공시지가를 활용한 귀농지 가격분석 및 매수요령(초보자용)

[여유로운세상]

일반적으로 귀농예정자들이 과연 귀농지를 선택함에 있어서 가장 고심하는 부분은

  1)주변환경의 쾌적성

  2)공법상의 규제사항및 토지 활용도 여부

  3)토지가격의 적정성 및 장래 보유가치의 이익실현여부

가 아닐까? 하는 생각을 해본다.

첯번째의 주변환경 분석은 오로지 자신의 취향에 맞는 선택이다. 어떤 구매자는 사람 많은 곳을 원할지 모르지만 어떤 구매자는 오지를 선호할수도 있다.  스스로 현지답사하여 발품을 팔아야만 하는 즐거운 노동이다.

두번째의 건물신축여부등의 공법상 규제사항은 초전문적인 지식이라 아주 뛰어난 법률전문가라도  법조문 훑어보고 구시군청의 방문을 하지 않고는 완전할수 없다. 왜냐하면 각각의 시.군조례에서 별도로 정하는 규제가 있기 때문인데.... 이 문제는 어느정도 부동산에대해 아는 사람과 그지역 시.군을 방문하여 친절하게(불친절하게 방문하면? ㅜㅡ;) 질의를 구하면 친절하게 상담 받을수 있다.

세번째의 적정가격 산정...이것이 문제다. 이쪽에서 알아보면 '비싼가격이다"라고 하고 저쪽에서 물어보면'너무 싸다'라고 하고 동네분들에게 물어보면 가격의 표준편차가 생각의 정도를 넘는다......도저히 종 잡을수 없어서 결국 욕심이 나는 땅을 선정해 놓고도 망설이다가 제빠른 전문가에게 매물을 놓치게 되는 경우이다. 하지만 이미 물 건너간 땅은 20년 후가 지나도 다시 내 차지가 될 확률은 거의 제로가 된다. 이때 초심자가 " 어느정도의 빠른 시일내에 가격에 대한 결정을 내리느냐?"가 관건인데 이부분에 대해서 본문을 할애할까 한다.

공시지가를 이용한 약식 토지 평가.

1.공시지가란 무엇이며 어떻게 결정되는가?

(좀더 쉬운말로 이해가 쉽도록 해볼까합니다.)

공시지가는 표준지 공시지가와 개별 공시지가로 나누어 생각할수 있다.

 매년 국토해양부에서 지역별 표준지를 선정하여 복수의 감정평가사에게 평가를 하도록 하면 지역사정, 이전 매매가격, 공법상의 제한.맹지여부등 기타사항.등을 종합적으로 분석하고 가격평가하여 올리면 국토해양부에서 규정과의 합당여부를 심의한 후 그 가격을 고시하는게 되는데 이것이 표준지 공시지가이고.....

 이 표준지 공시지가를 각 지자체에 내려보내면 지자체에서 평가지침에 의거 표준지와  좋은점 나쁜점을 비교하여 각각의 개별토지에 가격을 부여하게 되는데 이것이 개별 공시지가이다.

과거 이 공시지가는 각종 세금 및 보상가 산정의 기준이 되다보니 ( 비 공식적으로)시가보다 현저하게 낮게 평가되어온  관행이 있었으나 점차 평가제도의 확립과 개선, 그리고 국민의식의 함양으로 현재에 이르러서는 지역에따라 편차는 있지만 거의 매매가격에 근접해 있는 상황이다.

국토해양부 홈페이지(표준지 공시지가 란?)

"부동산가격공시및감정평가에관한법률의 규정에 의한 절차에 따라 국토해양부장관이 조사·평가하여 공시한 표준지의 단위면적당(㎡) 가격을 말하며, 토지시장의 지가정보를 제공하고 일반적인 토지거래의 지표가 되며, 국가·지방자치단체 등의 기관이 그 업무와 관련하여 지가를 산정하거나 감정평가업자가 개별적으로 토지를 감정평가하는 경우에 그 기준이 된다. "

국토해양부 홈페이지(개별 공시지가 란?)

