2019.06.07.
벚꽃..지다.
이번, 주택도시 보증 공사(HUG)의 '분양가 심사 기준 강화 방안'에 대해 주택 공급 지연과 집값 상승 우려 등등의 문제 제기와 HUG의 분양보증 독점 문제 등등의 제도 개선에 대해 말들이 많은 것 같네요.
과제 수행에 앞서, 대충일 지리도, 한 번쯤 정리하고 넘어가야 할 듯합니다.
먼저 대상 지역에 대해..
소수 관리지역 외, 낙후된 전국 대다수의 지자체는 이번 분양가 규제 강화와 무관합니다.
조정 지역에서 해제된 부산 남구, 연제구는 이번 관리지역 변경에서도 제외되지 않은 것이 특이하나,
이번 규제 강화에 분노가 들끓는 듯한 광명시, 부산진구는 다른 지자체와 마찬가지이니 모두 신경 안 써도 될 듯합니다.
변경 전 기존의 관리지역인 강남 4구, 과천시와,
우려 지역인 나머지 서울시 지자체 전체, 그리고 부산의 해운대, 동래, 수영구에,
이번에 변경된 고분양가 관리지역은 세종시, 성남 분당구, 대구 수성구만 추가되었을 뿐이기 때문입니다.
다음은 이번 분양가 규제 강화에 대한 찬반양론에 대해..
양측 모두 나름 이유 있는 주장들이긴 하나, 대안이 없거나 부족한 것이 흠이네요.
차후 시간이 나면 각 주장들에 대한 반박 논거 및 대안을 제시할 것이나 오늘은 원론적 수준의 결론만 간단히 언급합니다.
반대론자들의 주장과 근거 제시는,
'당첨만 되면 수억 원의 차익이 생기는 로또 아파트가 양산' '묻지 마 청약 과열 현상'
지난해 경기 하남시에서 분양한 미사역 파라곤 4억 원, 서울 강남구 디에이치자이개포는 시세 대비 최대 8억 원 낮게 분양가로 각각 4억, 8억 로또의 '투기 광풍'
나아가 대출 규제와 더해져, '강남 등등의 신축 아파트는 현금 부자의 몫이 되고 있고 실제로도, 올 초 서울 주요 아파트의 일반 물량은 미계약과 부적격자 당첨분은 청약통장도 갖고 있지 않은 현금 부자들의 몫'.
정부의 반시장적 분양가 통제는 오히려 '부동산시장을 더 왜곡할 수 있고 로또 청약'.
고분양가 규제로 인해 결국 '재개발, 재건축은 연기될 수밖에 없거나 후분양제를 선택할 수밖에 없고, 이는 건설경기 위축으로 인한 국민경제 부담 증가와 핵심 요지 지역의 공급만 더 줄어들어 오히려 집값을 상승시키게 될 것'
기타 등등입니다.
부동산 상승론자들 중에서의 반대론자들은 스스로 주장하 듯 공급이 줄어 집값이 상승하게 될 이번 분양권 규제 강화 정책을 찬성해야 마땅함에도 반대하는 모순이 있지만,
이번 분양가 규제 강화 정책에 대한 반대론자들의 비판들은 부분적으로, 나름 논리성은 물론 합리성까지 갖춘 주장들입니다.
'보증 시장이 HUG의 독점이 아닌, 경쟁구조 전환으로 가격경쟁을 통한 보증료 인하, 건설사 원가 하락 및 분양가 인하를 기대할 수 있고, 또 보증 공급 확대로 인해 주택 공급 제약 요인이 줄어 서울 지방 등등의 집값, 전 월세값 안정에도 기여할 수 있다'
등등도 반대론자들의 주장, 논거 범주에 속할 수 있겠네요.
상기 반대론자들이 예시한 로또 아파트에 추가하여,
서울 집값이 부산 집값처럼 단기 폭등전이었다면 후분양제로의 전환이 상당히 매력적이었을 로또 아파트 예비군들을 몇 예시합니다.
강남 삼성 상아 2차 래미안, 서초 무지개 그랑자이, 래미안 리더스원, 여의도 엠비시 사옥 터 브라이튼, 동작구 사당 3구역 푸르지오, 동대문 용두 5구역, 청량리 수자인, 은평구 DMC SK 뷰 등등입니다.
반면에, 찬성론자들의 주장과 논거들은
종합하면, '우리나라 부동산 시장은 거품이고 건설사들이 폭리를 취할 수밖에 없는 구조' 이기에,
'정부의 이번 분양가 규제 강화 방안은 미흡하고 분양가 규제만이 아니라 종합부동산세 등 세제까지,
부동산 정책들은 전방위적으로 더욱 강화' 등등으로 집약할 수 있겠네요.
