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[최현수]

다세대. 다가구 주택 사업 유의점

<사업 유의점>

먼저 사전에 인근 지역의 임대수익률이나 수요자 조사를 통한 사업수익성을 철저하게 따져 보는 것이 필요하다. 인근의 월세나 주택시세를 조사해 예상수입이 투자비용에 비해 너무 적으면 제고해 봐야 한다. 통상 도로에 가깝고 전철역까지 도보로 10분이내 역세권이어야 임대가 잘되고 월세이자율도 높은 편이다. 내.외부 차별화도 중요하다. 특히 주요 수요대상의 취향을 잘 간파해야 하고 외관에 신경을 써야 한다. 건물이라도 외관에 따라 임대료가 다소 차이가 나기 때문이다. 다양한 평형을 설치하면 다양한 수요층을 확보할 수 있다. 오피스타운 인근이라면 한 가지 평형도 괜찮지만 주택가는 다양한 수요층에 부응할 수 있도록 10평형, 20평형, 방 2개, 3개 등으로 다양하게 구성하는 것이 좋다. 다가구 주택의 경우 필요한 주차공간 확보를 위해 1층을 필로티로 설계하는 경우가 많은데 1층을 주차장으로 만들 경우 가급적 기둥을 줄여야 드나들기 쉬우며(단, 구조적인 결함이 없는 한도에서)지하층이 있는 주택이라면 1층 바닥에 쿠션을 깔아서 소음이 나지 않도록 해야 한다.

또 임대가 완료되었다고 해서 관리를 소홀히 해서는 안 된다. 사후관리를 하지 않으면 건물이 금방 낡아버리고 재임대에도 문제가 생긴다. 또 다가구주택은 임대용 건물이기 때문에 환금성도 떨어지는 데다 노후화되면 건물가치가 급격히 떨어진다.특히 건물의 외관과 복도, 주차장 등 공동으로 사용하는 부분은 건축주 외에는 신경 쓸 사람이 없기 때문에 주의를 기울여야 한다. 만약 건축주가 직접 관리할 형편이 안 된다면 관리를 대행해 주는 업체에 맡기는 것이 좋다. 임대사업자의 보유 주택수 증가로 집주인이 직접 집을 관리하는 것이 힘들어지면서 이같은 업체들이 늘어나고 있는 추세다. 중개업소가 임대사업자에게 주택을 알선해 주는 것에 그치는 것이 아니라 청소 수리, 월세수금 등 임대사업과 관련한 전반적인 서비스를 제공하는 경우도 다가구 주택이 많은 서울의 강남지역을 중심으로 확산되고 있다. 보통 서비스에 대한 대가로 월 임대수입의 일정부분을 수수료로 떼거나 건물 임대차계약을 독점하는 조건으로 서비스를 무상으로 하기도 한다.

재개발의 정의

재개발이란 저소득층 밀집지역의 불량주택과 공동시설 등을 정비.개량하여 주택공급을 촉진하고 주거환경을 개선하여 도시의 건전한 발전과 주민복지 증진을 위하여 시행하는 것으로써 재개발사업은 사업의 주체, 집행절차 등에 따라 구분된다.

행정청이 법정시행자로서 사업시행계획에 의하여
공공시설을 설치하고 관리처분계획을 수립한 후 주민자격으로 주택을 건립하는 자력개발방식과 구역 내 토지.건물소유자로 구성된 조합이 사업시행자가 되어 대상건물을 전면철거 후 일단의 택지를 조성, 참여 시공자의 선투자에 의한 공동주택을 건립하는 합동개발방식으로 나눌 수 있다.
합동개발방식은 초기의 자력개발방식이 안고 있는 토지소유자 부담과중으로 인한 사업시행의 장기화에서 오는 재산권행사의 제한문제를 해소하고 건실한 시공자에 의한 양질의 주택을 공급하기 위하여 도입된 방식이다.
재개발과 재건축은 도시를 재정비하기 위하여 무질서하거나 오래된 주택물을 헐고 아파트를 짓는 점에서 비슷하나 많은 차이가 있다.

주택개량 재개발 사업이란 낡고 오래된 주택이 밀집되어 주거생활이 불편하고 도로가 좁아 재해위험 등이 있는 지역에 공공시설용지(도로, 주차장, 공원, 녹지)를 설치하고 구역 내국.공유지는 불하하여 토지의 이용도를 높이며 낡은 주택을 헐고 새로 건축하여 주거환경과 도시경관을 정비하는 사업을 말한다.
또 도심재개발 사업은 혼잡한 토지이용문제를 해결하고 도시에 부족한 공공시설 용지를 확보하고 미세한 필지를 정리함으로써 토지의 활용도를 높이고 새로운 도시기능에 필요한 공간을 공급하여 도시기반시설을 정비하기 위한 수단으로서 그 필요성이 중요하게 되었다.
이같은 재개발사업은 도시 재개발법 및 동법시행령과 건교부 및 지방자치단체의 주택개량 재개발사업 업무 지침에 의거 추진되며 시행 밥법은 주민이 조합을 구성하여 재개발의 일반적인 방법으로서 재개발구역 내 토지 및 가옥소유자가 결성한 조합이 시행자가 되어 주택건설 업체의 자본으로 주택을 건설하는 사업을 만한다.
토지 및 가옥 소유자의 2/3 이상 동의가 있어야 사업을 시행할 수 있으며 상당히 복잡한 절차를 밞아야 하지만 지방자치단체의 각종 행정지원도 수반된다.

재개발의 투자 포인트

<재개발의 사업진행 포인트>

재개발은 토지의 합리적이고 효율적인 이용과 도시기능을 회복하기 위해 이 법이 정하는 바에 의하여 시행하는 건축물 및 그 부지의 정비와 대지의 조성 및 공공시설의 정비에 관한 사업과 이에 부대되는 사업이다.
도시재개발법을 근거법령으로 토지, 건물소유자(관공서 주도의 도시계획사업)조합 등이 사업의 주체이다.
재건축과 달리 지구 지정을 하고 사업시행 절차도 복잡하다.
관리처분의 인.허가가 필요하고 토지면적의 2/3이상, 토지 및 건축물 소유자 총수의 2/3 이상의 동의와 공사착수 전까지 건물소유자 총 수의 80% 이상 주민 동의가 있어야 하나 안전진단은 필요하지 않다.

<재개발 사업의 시행에 따른 여러 이점>

건물이나 토지를 소유한 사람에게는 낡고 비위생적인 주택을 개량하여 깨끗하고 편리한 주거환경이 조성된다. 일시에 새로운 아파트타운으로 변신, 도심지의 새로운 유망 주거지역으로 급부상하게 된다.
또 자기자산에 상응한 아파트 입주 및 개발이익이 따르게 됨으로써 원하는 위치에 자신의 자금 부담에 맞추어 선택이 가능하다.
세입자의 경우 사업계획일 현재 3개월 이상 거주한 세입자는 주거대책비 또는 구역 내 건설되는 공공임대아파트(전용면적 7~10평)에 입주권이 부여된다. 넓은 도로, 공원, 어린이 놀이터등 공공시설이 확보되어 주변경관이 조성되고 편의시설을 제공 받을 수 있다. 주차시설을 확보하여 주차난 해소는 물론 공공임대주택은 건립 후 서울시가 인수, 관리하므로 조합은 손해를 보지 않으며 상대적으로 조합원 분양은 소형평형으로 조정 될 수 있다.