"개별공시지가는 국토해양부장관이 매년 공시하는 표준지공시지가를 기준으로 시장.군수.구청장이 조사한 개별토지의 특성과 비교표준지의 특성을 비교하여 , 토지가격비준표상의 토지특성차이에 다른 가격배율을 산출하고 이를 표준지공시지가에 곱하여 지가를 산정 후 감정평가업자의 검증을 받아 토지소유자 등의 의견수렴과 군.구 토지평가위원회 심의 등의 절차를 거쳐 시장.군수.구청장이 결정.공시하는 개별토지의 단위면적당 가격(원/제곱미터)를 말함. "

2.공시지가 과연 믿을만 한가?

-표준지공시지가(개별 공시지가가 아님)의 결정은 전문 평가사들이 하는만큼 신뢰성이 상당히 높지만 이의신청기간에 접수되는 민원도 많다고 한다. 토지보상이 예견되는 땅주인은 너무 낮게 평가 되었다고 이의 신청을 하고, 종부세 대상이된 땅주인은 너무 높게 평가 되었다고 이의신청을하고......물론 선의의 신청자도 있지만 소수에 속한다. 한마디로 신뢰수준 98%에 +-2%라고나 할까?

-개별공시지가는 전문평가사가 아닌 지자체의 평가 전문위원들이 하는 만큼 표준지보다는 신뢰성이 미미하게 떨어진다. 하지만 공인평가제도의 정착과 더불어 시간이 흐를수록 그 정확성이 증가되어 지금은 그 오차를 걱정안해도 된다.

 ***여기에서 주의사항 한가지..***

여기에서 공시지가는 현황대로의 평가이다.

일단으로 이용되는 지번이 두개인 땅을 가정해보자

  -하나는 공법상 제한이 없고 하나는 공원지역이라면 제한없는 땅의 70%정도의 가격으로 공원지역이 평가된다. 

  - 도로에 접한땅과 맹지인땅은 경우에따라서는 50%이상 차이가 날 수 있다.

  - 전보다는 대지를 30%높게 평가한다

   -정사각형의 땅을 삼각형 땅보다 높게 평가하며,과소면적보다 적정면적의 땅을 높게 평가한다.

   -경사도가 심한 땅보다는 경사도가 적은땅을 높게 평가한다. 등등등......

하지만 중요한점 한가지.... 표준지 공시지가는 '땅에 어떠한 제한물권이 없는 상태로 평가되었다'는 것이다.

 즉 ---땅에 건물이 없는 상태를 기준으로하여 평가하므로 묘지가 있다거나,미등기건물이나 무허가건물이 소재함으로서 땅값이 하락하는 요인을 반영하지 않았다는 것이다 또한 지상권이나 지분권이 없는 상태대로로 평가한다.

따라서 미등기 건물이나 지상권(법정지상권포함),또는 지분권이 있는 토지는 상당한 감가의 요인이 발생하는바 공시지가를 기준으로 토지가격을 분석할때는이 부분을 감안하여야 하며 초보자는 눈을 다른데로 돌리던가, 아니면 전문가와 충분한 상담을 거쳐서 매매의 실현에 옮겨야한다는 것이다.

3.공시지가 어떻게 활용할 것인가?

*1단계

본인이 구입코자하는 땅의 등기부등본 및 8절지 지적도와 토지이용계획확인원을 관청에서 교부받아 컴퓨터에 앉는다.

지적도나 토지이용계획 확인원을 보는 방법을 모른다면 배우면 된다. 더불어 배우기 싫다면 여기를 읽지말고 그냥 공인중개사에게 전권을 위임하거나 땅을 사지 말기를......

*2단계

국토해양부 홈페이지에 들어가서 표준지공시지가(개별 공시지가가 절대 아님)를 열람한다. 읍,면,동에 있는 표준지의 내용을 검색할수 있다. 매물의 지역을 타이핑 해보면 그지역에 있는 표준지들의 지목.면적.위치.지세.주위환경.가격 등등이 뜬다. 이걸 복사하거나 적어서 자기가 구입하고자 하는 땅과 비교분석해보라~!! 분명 구입코저하는 땅의 지적도(8절지 대형)를 보면 어디인가에 복사해둔 표준지의 지번이 있게 되어 있다.(깊은산골 옹달샘은 그렇지 않을 수도 있음)

설령 안나와 있더라도 홈페이지에 나와있는 여러 표준지들의 정보들을 보다보면 구입코자 하는 땅의 가격을 대충은 알수 있다.(매물과  '지역.지구.지목,면적,형태.공법상제한등'이 같다면 더할 나위없는 분석자료가 된다.)

