비사업용토지인 농지 지금 팔아야 하나 말아야 하나?-아님 사야 하나?
비사업용토지에 대하여 몇번 글을 썼지만
이번에는 세법개정과 관련하여 다시 정리해 보고자 한다.
지금 비사업용 토지인 부재지주 농지나 자경을 하지 않는 농지를 가지신 분들은 고민이 많을 것 같다. 한편에서는 양도세 중과 유예로 일반세율인 올해안에 팔아야 한다고 하던데, 그렇지 않으면 내년부터는 양도세가 중과세가 된다고 하기도 하고, 또 세제가 개편되면 일반세율이 되니 괜찮다고 하기도 하고, 그야말로 지금 부동산시장 만큼이나 혼돈스러울 것이다.
과연 그렇다면 비사업용토지는 지금 팔아야 하나 아니면 말아야 하나?
그럼 지금 어떻게 하는 것이 잘하는 것일까 한번 같이 생각해 보기로 하자.
우선 비사업용토지의 판정 요령은 다음과 같이 이해를 하면 된다.
<지목에 의한 판정>
토지의 지목이 농지,임야,목장용지,주택부지,나대지,잡종지 등 어느 하나에 속해야 한다.
*토지의 지목은 공부와 실제지목에 의하여 확인하게 된다.
<기준에 관계없이 사업용으로 보는 토지여부 확인>
아래 해당하는 경우 다른 기준을 검토할 필요없이 비사업용 토지에서 제외합니다.
- 2006.12.31까지 상속으로 취득하거나 또는 20년 이상 소유한 농지·임야·목장용지로
2009.12.31까지 양도하는 토지
- 법률에 따라 협의매수·수용 토지로 사업인정고시일이 2006. 12.31 이전 토지
- 2005. 12. 31까지 취득한 종중소유의 농지·임야·목장용지
- 상속으로 취득한 농지·임야·목장용지로 상속일로부터 5년이내 양도하는 토지
- 오염피해 발생지역 안의 토지로 소유자 요구에 따라 취득한 공장 인접 토지
< 토지 지목별로 비사업용 토지 해당여부>
양도자가 당해 농지(전,답,과수원)를 아래와 같이 일정기간 이상 재촌하면서 직접 경작
하였는지 및 당해 농지가 도시지역 내에 편입된지 2년 이상 경과하였는지 여부를 확인
0. 토지의 소유기간이 5년 이상인 기간기준은 아래와 같으며
3가지 요건중 하나만 충족하면 사업용 토지다.
- 양도일 직전 5년 중 3년 이상을 재촌. 자경한 경우
- 양도일 직전 3년 중 2년 이상을 재촌. 자경한 경우
- 보유기간 중 80% 이상을 재촌. 자경한 경우(일수 계산)
0. 토지의 소유기간이 3년이상 5년 미만인 경우 기간기준은 아래와 같으며
3가지 요건 중 하나만 충족하면 사업용 토지다.
- 보유기간 중 3년 이상을 재촌. 자경한 경우
- 양도일 직전 3년 중 2년 이상을 재촌. 자경한 경우
- 보유기간 중 80% 이상을 재촌. 자경한 경우(일수 계산)
0. 토지의 소유기간이 3년 미만인 경우 기간기준은 아래와 같으며
2가지 요건 중 하나만 충족하면 사업용 토지다.
- 보유기간 중 2년 이상을 재촌. 자경한 경우
- 보유기간 중 80% 이상을 재촌. 자경한 경우 (일수 계산)
<재촌자경에 대한 판단>
0. 재촌
- 농지소재지에 거주하는자
- 농지소재지 연접한 시,군,구에 거주하는자
- 농지소재지로부터 20킬로미터 이내에 거주하는자
* 주민등록이 되어있고 사실상 거주하는 것을 말함
0. 자경
- 상시 농작업에 종사하는자
- 1년에 90일 이상을 직접 경작하는자
- 농작업의 1/2 이상을 자기의 노동력에 의하여 경작하는 자
<도시지역내 편입 후 3년이 안되었는지 여부>
특별시․광역시․시지역 중 『국토의 계획 및 이용에 관한 법률』의 규정에 의한
도시지역(주거․상업․공업지역)에 편입된 농지로서 3년이 지나지 않았는지 여부
위에서 판단을 해보니 내가 가진 농지가 비사업용토지에 해당한다면
가만히 있을수는 없지 않은가 말이다.