<재테크로서의 재개발>

대부분 지역이 도심지의 요지에 위치함으로써 개발 전과 개발 후의 주변환경, 상권등 변화의 폭이 매우 크며 아파트 가격면에서 기존 변두리지역 아파트에 비해 50~100% 가격차이가 발생한다.
또 기존 도심지에 위치하면서도 한강변 조망권지역 등은 기존 변두리 지역 아파트 가격에 비하여 5천~1억원 이상의 가격차이가 발생하기 때문에 최신 아파트의 인접과 더불어 최고급 아파트 단지로 변모되는 과정에서 투자수익성이 높아지고 있다.
도심지의 아파트나 한강변 조망권 아파트, 지하철 역세권 아파트 지역의 경우 아파트 가격의 고가화, 매매, 임대, 렌트(외국인 등)에 유리하고 환금성이 좋은 대표적 부동산 투자상품이다.
기존 중.소형 아파트에서 중.대형아파트로 이전하려는 수요자와 분양가 등에 따라 중소형 아파트를 매입하려는 경우에 신규아파트로 분양받고자 하는 경우 가격, 위치, 품질 등의 면에서 매우 유리한 상품이 된다.

<재개발 성공 포인트>

한 지역이 다시 재개발해야 할 정도로 침체되거나 낙후되었을 때 도시의 발전을 위해 지정 개발하는 것으로 도시재개발법에 의거 진행된다. 재개발 투자의 성공포인트는 재개발 지분을 언제, 어떻게 사느냐에 달려 있다. 따라서 재개발 사업 진행의 제반상황을 이해하는 것이 필수적이다. 재개발사업은 구역지정에서 부터 조합설립 및 사업인가, 관리처분 계획인가 등의 여러 단계를 거친다.
일반적으로 구역지정에서 아파트 입주까지는 짧아도 5년 이상 소요된다. 따라서 재개발 사업은 사업기간이 장기화되므로 사업단계에 따라 투자포인트 및 투자목적을 달리 하는게 좋다. 재개발 투자 수익률을 평가하는 기준은 개발이익비례율이 얼마나 높은가이다. 재개발 이익 비례율을 평가하는 기준은 개발 이익 비례율이 얼마나 높은가이다. 개발이익비례율이란 사업완료시의 대지 및 건축시설의 총가액에서 총사업비용을 뺀 금액을 재개발 이전 토지 및 건축물가액의 합계로 나눈 값이다.
개발이익비례율이 높을수록 종전 재산의 대가로 배분받는 분양아파트의 무상평수가 커지므로 비례율 100% 이상이면 양호한 투자지역이다.비례율이 낮아지는 요인은 여러 가지가 있으나 사업비용 과다지출, 사업기간의 장기화, 종전 재산의 비교평가 등이 주된 요인이다.
또 해당지역에 정통한 중개업소를 선택하는 것이 중요하다. 사업추진 속도가 빠른 곳을 찾아야 하며, 재개발의 성공요인 중 제일 중요한것은 매입시기와 입지이다. 구역지정 등 사업 초기 단계 투자시 투자금액이 작다고 이후 예상금액을 감안하지 않으면 낭패보기 쉽다. 따라서 재개발은 사업속도가 빠른 곳을 찾는게 유리하다. 사업기간이 길어지면 사업비가 늘어나고 조합원 부담이 커져 개발이익이 줄어든다. 이주비 지급 시점에서는 투자와 동시에 이주비를 받기 때문에 소액으로도 투자할 수 있는 장점이 있지만 조합원 지분가격이 이 시점 에서는 많이 올라가 있기 때문에 투자가치는 떨어진다.

재개발 투자시 유의점

조합원 지분매입에 나설 때는 사업단계와 사업추진 속도, 감정 평가액, 개발이익비례율, 단지규모, 조합원수, 세입자수, 이주비, 교통 및 환경여건 등 투자가치를 좌우하는 요소들을 꼼꼼히 살펴 보아야 한다.

1) 조합원이 적은 곳을 찾아라

조합원이 적어 일반 분양분 비율이 높을수록 재개발시 조합원이 부담해야 하는 추가부담이 적어진다.

2) 사유지가 유리하다.

재개발은 사유지와 시유지로 나누어져 있는데 시유지는 불하대금을 10~20년에 걸쳐 내는 대신 분양가격을 거의 다 부담해야 한다. 따라서 일반분양보다 싸게 아파트를 받을 수 있는 사유지가 유리하다.

3) 자금 능력에 맞게 투자

재개발 투자는 최소한 5년 이상을 바라보는 투자이다. 무리하게 투자하면 자금압박으로 인해 이익을 보기도 전에 되팔게 되거나 은행이자를 납부하기에 바쁜 상황이 올 수도 있다. 때문에 장기적 투자전략으로 자신의 자금능력에 맞게 투자해야 한다.

4) 투자시점 선택

지분시세는 보통 평가액이 공개되기 전, 철거가 90% 됐을 때 최고에 달했다가 감정평가액과 비례율이 공개되면 하락하는 경향이 있다. 투자목적이면 사업초기에 지분을 구입하는 것이 위험부담은 있지만 투자 가능성이 있고 실거주 목적이라면 관리처분계획 인가 후 매입하는 것이 좋다.

5) 철저한 권리분석

조합원 자격, 소유권에 대한 권리분석을 철저히 해야 낭패를 보지 않는다. 특히 철거가 거의 완료된 지역일수록 꼼꼼히 권리분석을 해야 하고 추가부담금이 더 있을 수 있다는 사실을 잊어서는 안 된다.

6) 공시지가가 높은 땅을 구입하라

감정평가액에 의해서 입주평형이 정해지므로 감정평가액이 높게 나오는 곳이 좋다. 조합원 지분은 대지에 대한 평가금액을 모두 인정받는 것이 아니라 이익비례율에 따라 지분의 가격이 좌우 되므로 유의하면서 도로에 인접한 평지를 고르는 게 좋다. 조합원 재산 평가는 프리미엄을 제외한 감정평가액에 면적을 곱해 재산 가액을 내기 때문에 프리미엄을 적게 주고 넓은 평수의 지분을 사는 것이 중요하다.

7) 조합 분위기 파악

재개발은 사업진행 속도에 따라 수익성이 비례하므로 조합의 내분이나 시공사와의 마찰이 있는지 등을 살펴보아야 한다.

8) 진행상황 파악

구역지정 고시 후 1~2년 안에 사업계획 결정이 고시되지 않은 구역이나 사업계획 결정 고시 후에라도 1~2년 안에 사업시행 인가가 나지 않은 구역, 그리고 사업시행인가 후 1년이 넘도록 철거에 들어가지 않은 구역 등은 문제가 있을 소지가 있고 무엇이 어떻게 진행되고 있는지 확인해 보는 것이 안전하다.

9) 초기 투자금이 적을수록 유리하다.

대체로 2002년도 상반기 시점 기준 25평형 전후 아파트 조합원 지분은 5000만~7500만원, 34평형 경우 1억~1억3천만원 정도의 투자금액이 보편적이라 할 수 있다.

토지시장 각종 호재 바람 타고 투자 최적기

가격 최저점, 고속도로 개통, 저금리, 높은 가격의 탄력성, 주5일근무 등의 요인이 작용하면서 토지시장은 IMF(국제통화기금)를 거치면서 부동산 상품 중 저평가의 표본으로 인식되어진 토지가 재테크 상품으로 부각되고 있다. 수도권 그린벨트 해제 대상지역에서는 2002년 상반기 토지거래허가 신청건수가 2001년 같은 기간보다 2배 이상 늘 정도이다.