그러고나서 다시 매도물건의 개별 공시지가를 보면서 본인이 유추한 가격과 비교해보면 어느정도 답이 나오게 된다.

제시된 가격에 사도 무난하겟다는 결론이 나왔다면  주의사항 읽고 3단계로 .......

*주의사항*

1)이건 어디까지나 일반적인 사항이라는 것이다. 툐준지 공시지가는 매년한번씩 년초에 공시하므로 시간의경과에 따라서 또는 지역사정의 변동에 따라서 가격 변동요인이 될수 있다.

2)가격변동요인도 얼마든지 있다. 매수자가 일반인이 모르는 개발정보등에 능통하다면 그 공시지가의 2~3배를 주고라도 땅을 살것이며 매도자가 급하다면 공시지가의 절반에도 매도를 할 것이다.이것은 이제 각자의 판단이다. 하지만 초보자라면 뜬구름잡듯이 비싸게 구입하지는 말기를.... 매도가격이 공시지가의 150%이상이라면 초보자는 눈감고 잠을 자라고 청하고 싶다.

3)여유자금의 미래투자가치를 따지는건 상당히 고난도 기술력이 필요하며 개인적으로 그것을 논하고는 싶지 않아서 투자나 투기를 위한 매매는 논지에서 거론 않기로 한다.

*3단계

자 이제 떠나라~!! 백문이 불여일견이다. 큰 돈주고 사는 땅을 한번은 사전에 보아야 할 것 아닌가?

네버게이션에 지번을 찍고서 멋진 자연의 풍광을 맞으며 즐기면서 떠나라. 필히 어느정도의 전문가 친구를 꼬셔서~~!!

주변환경을 둘러보고 본인의 생각과 비교해보라~!표준지의 땅과 매도물건의 땅이 어떻게 다른지를 분석해보라. 지적도상의 형상과 매물의 형상이 같은지도 비교해보라.

인근 부동산에도 들려보고 이장이나 마을사람들에게도 물어보라.종중땅이 아닌지, 명의신탁이 아닌지,상습침수지역은 아닌지... 등등을 조사하라.(여러가지 문제점도 발생할수있으니 각 개별사안에 따라 은밀하고 신중해야함.)그리고 또 한번 본인의 생각과 비교하라. 그리고 또한번 비교하라(숙고).

마음에 쏘옥 들어오면 관공서에 들러 본인이 의도하는 목적에 합당한 땅인지를 무게잡지말고 공손하게 물어보라. 친절한 답이 술술 나온다.

*4단계

매도인과 마지막 협상을 하고 계약을 하라

 협상도 기술이다. 무리한 밧다리 기술을 구사하다가는 되치기당하기 쉽상이다.

*주의*

전문 부동산업자나 투기자가 아닌 매도인은 어쨋거나 자기땅 파는데에 많은 아픔을 가진다.그들에게는 자식의 결혼자금을 위해, 자식의 사업자금을 위해, 마누라의 투병자금을 위해 억만금을 주어도 안팔 정든 땅을 뒤로 눈물 훔쳐가며 파는 땅이다. 동내 창피해서 쉬쉬하며 파는 땅일지도 모른다. 그들의 급박함을 이용하여 무리하게 깎아 샀다가는 오히려 귀농하여 동네의 왕따가 될수도 있다.

계약은 되도록이면 공인중개사에게서 공정한 수수료 주고 계약서를 작성하라.

당신은 전문가가 아닌 초보자다.주인이 아닌 사람과도 계약하는 오류를 범할 수 있다. 전문가도 사기를 당하거나 권리분석의 오류로 인하여 손해를 보는 마당에 국가자격증을 딴 사람에게서 상담과 더불어 계약을 하라~~!(훌륭한 공인중개사는 이런 일을 기꺼이해준다.)

4, 문제점이 발견될수 있는 부분은?

위의 방식은 순수한 초보자 방식임을 아까도 설명한바 있지만 다시한번 강조한다.

위의 방식은 순수한 초보자 방식이다.

따라서 땅을 구입할때는 다음과 같은 문제점이 나오면 즉시 전문가와 상담해야 한다.

1)지상에 묘지나 미등기 건물이 소재한다.

