슬로바키아의 부동산 거래 방법 및 주목할 만한 개발 프로젝트 - 2018년 4.1% GDP성장률 기록, 지속적인 경제성장에 힘입은 건설 경기 호황 -

[짱가]

슬로바키아의 부동산 거래 방법 및 주목할 만한 개발 프로젝트

2019-05-31 정봉원 슬로바키아 브라티슬라바무역관

- 2018년 4.1% GDP성장률 기록, 지속적인 경제성장에 힘입은 건설 경기 호황 -

- 수도 브라티슬라바에서 진행 중인 주목해야 할 5대 건설 프로젝트 -

□ 슬로바키아 부동산 시장 개요

 ㅇ 2018년 유럽연합 집행위 발표 4.1%의 GDP성장률을 기록하며 지속적 부동산 수요를 유지함

  - 폭스바겐, PSA푸조시트로엥, 기아자동차, 그리고 재규어랜드로버 등 글로벌 완성차 제조사가 연간 백만대 이상의 자동차를 생산하여 협력업체들이 산업 부지의 수요를 지속 촉진 시키고 있음

  - TESCO, Amazon, Lidl 등의 기업은 유럽의 중앙에 위치한 지리적 위치의 장점을 이용하여 유통창고를 운영하고 있으며, 이-커머스(e-commerce) 시장이 지속 확대되며 창고용 부동산 수요증가도 지속됨

  - IBM, 아마존, at&t의 공유서비스센터(SSC) 및 SIEMENS, Swiss Re 등 수 많은 글로벌기업이 위치한 수도 브라티슬라바의 사무실 공실률도 2017년 말 기준 6.18%로 높은 수요를 유지하고 있음

 ㅇ 슬로바키아 역사상 최저의 실업률과 매년10%수준의 임금 인상으로 인해 증가하는 구매력 또한 부동산 시장의 성장을 이끌고 있음

  - 슬로바키아 노동부에 따르면 2019년 4월기준으로 집계된 실업률은 전년동기 대비 0.52%p, 전월대비 0.13%p 감소한 4.90%를기록하여 사상 최초로 5% 이하를 기록함

  - 슬로바키아 통계청이 발표한 2019년 3월 월 평균임금은 전년동기 대비 6.2% 증가한 1,143유로로 나타남

□ 슬로바키아의 부동산 거래법

 ㅇ 2014년 5월, 유럽연합과의 부동산거래 자유화 협상이 끝나면서 슬로바키아 부동산 시장은 완전히 개방됨

  - 이전의 슬로바키아는 농림지 보호를 위하여 유럽연합 법에 의해 다른 연합 회원국과의 부동산 거래가 금지되었음

  - 유럽연합과의 협상이 종료된 이후 새로 제정된 슬로바키아의 부동산 거래법(Cadastral Act)에 따라 재외국민과 재외기업도 농림지 거래가 가능하게 됨

 ㅇ 부동산의 등기와 소유권

  - 슬로바키아에 있는 모든 부동산은 부동산등기소(Real Estate Registry)에 등기해야 하며, 등기소에 등록된 정보에 반하는 사실이 입증되지 않는 한 법적 효력이 있음

  - 부동산 등기(소유권 증명; Ownership Certificate)는 부동산 재산에 대한 정보, 공동 소유에 대한 정보, 부동산에 대한 제 3자의 부담, 담보, 지역권 및 기타 권리에 대한 정보를 필수적으로 포함함

  - 슬로바키아의 부동산 등기는 매주 업데이트 되는 웹페이지(katasterportal.sk)에서 누구나 무료로 조회할 수 있으나 온라인 조회 결과는 법적 효력이 없음