이와 함께 서해안고속도로, 중앙고속도로 개통과 간선도로망 확충 등 교통여건이 대단히 좋아졌고 아파트나 상가 등의 투자 자금이 토지로 옮겨오는 부동산투자 순환상승의 기대심리도 작용하고 있다.
이것은 2002년도에 들어서면서 아파트나 원룸등 부동산의 여러 상품의 상승기류에서 토지만이 아직 움직이지 않고 있다는 잠재력을 인식한 것으로 풀이되고 있다. 실제로 80년대 초반 부동산상품별 순환상승 경험을 해 온 사례들도 한 몫을 하고 있는 것으로 보인다.

또한 주5일 근무로 수도권 일대의 전원주택지와 휴양과 레저를 고려한 숙박개념의 펜션등이 눈에 띄게 늘고 있는 것이다. 특히 국제자유도시로 개발될 제주도는 휴양형 주거지역의 거래 건수가 수직 상승하는 경향까지 나타나고 있다.
토지는 경매시장에서도 예외가 아니다. 제주도의 목 좋은 토지의 경우는 감정가 이상의 가격결정과 경쟁자가 몰릴 정도이다.
실제로 2003년 준농림지 폐지와 수변구역 개발제한강화를 염두에 둔 준농림지 전용허가신청이 지자체 별로 크게 늘고 있는 시기이기도 하다. 저금리 현상도 토지투자에 관심을 갖게하는 하나의 요인으로 분석되고 있다.

토지시장 주요 테크 지역과 개발 잠재력

<주요 재테크 지역>

예전부터 인기지역이었던 수도권의 양평, 용인, 광주, 남양주, 김포지역을 비롯해 최근에는 중앙고속 및 서해안고속도로와 중부내륙간 도로지역의 관심이 증폭되고 있다. 또 개통과 함께 지방도로가 확장되거나 신설되는 주변지역의 저평가된 땅을 눈여겨 볼 필요가 있다.
이러한 지역으로는 충북 제천 청풍면, 충주시 소태면 일대로 중앙고속도로 개통과 중부내륙 고속도로의 조기 준공계획이 맞물려 있는 곳이다. 아울러 강이 조망되는 수변지역으로 개발 제한이 강화되면서 희소성이 높아지고 따라서 관광지개발을 기대할 수 있는 곳으로 주목받고 있는 지역이다. 특히 주말 주택이나 펜션하우스의 재테크도 고려해 볼 만한 지역으로 부상하고 있다. 서해안 지역은 고속도로 개통지역인 당진, 서산지역이 주목받고 있으며 휴게 음식점 및 근린시설 지역의 지가가 상승세에 있다. 국제자유도시 개발계획이 확정된 제주도는 땅값 상승을 고려한 도민들간의 거래가 활발한 것이 최근의 추세이다. 따라서 별장이나 펜션을 겨냥한 재테크를 겨냥할 필요가 있다.
그리고 지방에서도 중앙고속도로가 경유하는 지역과 그 이면 국도 확장이나 관광지나 관광지로의 개발 가능지역을 눈여겨 볼 필요가 있다.


<개발잠재력을 찾아라>

2003년 준농림지 폐지와 수변구역 개발제한강화를 염두에 둔 준농림지 전용허가신청이 지자체 별로 크게 늘어나고 있다. 토지는 개발잠재성이 높은 만큼 도로 신설.확장과 지자체의 관광개발 집중투자 같은 호재로 가격상승폭을 기대할 수 있는 매력이 있다.
지금이 투자 최적기라는 것은 이러한 환경변화의 호재와 함께 저평가로 인해 더이상 가격의 하락은 없을 것이라는 판단 아래 투자하기 때문에 원금의 손실이 최소화될 것이라는 점도 주요한 요소로 작용하고 있기 때문이다.
같은 지역이라도 입지여건과 개발가능성을 따져야 한다. 가령 입지라도 전원주택이 좋을 것인지 펜션이 더 나을 것인지 등을 분석해야 하고 그것에 적합한 따은 지역 중에서도 어느 지역의 땅인지 선별할 수 있는 안목을 갖추는 것도 중요하다.
자금 여력이 부족한 사람들끼리 소액을 모아 공동투자하는 경우도 위험을 분산 할 수 있는 대안으로 주목받고 있기도 하다.

토지시장 투자시 주의점

토지는 속성상 가격의 탄력성이 높아 바람을 타기 시작하면 2~3배의 상승은 순식간에 일어나기 쉽다.투자액수가 비교적 크기 때문에 투자수익에 대한 매력도 그만큼 큰것이 사실이나 여유돈이 없이 투자하면 의외의 곤란한 지경에 빠지기 쉽다. 그만큼 토지시장은 열기와 냉기의 차이가 크기 때문에 한 번 묶이면 자금 이동이 상당기간 어려울 수 있다는 것도 고려하여야 한다.
또 주택이나 기타 용도로 전용허가 가능 여부와 소유권 이전 가능 여부를 확인해야 한다. 같은 임야라도 개발이 가능한 준농림임야와 보존임야로 나뉘어져 보존임야는 집을 지을 수 없다는 것을 명확히 해야 한다.

또 분양면적과 전용면적을 직접 확인하고 공용면적이 차지하는 비율이 낮은 곳을 택하고 소유권 이전이 가능한지 여부를 확인해야 한다.
더불어 가격이 적당한지, 입지 및 교통여건, 단지 밀집도가 가능한 낮은 곳등을 찾아 전문회사와 상담하는 것이 좋은 방법이 될 것이다.
토지클럽 등을 모집하는 컨설팅 업체들이 많이 있지만 허위개발 정보나 합법적 거래 방식을 위장한 업체들이 간혹 있어 피해를 보는 경우가 발생하기 때문에 신뢰도 있는 업체와 거래해야 한다.

토지거래허가신청 및 허가절차

1. 거래당사자 쌍방은 계약 전에 관할 시.군.구청장에게 허가를 신청해야 한다. 허가신청서는 관할 시.군.구의 토지관리계에 비치되어 있다. 기재사항은 권리의 종류, 취득면적, 계약예정금액, 토지이용계획 등이다.

2. 허가신청서와 함께 제출해야 할 서류는 토지등기부등본이다. 만일 1만 ㎡이상의 토지를 개발하고자 할 경우에는 토지의 형상 및 인근 상황을 표시한 축적 2만5,000분의 1이상의 지형도가 필요하다.

3. 허가관청은 접수 후 15일 이내에 허가 여부를 결정해야 한다. 15일 내에 허가 여부를 통보받지 않으면 허가된 것으로 보고 계약을 체결할 수 있다. 만일 허가신청지역에 공공사업계획이 있을 때에는 국가 등이 선매할 수 있다.

4. 토지거래 불허가 처분시 이의가 있는 경우에는 그 처분을 받은 날로부터 1개월 이내에 시.도에 설치된 토지이용심사위원회에 이의신청을 하거나 시.군.구청장에게 매수를 청구할 수 있다. 토지이용심사위원회의 결정에도 불복할 경우 또는 이의신청 후 2개월이 경과하도록 결정이 없을 때에는 행정소송을 제기할 수 있다.

농가주택 마련하기 - 1.왜 농가주택인가?

