[나의 설계노트-8] 일조권과 상가주택에 대하여~

[건축사랑]

 

[설계중인 고덕신도시의 일조권을 고려한 상가주택 설계 안]

                                                                                                                                   tas건축사사무소/tas건설

                                                                                                           건축사 김 인환

건축법에서는 주거전용지역과 일반주거지역에 건축하는 모든 건축물은 일조권의 적용을 하게 되어있습니다. 이러한 규정은 택지개발지구와 같은 신도시도 예외가 아니어서 20m이상의 도로에 접하거나 일조권의 영향을 받는 정북이나 정남향이 아닌 모든 대지가 이 조항의 영향을 받아 신도시의 많은 대지도 일조권의 적용을 받지 않으면 안됩니다.

1. 신도시마다 다른 일조권의 방향

    신도시 등 새로이 개발되는 택지개발지구가 아닌 기존도시의 경우 일조권은 정북 방향으로 이격하게 되어있습니다. 그런데 택

    지개발지구의 경우에는 기존도시와 같이 정북방향이 아닌 정남방향으로 이격할 수도 있다는 조항이 있는데 이는 지역마다의

    지구단위지침에서 정하거나 그렇지 않은 경우에는 해당 지자체에서 내부적으로 정하기도 합니다.

    그런데 일조권의 방향이 대지에 미치는 영향은 지대할 뿐 아니라 혼란을 주기도합니다. 예를 들어 같은 위치 같은 면적인데도

    일조권을 받는 대지와 그렇지 않은 대지의 가치는 현격한 차이가 발생하는데 같은 지역인데도 동탄1 신도시의 경우는 정남방

    향으로 동탄2 신도시의 경우에는 정북방향으로 각기 다름으로 대지 구입시 반드시 확인할 필요가 있습니다. 

3. 일조권 규정과 상가주택

    이러한 일조권은 높이 9m까지는 일조권방향으로으로 1.5m를 이격해야 하고, 9m이상부분은 그 높이의 1/2이상 이격하도록

    되어 있습니다. 그러다 보니 신도시 상가주택의 많은 건축주들이 어떻게 건축해야할지 망설이는 경우가 있는데 즉 3층까지

    9m를 유지하려고 하면 1층 상가의 층고(3.4~3.6m)가 낮아지는 아쉬움이 있고, 1층 상가의 높이를 높게 하려고 한다면 3층 까

    지의 높이가 9m를 넘게 됨으로 3층이 일조권의 영향을 받아 좁아지는 문제가 있기 때문인데 어느 편이 유리할 것인지는 지역

    마다 건축주의 생각에 따라 달라질 것입니다.  

4. 일조권과 건축

    그런데 많은 사람들이 일조권때문에 전체적인 건축면적이 줄어드는 게 아니냐고 염려하는 사람도 있습니다. 그러나 특별한 경

   우 외에는 일조권의 영향을 받는다고 건폐율이나 용적율에서 손해보지는 않습니다. 위에서 설명한 것처럼 1층 상가 높이나 3, 4

   층과 다락에 영향을 받을 뿐이고 어떤 경우에는 오히려 다양성있는 건축을 할 수도 있습니다. 그것은 일조권으로 인하여 발생

   되는 공간을 3,4, 다락 층의 베란다로 훌륭하게 활용할 수 있을 뿐 아니라 면적의 일부를 할애하여 다양한 외관을 디자인할 수

   있기 때문입니다.

5. 1층 상가 층고를 높일 수 있는 방법?

    그런데 상가주택을 건축하려는 많은 건축주들은 상가에 대한 비중을 지나치게 중시하다보니 최대한 1층 층고를 높이기를 원하

    면서도, 임대세대에 큰 손해를 보지 않으면서도, 건물의 외관이 좋은 건축-을 하기를 원합니다. 그러나 사실 이러한 방법은 쉽

    지 않은 것이 현실인데 그 동안 여러 신도시에서 상가주택을 설계하고 건축하면서 경험한 몇가지 방법을 소개하고자 하는데

    글로 설명하는데 한계는 있다는 점을 양해바랍니다.

