2010년 오피스텔 입찰 후기와 2013년 7월 현재

[방글스]

2010년 법원경매 오피스텔 입찰 후기입니다.

한국의 남부지방에 사는 저로써 벗꽃이 화려하게 터트릴때 창원지방법원으로 올해 첫 입찰하러 가게 되었습니다.

회사 출근 후 외출로 잠깐 나갔다 온거라 시간적으로도 빠듯한 시기였습니다.

처음 입찰한것이 아니기에 여느때와 달리 전날 밤에 입찰서류와 보증금을 미리 입찰봉투에 준비를 해 놓았기에

오전 10시30분에 출발하여 10시55분경 창원지방법원 입찰법원에 도착하였습니다.

10시55분 수요일인점을 감안하면 그렇게 많은 사람들을 입찰법원앞에 서성거렸습니다.

             대부부 아줌마부대와 그리고 전문컨설팅 강사와 교육생들도 법원밖에서 한 10명정도 모여서 법원장 분위기를

             설명하고 있었고, 실제 거주목적으로 투자하는사람, 그리고 채무자입장에서 어떻게 진행되는지 참관한사람,

              남녀노소 할 것없이 많은 사람들이 입찰장에 모여 있습니다.

11시05분 저는 입찰서류와 봉투를 제출하고 나서 맨 앞자리에 착석하였습니다.

              역시 창원지역은 워낙 아파트가 대세이므로 보통 95%~101% 사이에 낙찰률이 보입니다.

                --> 이때가 창원통합시의 여파로 아파트가격이 오른다는 증상이 보인거 같습니다.

                  경매하면서 경매가 실물경기보다 6개월 빠르다는걸 올해 알았습니다.

                  공부를 정말 더 해야 겠습니다. 2010년후반부터 2012년까지 부산,경남 지역 상승 대단했습니다.

              창원지방법원은 처음 경매물건을 받아보기위한 2008년 이후 7~8번 방문했던거 같습니다.

11시10분 입찰마감시간을 알리고 입찰서류 정리하는 법원직원과 판사님의 약 20분동안 설명하는 시간.....

              법원입찰장에는 여전히 많은 입찰자때문에 전화벨소리, 애기 울음소리, 웅성웅성 대화소리 ^^*

              처음에는 이런 법원입찰장이 낯설었으나, 이제는 거의 익숙해졋으나 입찰장 분위기에 긴장감은 그대로이네요.

11시30분 이제 입찰서류 집계가 다 되었나봅니다. 먼저 입찰봉투가 많은 순으로 정리하는 모습....

11시35분 드디어 개찰-----------------------------------------------------------------------

             그런데 이상합니다.. 보통 대게 아파트물건이 인기가 좋은데... 제가 입찰한 오피스텔물건이 같은 사건번호에

             물건이 3개인지라 입찰자가 많습니다.

             첫번째 김해내동 오피스텔 물건을 먼저 호명합니다.

             한두명 호명하더만 총 14명이 1번물건에 입찰하였습니다. 첫번째 개찰한 내용이므로 법원에서는 주위사람들중

             " 무슨물건인데,, 아파트야?? 왜켈 입찰자가 많아?? "라는 소리가 제 귀에 들린다.

             판사께서 처음 부른사람이 26,120,000원으로 낙찰, 저는 4번째로 패찰.. 1등과 불과 150만원정도 차이가 난다.

             제가 분석하기론 작년하반기까지 김해내동 오피스텔 낙찰율 73~5%내외인데. 79%로 낙찰된 셈이다.

 1번 물건 개찰결과

2번물건 개찰결과

2번 물건은 다소 낙찰율이 떨어졌다, 그 이유는 현재 오피스텔이 공실이나, 미납관리비가 270만원이

있다. 그래서 관리사무소와 협의할 내용이다. 그러면 1번물건과 비교해서라도 높은 금액에 낙찰되엇다.

시세 및 임장내용

1) 임장내용 : 김해내동 오피스텔가는 내동신도시 중심가에 위치하며 주위에는 아파트가 산재해있고,

초,중,고가 위치한 중심상권이었습니다.

2) 시세파악 : 같은 평수의 매매가는 2,800만~3,000만원 선이다. 급매의 경우는 2,800만원선에서 거래되고 있다.

그러나, 매매는 보통 봄시즌에 매매가 이루어지는 편이라고 한다.

3) 임대비 : 최근 보증금과 윌세가 약간 상승하였다. 보증금 500만원 월20만원, 또는 보300만원 월 25만원 선이다.