내무부 통계에 따르면 현재 농어촌에는 6만 2,000여 채의 빈집이 있는 것으로 조사되고 있다. 이 빈집들 중 3만여 가구는 개조와 간단한 손질만으로도 바로 사용할 수 있다. 이것을 잘만 활용하면 새로 지은 집 못지않은 전원주택을 마련할 수 있다. 농가주택을 찾는 이유는 적은 돈으로 토지와 주택을 구입할 수 있다는 데 있다. 그렇다고 준농림지만 바라보면 힘들다. 준농림지를 구입하면 1년에 30일 이상 농사를 지어야 한다. 또한 준농림 전답은 평수가 크기 때문에 소액으로 구입하기도 어렵다.
자칫 잘못하면 농지가 대지보다 비경제적이라는 결론이 나온다. 때문에 재테크 측면에서도 준농림지보다는 농가주택이 투자수단이 될 수 있다.

준농림지를 구입해 많은 비용을 들여서 전용허가를 받고 집을 지었지만 식수를 해결하지 못하는 경우도 있다. 식수를 개발하는 데 토지 구입비에 버금가는 비용을 부담하게 되어 집짓는 것을 포기하는 경우도 많다. 그러나 농가주택은 이런 점들이 이미 검증되었기 때문에 문제가 없다.

농가주택 마련하기 - 2.농가주택 거래, 그 역사

농가주택이 전국적으로 거래된 시기의 역사는 꽤 깊다. 등기부등본을 조사해 보니 1908년부터 농가가 있는 대지를 구입해 도지(賭地)를 받았던 것으로 보인다. 그 당시는 일제가 농지를 수탈했던 시기로 대지는 수탈에서 제외되었던 것이다.

그리고 다시 농가주택 거래가 성행한 시기는 1960년대 이승만 정부가 들어서면서 소작제도를 폐지한 때이다. 농사를 짓는 사람에게 토지를 분배한 시기에도 농가를 수입하여 도지를 받는 시기가 있었던 것으로 보고 있다.

근래에 들어서서는 1980년대 중반부터 지방과 도로교통망이 편리한 곳을 중심으로 수도권과 충청권 등지의 농가거래가 시작되었다. 1980년대만 해도 분당시범단지 주변이 평당 5만원 정도였고 용인지역에서는 200만~400만원 정도만 있으면 시냇물이 흐르는 농가를 구입할 수 있었다.당시만 해도 지방의 부동산은 모두가 투자의 개념으로 구입하는 시기였다. 직장인들은 적은 돈으로 투자하기 쉬운 농가가 딸린 대지를 선호했다. 농지는 거래가 자유롭지 못하고 임야는 투자하기는 좋았지만 금액이 커서 엄두를 못내어 돈이 좀 있는 직장인이나 공무원들이 주로 투자했던 것이다. 1987년 토지값은 올림픽 특수로 수직 상승하게 되었다. 그후 1990년 토지거래허가제가 실시되면서 다시 하향곡선을 그리게 되었고, 1994년 준농림제도가 도입되면서 침체기에 접어들게 되었다. 이제 주5일 근무제가 시작되자 주말주택을 선호하는 사람들이 농가주택을 찾고 있어 그 발길이 늘어나고 있다.

농가주택 마련하기 - 3.농가주택 장점

농가주택을 구입하여 개조하게 되면 여러가지 이점이 있다.

첫째, 절차가 복잡하지 않다. 전원주택은 부지매입에서부터 건축까지의 전과정이 만만치 않아 시간을 낭비할 수 있지만, 농가주택은 이미 집이 지어져 있기 때문에 매매의 형식만 취하면 된다. 즉, 농지전용이나 건축 등의 절차가 없어 단순하다. 또한 계약만 완료되면 간단히 개조한 후 바로 들어가 살 수 있으며, 살면서 하나씩 고쳐갈 수도 있다. 그래서 시간적인 여유가 없는 수요자들에게 적당하다.

둘째, 저렴한 가격으로 전원주택을 마련할 수 있다. 준농림지를 구입하여 전용하게 되면 대체조성비를 내야 하고 다시 건축비가 드는 반면 농가주택을 구입하여 개조하면 이러한 비욜을 줄일 수 있다. 증개축을 하거나 부속건물까지 개조해서 사용할 수 있기 때문이다.

셋째, 시골 정서를 담고 있는 농가주택은 고향같은 분위기를 자아내 자녀들에게는 제2의 고향을 만들어 줄 수 있다.

농가주택 마련하기 - 4.농가주택 선택시 주의점

농가주택을 구입할 때는 집이 있다고 무조건 사버리면 곤란한 경우를 당하게 된다. 농어촌주택들 중에는 집은 있어도 대지가 아니라 농지에 있는 경우가 많기 때문이다. 또 무허가건물일 수도 있다. 이를 확인하기 위해서는 토지대장과 건물등기부등본, 건축물대장, 가옥대장(일반건축물대장)등을 확인해 보아야 한다. 건축물대장이 있는 경우에도 건축물에 등재된 명의자와 현 소유주와의 관계도 확인해야 한다.

1990년까지는 계약서만 첨부하면 면사무소에서 소유주 변경이 가능했다. 그러나 1993년부터는 건물등기가 있어야 건축물관리대장에 명의변경이 가증하다. 즉, 건물소유권을 이전하려면 처음 건축을 했던 사람이 보존등기를 신청해야 한다는 것이다. 건물대장에 기재된 순서대로 등기를 한 후 최종적으로 이전되기 때문에 전 소유자가 사망을 했거나 주소 추적이 어려운 경우가 많다. 게다가 인감받기 어려운 경우도 생길 수 있어 농가주택 전문가와 상담을 하는 것이 정확한 정보도 얻고 매물도 쉽게 구입할 수 있는 방법이다.

농가죽택을 구입하는 데는 법적인 문제와 사회적인 문제를 동시에 확인해야 한다. 법적인 문제는 소유권이전과 집을 헐고 새집을 짓는 과정에서 발생할 수 있는 문제점 등을 말한다. 사회적인 문제는 지역주민과의 갈등을 말한다. 이런 점들을 확인하였다 해도 문제점은 또 있다.

지상권 문제에 대해서도 필히 확인해야 할 사항이다. 지상권이란 건물주와 땅주인이 다른 물건으로, 건물에 대한 권리를 주장할 수 없게 되므로 매매를 했다 하더라도 땅만 산 것이 되므로 지상권을 주장하는 자가 나타나면 골치아프게 된다. 다 낡아 허물어지는 집이라도 지상권을 주장하는 경우가 많기 때문이다. 보통 농가주택은 낡고 오래되었기 때문에 재산가치가 없는 것으로 생각하기 쉽지만 요즈음은 귀농자도 많고 대충 수리를 해서 주말에 이용하려는 사람들도 많다. 그래서 나대지보다 건물이 있는 대지가 어 비싸다.

농가를 구입하여 수리를 하려면 농가를 철거할 경우 버리는 폐자재에 대해 환경세가 많이 부과된다. 수리할 수 없는 건물을 철거하고 집을 짓는 것보다 나대지가 편리하다는 것이다. 옛 정서를 살리고 싶어 농가를 개조하려면 외관을 보고 판단하지 말고 골조를 확인해야 한다. 폐가가 된지 10년이 넘었어도 골조만 상하지 않고 내부의 기둥이나 서까래가 튼튼하면 개조하는 데 문제가 없다.

