원칙적으로 모든 토지는 부가가치세가 면제되나, 건물 중에는 아파트 연립주택 단독주택 등 주거용 건물만 면세된다. 따라서 비 거주용 건물만 부가가치세 대상에 해당하며 상가 오피스텔 공장 등의 건물 부분만 과세 대상이 된다.
단, 주거용 건물이라도 주택 신축 공급 사업자의 경우에는 전용면적 25.7평이 초과되는 주택은 과세 대상이 된다.
그래서 상가를 매매한다면 토지 지분에 대해서는 면세이지만 건물은 과세 대상이 된다.
1) 계약 당시 부가세 언급이 없으면 매매가격에 부가세가 포함된 것으로 국세청은 해석
- 이는 매도인이 실제로는 매수인에게 부가가치세만큼 깎아준 셈
2) 일반적인 계약의 경우
매매계약서상 토지가액과 건물가액을 구분하여 기재 했을 경우 건물가액의 부가세는 별도라고 기재하되, 그 가격의 구분에 있어 쌍방합의가 어렵다면 일반적으로는 토지와 건물의 국세청 기준시가를 안분하여 계산한다.
잔금일에 매도인은 건물분 부가가치세 10%를 매수인으로부터 받아 세금계산서를 교부한다.
매수인은 부가가치세를 매입세액으로 공제 받는다.
만약 매매계약서에 부가가치세 별도라는 문구를 기재하는 경우에는 잔금일 전까지 건물가액을 쌍방이 정하는 경우도 있다.
3) 포괄양수도 처리하는 경우
포괄양수도란 상가건물을 부동산이라는 물건으로 팔지 않고 상가를 포함하여 그 사업을 통째로 넘기는 것을 말한다. 즉 사업을 양도하면 재화의 공급으로 보지 않아 부가가치세 과세 대상이 되지 않기 때문이다.
이러한 경우는 포괄 양수도 계약서를 작성하여야 하는데 매도자와 매수자가 공히 일반과세자로 세무당국에 등록되어야 한다. 매도자는 부가가치세 확정 신고 할 때에 사업양도신고서를 제출해야 하며 매수자는 양수도 계약서 사본을 제출하면 된다.
사업의 포괄양수도를 통해 상가 등을 매매하는 경우 매도자로는 부가가치세만큼 양도가액을 낮춰서 거래를 성사시킬 수 있는 반면 매수자로서는 부가가치세만큼 매수자금을 줄일 수 있는 장점이 있다.
1. 매도자입장
건물부분은 양도소득세외 부가가치세를 납부하여야 함.
따라서 사업포괄양수도가 아니면 부가가치세 납부의무가 있으므로 주의를 요함.
토지와 건물가격이 구분되지 않으므로 실지 매매가격을 환산하여 과세표준을 구하나 실무적으로 세무서에서는 납세자의 자진신고가 없을 경우 실지 매매가격을 알 수 없으므로 법무사사무실에서 소유권이전 시 작성하는 건물시가표준액을 부가가치세 과세표준으로 하여
일반과세자(연간 임대료 48백만원 이상)는 건물시가표준액의 10%를 부가가치세로 고지하고, 간이과세자(연간 임대료 48백만원 미만)는 건물시가표준액의 3%(간이과세임대사업자 업종별부가가치율 30% x 부가가치세 세율10%)를 고지하고 있으므로 사업포괄양수도가 아니면 반드시 부가가치세신고를 하여야 함. 상가매매 시 부가가치세신고는 매도자가 임대사업자등록을 하지 않은 경우에도 해당함.
2. 매수자 입장
매매계약을 하면 먼저 사업자등록을 하여 불이익을 받는 일이 없도록 하여야 함. 특히 신축상가의 취득의 경우 사업자등록시기를 놓쳐 매입세액공제를 받지 못하는 일이 종종 있는바 계약금만 납부하면 사업자등록을 하여야 함.
3. 공인중개사가 챙겨야 할 주의사항 3가지
① 특약사항에 매매금액은 부가가치세 별도라고 기재.
② - 매도인은 매매계약일로부터 25일 이내 폐업 및 부가가치세신고를 하도록 일러줌.
- 매수인은 매매계약일로부터 20일 이내 사업자등록을 하도록 일러줌
③ 아래의 부동산임대업자의 사례별 포괄양수도 해당 여부 판단표에 의거 확인, 판정하여 부가가치세 신고 대상인지를 사전에 체크.