□ 부동산 거래 절차

 ㅇ 슬로바키아의 부동산 거래에는 서면계약 및 등기소에 소유권 등록의 필수적인 두 단계가 요구됨

 ㅇ 서면 거래계약서 체결

  - 부동산의 소유권은 슬로바키아 법률에 따라 서면으로 작성된 거래계약서에 의해 양도될 수 있음

  - 양도인과 부동산을 양도하려는 의지와 양수인이 부동산을 인수하려는 의지의 입증은 반드시 동일한 문서에 있어야 함

  - 부동산 거래계약서는 거래 당사자 또는 중개인이 초안을 작성할 수 있으며, 공증인 또는 공인 변호사가 초안을 작성할 필요는 없음

  - 거래계약서에는 슬로바키아 민법이 요구하는 모든 세부 사항이 포함되어야 하며 그 내용을 보다 정확하게 명시하는 부동산 거래법(Cadastral Act)의 요건도 준수해야 함

  - 구매 계약서는 슬로바키아어(혹은 체코어)로 되어 있어야 하며 다른 언어인 경우 반드시 공인된 번역사에 의해 슬로바키아어로 번역하여 부동산 등기소에서 등록할 수 있도록 해야 함

  - 거래 계약서 완결 전, 당사자는 합의된 기간 내에 거래를 약속하는 예비 약정을 체결할 수 있음

  - 거래 상대방이 예비 약정에 명시된 의무를 이행하지 않을 경우 계약 이행에 대한 소송을 제기할 수 있음

 ㅇ 부동산 소유권의 등록

  - 부동산의 소유권은 부동산 등기소(Katastrálny Úrad, Casastre office or Real Estate Registry)에 등록함으로서 확보할 수 있음

  - 부동산 소유권의 등록 과정은 부동산 거래법(Cadastral Act, 162/1995) 및 부동산 행정부 결의안에 따라 등록해야 하며, 거래 쌍방의 신분, 주소, 규모(평방미터), 주요 설비(오븐, 냉장고 등), 기술데이터(연간 난방비용 등), 거래가격, 대금 지불 방법 및 기한 등이 명시되어 있지 않거나 모호한 경우 등록이 보류될 수 있음

□ 부동산 거래 비용

 ㅇ 부동산 소유권 이전 신청서는 해당 부동산을 관할하는 관리청(Návrh na Vklad Vlastníckych Práv)에서 처리됨

  - 소유권 등록 처리 기한에 따라 30일 내에는 66유로, 15일내 처리시에는 266유로의 수수료를 부담해야 함

  - 거래 계약서상 양도인의 서명 공증을 위하여 서명 당 3유로의 서명공증비가 소요됨

  - 모기지론을 통해 부동산을 매입하는 경우 은행에 예치금으로 66유로가 소요됨

  - 상기 비용은 일반적으로 거래 당사자간 합의에 의해 분담을 결정하나 일반적인 경우 부동산 중개업자가 일정비율의 수수료(매매의 경우 매매가의 일정 비율, 월 임차인 경우 1개월분의 임차료)를 받고 처리를 대행함

 ㅇ 매입금액은 부동산 관리청의 각 결의안이 발행되면 양도인에게 지급되며, 이 과정에서 일정 비율의 수수료를 내고 중개업자나 은행의 에스크로 서비스를 이용할 수 있음

□ 부동산 구매 규제

 ㅇ 일반적으로 농지를 소유한자는 별도의 규제 없이 다음에 해당하는 자에게만 직접 양도 가능함

  - 농업회사 또는 농업인으로서 부동산이 위치한 행정구역에서 3년간 영업활동을 한 자

  - 해당 농지의 기존 공동 소유주

  - 농지 소유권자가 자연인의 경우 소유자와 관련된 자연인

 ㅇ 상기 조건에 하나도 해당하지 않을 경우 양도인은 다음 절차에 따라야 함

  - 농지 소유자는 이전 비용이 명시된 양도제안서를 발행해야 하며 이 제안서는 슬로바키아 농림부(Ministry of Agriculture and Rural Development of the Slovak Republic) 및 농지가 위치한 지역의 자치위원회에 보관됨

  - 슬로바키아의 법률은 양수인이 슬로바키아에 영구 거주지가 있거나 슬로바키아 내에 최소 10년간의 등록된 거주지가 있는 구매자에게만 농지를 이전할 것을 요구함

