주택법시행령 제52조(관리방법의 결정 등)④제1항에 따라 입주자등이 관리방법을 주택관리업자에게 위탁하여 관리하기로 결정(주택관리업자를 변경하는 경우를 포함한다)하는 경우 입주자대표회의는 국토해양부장관이 고시하는 경쟁입찰의 방법으로 주택관리업자를 선정하여야 한다. 다만, 계약기간이 만료된 주택관리업자를 다시 당해 공동주택의 관리주체로 선정하는 경우에는 관리규약에서 정하는 절차에 따라 입주자등으로부터 사전에 의견을 청취한 결과 입주자등의 10분의 1 이상이 서면으로 이의를 제기하지 아니한 경우에 한정하여 입주자대표회의 구성원 3분의 2 이상의 찬성을 얻어 결정할 수 있다.
"국토해양부장관이 고시하는 경쟁입찰의 방법"이 국토해양부 고시의 내용입니다. 따라서 국토해양부고시의 내용을 지키지 않은 것은 주택법시행령 제52조를 위배한 것에 해당하는 것이므로 주택법 제42조 제1항을 위배하는 것이고 그에 따라 주택법 제101조 제3항 제4호에 의거 과태료가 부과되어져야 하는 사항입니다.
제한경쟁에서는 유효업체수만 계수 합니다. 예) 서울시에서도 2012년 현재 약 1500건 정도의 입찰을 하였고 진행중 입니다. 그 중 제한경쟁입찰은 지방계약법에따라 유효한업체가 2곳 이상일경우 입니다.(서울시 재무부서 확인) 그러나 국토부고시 2010-445호 입찰의 종류 및 방법 1. 나. 에 따르면 이 경우 5인 이상의 입찰참가 신청이 있어야 한다. 라고 되어있기에 여기서 업체의 계수는 유효한 업체수 5인 이상이 올바른 겁니다
제한경쟁입찰 : 1. 사업종류별로 관련법령에 따른 면허, 등록 또는 신고 등을 마치고 사업을 영위하는 자 중에서 2. 계약의 목적에 따른 “사업실적, 기술능력, 자본금 등을 제한”하여 공개경쟁입찰에 참가하도록 한 후 3. 그 중에서 선정하는 방법. 4. 이 경우 5인 이상의 입찰참가 신청이 있어야 한다.
kp맨님! 안녕하세요 답변에 감사드립니다. 님과 조금은 다른 견해는 계약자가 입찰의 진행을 하여야 한다는 생각입니다. 이유는 위탁관리 현업체가 있음에도 재계약을 아니하고 입찰공고를 하였는데 현재의 관리주체에게 입찰진행을 맡긴다면 공정하고 투명한 입찰이 어려울것 같습니다. 아울러 입찰의 진행이 문제가 있을경우 책임소재가 있기 때문입니다.
공고 전 회의때부터 입찰공고문의 위법성이 제기되었으나 무지한 몇몇이 뭉쳐서 과반수로 통과됨. 1. 최저가격이 2곳 이상일경우 입대의에서 작성한 평가표에 의하여 선정한다. 2. 본사 통합회게업체 우대. 등등... 투찰 후 개찰에서 총 5곳 참여중 3곳유효이기에 유찰이라는 의견제시도 있었고 입대의 회장이 경리주임을 시켜 국토부에 직접 질의하여 받은 회신에도 5곳이상이어야 입찰성립이라는 내용을 받았음에도 무시하고 계약을 진행한 사건 입니다.
제 글에서 무례가 잇었다면 양해 바랍니다. 다시 한번 말씀드리지만 제 질문은 주택법령 및 고시 위반시 지도,감독 권한이있는 지자체장은 어떤 법류적 근거에 의하여 처리하여야 하는지 여쭙니다. (위탁관리업체 선정에 불법(고시위반)이 있었어도 관청에서 제재할 방법이 없다고 합니다.)
질문자님의 의견에 동감합니다. 하지만 이 경우 입대의가 잘못한 경우에 한정합니다. 현행 법령을 잘보시면 사업자와 주택관리사는 전문가이고 입대의, 입주자는 초보자이며 사용자라는 의미가 많습니다. 주택법에서 관리주체는 이 법과 명령에 따라 공동주택을 관리하여야 한다 입니다. 제한경쟁입찰이 잘못된 절차로 진행되어 계약이 된 것은 관리주체의 잘못이라는 뜻입니다. 과태료 부과되겠지요. 이 과태료 부과를 근거로 관리소장 또는 주택관리업자를 교체 할 근거는 있다는 것입니다. 물론 위탁계약서에 명시되어 있는 경우에 가능하겠습니다. 법으로 주택관리업자 또는 관리소장(자격증 소지자)을 고용하여 아파트를 관리하라는
첫댓글 위탁관리 업체 선정 및 사업자 선정지침 위반,
1,동대표 주택법 위반 해임요구,
2,계약해지 업체에 내용증명 발송,
3,법원에 계약무효,..빠를수록 좋음,
답변에 감사드립니다.