  -대부분의 시골에는 아직도 미등기,무허가 건물이 소재한다.  그 건물의 소유자가 토지소유자와 다른  경우도 종종있다.

이런땅을 샀을 경우 배보다 배꼽이 커지는 경우도 있다. 사지 말아라~! 정 사고싶은 욕심이 있다면 공인중개사나 주변의 전문가에게 상담을 구하고 그 대응방법 및 추가 발생할 비용등을 분석한 다음에 사야 된다. 표준지공시지가는 토지위에 아무런 제한이 없는 상태를 기준으로 평가하기 때문에 매수자가 스스로 감액하여 평가하여야 한다.

2)사방이 남의 땅으로 둘러쌓인 지적도상의 맹지이다.

  -장기동안 투자목적으로 방치하거나 농사지을 땅이라면 모를까 귀농주택을 지으려 한다면 사지마라~!

그래도 너무 풍광이 좋아 그  땅에 반해버렸다면 반드시 전문가와 상담한 다음에 사야된다.

맹지는 그 특성상 일정폭의 도로를 확보하지 못하면 건축허가를 받지 못한다. 그 요건은 지역마다 지자체에서 정한 조례에 따라 다르므로 지역관청에 확인해봐야 되며, 도로를 내기위해 매물보다도 더 많은 비용을 지불해야할지도 모른다. 일반적으로 표준지 공시지가는 맹지이기 때문에 발생하는 가치감소부분을 감안하여 평가해 놓았지만 대지로 전환하고자하는 경우를 상정하여 평가한것이 아니므로 감액요인이 발생한다..

더불어 표준지 공시지가는 매년 년초에 한번씩 평가하여 공시한다. 따라서 원유가격의급등,철강재가격의 급등등 어떤 요인에따른 물가상승이 있듯이 부동산 가격도 변동하게 된다. 이 부분을 참작하여 적정가격을 책정해야하는것은 매수자의 몫이다.

5.결어

위의 내용들은 기본적 원칙이다.

전문가나 부동산 투자자에게는 상식일 뿐이다.

제가 여러분께 제시했던 주 요지는

가격을 산정함에에 있어서 부족한 정보를 최대한 표준지공시지가를 활용하여 어느정도 근접한 가격에 접근할 수 있을까??? 해서 부족한 지식이나마 쥐고 짜서 적어본 것이다.

큰돈을 투자하여 일생에 몇번 할까말까한 부동산 매수에서 균형가격의 측정은 초심자에게는 너무 힘든 결정이기에 기본적 분석의 자료만 제공했을 뿐이다. 부동산의 특성상 정확한 근거를 댈수는 없지만 물가상승률을 감안한 공시지가보다 50%이상 비싸다면 일찌감시 손을 훌훌 털고 문밖으로 나가 다른 땅을 알아보거나 아니면  당장 전문지식을 열심히 배워서  왜 그땅이 비쌀까를 분석하여 합당하게 비싸다면 구입하면 된다.(초보자는 무리할 필요가 없다.)

전문가들 중에는 5년후의 개발정보를 손에 쥐었을수도 있고 10년후의 개발정보를 가지고 있을수도 있다.

정보를 가진 투자전문가에게는 공시지가가 중요한게 아니라 향후의 부동산시세이다. 따라서 그분들은 공시지가의 10배에도 땅을 구입할수 있는 여지가 있다.

하지만 귀농을위한 초보자는 그러한 정보의 상투를 잡기 쉬울뿐아니라 돌아올 차비도 없이 막차타고 삼천포로 직행하는 경우도 발생할 수 있다.

땅은 거짓말을 않는다. 스스로가 "내 땅은 일억이다"고 생각하면 그 땅은 공시지가가 천만원이든 오천만원이든 팔지 않는 이상 일억이다. 이처럼 땅은 소유자의 명목적 내재가치가 존재하기에 땅 가격이 떨어지지 않는 이유이기도 하다. 땅을 산 뒤로는 어떠한 후회도 하지 않아야한다. 돈 들여 땅 사놓고 정신건강까지 해칠 필요는 없다.'내 땅은 일억이다' 라고 생각하면 팔지 않는이상 일억이다.

p.s.쉽게 풀어 쓰다보니 많은 부분이 부실하고 누락된것 같아 조금은 글 올리기 망설여지지만 그래도 내용의 하자는 없을것 같아 올려봅니다. 귀농초보자분들께 부러움과 질시(?)를 다시한번 보내면서 현명한 부동산구매로 성공한 귀농자가 되기시를 진심으로 빕니다.

