생활 | 관리직원 업무 소홀로 아파트서 화재피해 발생했다면 LH공사, 손해 배상해야 | 광주아파트총연합회

[LHKOREA]

1.NEWS

●관리직원 업무 소홀로 아파트서 화재피해 발생했다면 LH공사, 손해 배상해야

서울중앙지법 판결

LH공사와 위·수탁 계약을 체결한 위탁관리업체 소속 직원의 업무소홀로 아파트에서 화재피해가 발생했다면, 관리업무에 대한 지휘·감독 권한이 있는 LH공사는 보험회사에게 손해를 배상해야 한다는 법원의 판결이 나왔다.

서울중앙지방법원 제8민사부(재판장 김지영 부장판사)는 보험회사 A사가 LH공사를 상대로 제기한 구상금 청구소송 항소심에서 “원고 보험회사 A사의 청구를 기각한다는 제1심 판결을 취소, 피고 LH공사는 원고 A사에 1657만원을 지급하고 원고 A사의 나머지 항소를 기각한다”는 원고 일부 승소 판결을 내렸다.

LH공사가 건설·분양한 경기 의왕시 B아파트 단지 내 지하주차장에서 2013년 8월 화재가 발생해 주차돼 있던 자동차들이 손상, 이 아파트 위탁관리업체 C사의 직원으로서 소방안전관리자인 D씨가 지구경종, 자동화재탐지설비 등 소방시설 전원이 차단돼 있는 것을 그대로 둬 화재 당시 소방시설들이 제대로 작동하지 않아 피해가 확대됐다.

화재로 손상된 자동차주 입주민 등과 개인용자동차보험 계약을 체결한 보험회사 A사는 2013년 10월 각 자동차 수리비 937만원과 720만원을 수리업체에 지급했다.

이에 대해 재판부는 판결문에서 “소방시설 전원이 차단돼 있는 것을 방치한 이 아파트 위탁관리업체 C사의 직원인 소방안전관리자 D씨의 행위는 화재사고 원인의 하나가 됐다고 볼 수 있으므로, D씨는 위 불법행위로 인해 입주민 등이 입은 손해를 배상할 책임이 있다”며 “위임의 경우에도 위임인과 수임인 사이에 지휘·감독관계가 있고 수임인의 불법행위가 외형상 객관적으로 위임인의 사무집행에 관련된 경우 위임인은 이에 대해 사용자 책임을 져야 한다”고 밝혔다.

재판부는 “위탁관리업체 C사와 피고 LH공사의 아파트 관리업무 위·수탁 약정의 내용에 따르면 피고 LH공사가 C사의 관리업무 전반에 관해 정기 또는 수시로 지도점검을 실시할 수 있고, 점검 결과에 따른 지적사항에 대해 C사는 피고 LH공사가 정하는 기한 내에 시정조치를 해야 한다”며 “피고 LH공사는 C사의 관리직원에게 문제가 있는 경우 해당 직원 교체를 요구할 수 있고, C사는 입주개시일 15일 전까지 관리업무 전반에 관한 관리업무 운영계획을 수립해 피고 LH공사에게 제출해 승인을 받아야 하는 등에 비춰보면 소방안전관리자 D씨는 피고 LH공사의 지휘·감독 하에 소방안전관리업무를 종사했으므로, 피고 LH공사는 D씨의 불법행위에 대해 사용자책임을 져야 한다”고 지적했다.

이어 “피고 LH공사는 피보험자인 입주민 등에게 보험금을 지급하고 지급 보험금액을 한도로 원고 보험회사 A사에게 사용자책임에 따른 손해배상으로서 합계 1657만원을 지급해야 한다”고 덧붙였다.

이에 따라 재판부는 “원고 보험회사 A사의 청구는 인정범위 내에서 이유 있어 인용하고 나머지 청구는 기각, 제1심 판결 중 이와 결론을 일부 달리한 부분은 부당해 이를 취소하며, 원고 A사의 나머지 항소는 기각한다”고 판시했다.

한편 LH공사는 이같은 2심 판결에 불복, 상고를 제기했다.