주택법시행령 제52조(관리방법의 결정 등)④제1항에 따라 입주자등이 관리방법을 주택관리업자에게 위탁하여 관리하기로 결정(주택관리업자를 변경하는 경우를 포함한다)하는 경우 입주자대표회의는 국토해양부장관이 고시하는 경쟁입찰의 방법으로 주택관리업자를 선정하여야 한다. 다만, 계약기간이 만료된 주택관리업자를 다시 당해 공동주택의 관리주체로 선정하는 경우에는 관리규약에서 정하는 절차에 따라 입주자등으로부터 사전에 의견을 청취한 결과 입주자등의 10분의 1 이상이 서면으로 이의를 제기하지 아니한 경우에 한정하여 입주자대표회의 구성원 3분의 2 이상의 찬성을 얻어 결정할 수 있다.
"국토해양부장관이 고시하는 경쟁입찰의 방법"이 국토해양부 고시의 내용입니다.
따라서 국토해양부고시의 내용을 지키지 않은 것은
주택법시행령 제52조를 위배한 것에 해당하는 것이므로
주택법 제42조 제1항을 위배하는 것이고
그에 따라 주택법 제101조 제3항 제4호에 의거 과태료가 부과되어져야 하는 사항입니다.
한편, 계약에 대해 시정명령이 내려지게 되면 그 계약을 무효로 해야 하며
국토부고시의 방법에 의거한
새로운 업체(기존업체 포함)를 선정하기 위한 절차로써 입찰공고부터 새로이 시작을 해야 합니다.
까뭉이님 감사드립니다.
다시 한 번 여쭙니다.
주택법 제42조(공동주택의 관리 등) ①관리주체는 공동주택(부대시설과 복리시설을 포함한다. 이하 이 조에서 같다)을 이 법 또는 이 법에 따른 명령에 따라 관리하여야 한다. 라고 있습니다.
그러나 위 의건은 주택관리업자 선정이기에 입주자대표회의(회장)의 위반 사항을 말씀드렸습니다.
입주자대표회의에대한 사항은 없는지요?
까뭉이님 바보온달님이 원래 좀그래요 이해하시길 바랍니다.
테스트 하는기분이 듭니다
제4조(입찰의 성립) ① 입찰은 2인 이상의 유효한 입찰로 성립한다.
② 입주자대표회의와 관리주체는 경쟁입찰 시 협의에 의한 선정, 우선협상대상자의 선정 또는 이와 유사한 방법을 적용하여서는 아니 된다.
고시 445호는 제한경쟁입찰 5개업체이상 참가 2인이상 유효입찰 성립 고시600호는 3인 이상유효 업체가 아닌가요?
제한경쟁에서는 유효업체수만 계수 합니다.
예) 서울시에서도 2012년 현재 약 1500건 정도의 입찰을 하였고 진행중 입니다.
그 중 제한경쟁입찰은 지방계약법에따라 유효한업체가 2곳 이상일경우 입니다.(서울시 재무부서 확인)
그러나 국토부고시 2010-445호 입찰의 종류 및 방법 1. 나. 에 따르면 이 경우 5인 이상의 입찰참가 신청이 있어야 한다. 라고 되어있기에 여기서 업체의 계수는 유효한 업체수 5인 이상이 올바른 겁니다
님의 해석은 님의 해석 입니다.
국토부의 해석을 살펴 보세요.
아울러 전국의 지자체 공동주택 담당자에게도 전화 돌려 보시구요.
예)
어느 초등학교의 시험 문제 입니다.
문제) 화장실에서 대변을보고 휴지 7겹으로 처리를 하였어도 세균이 손에서 검출 되었다. 세균이 검출되지 않으려면 어떻게 하여야 할까요?
1. 8겹으로 닦는다.
2. 9겹으로 닦는다.
3. 10겹으로 닦는다.
4. 용변후 반드시 흐르는물에 비누를 사용하여손을 닦는다.
제 의견은 법령의 취지를 알고 접근하여야 옳다는 뜻 입니다.
제한경쟁입찰 :
1. 사업종류별로 관련법령에 따른 면허, 등록 또는 신고 등을 마치고 사업을 영위하는 자 중에서
2. 계약의 목적에 따른 “사업실적, 기술능력, 자본금 등을 제한”하여 공개경쟁입찰에 참가하도록 한 후
3. 그 중에서 선정하는 방법.