- 해당 시<건물가격>에 대한 부가가치세 신고의무가 있다는 것을 매도인과 매수인에게 설명함.
일반적으로 사업장을 양도·양수하는 경우에는 사업자의 명의만 변경하게 되고 사업장의 실체는 그대로 유지하게 된다. 이러한 경우를 사업의 포괄적 양수도라고 부른다. 즉, 사업의 포괄적 양수도란 사업자가 그 사업에 대한 모든 권리와 의무를 다른 사업자에게 승계 시키는 것을 의미한다. 이러한 경우 부가가치세법에서는 양도되는 사업장 내역에 대해 부가가치세를 과세하지 않는다.
원칙상 사업의 포괄양수도 역시 재화의 공급에 해당하여 부가가치세가 과세되어야 하지만 다음과 같은 이유에서 과세하지 않는다.
양도인은 양도대가에 대한 부가가치세를 거래징수 해 납부하며 양수인은 매입세액공제로 환급 받게 되는 과정상에서 부가세 확정신고일로부터 30일 이내에 환급 받게 되어 있다. 그런데 사업의 포괄양수도란 사업에 관련한 권리와 의무를 모두 이전하는 것으로 사업의 계속성은 유지되는 상태에서 단지 경영주체만 바뀌는 것이다.
이에 따라 과세관청에는 세수실익도 없으면서 사업양도자는 양수자로부터 부가세를 거래징수하고 또 사업양수자는 약 30일 후에나 낸 부가세를 환급 받게 되므로 세수는 중립적인 반면 납세불편과 행정부담만 가중하게 된다. 따라서 ‘사업성의 계속’이라는 일정한 요건만 갖추면, 본래 사업 양도 시에 부담해야 하는 부가가치세를 과세하지 않는 것이다.
부가세가 비과세되는 사업양수도의 요건이 완화되었다.
위에서 말한 ‘사업성의 계속’이란 사업과 관련한 권리나 의무까지 양수자가 그대로 인수하는 것으로, 비교적 까다로운 요건을 요구하고 있었다. 그런데 올해 초 세법개정으로 사업양수도에 대한 부가가치세 비과세 요건이 완화되었다. 사실 사업양수도 관련 부가세 과세상의 문제점은 양수자의 간이과세 여부, 양수자의 업종 변경 등의 행위에 따라 과세여부가 결정되는 데 기인해왔다. 따라서 거래상대방인 양수자의 행위와는 무관하게 객관적으로 사업양수도가 있는 경우에는 과세거래에서 제외함으로써 납세편의를 제고하고 거래의 안정성을 도모하고자 했다.
첫째, 양수자의 과세유형을 불문한다.
종전에는 사업을 양수도 하는 과정에서 종래 양도자는 일반과세자이나 양수자가 간이과세자로 사업자등록을 하는 경우에는 양도자에게 부가세를 징수했다. 그런데 올해부터는 양도자 및 양수자의 일반과세 혹은 간이과세 여부를 불문하고 비과세한다. 즉, 양도자와 양수자가 과세사업자이기만 하면 사업포괄양수도에 따른 부가세 비과세 요건을 충족한다고 보는 것이다. 다만, 사업포괄양수도로 부가세 비과세 받은 경우 양수자는 그 이후로 간이과세를 적용 받을 수 없다.
둘째, 사업양수 후 업종을 변경해도 괜찮다.
또 종전에는 사업을 양수 받은 자가 양수 받은 사업의 업종을 변경해 버린다면 사업포괄양수도로 인정하지 않아 부가세를 추징 당하는 사례로 종종 있었다. 그런데 올해부터는 양수 받은 사업의 업종을 변경하는 경우에도 부가세가 비과세되는 사업포괄양수도로 인정된다.
대신, 사업양도신고서를 제출하는 자만 부가세 비과세 받을 수 있다.
다만 위와 같이 사업양수도의 요건을 완화해주는 대신 사업양수도 절차 요건을 강화함으로써 사업양수도가 세금 탈루의 목적으로 오용되는 것을 막고자 했다. 따라서 앞으로는 사업양도 후에 사업양도 신고서를 제출해야만 사업양수도로 인정받아 부가가치세를 비과세 받을 수 있게 됐으니 이 점을 유의해야 한다.