출처 : 아파트관리신문 고경희 기자 gh1231@aptn.co.kr

●포괄임금약정 계약 체결 가능한 감시·단속직인 전기기사, 법정수당차액 요구 못해

서울중앙지법 판결

감시·단속적 근로자인 아파트 전기기사 등은 포괄임금제에 의한 임금지급계약을 체결할 수 있으므로, 대표회의에 법정수당 등의 차액 지급을 요구할 수 없다는 법원의 판결이 나왔다.

서울중앙지방법원 제42민사부(재판장 마용주 부장판사)는 최근 서울 동작구 A아파트 관리직원 B씨 등이 이 아파트 입주자대표회의를 상대로 제기한 임금 청구소송에서 “원고 관리직원 B씨의 청구를 기각한다”는 원고 패소 판결을 내렸다.

이 아파트 관리직원 B씨는 1997년 8월 대표회의와 근로계약을 체결한 후 아파트 전기실의 전기반장으로 입사해 기관실 기관반장으로 근무하다 2014년 4월 퇴직, 관리직원 B씨와 전기기사 C씨 등은 입사 이래 대표회의와 매년 근로계약서를 작성했는데, 2013년 이후부터는 총 연봉액을 매월 기본급, 야간수당 등의 항목으로 나눠 지급하되 격일근무에 따라 별도 발생될 임금도 총 연봉액에 포함되는 것으로 했다.

이후 관리직원 B씨 등은 2014년 4월 ‘대표회의로부터 근로기준법상 연장·야간·휴일근로수당 등을 지급받지 못했다’며 실제 근로시간에 따른 법정수당 차액분 등의 지급을 구하고자 관할 고용노동청에 진정을 제기했다.

고용노동청은 B씨 등이 민원처리 등을 위해 대기한 시간을 휴게시간이 아니라 근로시간으로 봐 실 근로시간에 따른 법정수당 등의 미지급 사실을 인정한 후 동대표 D씨 등의 근로기준법위반 혐의에 대해 기소의견으로 해당 사건을 검찰에 송치했고, 검찰은 지난해 2월 같은 취지로 약식명령을 청구해 같은 해 3월 법원으로 대표회의에 대해 약식명령이 내려졌다.

이에 대해 재판부는 판결문에서 “원고 관리직원 B씨 등이 매년 작성한 근로계약서에는 매월의 임금 혹은 총 연봉액에 격일제 근무에 따른 연장근로수당 등 제수당이 포함된 것으로 기재됐고, 원고 B씨 등도 관련 형사사건에서 적어도 근로계약상으로는 연장근로수당 등의 법정수당을 모두 포괄해 전체 임금액수를 정했다는 취지로 증언했다”며 “이러한 사정을 근로계약서상 임금항목의 기재내용과 형식에 비춰보면, 원고 B씨 등은 피고 대표회의와 포괄임금약정을 했다고 볼 수 있다”고 밝혔다.

재판부는 “사용자는 근로계약을 체결함에 있어 기본임금을 결정하고 이를 기초로 제수당을 계산해 이를 합산 지급함이 원칙이나, 감시·단속적 근로 등과 같이 근무형태 등을 참작하고 계산의 편의 등을 위해 근로자 승낙 하에 포괄임금제에 의한 임금지급계약을 체결한 경우, 그것이 근로자에게 불이익이 없고 제반 사정에 비춰 정당하다고 인정될 때에는 이를 무효라고 할 수 없다”고 설명했다.

이어 “피고 대표회의는 종래 원고 관리직원 B씨 등에 대해 감시·단속적 근로자임을 전제로 근로기준법상 근로시간 등의 적용 제외를 신청하지 않다가, 2014년 6월에야 고용노동청으로부터 원고 B씨 등에 대한 적용 제외 승인을 받았다”고 덧붙였다.

또한 “원고 관리직원 B씨 등은 아파트 기계실 내지 기관실에 배치돼 24시간 격일제 형태로 근무하면서 문제가 발생한 세대별 전기 등 시설을 보수하는 등의 업무를 주로 담당했으나, 위 업무는 매일 정기적·고정적으로 이뤄졌다기보다는 시설 감시·점검 후 문제점 발견 및 입주민 민원전화를 받고서 개시됐다”며 “근로자의 대기시간이 휴게시간으로서 근로자에게 자유로운 이용이 보장되지 않고 사용자 지휘·감독 하에 놓여 있다면 근로시간에 포함해야 하나, 이를 평가할 만한 자료를 찾기 어려우며, ‘근무시간 중 수면 및 근무지 무단이탈 행위 등을 하지 않는다’는 내용의 각서가 원고 B씨 등의 근무실태와 부합한다고 보기 어렵다”고 지적했다.

