상가임대차 소액보증금범위와 우선배당금 한도

[하나공인]

상가임대차 소액보증금범위와 우선배당금 한도 ▒

담보설정일 : 2002.11.01 ~ 2008.08.20

지 역	적용대상	임차보증금범위	최우선변제액
서울특별시	2억 4,000만원	4,500만원 이하	1,350만원
과밀억제권역 (서울특별시 제외)	1억 9,000만원	3,900만원 이하	1,170만원
광역시 (군지역과 인천광역시 제외)	1억 5,000만원	3,000만원 이하	900만원
그 밖의 지역	1억 4,000만원	2,500만원 이하	750만원

담보설정일 : 2008.08.21 ~ 2010.07.25

지 역	적용대상	임차보증금범위	최우선변제액
서울특별시	2억 6,000만원	4,500만원 이하	1,350만원
과밀억제권역 (서울특별시 제외)	2억 1,000만원	3,900만원 이하	1,170만원
광역시 (군지역과 인천광역시 제외)	1억 6,000만원	3,000만원 이하	900만원
그 밖의 지역	1억 5,000만원	2,500만원 이하	750만원

담보설정일 : 2010.07.26 ~ 현재

지 역	적용대상	임차보증금범위	최우선변제액
서울특별시	3억원	5,000만원 이하	1,500만원
과밀억제권역 (서울특별시 제외)	2억 5,000만원	4,500만원 이하	1,350만원
광역시 (군지역과 인천광역시 제외) 용인시,안산시,김포시,광주시	1억 8,000만원	3,000만원 이하	900만원
그 밖의 지역	1억 5,000만원	2,500만원 이하	750만원

	수도정비계획법 중 과밀억제권역 (담보물건설정일:2009.1.15이전)

서울특별시, 의정부시, 구리시, 하남시, 고양시, 수원시, 성남시, 안양시, 부천시, 광명시, 과천시, 의왕시, 군포시, 시흥시(반월특수지역 제외), 남양주시(호평동, 평내동, 금곡동, 일패동, 이패동, 삼패동, 가운동, 수석동, 지금동 및 도농동에 한한다.), 인천광역시(강화군, 옹진군 중구 운남동, 중구 운북동, 중구 운서동, 중구 중산동, 중구 남북동, 중구 덕교동, 중구 을왕동, 중구 무의동, 서구 대곡동, 서구 불로동, 서구 마전동, 서구 금곡동, 서구 오류동, 서구 왕길동, 서구 당하동, 서구 원당동, 연수구 송도매립지(인천광역시장이 송도신시가지 조성을 위하여 1990년 11월 12일 송도 앞 공유수면매립공사면허를 받은 지역을 말한다) 및 남동국가산업단지를 제외)

	수도정비계획법 중 과밀억제권역 (담보물건설정일:2009.1.16이후)

	서울특별시, 의정부시, 구리시, 하남시, 고양시, 수원시, 성남시, 안양시, 부천시, 광명시, 과천시, 의왕시, 군포시, 시흥시(반월특수지역 제외), 남양주시(호평동, 평내동, 금곡동, 일패동, 이패동, 삼패동, 가운동, 수석동, 지금동 및 도농동에 한한다.) 인천광역시(강화군, 옹진군, 서구 대곡동, 서구 불로동, 서구 마전동, 서구 금곡동, 서구 오류동, 서구 왕길동, 서구 당하동, 서구 원당동, 인천경제자유구역 및 남동국가산업단지를 제외)
	천경제자유구역-송도지구(연수구 송도동), 영종지구(중구 중산 운남 운서 운북 남북 덕교 무의 을왕), 청라지구(서구 경서동, 원창, 연희 일부) 남동국가산업단지(남동구 고잔동, 남촌동, 논현동 일부)

	경매부동산의 상가임대차 보호법 적용

	경매 대상 부동산의 상가임차인이 상가임대차보호법의 적용을 받기 위해서는 다음과 같은 기본 조건을 갖추어야 합니다. ① 경매개시결정등기일 이전에 사업자등록과 건물의 인도가 있어야 합니다. ② 경매에 있어서 상가임차인이 상가건물 임대차보호법의 적용을 받기 위해서는 등기부상 최초기준등기(근저당, 가압류, 압류, 담보가등기)가 2002.11.1. 이후에 설정되어야 합니다. 따라서 2002.10.31. 이전에 이미 이 등기가 설정된 경매 부동산의 상가임차인은 상가건물임대차보호법의 적용을 받지 못합니다 ③ 환산보증금이 지역별로 일정액 이하 이어야 합니다. 즉 서울특별시는 3억원이하, 과밀억제권역은 2억5천만원 이하, 광역시는 보증금이 1억8천만이하, 기타 시군은 1억5천만원이하라야 동법의 적용을 받을 수 있습니다. 따라서 이 금액을 초과한다면 상가임대차보호법의 적용을 받을수 없는 임차인이므로 사업자등록과 확정일자가 있더라도 배당금이 없습니다. 즉 이런 임차인은 전세권설정을 하는 수 밖에 없으며, 다른 보호방법이 없습니다.(2010. 7. 26 기준) ※ 환산보증금이란 실제 보증금에 (월세X100)를 더한 금액을 말합니다 예)보증금1,000만원과 월세 50만원으로 세든 상가임차인은 1,000만원+(50만원X100)=6,000만원이 환산보증금임
	상가임차인도 주택임차인과 같이 대항력을 가질 수 있으며, 등기부상 최초담보물권보다 먼저 사업자등록과 건물의 인도가 있는 임차인은 대항력을 가지며, 이런 임차인이 법원에서 보증금 전액을 배당받지 못할 경우 미배당보증금은 낙찰자가 인수하여야 합니다.
	상가임차인이 법원에서 배당을 받기 위해서는 배당요구종기일까지 반드시 배당요구를 하여야 하며 다음과 같은 두가지 방법으로 배당이 됩니다. ① 환산보증금이 다음과 같이 일정액이하의 영세임차인(소액임차인)은 선순위 채권자보다 우선하여 받을 수 있는 소액임차인 최우선배당금이 있습니다. * 서울특별시 : 보증금 5,000만원이하 - 1,500만원까지 최우선 배당 * 과밀억제권역 : 보증금 4,500만원이하 - 1,350만원까지 최우선 배당 * 광역시 : 보증금 3,000만원이하 - 900만원까지 최우선 배당 * 기타지역 : 보증금 2,500만원이하 - 750만원까지 최우선 배당 ※ 최우선배당금은 경매가액(배당할 금액)의 3분의 1 금액을 초과할 수 없습니다. ② 확정일자가 있는 상가임차인은 후순위권리자 기타 채권자보다 우선하여 순위에 의하여 배당을 받을 수 있습니다. ※ 임차인이 소액임차인에 해당할 경우는 최우선배당금과 순위배당금을 모두 받을수 있습니다.
	상기외 상가건물임대차보호법의 중요한 특징 중 하나는 임차인의 계약갱신청구권이 있습니다. 즉, 상가임대인은 임차인이 임대차기간 만료 전 6월부터 1월까지 사이에 행하는 계약갱신요구에 대하여 정당한 사유없이 거절하지 못하며, 이 임차인의 갱신 요구권은 최초의 임대차기간을 포함하여 전체 임대차기간이 5년을 초과하지 않는 범위내 에서만 행사할 수 있습니다 (법 제10조)