봉여사의 후배라고 하면서 전화가 왔다 “지가유 7년후배되는 사람인디유
고향모임에 갔더니 선배님께서 부동산전문가라며 많은 문제를 해결해
주신다기에 전화 했시유” “그래 무슨 내용이신지?” “지가 세탁소를 허는디
쥔이 3년사이 월세를 두배나 올리구두 또 올려달리구 해서 매번 당헐수는
없구 이렇게 쥔이 올려달라는 데루 올려줘야 허는지 궁금해서 염치불구허구
전화드립니다” “그건 그렇지 않구먼유 주택은 1년에 5% 상가는 9%내에서만
올려줄수 있어유” “어유 감사드립니다. 그 법이름이 뭔지유?”
“주택임대차보호법과
상가임대차보호법이며 세부사항은 각임대차보호법시행령을 참조하시먼
되것구먼유” “감사혀유”
▣핵심포인트
증액 청구
계약이나 증액한 날로부터 1년이 지났을 때 증액할 수 있는데
① 주택임대차 보호법은 5%(1/20)이지만,
② 상가건물임대차 보호법은9%(9/100)로 차이가 있다.
보증금을 월세로 전환 시 환산 방법
전세를 월세로 전환 하거나 보증금을 낮추는 대신에 그에 상응하는 만큼 월세로
전환 하려면 지역에 따라 이자정도를 계산해서 적용한다.
이에 대하여 주택임대차 보호법에서는 연 14%, 상가건물 임대차 보호법에서는
연 15%를 초과하지 못하도록 정하고 있다.
법에서 정해진 한도를 초과하면 강행규정 위반이므로 무효가 된다.
주택 연 14%
상가 연 15%
보증금의 전부 또는 일부를 월 단위의 차임으로 전환하는 경우에는 그 전환되는
금액에 은행법에 의한 금융기관에서 적용하는 대출금리 및 당해 지역의 경제여건
등을 감안하여 대통령령이 정하는 비율을 곱한 월차임의 범위를 초과할 수
없도록 법으로 규정하고 있으며, 대통령이 정하는 주택 비율은 연 14%,
상가 비율은
연 15%를 초과할 수 없도록 법으로 정하고 있다.
예) 보증금 전세 보증금 1억원을 보증금 6천만원 월세로 전환할 경우
예) 전세 보증금 1억원을 보증금 6천만원인 월세로 전환할 경우
환산 대상 금액은 4천만원
주택 4천만원 X 14% ÷ 12개월 = 46만 6,000원
상가 4천만원 X 15% ÷ 12개월 = 50만원
주택은 보증금 6,000만원/월세 46만 6,000원 이내에서 받을 수 있으며,
상가는 보증금 6,000만원/월세 50만원 이내에서 받을 수 있다.
상기와 같은 경우는 기존 세입자가 보증금의 일부를 반환 받고 월세로 전환하는 과
정에서 적용하는 기준이며, 신규로 세입자와 계약을 할 경우에는 적용이
되지 않는다.
부동산은 정해진 가격이 없으므로 전세 가치 1억인 상가를 보증금 6,000만원/
월세 60만원을 받거나 또는 보증금 6,000만원/월세 40만원을 받는 것은 임대인의
자율적인 의사와 판단에 의한 것 이므로 법 규정을 적용할 수 없다.
주택임대차 보호법 제7조의2 【월차임 전환시 산정률의 제한】
보증금의 전부 또는 일부를 월 단위의 차임으로 전환하는 경우에는 그 전환되는
금액에 은행법에 의한 금융기관에서 적용하는 대출금리 및 당해 지역의 경제여건
등을 감안하여 대통령령이 정하는 비율을 곱한 월차임의 범위를 초과할 수 없다.
주택임대차 보호법 시행령 제2조의2【 (월차임 전환시 산정률】
법 제7조의2에서 "대통령령이 정하는 비율"이라 함은 연 1할4푼을 말한다.
상가임대차 보호법 제12조【월차임 전환시 산정률의 제한】
보증금의 전부 또는 일부를 월 단위의 차임으로 전환하는 경우에는 그 전환되는
금액에 은행법에 의한 금융기관에서 적용하는 대출금리 및 당해 지역의 경제여건
등을 감안하여 대통령령이 정하는 비율을 곱한 월차임의 범위를 초과할 수 없다.
상가임대차 보호법 시행령 제5조【월차임 전환시 산정률】
법 제12조에서 "대통령령이 정하는 비율"이라 함은 연 1할5푼을 말한다