참여연대, 경실련등 일부 시민단체와 언론들은 비록 십수 년간 되풀이되어 진부할지언정, 민간사업을 포함하여 전면적 분양가 원가 공개, 분양가 상한제나 후분양제 실시, 등등의 원론적인 대안을 제시하고 있으나,
찬성론자들은 주장에 근거나 이유 제시가 없거나 빈약합니다.
얼마 남지 않은 한시적 대의기관 중 하나인 문재인 정부여당의 정책 방향은 그 양측의 중간쯤인 듯하고..
원론적인 결론 나갑니다.
사적 자치, 사유 재산권 보장과 사회적 시장 경제를 채택하고 있는 우리나라 헌법 원리와 민주적 기본질서가 변하지 않는 한, 우리나라의 각종 부동산 정책들에서,
차기, 차차기 정부 여당은 우리나라와 동일, 유사한 헌법 원리와 질서를 채택하고 있는 북미, 유럽 등 자칭 선진국들의 부동산 정책들과 동일, 유사하게 제도 개선을 꾸준히 해 나가야 할 것입니다.
나아가 공정, 투명성 등등 소프트파워 영역에서도 장차 우리나라는 북미, 유럽을 능가하게 될 것인데, 부동산 시장에서의 공정성, 투명성도 다를 바 없습니다.
보다 더 구체적으로,
저출산 고령화, 총인구 감소 하나만으로도 우리나라 부동산 시장은 해가 갈수록 분양시장의 중요성은 급감하게 될 것이기에,
나아가 각종 양극화 확대, 심화, 주택 보급률 급증 등등으로 인해,
그리고 주택 등 부동산도 다른 재화들과 수급 등 시장원리 적용과 본질적으로 다르지 않기에,
그리 오래지 않아 우리나라 부동산 시장은 북미나, 유럽 수준의 시장원리를 적용해도 큰 부작용은 없을 것입니다.
더 구체적으로,
과거 고도성장기, 인구 폭증기와 맞물린 절대 주택 공급량 부족 시기,
그리고 투기적 수요, 가수요까지 넘쳐흐르던 시기에서나 가능한,
다른 재화들과 달리 건설사 등 주택 공급자에 우월적 지위를 부여하는 등 반시장적 대표적 제도들 중 하나인 '선분양제도'는 이제부터라도 서서히 막을 내릴 준비를 해야 합니다.
우리나라에서 후분양제 하나만 정착해도,
대표적 반시장 제도들 중 하나인 분양가 원가공개제나 분양가 상한제 등등은 존재 가치 대부분을 상실하게 될 것이고 우리나라 부동산 시장에서의 공정성, 투명성도 더욱 강화될 것입니다.
다른 재화들과 마찬가지로 주택, 부동산도, 노무현의 '열 배 남는 장사' 발언처럼..
보이지 않는 손, 시장이 가격을 결정하게 되니..
이미 신반포 23차, 반포 경남, 반포 3차, 과천 주공 1단지 등등은 스스로 이미 후분양제로 전환한 듯하고,
반포 주공 주공 1단지 1, 2, 4 주구, 방배 13구역 등등도 후분양제로의 전환을 검토 중인듯 합니다.
문재인 정부가 어떤 수단을 쓰더라도 서울 집값을 잡으려 할 것이고 사실상 후분양제를 강제 하려 할 것이니,
앞으로 후분양제는 더욱 많이 늘어나게 될 것 같습니다.
다음은 이번 분양가 규제 강화가 부산 부동산 시장의 회복에 미치는 영향과 관련하여..
조정 대상 지역이면서도 이번 분양가 규제 강화 대상 지역이도 한,
우동 마린시티 아이파크, 더 제니스, 자이 등등과 중동 엘시티, 캐슬 스타, 비스타, 푸르지오 등등과 더불어 부산 부동산 시장의 회복을 강하게 선도해야 할,
일반 분양을 앞둔, 남천 2구역 포스코, 삼익타워 등등 시범 케이스 소지역 수영구 남천동 부동산 시장의 중단기적 분석에 대해 보다 구체적으로 언급할 예정입니다.
해운대구는 분양을 앞둔 단지가 없고,
남구는 조정 대상 지역도 아닌 데다가 빠르면 올해 하반기나 내년 상반기에 분양 예정인 용호 3구역 데시앙 및 대연 재개발 4구역 푸르지오의 일반 분양가는 주변지역 분양가, 집값 보다 저렴할 것으로 예상되고,
대연 4구역 재건축 대연비치는 빨라야 내년 하반기에 분양할 것으로 보이니 간단히 언급할 예정입니다.
이하, 부산 부동산 시장 회복과 관련하여 선배님의 글을 추가합니다.