4. 이 경우 5인 이상의 입찰참가 신청이 있어야 한다.
같은 글을 단계를 주었습니다. 단계별로 이해하여 보시길 바랍니다.
아울러
제4조(입찰의 성립) ① 입찰은 2인 이상의 유효한 입찰로 성립한다.
를 주장하시는데 님의 말씀처럼 제4조가 제한경쟁입찰에도 적용된다면 제한경쟁입찰의 범위에
이 경우 5인 이상의 입찰참가 신청이 있어야 한다. 라는 문구가 왜 들어갔을까요?
어떤 공무원이 그랬나요?
어느 지자체인지 말씀을 하셔야 할 것 같네요.
장담하건데 또라이 공무원 아니면 그런 답변 못합니다.
그런 답변을한 지자체가 어딘가요?
바보온달님 이거는 아니 잖아요
금강산님!
테스트라뇨?
님께서는 제 질문과는 동떨어진 의견을 피력 하시는 겁니다.
제 질문은 제한경쟁에서 유효업체수를 질문한것이 아닙니다.
제한경쟁입찰에서 국토부고시를 위반했을시 행정관청에서는 어떤조치를 하여야 하는지 명확한 법령을 여쭌겁니다.
질문자님의 타겟이 입대의(회장) 인지요
입대의 회장에게 과태료를 부과 할 수 있냐 없냐에 대해 답을 해달라는 것이라면
제 의견은
쉽지 않다 입니다.
입대의는 계약의 주체일 뿐입니다.
입찰을 제한경쟁으로 진행하기로 의결하고
제한경쟁 조건을 정하는 것이며 입찰은 관리주체가 진행하는 사항입니다.
입대의가 관리주체 선정을 위해 모두 참가했더라도 이 모든 진행은 관리주체가 진행했다는 뜻입니다.
입대의가 월권을 했을수도 있지만 전과 동일입니다.
관리주체에서 제1호 나목 및 다목의 입찰방법으로 사업자를 선정하는 경우에는 영 제51조제1항에 따른 방법으로 사전에 입주자대표회의의 의결을 얻어야 한다. 나목(제한) 다목(지명)
kp맨님! 안녕하세요
답변에 감사드립니다.
님과 조금은 다른 견해는 계약자가 입찰의 진행을 하여야 한다는 생각입니다.
이유는 위탁관리 현업체가 있음에도 재계약을 아니하고 입찰공고를 하였는데 현재의 관리주체에게 입찰진행을 맡긴다면 공정하고 투명한 입찰이 어려울것 같습니다.
아울러 입찰의 진행이 문제가 있을경우 책임소재가 있기 때문입니다.
또한 위탁관리 입찰공고후 진행과정에서 법령을 위반하였다면 입찰을 진행하고 계약을한 입대의의 책임이라는겁니다.
제 질문은
이러한 위법사항이 발생하였을시
지도,감독권한이있는 지자체장이 어떤 행정조치를 취하여야 하는지?
주택법령 및 민원업무에 관한법률등 어디에 있는지 여쭌겁니다.
계약의 유효성에 대하여
제한경쟁입찰의 경우
구 지침은 5개의 유효한 참가가 있어야 한다는 맞습니다.
하지만 3개만으로 개찰을 하여 낙찰자를 결정하였고
낙찰자 통보를 하여 계약을 하였으면 유효한 계약입니다.
계약체결 이전에 이의를 제기하였다면 결과는 틀려지겠지요.
그렇군요
공고 전 회의때부터 입찰공고문의 위법성이 제기되었으나 무지한 몇몇이 뭉쳐서 과반수로 통과됨.
1. 최저가격이 2곳 이상일경우 입대의에서 작성한 평가표에 의하여 선정한다.
2. 본사 통합회게업체 우대. 등등...
투찰 후 개찰에서 총 5곳 참여중 3곳유효이기에 유찰이라는 의견제시도 있었고 입대의 회장이 경리주임을 시켜 국토부에 직접 질의하여 받은 회신에도 5곳이상이어야 입찰성립이라는 내용을 받았음에도 무시하고 계약을 진행한 사건 입니다.
제 글에서 무례가 잇었다면 양해 바랍니다.
다시 한번 말씀드리지만 제 질문은
주택법령 및 고시 위반시
지도,감독 권한이있는 지자체장은 어떤 법류적 근거에 의하여 처리하여야 하는지 여쭙니다.
(위탁관리업체 선정에 불법(고시위반)이 있었어도 관청에서 제재할 방법이 없다고 합니다.)
질문자님의 의견에 동감합니다. 하지만 이 경우 입대의가 잘못한 경우에 한정합니다.