이에 따라 재판부는 “원고 관리직원 B씨 등이 담당한 업무의 감시·단속적 성격에 비춰 피고 대표회의와 사이의 포괄임금약정이 유효하다고 평가되는 이상, 원고 B씨의 청구는 이유 없어 기각한다”고 판시했다.

한편 관리직원 B씨 등은 이같은 1심 판결에 불복, 항소를 제기했다.

출처 : <아파트관리신문> 고경희 기자 gh1231@aptn.co.kr

●경비원·입주민과실로 절도범 침입했어도 경비용역업체, 손배 책임있어

<계약서상 입주민 과실시 업체 손배 책임 없다는 규정 ‘무효’>

- 서울중앙지법 판결 -

아파트 경비원이 외벽 적외선 감지기 작동을 해제한 사이 세대 내 절도범이 침입해 입주민이 재산피해를 입었다면, 경비용역업체는 입주민에게 손해를 배상해야 한다는 법원의 판결이 나왔다.

서울중앙지방법원 제12민사부(재판장 이태수 부장판사)는 최근 서울 강남구 A아파트 입주민 B씨가 이 아파트 경비용역업체 C사를 상대로 제기한 손해배상 청구소송에서 “피고 경비용역업체 C사는 원고 입주민 B씨에게 5128만여원을 지급하고, 원고 B씨의 나머지 청구는 기각한다”는 원고 일부 승소 판결을 내렸다.

이 아파트 입주자대표회의는 2013년 11월 경비용역업체 C사와 용역계약을 체결, 계약에 따라 C사는 경비용역업무를 수행하면서 이 아파트 경계 담장 위에 적외선 감지기를 설치했다.

2014년 7월 성명불상자가 이 아파트 외벽을 넘어 입주민 B씨 세대에 침입해 B씨 소유의 물건을 절취하는 사건이 발생했다.

사고 당시 경비용역업체 C사는 감지기 오작동 문제로 인해 감지기 작동을 해제해둔 상태였고, 입주민 B씨는 창문을 열고 C사가 설치한 기기의 작동을 해제해둔 상태에서 외출했었다.

이에 입주민 B씨는 “경비용역업체 C사는 사고 발생 당시 단지 내 경비 CCTV 화면을 주의 깊게 관찰하지 않고 단지 내 순찰을 소홀히 했으며, 경계 담장 위에 설치된 적외선 감지기를 꺼놓고 있었던 바, 이러한 용역계약상 채무불이행으로 인해 발생한 손해를 배상해야 한다”며 경비용역업체 C사를 상대로 소송을 제기했다.

이에 대해 재판부는 판결문에서 “이 사건 용역계약에서는 ‘계약상 채무불이행에 따른 손해배상’이라는 규정 하에 피고 경비용역업체 C사는 입주자가 본인 세대에 설치된 설치기기를 작동시킨 때에만 용역계약상 방범 업무를 제공하고 그 시간 동안에 발생한 손해에 대해 배상책임을 부담하는 것으로 규정하고 있다”며 “그러나 약관의 내용은 고객보호의 측면에서 약관 내용이 명백하지 못하거나 의심스러운 때는 고객에게 유리하게, 약관작성자에게 불리하게 제한 해석해야 한다”고 밝혔다.

재판부는 “만약 피고 경비용역업체 C사의 주장과 같이 입주자가 설치기기를 작동하지 않았다는 이유만으로 감시구역 내에서 발생한 손해에 대해 피고 C사의 배상책임이 무조건 면제된다면, 피고 C사의 직원이 아파트 내 CCTV와 같은 다른 수단을 통해 감시구역 내로 절도범이 침입하는 것을 확인했음에도 아무런 조치를 취하지 않은 경우와 같이 감시구역 내 발생한 사고에 대해 귀책사유가 있는 경우에도 아무런 책임을 부담하지 않게 되므로 심히 부당하다”고 지적했다.