  - 농지의 주인은 해당 자치구에서 3년이상 농업인으로 활동한 자, 이웃 자치구에서 3년이상 농업인으로 활동한 자, 슬로바키아에서 3년 이상 농업인으로 활동한 자, 슬로바키아에서 10년 이상 거주한 자의 순으로 소유권 이전 우선권을 줄 의무가 있음

 ㅇ 또한 2천 평방미터보다 작은 농지 또는 5천 평방미터보다 작은 임야는 경작이 금지 되어 있음

□ 부동산 이전 과세

슬로바키아 내의 부동산을 인수한 경우 지불해야 하는 수수료와 세금

세목	판매자		구매자
	개인	기업	개인	기업
부동산  양도취득세	- 2005년 1월1일 부터 부동산 이전 세금은 슬로바키아에서 징수되지 않음
부동산세	- 슬로바키아 부동산권리 토지, 건물 그리고 아파트 소유권으로 구성됨 - 세무 부채는 부동산을 취득한 다음해 1월1일에 발생하며, 소유권이 종료된 연도의 12월31일에 종료됨 - 토지세의 일반적인 과세율은0.25% - 건물세와 아파트세의 일반적인 비율은 평방미터당 0.033유로 - 부동산세 비율은 자치구의 상황에 따라 유동적임
부가 가치세	- 구조물이 건설되는 토지의 공급을 포함한 건설 용지의 매출에 대해서는 건물의 최초 사용으로부터 5년이 경과한 후에 납품이 수행될 경우 과세 대상자가 부가가치세를 면제 받음 - 부동산 취득과 관련되어 제공받은 서비스 및 취득 가격 내 부가가치세는 전액 소득공제를 받을 수 있음 - 과세 대상자에 의한 건축 용지 공급을 제외한 토지의 공급은 면세 대상 - 부가가치세 등록자는 부가가치세 부과를 선택할 수 있음 - 판매자가 부가가치세의 적용을 받는 경우, 부동산 취득 및 취득 비용과 관련하여 제공받은 서비스에 대해서만 완전한 소득 부가세 공제를 받을 수 있음 - 건축 용지가 건설과 함께 공급되는 한 상기 법률이 적용됨
		출처 : accace 컨설팅

세금	판매자		구매자
	개인	회사	개인	회사
소득세	- 소득 구간에 따라19% 혹은, 25% 세율 적용 - 납세자는 부동산 수입을 포함한 국외 수입에 대해서도 슬로바키아 개인 소득세를 부과 받음  - 만약 부동산이 사업 수입 활동으로써 자격이 있다면, 그 부동산을 팔아서 얻는 자본 이득이 과세 대상임 - 만약 사업활동 자격을 인정 받지 못하는 경우, 5년 이내 부동산 매각 가격이 과세 대상이 됨 - 과세 기준은 판매액과 취득액의 차이(손해액은 청구할 수 없음) - 5년의 보유 기간이 만료된 후에는 과세할 수 없음 -비주거자는 국내 부동산 거래로 얻은 수입이 슬로바키아 출처의 소득으로 고려되어 세금 환급 신청을 해야 함	-21% 세율 적용 - 납세의무자(기업)은  부동산 수입을 포함한 국외 수입에 대해서도 슬로바키아의 법인세를 부과 받음 - 기업의 수입은 수입의 성격과 관계없이 모든 경우에 사업 소득으로 간주됨 - 부동산 판매로 얻은 자본수익도  과세 대상이며 21%의 고정세율이 적용됨 - 건물이나 토지 판매로 인한 손해에 대해서는 청구할 수 없음 - 비거주자는 국내 부동산 거래로 얻은 수입이 슬로바카아 출처의 소득으로 고려되어 별도의 세금 환급 신청을 해야 함	- 슬로바키아의 부동산 구매는 일반적으로 과세대상이 아님 - 만약 구매자가 유럽연합(또는 EEA) 회원국 시민이 아닌 경우 몇 가지 예외가 적용될 수 있음 - 구매한 부동산이 법인의 자산이 되는 경우, 거래액은 자본화 되어야 하며, 이때 슬로바키아 소득세(Slovak Income Tax Act)에 따라 산업용건물은 20년, 사무 및 숙박업용 건물은 40년간 감가상각됨(토지는 감가상각되지 않음) - 유사한 원칙이 비거주자에게도 납세자처럼 적용됨	- 슬로바키아의 부동산 구매는 일반적으로 과세대상이 아님 - 만약 구매자가 유럽연합(또는 EEA) 회원국 시민이 아닌 경우 몇 가지 예외가 적용될 수 있음 - 취득비용은 반드시 자산화되어야 하며,  이때 슬로바키아 소득세(Slovak Income Tax Act)에 따라 산업용건물은 20년, 사무 및 숙박업용 건물은 40년간 감가상각됨(토지는 감가상각되지 않음) - 유사한 원칙이 비거주자에게도 납세자처럼 적용됨