현행 법령을 잘보시면 사업자와 주택관리사는 전문가이고 입대의, 입주자는 초보자이며 사용자라는 의미가 많습니다.
주택법에서 관리주체는 이 법과 명령에 따라 공동주택을 관리하여야 한다 입니다.
제한경쟁입찰이 잘못된 절차로 진행되어 계약이 된 것은 관리주체의 잘못이라는 뜻입니다.
과태료 부과되겠지요. 이 과태료 부과를 근거로 관리소장 또는 주택관리업자를 교체 할 근거는 있다는 것입니다. 물론 위탁계약서에 명시되어 있는 경우에 가능하겠습니다.
법으로 주택관리업자 또는 관리소장(자격증 소지자)을 고용하여 아파트를 관리하라는
것은 전문가로서 선량한 관리자의 의무를 지키라고 법으로 정한 사항입니다.
제의견은 아파트에서 일어나는 모든 책임은 위탁업체 또는 관리소장의 책임이라는 것입니다.
입대의와 입주자보다 더 법령을 지켜야 하는 사람이라는 것입니다.
저 또한 님과 같은 생각 입니다.
올바르고 청렴한 소장 하나면 공동주택관리 걱정 없습니다.
덧붙여 그런 청렴결백 투명관리 주인의식을 갖고있는 소장이라면 대우도 따라줘야 할것이라고 봅니다.
제4조(입찰의 성립) ① 입찰은 2인 이상의 유효한 입찰로 성립한다.
piccolo님 위글 해석좀 부탁 드립니다
님의 글을 보시면 5인 이상의 유효입찰이라야 입찰이 성립된다고 하시는것 같습니다만
위에서 이미 설명을 드렸습니다.
이해 바랍니다.
구 지침의 경우 제한경쟁입찰은
참가제한규정에 부합하는 업체 5개의 참가가 꼭 필요하다는 의미입니다.
5개 업체가 모두 투찰을 하여도 참가가기준을 만족하는 업체의 수는 5개 였고
개정지침에는 3개로 변경되었습니다.
신청과 투찰을 동시에 진행하여도 서류심사를 통해 5개의 유효한 업체의 참가가 있는지 확인후 개찰을 진행합니다.
5인 이상의 입찰이라고 하였나요 참가신청을 말합니다.
아파트에서는 동시에 진행하지만 참가신청과 투찰은 대부분 별도 입니다.
아파트에서는 입찰을 진행할 역량이 부족하다고 할 수도 있지만 통상 참가와 투찰을 같이 진행하고 있더군요
그러므로 참가신청시는 5개 이상의 유효한 신청이 있
어야 투찰 할 수 있으므로 유찰 되는 것입니다.
5개의 유효한 참가 신청이 있을 경우 2개 이상의 투찰(입찰)이 있으면 입찰이 성립된다는 것입니다.
지침이 개정되었으므로 유효한 참가신청 3개 이상과
2개 이상의 투찰(입찰)로 입찰은 성립한다는 것입니다.
이상 끝입니다.
현재는 대부분 전자입찰입니다.
공고후 참가신청기간에 신청을 하면 계약담당자는 서류(전자문서 및 등록자료를 검토한 후) 입찰에 참가할수있는 자격을 줍니다.
전자 사이트에서 투찰기간동안 투찰 할수 있도록 열어줍니다.
제한경쟁의 경우 2개의 유효한 입찰이 성립하는 조건은 서류심사 통과업체가 5개 이상이 되어야 한다.
입니다.
글로 설명하기 어렵습니다. 능력부족 인정
별 말씀을...
kp맨님 감사드립니다.
오늘 하루를 이것과 딩굴었네요... ㅠㅠㅠ
제가 알아본 결과 입니다.
위의 질문과 같이 위탁관리업체선정 입찰은 입대의의 의무이며 권한입니다.
그러나 개정된 현행법 어디에서도 위 사항의 입대의에 대한 과태료 기준은 없습니다.
그러므로 까뭉이님의 말씀처럼
주택법시행령 제52조(관리방법의 결정 등)
④.... 입주자대표회의는 국토해양부장관이 고시하는 경쟁입찰의 방법으로 주택관리업자를 선정하여야 한다......를 위반하였기에 공동주택의 관리감독 권한이있는 지자체장은 위법행위에 대하여 시정명령을 하여야하며 이행치 않을시 사법기관에 고발조치 하여야한다.
사업자 선정지침의 지역제한 위반으로 주택법 59조를 적용한 경우가 있는데 (입대의 대표에게 300 과태료부과)
이 경우도 사실관계에 따라 달라지겠지요.
덕분에 공부 많이 했습니다.
대화 나누어 주신 kp맨님, 금강산님, 까뭉이님, 동보신면032님께 진심으로 감사드립니다.