(다른 토지인 경우도 비슷하지만 주로 농지로 설명을 드리고자 함)
그럼 정말 어떻게 대응을 하여야 할까 함께 생각을 해보자.
이번 재정경제부에서 발표한 정부의 세제개편안을 보면
재촌자경 하지 아니한 토지도 내년부터는 양도세 중과세가 아니고 일반세율로 하며
거기다가 장기보유공제도 받을 수 있도록 개정을 한다고 한다.
우선 재촌자경을 하여 양도세 감면등의 혜택을 누릴수 없는 소유자라면
세법의 개정되는 것을 지켜보면서 매도시기를 저울질 해볼 필요가 있다.
금년안에 매도를 한다면 장기보유공제 없이 6~38%의 일반세율이다.
그러나 개정이 되면 장기보유공제를 10~30%를 받을수 있고 일반세율이다.
그렇다면 내년에 매도한다면 장기보유공제 10~30%를 더 받을수 있으니
기다렸다가 매도하는 것이 훨씬 유리하다고 볼 수 있다.
그러나 이것도 반드시 이만큼 효과를 얻을지는 미지수가 있다
왜냐하면 여야 정치권에서는 과표소득구간을 조정하거나 세율을 더 높이는 것을
추진하려고 하기 때문에 이 부분도 세법 개정 사항을 지켜 보아야 할 것이다.
또하나 재촌자경을 할수가 있는 경우라면 기다릴것도 없이 바로 주소이전을 하고
이사를 가서 재촌자경요건을 충족하며 농사를 지으면 된다.
그러나다 2년이 경과하면 장기보유공제 받는것이고 물론 일반세율이고
3년이상이 되면 대토를 하고 양도세 1억도 감면 받을수 있고
8년이상 재촌자경 한 후에 매도하면 2억원 감면도 받을수 있으니 말이다.
또 한 방법은 현재는 그냥 지금처럼 농사만 짓고 있다가
내가 매도하기 3년전이나 8년전쯤에 농지소재지로 내려가서
재촌자경요건을 갖추면 농사를 짓다가 매도하면 양도세 감면 혜택을 누릴수 있다.
이제 매도하는 경우에는
세법이 개정이 되지 않는다면 금년안에 매도를 해야 하겠고
세법이 개정이 된다면 내년에 장기보유공제 받고 매도를 하면 되겠고
재촌자경조건을 충족 할수 있는 분이라면 감면 요건을 충족하여 매도하면 된다.
그럼 지금 농지를 사야 할까?
지금은 부동산시장이 얼어 붙어서 가장 저평가되어 매수자 우위시장이다.
그렇다면 지금이 매수하기 가장 좋은 때임은 두말할 나위가 없다.
거기다가 금년안에 매수하는 부동산은 언제 팔아도 일반세율이라는
아주 좋은 조건이 붙어 있으니 완전히 매수자에게는 금상첨화의 매수시기라고 본다.
모든 것에는 시기가 맞아야 한다.
농사 속담에 게으른 놈도 한 몫이라는 말이 있다.
지금은 게으름의 끝이 아닌가 싶다.
앞으로 몇년후 2014~2016인 이 시기가 부동산이 회복된다고 한다.
그렇다면 지금 투자해야 3년이던 5년이던 보유하고 팔 수잇지 않은가.
부동산시장에 불이 붙어서 남들이 다 사러 들어는 시기에 말이다.
농지오케이 윤세영
토지사랑 http://cafe.daum.net/tozisarang/