aronrealty | 1가구2주택자 양도세 얼마나 내나 - 배우자는 세대분리해도 2주택

2007년부터 1가구 2주택에 대한 양도소득세가 중과되면서 이와 관련한 문의가 잇따르고 있다. 특히 1가구 2주택이라도 어떤 경우면 1가구 1주택으로 간주돼 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있는지 궁금해하는 사람이 많다. 1가구 2주택의 판정 기준과 예외 조항을 문답풀이로 알아본다. -용인 죽전의 아파트(기준시가 3억6000만원)를 2001년 10월 구입해서 지금까지 거주하고 있다. 지난해 8월 아들이 화곡동 소재 연립주택(기준시가 4500만원)을 구입해서 분가했다. 아들은 올해 28세로 미혼이지만 3년째 직장에 다니고 있다. 이 경우 1가구 2주택에 해당하는가. (용인 독자) “현행 소득세법은 만 30세 이상이거나 별도의 소득이 있는 자녀가 세대 분리를 하면 자녀 명의로 된 주택은 주택 수 산정에서 제외한다. 배우자의 경우는 세대 분리를 해서 각각 1주택을 보유해도 1가구 2주택이다. 이 경우는 세대분리한 아들이 30세 미만이지만 소득이 있어 1가구 1주택에 해당한다. ” -1996년 중랑구에 21평 아파트를 구입해 입주했다. 그러나 직장 문제로 인천으로 이사했고 3년 전에는 아내 이름으로 인천의 32평 아파트를 구입해 살고 있다. 중랑구 아파트에는 현재 노부모가 살고 계신다. 부모님이 거주하기 때문에 불가피하게 1가구 2주택이 됐는데 이런 경우는 세금 혜택이 없나. (인천광역시 독자) “노부모 봉양으로 1가구 2주택이 된 경우 양도세 비과세 혜택은 부모와 자식이 서로 집이 한 채씩 있다가 합가하는 경우에만 받을 수 있다. 합가하는 경우 먼저 양도하는 주택에 대해서는 비과세 요건(3년 보유, 서울·과천·5대 신도시는 2년 거주 포함)이 충족된 경우 양도세를 내지 않아도 된다. 이 경우는 합가하지도 않았고 본인과 배우자 명의로 된 2채의 주택이 있는 만큼 1가구 2주택이다. 2007년부터는 중과세 대상이다.” -안양 만안구의 16평 연립주택에 오래 살다가 32평 아파트로 재건축이 결정돼 9월 말 입주를 앞두고 있다. 올해 아내 명의로 안양에 주거용오피스텔 27평을 분양받았다. 완공 예정일은 2007년 5월이다. 1가구 2주택에 해당하는지 궁금하다. (안양 독자) “현재는 재건축 입주권 1개와 주거용 오피스텔 분양권 1개를 가진 상태다. 재건축 아파트는 비과세 요건을 갖췄고 다른 주택이 없는 만큼 지금 팔아도 양도세가 비과세 된다. 2007년 5월 오피스텔이 완공된지 1년 안에 재건축 아파트를 처분하면 비과세 혜택을 받을 수 있다. 2008년 5월 이후에 처분하면 양도세가 중과된다. ” -5년 전 매입한 아파트가 재건축을 마치고 완공돼 올 4월25일에 입주했다. 그런데 4월7일 아버지가 사시는 집을 내 명의로 돌려놓았다. 재건축한 아파트를 처분하고 싶은데 1가구 2주택으로 양도세를 내야 하는가. (인터넷 문의 독자) “4월7일 아버지에게서 증여를 받고 18일 뒤에 재건축 아파트가 완공된 만큼 1가구 2주택에 해당한다. 재건축 아파트가 먼저 완공되고 나중에 증여를 받았다면 증여받은 지 1년 안에 기존 재건축 아파트를 처분할 때 양도세가 비과세 된다. 만일 아파트를 증여받은 것이 아니라 상속받은 것이라면 상속주택은 주택 수 계산에서 제외한다. 기존 재건축아파트는 비과세 요건을 갖췄다면 양도세를 내지 않아도 되고 상속받은 주택을 팔 때는 정상세율(9~36%)로 양도세를 내면 된다.” -내 명의 아파트가 과천에 있다. 93년 매입해 1년 반 정도 거주하다 96년 회사가 대전으로 옮겨가는 바람에 2003년 아내 명의로 대전의 아파트를 구입해서 지금까지 살고 있다. 이 경우 전근으로 인한 1가구 2주택인데 과천 집을 팔면 비과세 혜택을 받을 수 있나.(대전광역시 독자) “직장 이전으로 인해 1년 이상 살고 있던 집을 팔고 세대원 전원이 다른 지역으로 이주한 경우 기존 주택이 비과세 요건을 충족하지 못했더라도 양도세를 내지 않는다. 그러나 독자의 경우는 기존 주택을 팔지 않았기 때문에 비과세 혜택을 받을 수 없다.” 자료원:중앙일보 2005. 9. 13