨설팅 박상언 대표

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