또한 “이 사건 용역계약에서 경비용역 대상물을 아파트 및 부속물 일체로 정하고 있고, 피고 C사는 이 아파트로의 무단침입을 방지하기 위해 외벽에 적외선 감지기를 설치했음에도 피고 C사의 경비원이 감지기 작동을 해제시킨 과실로 인해 이 사건이 발생했으므로, 피고 C사는 경비원의 과실로 인해 원고 입주민 B씨에게 손해를 배상할 책임이 있다”고 설명했다.

아울러 “이 사건 용역계약에서는 입주자의 귀책사유로 인해 사유재산이 도난당하는 손해의 경우 피고 경비용역업체 C사의 손해배상책임이 면제된다고 정하고 있기는 하나, 입주자에게 발생한 도난 사고에 관해 피고 경비용역업체 C사에게도 귀책사유가 존재함에도 입주자에게 귀책사유가 존재한다는 사정만으로 피고 C사의 책임을 일괄해 면제하는 것은 고객에게 부당하게 불리한 약관 조항으로서 공정성을 잃은 것”이라며 “피고 C사가 계약상 부담해야 할 손해배상책임을 고객에게 상당한 이유 없이 떠넘기는 것으로서 무효”라고 언급했다.

다만 재판부는 “인정사실에 의하면 피고 경비용역업체 C사는 원고 입주민 B씨에게 도난품 가액 합계 등 1억2821만여원을 배상할 의무가 있지만 원고 입주민 B씨가 아파트 내 설치기기를 작동시켜둔 상태로 외출했다면 절도범이 세대 내 침입 당시 이상신호가 피고 C사에게 전달돼 절도행위를 단념하고 도주하는 등으로 소유품이 절취되는 피해가 발생하지 않거나 그 피해가 적었을 가능성이 상당히 큰 점 등을 종합하면, 이 사건에는 원고 B씨에게도 과실이 있어 피고 C사의 손해배상책임 범위는 손해액의 40%로 제한한다”고 서술했다.

이에 따라 재판부는 “원고 입주민 B씨의 청구는 인정범위 내에서 이유 있으므로 인용하고, 나머지 청구는 기각한다”고 판시했다.

출처 : 아파트관리신문 고경희 기자 gh1231@aptn.co.kr

●동대표 개인이 공사계약 무효확인 구했다면 아파트 공사계약 유효하다.

서울중앙지법 판결

동대표가 개인의 자격으로 공사계약 무효확인을 구하는 것은 적절하지 않아 아파트 공사계약은 유효하다는 판결이 나왔다.

서울중앙지방법원 제28민사부(재판장 최규현 부장판사)는 최근 서울 동작구 A아파트 동대표 B씨가 이 아파트 대표회의와 난방전환·급수배관교체공사 시공업체 C사를 상대로 제기한 계약무효확인 청구소송에서 “원고 동대표 B씨의 소는 부적법하므로 각하한다”는 각하 판결을 내렸다.

재판부는 판결문에서 “당사자의 일방과 제3자 사이 또는 제3자 상호간의 법률관계도 그 대상이 될 수 있지만, 그 법률관계의 확인이 확인의 이익이 있기 위해서는 제소자의 권리 또는 법적 지위에 현존하는 위험·불안이 야기돼야 한다”며 “그 위험·불안을 제거하기 위해 그 법률관계를 확인의 대상으로 한 확인판결에 의해 즉시로 확정할 필요가 있고, 또한 그것이 가장 유효·적절한 수단이 돼야 한다”고 밝혔다.

재판부는 “구 도시재개발법 제22조에 따라 설립된 재개발조합의 조합원은 조합의 운영에 이해관계를 가지고 있지만, 이는 단순히 일반적이고 사실적인 것에 불과할 뿐 구체적인 법률상의 이해관계를 가진다고는 할 수 없다”며 “조합원이 직접 또는 재개발조합을 대위해 법인인 재개발조합과 제3자와의 거래관계에 개입해 조합의 대표기관이 체결한 계약의 무효를 주장할 수는 없을 뿐만 아니라 조합원 개인의 자격으로 그 계약의 무효확인을 구하는 것이 분쟁을 해결함에 있어 반드시 유효·적절한 수단이라고 인정할 수도 없다”고 설명했다.