농가주택 마련하기 - 5.유망지역 농가주택 시세

농가주택을 구입하는 데는 일반 준농림지역에서의 평당 개념보다는 총금액을 바탕으로 접근하는 것이 유리하다. 보통 주말주택으로는 자신이 거주하는 지역에서 2시간 정도의 거리가 바람직하다. 예를 들어 2,000만 원 정도로 농가를 구입하려면 아무리 많은 다리품을 팔아도 수도권에서는 구입하기가 어렵다. 이런 경우 충북이나 충남지역으로 발길을 돌려보는 것이 좋을 것이다.

수도권에서는 농가주택을 개조한 전원주택으로 가장 선호하는 곳이 양평지역이라고 할 수 있다. 양평지역에서는 양평읍을 지나 용문, 지제, 단월, 청운, 양동면 등에서 농가주택들을 구할 수 있다. 가격은 3,000만~1억원 사이로 대지 150평, 대지와 텃밭(농지:전)을 포함하여 500평 정도를 구입할 수 있다.다음으로는 여주지역인데 강천면과 북내면, 점동면 일부지역으로 양평지역과 비슷한 가격대가 형성되어 있다. 교통이 편리해 접근하기 쉽고 쾌적한 환경이 많아 선호도가 높다. 양평을 거쳐온 수요자들이 상대적으로 가격은 저렴하고 환경이 좋아 쉽게 결정하는 지역이다. 안성지역에서는 보개면과 죽산면 일부가 전원환경이 좋아 농가주택을 찾는 이들이 많으며 가격도 아직 IMF 이전 수준에 진입하지 못하고 있다. 요즈음은 가격이 20% 정도 상승세를 타고 있어 3,000만~7,000만원 대이면 대지 150~300평 사이 물건을 구입할 수 있다.

강원도와는 달리 농가를 구입하기가 쉬운 지역이 충북이다. 이 지역에서는 대지와 준농림지의 시세차이가 크지 않아 농지를 구입해 대지로 바꾸는 경우 큰비용을 부담하게 된다. 예를 들면 괴산군 지역의 대지는 평당 5만~8만원 대면 구입할 수 있다. 준농림지역 전답을 구입한다면 평당 4만~7만 원대로 대지와 비슷하다. 이럴 경우 농지를 구입하여 전용허가를 받을 경우 고생만 하고 손해를 보는 경우가 많다. 대체조성비, 기타비용을 부담하는 것보다 대지를 구입하는 것이 경제적일 수 있다. 대지를 구입하면 평당 5만 원에 구입하게 되는 결과를 초래애 손해를 보게 된다. 대체로 충청권에서는 1,500만~5,000만원대면 대지 150~400평 정도의 농가가 있는 물건을 구입할 수 있다.
반면 강원도에서는 대지평수가 100평 미만인 것들이 많아 준농림지를 구입하여 전용허가를 받는 것이 경제적일 수 있다.

농가주택 마련하기 - 6.농가주택 개조하는 법

농가주택은 구조가 허술하기 때문에 리모델링하기 전에 반드시 구조안전진단을 받아야 한다. 특히 외풍이 심하기 때문에 단열에 신경을 써야 한다. 또한 방의 수가 많을 필요가 없다면 거실을 되도록 넓게 사용해 생활공간을 집중시키는 편이 좋다. 농가주택은 층고가 낮은 단점을 가지고 있다. 때문에 천장을 트고 서까래를 노출시킨 상태로 개조를 하면 층고가 높아져 훨씬 시원해진다.

경관이 뛰어난 쪽으로는 벽면을 헐어 통창을 내는 것이 좋으며, 입식부엌과 욕실, 화장실을 실내로 끌어들이고 나면 완벽한 전원주택이 된다. 이때 벽난로를 놓는 것도 고려해 볼 수 있다. 이렇게 농가주택을 개조하는 데 드는 비용은 평당 80만~150만원 선이지만, 평당30만~50만원 정도로도 가능하다.

농가주택 구입할 때 꼭 봐야 할 4가지

1. 도로를 확인해야 한다. 농가주택은 보통 자연마을과 연접하거나 자연마을 내에 있다. 그런데 마을 자체에 지적상 도로가 없고 현황도로만 있는 경우가 허다하다. 이런 경우 문제의 소지가 있다.

2. 가급적 집성촌은 피하는 것이 좋다. 여러 성씨가 모여 사는 마을이나 20가구 미만인 동네는 외지인이 들어오는 것을 환영한다. 반면, 집성촌과 20가구 이상이 모여 있는 지역에서는 텃세가 있게 마련이다. 때문에 마을주민들과 이질감이 생겨서 어려움을 당하는 경우가 있다.

3. 혐오시설이 많은 지역은 피하는 것이 좋다. 가축을 한두 마리 기르는 것은 문제가 되지 않지만, 축산단지와 접해 있는 마을이나 묘지가 유난히 많은 지역은 피하는 것이 좋다.

4. 거리의 개념을 다시 도입하는 것이 좋다. 사통팔달로 개통되고 있는 도로망을 보면서 현재의 입장만을 고집하는 것은 어리석다. 연계되는 교통망을 확인하고, 심리적 거리를 계산해 보면 좋은 물건을 비교적 싼 가격에 구입할 수 있어 투자수단도 될 수 있다.

테마개발 - 1.테마개발이란 무엇인가?

테마개발이란 하나의 건물에 특정한 주제를 부여, 설계부터 시공까지 이를 반영하여 짓는 것을 말한다. 즉 대지 여건과 그 주변 환경에 따른 주 사용자 계층을 예측하여 건물의 용도를 미리 정하고 그 용도에 맞추어 전체 건물의 기능과 외관 등을 치밀한 계획하에 짓는 것을 말한다. 말하자면 완공 이후 이를 사용할 임대인과 사용자를 배려한 소비자 지향적인 건물이다.
테마개발에서 중요한 점은 건물이 들어설 곳의 지역적 환경과 주된 수요 계층을 파악, 그 특성에 맞추어 건물을 지어야 한다는 것이다. 그리고 여기에 특정 용도 및 업종을 집중 배치하여 상승효과를 얻고자 하는 것이다.

<개발 유망테마>
테마개발을 위한 주제는 가장 먼저 해당 지역의 상권 성격에 따라 정하는 것이 좋다. 또한 주요 수요층의 대상에 따라 학생이나 여성 20대 젊은이 등으로 분리하여 개발할 수도 있다. 품목별로 따져본다면 가전 제품이나 음식 가구 등을 테마로 할 수도 있다. 보다 구체적으로 예를 들자면, 신혼부부 밀집 지역에는 아기백화점 혹은 엄마와 아기를 위한 상품이 함께 있는 백화점식 건물이 유리하다. 초등학교 앞이라면 어린이 백화점, 중고등학교가 있는 곳이라면 학생백화점, 대학가 앞의 영타운, 대형 백화점 주변의 잡화백화점, 예식장 부근의 혼례용품 백화점이 유망하다.
소비자층의 성별이나 연령을 고려한다면 우먼클럽, 맨클럽, 실버클럽등이 있을 수 있고, 그 밖에도 뷰티클럽, 레저클럽, 클리닉, 비지니스랜드, 아카데미텔, 문구백화점, 음식백화점, 악기백화점, 컴퓨터백화점 등 기준을 정하기에 따라 소재는 무궁무진하다.

테마개발 - 2.테마개발의 절차

1. 준비단계

① 1차 사업성 검토 - 대지 주변의 환경과 상권 형성도, 통행인 수, 통행인의 성격, 기존 상권의 성격 등을 분석하여 사업성을 검토한다.

② 개발 테마의 결정 - 1차 사업성 검토를 통해 사업성이 있다고 판단되면, 기존 상권과의 관계등을 비교 분석하여 테마를 결정한다.

