농촌의 100평이 조금 안되는 대지를 사서 집을 지을려고 합니다 (20평 내외의 소형주택)

[나무]

질문자/시골에 100평이 조금 안되는 대지를 사서 집을 지을려고 합니다  (20평 내외의 소형주택) 

답변자/시골에 토지를 구입하실때 중요한 부분을 확인하셔야 합니다,

1>구입대상 토지의 지목이 "대지" 로 되어있을경우 해당 대지와 도로가 접목되어 있는지의 여부를 확인하셔야 합니다.확인방법은 (해당지역 시,군,구청의 민원실에서 "국토이용계획 확인원,토지대장등본")을 각 한통씩 발급받으셔서 잘모르시면 민원실 인근의 "토목측량설계사무소 또는 건축설계사무소"에 문의해 보시면 바로 알수가 있습니다,

지적도상에 도로가 나타나 있지않은 토지는 건축허가를 받을수 없습니다 그러나 지정된 도로와 연결되는 위치의 토지에 대하여 진입도로로 사용되는것을 해당 토지주로부터 승락을 받으면 가능하기도 합니다,

이와같은 문제점은 비단 해당토지의 지목이 대지가 아닌 농지.임야.전.답 등의 지목이라도 동일한 부분입니다.

하지만 지목이 "대지"가 아니라면 건축을 하기위하여 (전용허가)라는 절차를 밟아야 하는데요.

전용허가 절차는 해당지역 민원실 인근에 "토목측량설계사무소"에 의뢰하셔야 합니다,

전용허가란 해당토지의 지목이 "전"으로 되어있는 100평의 토지라면 그 100평중 건축부지로 사용할 면적은 몇평을 전용받을것인가 하는것인데요. 이때 전용받을 면적에 대하여 비용산출에 차등이 있으니 심사숙고 하셔서 전면적을 전용받아 건축부지와 주차장등으로 사용해야 할것인가 또는 건축부지로서 일부만 전용받아  남어지는 텃받이나 또다른 목적으로 남겨둘것인가를 판단하셔야 합니다,

질문자/대지를 구입후 며칠내 측량을 할텐데 그 이후 건축준공까지의 절차가 궁금합니다. (특히 인허가 신고)

답변자/토지 구입후 몇일내로 측량을 하실필요는 없습니다, 다만 건축허가 진행시와 전용허가 진행시는 경계측량을 하셔서 토지의 경계에 말뚝을 박아놓아야 하는데요.

위에서 말씀드린바와 같이 해당토지에 도로가 확정되어있고 지목이 "대지"로 된 경우는 전용허가를 필요로 하지않으므로 구입후 경계측량을 바로하셔도 되며 지방의 건축면적이 30평 미만인경우 신고제 처리로서 비용절감이 되는데요. 신고제 처리도 개인이 하기는 매우 난해한 과정이 있으므로 "건축설계사무소"에 의뢰하셔야 합니다

건축허가 또는 신고의뢰를 하실때는 건축물의 평면도 (구조상의 배치도)를 대략이라도 구성하시고 외장마감형태도 어느정도 확정된 사진이나 이미지를 지참하셔서 인허가 의뢰상담을 하시기 바랍니다

질문자/시골에 짓는 집은 전부 농가주택이라고 볼수 있나요?

답변자/그렇지 않습니다, 농가주택이란 해당지역에 상주하는 세대주로서 농업인으로 인정되는 농지원부가 등록되어있어야하며 농지의 전용면적에서 직계가족의 생계가 가능해야하는 조건에 합당한 사람이 농가주택으로 인허가를 신청하여 승인후 건축된 주택을 말합니다,

농가주택은 농업인을 위하여 인허가를 승인하고 있는데요. 일반건축이 불가능한 농지에 대하여 주택 인허가를 받을수 있는한편 농지의 전용부담금을 면제받고 취.등록세의 혜택이 부여되기도 합니다.

따라서 이같은 절감효과를 선택하려는 귀농자분들께서는 사전에 농지를 구입하여 세대전원이 이주하신후 농업인으로 등록을 마치고 농가주택 신축을 기획하기도 합니다,

질문자/ 세금이 적게 적용받는 방법이 있나요?(취득세 등등)

답변자/대한민국 사람으로서 토지등 건축물의 소유와 신축문제로 발생하는 취득세및 등록세는 누구나 동일한 제도하에 적용받게 되는데요. 위에서 말씀드린 농업인을위한 농가주택의 경우는 예외로 하고 있습니다.

하지만 주택만을 신축하기 위함이라면 예산과 비용을 절감하기 위해 시골의 농가를 구입하여 철거후 주택을 신축하기도 하는데요. 대부분 건축물이 있는 토지는 "대지"로 되어있기 때문입니다,

그러나 건축연도가 오래된 농가의 경우 지목의 전환이 이루어지지 않은곳도 많으니 유의하시기 바라며 토지를 매입하실때는 해당토지의 지번으로 <토지대장등본.국토이용계획확인원,지적도등본>을 각각 한통씩 발급받아 민원실 인근의 "건축설계사무소"에 가셔서 해당토지에 주택을 신축할 수 있는 토지인가를 먼저 확인하시기 바랍니다,

도움되시기 바랍니다,