이어 재판부는 “원고 동대표 B씨는 이 아파트 구분소유자로서 동대표이자 피고 대표회의의 구성원인 바, 피고 대표회의의 운영에 관해 이해관계를 갖고 있고, 대표회의가 피고 시공업체 C사 사이에 제2공사계약을 체결함으로써 이 아파트 장기수선충당금이 사용됨에 따라 원고 B씨에 대한 아파트 관리비 청구내역 등에 다소 변동이 생길 수 있지만, 이는 사실적·경제적 이해관계에 불과할 뿐 원고 동대표 B씨가 위 계약과 관련해 구체적인 법률상의 이해관계를 가진다고 할 수 없다”고 지적했다.

또한 “원고 동대표 B씨는 이 아파트 관리규약과 주택법 시행령 등이 정한 바에 따라, 자신과 이해관계를 같이하는 다른 대표회의 구성원 또는 입주민들과 함께 임시총회 등의 소집을 요구한 후, 그와 같은 절차 내에서 제2공사계약 문제점을 지적해 피고 대표회의로 하여금 피고 시공업체 C사를 상대로 소송을 제기하게 하는 등의 절차를 밟도록 하는 등을 고려하면, 원고 동대표 B씨가 개인의 자격으로 제2공사계약의 무효확인을 구하는 것이 분쟁해결에 있어 반드시 유효·적절한 수단이라고 인정할 수 없다”고 설명했다.

이에 따라 재판부는 “원고 동대표 B씨의 소는 부적법하므로 각하한다”고 판시했다.

출처 : <아파트관리신문> 조혜민 기자 cho@aptn.co.kr

●아파트 잡수입 세금문제 뒤집을 수 있을까

<4년간 잡수입 종합소득세만 2억3,000만원 추징 서울 송파구 B아파트도 잡수입 소송서 패해>

(아파트 측 판결 불복 항소)

지난 5년간에 걸친 아파트 잡수입에 대한 부가세와 종합소득세를 추징당한 서울 송파구의 A아파트가 관할 세무서장을 상대로 행정소송을 제기해 지난해 11월경 1심에서 패소, 항소심이 진행 중인 가운데 2013년 5월경 추징당한 송파구의 B아파트도 관련 소송에서 최근 패소한 것으로 확인됐다.

서울행정법원 제3부(재판장 김병수 부장판사)는 최근 송파구 B아파트 입주자대표회의가 관할 세무서장을 상대로 제기한 종합소득세 등 부과처분 취소소송에서 ‘과세대상 사업소득에 관해 정당한 납세의무자를 상대로 부과한 것으로 적법하다’며 입대의 패소 판결을 내렸다.

5년간의 부가세와 종합소득세만 총 3억5,000만원에 달할 정도로 규모가 큰 A아파트와 마찬가지로 B아파트도 대단지로 손꼽히는 곳 중의 하나다. B아파트의 경우 최종적으로 과세된 약 4년간의 잡수입에 대한 종합소득세만 약 2억3,000만원. B아파트에 과세된 잡수입에는 재활용, 통신중계기 임대료, 어린이집 임대료, 광고물 부착 등이 포함돼 있다.

B아파트 입대의의 주장은 크게 두 가지다. 어떤 소득이 과세 대상이 되는 사업소득에 해당하려면 계속적, 반복적인 영리활동을 통해 소득을 창출했다는 점이 인정돼야 하는데 아파트 잡수입을 관리비 또는 장기수선충당금으로 충당해왔으므로 영리를 목적으로 사업 활동을 했다고 볼 수 없어 아파트 잡수입은 과세대상이 되는 사업소득이 아니라는 것이다.

또 아파트 잡수입이 설령 과세대상 사업소득에 해당한다고 하더라도 입주자들이 공동으로 사업을 영위하는 것으로 봐 개별 입주자들 전원에게 종합소득세를 과세하는 것은 별론으로 하고, 입대의에 종합소득세를 과세해서는 안 된다는 주장이다.

이에 대해 재판부는 “입대의가 4년이 넘는 기간 동안 지속적으로 수익을 창출해온 점, 수익의 규모 등에 비춰 볼 때 입대의가 영리 목적으로 계속적, 반복적인 사업 활동을 통해 수익을 창출하는 사업 활동을 했다고 봄이 타당하다”고 밝혔다.