③ 설계업체 선정 - 건물의 용도를 고려, 그 분야에 경험이 많고 전문성을 갖춘 설계업체를 선정하고 적정한 규모를 검토하도록 한다.

2. 건물의 건축

① 2차 사업성 검토 - 사업성을 보다 체계적이고 구체적으로 분석한다.

② 기본 계획안 확정 - 경제성, 건축물의 미적 요소, 기능성 등을 검토하여 기본계획안을 확정짓는다.

③ 건축허가 - 허가를 위해 필요한 도면, 서류 등을 준비하여 해당 관청에 접수한다.

④ 시공자 선정 - 검증된 시공력을 갖춘 업체를 선정한다.

⑤ 건축물 착공 - 설계업체와 긴밀히 협조하여 시공의 질을 감리한다.

3. 임대 및 분양

① 임대 및 분양계획 - 전문성을 갖춘 분양 관리자의 조언을 듣는 등 철저한 계획에 의거하여 분양.임대를 한다.

② 사용검사 승인 - 공사를 끝내고 사용검사를 받아 입주 준비를 완료한다.

③ 입주 - 테마에 따라 선별된 입주자를 입주시킨다.

④ 건축물 등기 - 구청에 건축물관리대장을 올리고, 법원 등기소에 건축물 등기 신청을 한다. 1개월 이내에 구청 세무과에 세무정리를 해야 한다.

⑤ 건물 홍보 - 필요에 따라 지역 주민이나 수요층을 대상으로 판촉 광고나 이벤트를 통해 홍보한다.

테마개발 - 3.테마개발의 장점

1. 소비자들은 전문화된 서비스를 한자리에서 이용할 수 있다.

- 지금은 소비자 위주의 시대이다. 부동산 개발사업 역시 이러한 사실을 염두에 두어야 한다. 테마개발은 바로 사용자의 편의를 고려, 그로 인해 좀더 높은 수익을 얻을 수 있는 재산 증식형 부동산 상품이다.
이것은 지역적 환경과 주된 수요계층을 파악, 소비자들의 구미에 맞추어 한 건물에 유사 업종을 모아 놓음으로써 소비자들로 하여금 폭넓게 상품을 살펴보고 보다 효과적으로 구매할 수 있도록 도와준다.
전문화라는 특색 때문에 테마개발된 건물은 주변의 다른 건물과 확연히 차별화된다. 처음부터 이러한 점을 잘 염두에 두고 건축을 하게 되면, 공급 과잉의 부동산 시장에서도 경쟁력을 가질 수 있다.
더불어 한 장소에서 다른 곳으로 이동하지 않고 서로 연관되는 여러 서비스를 제공하는 원 스톱 쇼핑(One stop shopping)개념을 도입하여 수익률을 집중시킬 수 있다.

2. 임차인들은 정보와 시설을 공유할 수 있다.

- 한 가지 테마를 선정하여 집중적으로 분양하게 되면 위와 같은 장점을 인지한 임차인들이 몰려 공실률을 낮출 수 있다. 새로 임차하려는 사람뿐 아니라 기존 건물에 입주해 있던 해당 업종 사업자들에게 좋은 이미지를 줄 수 있다. 선의의 경쟁을 하되 필요한 정보와 시설을 공유할 수 있다.

3. 건물주는 임대가 손쉽고 건물을 품격있게 유지할 수 있다.

- 또한 일반 상가들이 층별로 임대료 차이가 심한 반면 테마개발된 건물은 그 차이를 크게 줄일 수 있다. 건물 자체가 가지는 독특한 성격 때문에 판촉을 위한 비용도 절감된다. 땅을 가지고 있던 지주라면 기존에 쓸모없게 여기던 자투리땅을 개발할 수 있다는 것도 큰 장점이다.
테마개발 건물은 해당 지역의 이정표가 될 수 있는 상징적인 랜드마크로 역할하게 된다. 이러한 점에서 본다면 지역개발을 꾀하는 지방자치 시대의 이념과도 일맥상통한다.

테마개발 - 4.테마개발의 필수전략

1. 충분한 사전 조사

- 테마개발에서 충분한 사전 조사의 중요성은 아무리 강조해도 지나치지 않는다. 테마개발은 처음부터 건물의 용도를 정해 시작하는 방식이기 때문이다. 이를테면 지역의 인구 동향 및 거주 환경, 그리고 기존에 형성된 상권의 성격을 파악해야 테마를 선정하기가 수월하다. 전문 테마를 손쉽게 인지시키도록 하려면 설계 시부터 건물의 성격을 가장 눈에 띄기 쉬운 외관에 반영해야 한다. 또한 일반 건물과의 차별화를 위한 전략을 마련해야 한다.

2. 테마에 어울리는 공간 창출

- 만일 젊은이들을 위한 공간을 테마로 한다면, 그들을 이끌어 올 수 있도록 밝고 활동적인 분위기를 만들어야 할 것이다. 이를 위해 전면 유리를 쓴다든가 원색의 컬러를 통해 역동성을 강조할 수 있다. 어린이나 여성들을 위한 공간이라면 곡선이나 원형 등을 많이 사용하여 부드럽고 아늑한 느낌을 주는 것이 좋다.

3. 엘리베이터 설치 등 편리한 동선 배려

- 고객의 이동을 고려한 동선 배치에도 신경을 많이 써야 한다. 특히 소규모 건물일수록 층간 이동하는 수직 동선이 매우 중요한데, 비용이 좀 들더라도 엘리베이터를 설치하면 전층에 대한 접근성이 높아져 층별 임대료 차이를 상당부분 줄일 수 있다.

4. 서비스와 홍보 활동으로 자연스런 고객확보

- 또한 단순히 물건을 구입하는 기능뿐 아니라 휴게공간의 역할까지 겸하는 것이 좋다. 고객 사은행사 등 각종 이벤트와 판촉 활동을 통해 건물의 전문화되고 차별화된 이미지를 널리 홍보하여 자연스럽게 고객을 이끌어 오는 것도 필요하다.

테마개발 - 5.테마개발의 필수요건

테마개발은 전문화가 그 첫째 필수요건이다. 지역에 필요하다고 확인된 전문 업종을 유치해야 한다. 둘째는 유사 업종, 즉 서로 도움을 받을 수 있는 업종들이 모여야 한다. 마지막으로 건물 전체에 입주한 전 업종이 하나의 홍보 및 이벤트에 참여할 수 있어야 한다.
이미 오래전부터 테마개발의 노하우를 실천하고 있는 사례는 많이 찾아볼 수 있다. 인사동의 고서화랑가, 동대문, 명동, 압구정동, 이대 앞의 패션거리, 논현동의 건축자재상가, 제기동의 약재상가, 홍대 앞, 방배동, 압구정동의 카페거리, 양재동의 화훼 단지, 장안평의 중고자동차 시장, 청계천의 공구상가, 신설동, 충정로, 노량진의 학원가 등을 통해 전문화 집단 현상이 자연스럽게 이루어져 왔음을 알 수 있다.
서울의 경우 사대문안 중심이던 기존 상권들이 5대 부심권, 또 개별 구 단위의 자치단체가 중심이 되는 지역 밀착형으로 이동하고 있다. 이제는 위의 사례와 같은 전문상가를 내 지역에, 이왕이면 보다 가까운 곳에 위치하기를 바라는 지역민들의 요청이 증대되고 있음을 읽을 필요가 있다.
치열해진 부동산 시장의 경쟁에서 이겨내려면 이러한 아이디어를 통한 부동산 개발은 필수적이다. 즉 소비자의 선호 흐름을 아는 아이디어가 있느냐 아니냐에 따라 개발의 성공여부가 결정 될 것이다.