   1) SKIP FLOOR 방식

     이는 단독주택에서의 설계기법인데 하나의 층을 반계단 정도의 차이로 레벨 차를 둠으로써 조망이나 주택의 단조로움을 해소

     하는 방식으로 상가주택에서는 일조권에 영향이 적은 부분과 일조권의 영향을 받는 부분에 단차를 두는 방식으로 활용하는

     것입니다. 그러나 이는 주택에서 어느 한 세대는 EV와 레벨이 달라 계단을 이용해야만 하는 것과 공사비의 상승요인이 된다

     는 단젇도 있고 모든 대지에 적용할 수 있는 것은 아닙니다. 

   2) 경사벽의 이용

      이는 지나치게 좁고 긴 대지였던 광교의 어느 상가주택에서 시도했던 방법 중의 하나였는데 일조권을 받는 부분의 벽을 경사

      벽으로 만들어 최대한의 면적을 확보한 경우였는데 경사벽의 최소 높이나 경사벽부분의 실내인테리어와 창호 그리고 공사비

      등을 고려해야 하는 문제도 있었습니다.

   3) 일조권 방향의 경사도?

      기타 일조권에 영향을 받는 부분은 대지의 형상이나 일조권의 경사도에 따라 모두 다릅니다. 그런데 정남이나 정북방향인 대

     지의 경우 극단적인 일조권의 침해로 어떤 대지는 건폐율 등이 일조권보다 훨씬 더 영향을 받아 1층 층고를 높이면서도 3층이

     나 4층 부분이 전혀 줄어들지 않게 하는 경우도 있었고 3층에 큰 영향을 받지 않고도 1층 층고를 최대화할 수 있는 경우도 있

     습니다(이런 경우 4층은 3층에 비하여 큰 영향이 없는 경우가 대부분임)

    4) 건축법의 해석차이?

       일조권에 대한 법적 근거는 건축법 시행령 제86조인데  이 조항 중 해석이 달라 허가권자와 심한 갈등도 경험한 적이 있는데

       도로와 대지 사이의 시설이 보행자도로나 완충녹지 등이 아니어서 20M 도로로 인정할 수 없다는 해석으로 오랜동안 민원을

       제기했던 경우나 도로 맞은 편에 어린이 공원이 위치하여 일조권의 혜택을 받은 수 있었던 경험도 있어 대지를 물색할 때 주

       의가 필요하다는 점도 고려해야 할 것입니다. 

6. 당사의 신도시 주택 실적

    tas건축사사무소와 tas건설은 판교, 고덕 등 신도시의 상가주택과 단독주택만을 설계와 시공을 전문으로 하는 회사로서 다음

    과 같은 실적을 보유하고 있습니다.

  -고덕주택 : 다수의 고덕상가주택 설계 진행 중

                     다수의 고덕지구 주택에 대한 설계와 건축 상담 중
   -판교주택:건축허가 10여건                    
                      공사진행  1건-design builder-설계+시공방식   
  -광교주택:건축허가완료 10여 건
                       사용승인(준공) 8건

   -동탄주택 :  건축허가 5건

                       공사진행  1건-design builder-설계+시공방식  

   -기타지역 : 위례, 미사, 별내, 내곡, 옥길, 광진 등 다수의 신도시의 단독주택과 상가주택주택      
  

 * tas건축사사무소에서는 기본계획(소위 가설계?)와 시공견적을 해드립니다.

    tas건축사사무소에서는 본 글의 오른쪽 상단에 첨부한 설계상담노트를 작성하여 당사로 보내주시는 분에게는 소유필

    지에 대하여 대지분석과 함께 기본계획을 하여 설계와 공사 상담을 해 드리고 있으며 tas건설에서는 타 건축

   사사무소에서 설계한 작품에 대한 시공견적도 환영합니다.  

                                                                        신도시 단독주택및 상가주택 설계/시공 전문GROUP                                      

                                                                       tas건축사사무소/ tas건설

                                                                        http://cafe.naver.com/pankyocm

                                                                             서울 강남구 논현동 235-10,

                                                   분당작업실 :  성남시 분당구 서현동 245-1 오벨리스크 309

                                                          동탄 상담실 : 경기도 화성시 동탄면 방교리 770-1

                                                                  031-704-4924, 건축사 010-9026-9498

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