특히 입대의가 수익을 아파트 관리비나 장충금으로 충당해왔다고 하더라도 이 같은 사정만으로 입대의의 영리 목적을 부인할 수는 없다는 것이 재판부의 설명이다.

입대의가 아닌 입주자들 개개인을 상대로 과세해야 한다는 입대의 주장에 대해서도 받아들여지지 않았다.

재판부는 “입대의는 아파트 입주자 전원을 구성원으로 하는 단체가 아니라 동별 가구 수에 비례해 선출하는 동별 대표자를 구성원으로 하는 법인 아닌 사단이므로 입주자들 중 동별 대표자를 제외한 나머지 입주자들은 모두 입대의 구성원이 아니다”라며 “수익을 관리비 또는 장충금으로 사용해왔고 관리규약에서 관리비와 장충금은 가구별로 가구당 주택공급면적에 비례해 부담토록 규정하고 있더라도 입대의가 수익을 ‘구성원’에게 분배했다고 보기 어렵다”고 봤다.

한편 B아파트 또한 항소를 제기한 것으로 알려짐에 따라 두 사건의 항소심에 대한 결론이 어떻게 내려질지 주목된다.

출처 : 한국아파트신문, 마근화 기자 yellow@hapt.co.kr

2.민원회신

●회장 직무대행자, 선관위원 될 수 없어

문: 선관위원 자격 여부

임기 만료된 대표회장이 차기 대표회의 미구성으로 직무대행을 할 경우 선관위의 위원이 될 수 있는지?

답: 대표회장 직무대행자, 선관위원 될 수 없어

주택법 시행령 제50조의2 제2항에 따르면 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사람은 선거관리위원회 위원이 될 수 없다고 명시하고 있다. 따라서 질의와 같이 임기가 만료된 입주자대표회의 회장 직무대행자는 선거관리위원회 위원이 될 수 있을 것으로 판단된다. 질의의 공동주택의 경우 임기가 만료된 입주자대표회의 회장 직무대행자가 선거관리위원이 된 경우에는 직무대행을 할 수 없다 <전자민원, 주택건설공급과, 2016. 2. 11.>.

<국토교통부 제공>

●장기수선충당금을 공동주택 관리 관련 등의 소송비용으로 사용가능한지?

문 : 장기수선충당금을 공동주택 관리 관련 등의 소송비용으로 사용가능한지?

답 : '주택법' 제47조 및 제51조에 따라 장기수선계획을 해당 공동주택 공용부분의 교체 및 수선 유지를 위해 수립하는 것이므로, 장기수선충당금을 소송비용으로 사용하는 것은 주택법령에 적합하지 않은 것입니다.

<국토교통부 주택건설공급과 제공>

●동별 대표자 선출

문 : 동별 대표자 선출 시 입후보자가 2명일 경우 방문투표를 실시해도 되는지?

답 : 동별 대표자는 선거구 입주자 등의 보통·평등·직접·비밀선거를 통해 선출하되, 후보자가 2명 이상일 경우에는 다득표자를 선출해야 한다.

(주택법 시행령 제50조 제3항)고 규정되어 있는데 여기에는 방문투표에 대해서는 주택법령에 별도로 규정하는 바가 없습니다. 따라서 후보자가 2명 이상일 경우라도 상기 주택법령에서 규정된 4대 선거원칙을 지킨다면 방문투표도 가능할 것입니다.

참고 : 주택법 시행령

●관리규약상 입주자대표회의 정원이 15명일 경우 의결정족수는?

문 : 해당 공동주택 관리규약상 정원이 15명인 입주자대표회의에 12명이 선출되었다면 의결정족수는 몇 명인지?

답 : 입주자대표회의는 그 구성원 과반수의 찬성으로 의결합니다(영 제51조제1항). 이와 관련, 구성원은 관리규약으로 정한 정원을 말하며, 해당 입주자대표회의 구성원의 3분의 2 이상이 선출된 때에는 그 선출된 인원을 말합니다(주택법 시행령 제50조제5항). 따라서, 해당 공동주택의 경우 15명의 3분의 2 이상인 12명이 선출되었으므로 그 선출된 12명이 구성원이며, 의결정족수는 12명의 과반수인 7명입니다.

<국토교통부 주택건설공급과 제공>