합법적으로 땅 사는 방법

충북 청원군을 비롯해 수도권 대부분의 지역이 토지거래허가구역으로 지정되어 있다. 토지거래허가구역에서 일정면적 이상을 거래할 때는 반드시 허가를 받아야 한다. 토지거래허가를 받아야 하는 면적은 도시계획구역 밖의 경우 농지 303평(1000㎡) 임야 606평(2000㎡), 기타 토지 151평 이상(500㎡) 등이다. 도시계획구역 안에서는 주거지역 54평(180㎡), 상업지역 60평(200㎡), 녹지지역 60평(200㎡), 공업지역 200평 이상(660㎡) 등이다.

농지의 경우 303평 이상을 구입할 때는 시군구청으로부터 허가를 받아야 하는 것이다. 토지거래허가제가 규제법이기는 하지만 필요한 요건만 갖추면 어렵지 않게 허가를 받을 수 있다. 농지의 경우 토지거래계약허가신청서와 농업경영계획서를 제출해야 하는데 별다른 하자가 없을 경우 1주일 안에 허가증을 받을 수 있다.

농지 구입에 별다른 제약이 없는 사람은 1)해당 지역(청원군 농지를 구입할 때는 청원군)에 전세대가 이주해 있는 경우 2)인접지역(청원군 농지를 구입할 때 연기군, 천안시 등)에 거주하면서 농지원부가 있고 통작거리 20km 이내인 경우 등이다. 달리 말해 농사 짓는 곳에 이주를 하고 직접 농사를 짓는다면 농지 구입에 아무런 제약이 없는 것이다.

한편 토지거래계약허가신청서는 시군구청 민원실 부동산 관리계에 접수하면 된다. 허가신청서를 접수하면 담당부서에서 실제로 거주하는지 여부를 확인한 다음 허가여부를 신청인에게 알려준다. 신청인은 허가증을 받은 다음 매매계약을 체결하면 된다. 물론 허가증만 받고 매매계약을 하지 않아도 상관 없다. 토지거래허가를 받지 않고 계약을 맺은 경우에는 토지가격(공시지가)의 30%에 해당하는 금액을 벌금으로 내야 한다. 농지로 허가 받은 다음 그 목적대로 이용하지 않은 경우에는 500만원 이하의 과태료가 부과된다.

종잣돈 부족한 투자자에게 기회 열어주는 '토지공동투자'인기

토지시장은 여전히 뜨겁다. 올해 들어 토지시장 안정대책이 발표됐지만 개발호재를 갖춘 지역은 별다른 동요의 기색이 없다. 지난해 쏟아진 주택안정시장대책으로 아파트 시장을 빠져나온 유동자금이 계속해서 토지시장으로 물리면서 적은 자본으로 펀드를 만들어 토지를 공동으로 매입하는 사례가 늘고 있다. 토지는 거래면적이 큰데다 초기자금 부담도 만만치 않은 만큼 소액투자자들이 자금을 모아 공동으로 구입하는 공동투자가 당분간 새로운 투자방식으로 인기를 끌 것으로 예상된다.

'토지공동투자'라는 용어가 일반인들에게는 다소 생소하게 들릴지 모른다. 그러나 이미 토지시장에서는 여러 사람이 공동으로 자금을 모아 땅을 매입한 후 되팔아 지가상승에 따른 시세차익을 거두는 방식의 토지공동투자가 이뤄져왔다.

변호사들이 경매토지를 사서 공동투자로 이익을 분배하거나 대학이나 단체, 직장 등에서 동호회를 꾸려 주로 전원주택이나 동호인주택을 짓기 위해 공동투자에 나서는 사례들이 여기에 해당된다. 또는 부동산업자들이 나서서 사람들을 모아 공동투자를 유도하는 경우도 많다.
텔레마케팅을 통해 투자자를 모집하는 '기획부동산'들도 공동투자의 한 형태이다. 이들은 토지를 10만원에 사서 60만원에 팔아치우는 일명 '치고 빠지기'식의 수법으로 투자자들에게 피해를 입혀 문제가 되어 왔다.

그러나 최근 사업설명회와 현장답사를 거쳐 투자자들에게 투자 판단 근거를 제시하고 있는 토지개발전문업체가 생겨나고 있다.
서울의 한 토지개발전문업체 A사는 지난 2월 첫 토지공동투자 상품을 선보였다. 주최측은 인터넷접수를 통해 모여든 사람들에게 사업설명회를 개최하고, 유명 토지전문가들과 함께 현장답사를 실시하기도 했다.

투자금액 하한가를 1억원으로 정하고 지분등기를 통해 투자자 개인이 지분을 소유할 수 있또록 한 이 상품에 대한 반응은 뜨거웠다. 이틀간 진행된 설명회에 300여명이 넘는 개미투자자들이 모여들어 관심을 보였다.
본격적인 토지공동투자상품을 출시한 토지개발전문업체가 나타난 것과 더불어, 올 하반기에는 은행, 보험, 자산관리회사 등 금융권에서 관리하는 부동산펀드가 출범할 예정에 있어 앞으로는 전문성과 공신력을 갖춘 전문기관을 통한 토지공동투자가 가능해질 전망이다.

■ 왜 공동투자인가? 장단점 따져보기

투자가치가 있는 땅들은 보통 덩치가 큰게 일반적이다. 왠만한 땅의 가격이 5억~10억 수준이다보니, 여유돈이 넉넉하지 못한 개미투자자들이 좀처럼 땅을 살 엄두를 내지 못하게 된다.
그러나 방법은 있다. 여러 명이 돈을 모으면 소액투자자들도 땅을 살 수 있는 '공동투자'다. 토지공동투자의 가장 큰 장점은 소액으로 투자가 가능하다는 점이다. 여유자금이 5000~1억원 밖에 없어 토지매입에 나서지 못했던 소액투자자들도 투자에 나설 수 있다.
토지투자에 필요한 정보와 노하우를 공유할 수도 있다. 여러 곳에 소액씩 투자해 둘 경우 위험을 분산시키는 효과도 있다.
그러나 주의할 점도 없지 않다. 투자자가 많으면 의사결정을 하기가 쉽지 않다. 파는 시기를 두고 의견충돌을 빚다가 투자금 환수시기를 놓치는 경우도 없지 않다. 따라서 투지공동투자는 단기적으로 이익을 얻으려고 하는 경우보다는 2~3년정도 멀리 내다보고 투자하는 경우 선택하는 것이 좋다.

<토지공동투자단계>

투자대상 토지분석	토지이용계획확인원, 지적도, 토지대장 등 서류확인
투자자모집 및 현지답사	개발 호재 확인
투자지분 납입	합의서 작성 및 확인
공동투자 마감	정해진 지분만큼 투자
소유권이전	지분에 다라 공유지분 등기 신청
토지 매도	적절한 시기에 시세차익 실현
수익금 배분	투자 지분별 정산

■ 토지공동투자시 주의할 점

1. 현장확인은 필수다.

보통 공동투자를 모집하는 회사나 개인은 토지 전문가를 동반해 현장을 분석하고 시세를 파악하게 된다. 그 후 개인투자자를 모집해 현장을 답사한다. 그러나 현장답사를 통해 시세와 땅의 용도, 개발가능성 등을 충분히 파악하지 않은 채 업체의 말만 믿고 선뜻 투자했다가는 낭패를 보기 쉽다.