[왕부엉이]

감사합니다. 정말 토지란 알아도 알아도 끝이 없네요. 많은 참고가 되었습니다.

[후람]

좋은 글입니다. 초보자에게 당연히 도움되리라 봅니다.

[물고기 자리]

공시지가를 많이 올려놔서 요즘은 공시지가가 거의 매매가 수준이라니까요ㅡ.ㅡ 그리고 토지는 가치개념으로 것도 미래가치를 따라가서는 현재보다 앞서가는 데 FTA의 개방 정도에 따라.....농업경쟁력이...경쟁력이 뒤진 농업 도태되겠지요 그러면 농지 맣이 나오고...현재의 개발부담금, 연접, 세법의 종합토지세, 비사업용(부재지주)양도세 중과... 현재가 아닌 자유무역협정 이후의 농업경쟁력을 생각하여야 합니다 지금의 귀농 많이 위험합니다

[바람같은사람]

좋은글 잘 읽고 갑니다..거듭 감사 인사 드립니다.

[아남 카라]

좋은 정보 감사합니다.

[낙화]

이 카페에는 전문가를 뺨치는 고수들이 매일같이 갑론을박에 시간 가는줄 모르는 것 같네요.도대체 땅들은 얼마나 매매를 해 보셨는지 궁금해 지네요.여유로운 세상님도 좋은 글 값진 시간 투자해서 기술했지만,공시지가의 150%정도가 적당한 시세라는 말은 현실과 너무 동떨어진 이야기입니다.참고는 해도 맹신은 마시기 바랍니다.

[知泫]

유익한 정보 잘 읽었습니다. 참고가 많이 되겠네요. 감사 *^^*

[서울뚝배기]

잘 보았습니다.

[느티나무사랑]

좋은 정보 감사합니다........^^

[join]

사실상 표준지 공시지가를 살펴본다는것이 그리 현실적이진 않은것 같습니다...말씀대로 표준지 공시지가 보다 150%정도 비싼땅이라면 걱정도 안하고 사겠습니다...제가 본땅들이 거품이나 거간꾼들의 허풍으로 불려진 가격이었었는지....단한번도 근사치에 가본적이 없는 땅들이었네요...2008면 봄 16개 지역을 실제 방문했던 매물들만 여유로운 세상님 조언대로 골라 본다면..전 아주 긴~~~여름 잠을 자야 할것같습니다..^^ 좋은 정보 감사합니다...

[낙화]

크림 이 놈은 어디서 굴러먹던 개뻑다귀인데 말을 아무한테나 개차반으로 하나?뭐가 태클이라는 거냐?수도권이고 어디고 가서 공시지가의 150% 정도로 살 수 땅이 도대체 얼마나 되는지 확인 좀 해봐라.아는 척은 무지 하는 쓰레기섀끼!

[묵도리]

본인 맘에 안든다고 욕은 하지 맙시다.차라리 그냥 지나 가는 것이 카페 분위기에도 좋을 듯 합니다.크림님이 틀렸으면 그 점을 일일이 지적하면 저같은 초보자들에게 도움은 되겠지요^^.

[태삼]

좋은정보 감사합니다.

[만약에]

좋은정보 감사합니다.....^^

[맘그린]

내용의 충실도를 떠나서 사람을 향한 배려가 담긴 글 감사합니다. 저같은 독수리는 입력에만 하루밤을 지새어야 할 분량입니다 그려 ;; 세상을 여유롭게 대하시는 분이시라 그래도 여유가 있으시지요? 차려주신 밥상 숫가락을 드는게 예의.. 감사히 스크렙하겠습니다.^^

[초원의아침]

좋은글 감사합니다 덕분에 좋은공부가 되겠네요 잘 보고 퍼 갑니다

[미래농부]

주말농장겸 농사일을 배우고 싶어 땅을 구하고 싶었는데 뭐가뭔지 몰라 고민중이었는데..... 유용한 정보 감사합니다.

[세정아빠]

좋은정보 감사드립니다

[본심]

너무너무 좋은글 감사합니다~~~친해지고 싶어요^^