4) 결론 : 위 2개 물건은 내가 입찰한 금액으로는 400만원 투자해 월 25만원 임대수익을 바라보고 투자하였으나,

역시 요즘엔 경매가 대중화된 탓이고, 제일 쉬운 아파트와 임대수익 오피스텔쪽으로 집중된다.

역시 요즘에 아파트 경매투자의 경우 실거주자 목적이면 상관없지만, 대중화된 아파트 투자는 단타를 노리는 경매투자자에겐

메리트 없는 상품에 지나치지 않다고 본다.

                                                                                                                   2010. 04. 13 봄 방글스

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2013년 7월 23일 월요일 현재 보고

현재 이 물건은 김해물건이며 2010년도에 낙찰 받았다면 수익이 많이 났다. 아쉽다고 생각한다.

현재도 매매가는 약 1천만원 이상 상승했지만 임대수익률이 좋아서 아쉬운 물건이다.

1. 2010년 6월에 창원 마산회원구 동성동에 있는 다른 오피스텔물건을 감정가 4500만원 낙찰가 3850만원에 낙찰받아

          대출2500만원을 받고 바로 명도하고 임대계약을 보증금 300만원 월세 33만원 보유.

2. 2012년 10월 보유한지 2년넘어서 대출이자 년6%에 대한 월125천원 제외하고 매월 20만원가량 적금하여

          대출원금은 2200만원으로 내렸습니다.(한 300만원은 제 자비로 쓴거 같다. ㅋㅋ)

3. 2012년 11월 매도자가 나타나서 5,000만원을 요구하다가 조정해서 4,950만원으로 매도하였습니다.

        총 투자원금 1100만원으로 매도차익 1105만원+임대수익640만원=1745만원(세전)으로 159%의 수익율을

         가져다 주었다.

결론, 소액투자도 임대수요가 풍부한 지역은 2~3년 보유하다가 매도시 임대수익과 매도차익 두마리 토끼를 잡는

         효과로 지속적인 관리와 안목으로 수익을 낼 수 있다고 봅니다.

2010년도부터 현재까지 단타목적으로 낙찰받은거와 장기로 가져가는 임대목적의 부동산의 경우

   단타보다는 2년정도 보유후 매도하는 물건이 더 수익이 높았습니다.

지속적인 관심과 열정, 그리고 끈기력과 공부가 경매에도 적용된다고 봅니다. 중요한 인맥이 빠져서 혼자서

 끙끙대고 있었습니다.

연고지가 경남 창원이라 참.. 어렵네요. 멘토를 가까이서 뵙기가 힘들다는게....

2013년 현재 투자정리

 1) 4월 말 빌라 낙찰받아 세입자 명도협상 완료 8/25일 이사예정, 수리후 매도예정

                               ( 에피소드가 많은 세입자와 명도 싸움 내용 및 결과 정리해서 올리겠습니다. 설마님)

 2) 동시에 4월에 빌라 급급매 받아 수리하여 바로 6월27일 매도.

 3) 6월 17일 급매 빌라 인수하여 현재 수리완료. 물건 내놯는데.. 지금 비수기에 휴가철... 물건보러 한명왔는데.

               어떻게 될지???

                                                                                      2013년 7월 23일 월요일 열대아로 푹푹찌는 밤

                                                                                                            경남창원에서 방글스 안

[클린통]

돌대가리라 반 정도 이해 되네요 어쨌든 대단하십니다 혼자 고군분투하며 많은 실적들 쌓아 가시네요

[雪馬]

혼자서 하는 경매가 얼마나 외롭고, 쓸쓸하고.. 힘든 일인데... 그걸 꿋꿋이 이겨내시는 방글스님이 대단하십니다...^.^

[방글스]

설마님 거리상 시간상 핑계로 자주 찾아뵙지 못해서 죄송합니다 상경하면 사전연락드리고 뵙겠습니다 감사합니다 꾸벅

[Detox]

^^ 먼곳에 계시지만 멋지게 해내고 계시네요^^ 화이팅~~~!!

[방글스]

디톡스님! 님도 화이팅하시고요. 여전히 경매는 혼자서 하는게 힘드네요..^^ 감사합니다.

[참고또참자]

와우,대단하십니다.
저 역시도 김해 살면서 이제야 경매공부 시작했는데 가까운곳에 이토록 멋지게,홀로서기하는 분이 계시다니 너무 반갑네요.
기회가 된다면 한번 뵙고싶습니다,정말 따끈따끈한 여러 이야기를 들을 수 있겠네요.

[방글스]

네 시간나실때 넘어오심 시원한 커피한잔 해요

[happy money]

잘 읽었습니다..

[giver]

후기 잘 읽었습니다.