땅을 답사할 때에는 따로 수첩에 적지 말고 해당지역의 도로에 직접 기록하면 보다 확실하게 감이 잡힌다. 각종 계발계획, 소요시간, 시장 등의 각종 편의시설, 도로상황 등 모든것을 상세히 기록한다. 답사는 가급적 대지가 벌거벗은 겨울철에 떠나야 진면목을 볼 수 있다.

2. 투자할 토지의 용도를 확인한다.

공동투자 대상 토지가 어떤 용도의 땅인지 반드시 확인해야 한다. 토지는 저마다 다른 쓰임새를 지니고 있게 때문에 자신이 투자할 토지가 아파트를 지을 땅인지, 공장을 지을 수 있는 땅인지 등을 확인해야 한다는 것이다. 요즘에는 자치단체의 홈페이지에서 땅의 용도를 쉽게 알아볼 수 있다. 또는 따으이 번지를 가지고 토지이용계획 확인원을 발부받아 용도를 확이해도 된다.
서류상 문제가 없는 땅이라도 필히 현장을 가보고 직접 눈으로 호가인해 보아야 실수가 없다. 직접 발품을 팔아 정확한 정보를 얻어야 한다는 얘기다.

3. 수익금 배분, 매도시점 계약서에 반드시 작성

매도를 경정했다면 계약서를 작성해야 한다. 계약서에는 수익금을 어떻게 배분할 것인지, 매도 시점을 언제로 잡을 것인지에 대한 분명한 내용을 명시해야 한다. 이를 정확히 해 두지 않으면 훗날 매도 시기를 두고 의견이 엇갈리게 되어 급기야 싸움을 하거나 소송에 이르는 일이 발생하기도 한다.

4. 지분등기가 안전하다.

만약 세 명이 공동투자를 한다면 세 명의 공동명의로 등기를 하는 것이 좋다. 이런 것을 지분등기라고 하는데 전체 땅에 대한 각자의 지분을 가지는 형태의 등기를 하는 것이다. 이것이 힘들다면 근저당 설정을 하는 방법도 있다.

5. 전문가의 컨설팅이 필요하다.

토지 감정을 제대로 하지 않아 평가된 땅의 가치보다 높은 가격에 땅을 구입해 나중에 팔력 할 때 오히려 손해를 보는 경우도 없지 않다.

토지투자 피해방지 10계명

토지시장이 꿈틀대면서 신종사기도 유행하고 있다. 부동산 사기피해를 방지하면서 안전한 투자를 하려면 어떻게 해야 할까.

① 법인 사업자 등록증의 유무를 확인한다. 대부분 법인 사업자 등록증 없이 영업을 한다.
② 현장 답사를 통해 해당 토지를 직접 밟아보고, 지적도와 지번을 반드시 확인한다.
③ 현지에서 실제로 거래되는 가격을 직접 확인한다. 보통 현지에서 실제 거래되는 가격의 3~5배 정도 높은 경우가 많다.
④ 개발 계획의 사실여부를 확인한다. 개발계획 자체가 없거나 사실과 대른 개발 계획이 있을 수 있다.
(해당 관청이나 실제 개발 업체에 직접 문의)
⑤ 등기부 등본을 필히 실제 토지 소유주와 회사와의 관계를 확인한다.
⑥ 관계서류(지적도, 토지이용계획 확인원, 토지대장, 공시지가 확인원) 등을 열람하고 관계 법규 및 법적 규제 등을 확인한다.
⑦ 모르는 사람으로부터 투자 안내 전화가 걸려오면 일단 의심해 본다. 전화번호부 등을 통한 무작위 영업이 성행하기 때문이다.
⑧ 사무실 분위기가 지나치게 화려하거나 사무실 분위기에 편승, 투자를 유도하면 조심해야 한다. 분위기 때문에 계약하는 수가 종종있다.
⑨ 회사의 인지도 및 공신력을 확인한다. 떳다망 식으로 치고 빠지는 식의 회사들이 많기 때문이다.
⑩ 소유권 이전등기가 되는지 여부도 확인한다.

■ 투자가치가 있는 토지를 찾아라.

일반투자자들이 재테크가 가능한 토지를 고르기 위해서는 여러가지 조건을 꼼꼼히 따져보아야 한다.
무엇보다 건축인허가에 문제가 없는 토지여야 한다. 그린벨트(개발제한구역)나 상대보전지역, 절대보전지역, 수자원ㆍ경관보존지역, 200m 이상 고도제한지역, 도로변 50m 이내 건축제한지역 등은 건축허가를 받을 수 없거나 건축허가를 받더라도 조건이 매우 까다롭기 때문에 지가상승을 기대하기 힘들다.

예를들어, 개발이 가능한 자연녹지의 경우에도 증ㆍ개축 가능 면적 등 개발 범위가 지자체별로 달라진다. 이 내용을 자세히 확인하지 않은 채 토지를 매입했다가 뒤늦게 무릎을 치기도 한다. 따라서 모든 토지를 구입할 때는 반드시 해당 지자체 건축과를 찾아가 건축인허가와 관련된 제반사항을 확인해야 한다.

전기, 수도시설이 가능하고 관광도로 및 기타 도로를 접하고 있는 토지인수록 가치가 있다. 그밖에 자연환경과 경관이 좋은 지역이나 토지인근에 개발사항이 있고 진행중인 지역의 토지, 정부의 부동산 정책 영향권에서 벗어나 있는 지역의 토지를 골라야 한다.
또한 토지 주변과 비슷한 조건의 토지시세보다 낮거나 비슷한 토지가 좋다.

토지시장 안정대책 진단

실수요자 위주의 '중장기 투자로' 대처 바람직

정부는 지난 2월 토지전매제한 등을 담은 '토지시장 안정대책'을 발표했다. 이번 규제대책의 핵심은 토지의 단기거래를 차단하고 세금부담을 늘려 과열된 토지시장을 진정시키겠다는 취지를 담고 있다.

이에 따라 앞으로 토지거래허가구역에서 거래허가를 받았더라도 농지는 6개월, 임야는 1년 안에 되파는 행위가 금지되고 이용목적도 변경하지 못하게된다. 이는 그동안 단기시세차익을 노리고 불법ㆍ편법 거래를 일삼아 온 투기꾼들을 비롯해 텔레마케팅을 통해 일반인에게 땅값을 부풀려 팔아 온 '기획부동산'들의 관행을 차단하기 위한 조치로 풀이된다. 또한 위장전입이나 위장증여 등을 통해 허가구역제의 허점을 이용하는 투자자들도 막겠다는 의지로 보인다.

또 토지거래 규제를 강화하기 위해 실거래를 기준으로 양도소득세를 내야 하는 '토지 투기지역'을 대폭 확대 지정하기로 했다. 토지투기지역으로 선정되면 토지 거래시 양도소득세가 실거래가로 부과된다.
앞으로는 기획부동산 등이 싸게 사들여 막대한 프리미엄을 붙인 후 쪼개 파는 토지를 구입했다가는 단기간에 되팔기도 어려워 낭패를 볼 수 있으므로 주의해야 한다. 업계 전문가들은 분위기에 휩쓸려 단기시세 차익을 노리는 투자보다는 이용목적 등을 면밀히 검토해 5~6년 이상을 내다보는 중단기투자가 바람직하다는 게 업계전문가들이 의견이다.