출처 : accace 컨설팅 

□ 전문가 코멘트

 ㅇ 중부유럽의 법률 및 부동산 관련 컨설팅을 전문으로하는 accace 컨설팅의 캐롤 두리가(Karol Duriga)에 따르면, 부동산 거래시 토지의 소유권이 건물의 소유권까지 포함하지 않는다는 점을 유의해야 함

 ㅇ 또한 부동산 등기소에 소유권 이전을 신청하더라도 소유권 이전 등록을 승인하는 각 부동산청의 결의는 법률에 준하는 여러 상황에 따라 달라질 수 있어 소유권이 유효하게 이전되지 않을 수 있음

□ 브라티슬라바의 5대 신규 건설 프로젝트

 ㅇ 중앙 버스터미널, 스타니챠 니비(Stanica Nivy) 현대화 프로젝트

출처 : www.hbreavis.com

  - 버스터미널을 중심으로 쇼핑센터와 125m의 니비타워(Nivy Tower)가 합쳐진 지상 3층, 지하 2층의 복합시설 공사

 ㅇ 프로젝트 상세 정보

  - 개발업자: HB Reavis

  - 총 면적: 133 000m2

  - 소매 시장 면적: 70 000m2 이상

  - 버스 터미널 면적: 30 000m2

  - 사무실 면적: 30 000m2 (Nivy Tower)

  - 공사 시작 연도: 2017년 하반기

  - 예상 완공일: Nivy Tower -2019, Stanica Nivy – 2020

  - 총 투자액: 명시되어 있지 않음

  - 위치: https://goo.gl/maps/uHA4SA3m256ND8LY6

 ㅇ 스카이 파크(SKY PARK) 레지던스 앤 오피스(Residence & Office)

출처: www.pentainvestments.com

  - 31층 높이의 주거용 타워 2개, 사무용 타워 2개 총 4개의 단지로 이루어진 시내 중심가의 복합공간

 ㅇ 프로젝트 상세 정보

  - 개발업자: Penta Real Estate

  - 총 면적: 139 200m2

  - 총 세대 수: 1 050 세대 (총 면적 77 200m2)

  - 소매 시장 면적: 7 000m2 이상

  - 사무실 면적: 55 000m2

  - 공사 시작 연도: 2016년

  - 예상 완공일: 처음 세 개의 주거 타워는 2019/2020년에 완공 예정, 첫 번째 사무실 건물은 2020년3분기에 완공 예정, 4번째 주거 타워와 두 번째 사무실 건물 완공일은 미정

  - 총 투자액: 3억 2천 6백만 유로

  - 위치: https://goo.gl/maps/HRhAKVRYcuqCAmrp6

 ㅇ 에우로베아 2(EUROVEA 2)

출처: www.jtre.sk

  - 브라티슬라바 시내 중심가에 위치한 쇼핑몰 에우로베아(EUROVEA)의 확장 프로젝트로, 다뉴브 강가 쪽으로 확장될 에우로베아2는 주거시설, 사무시설, 쇼핑몰, 공공시설, 그리고 카페 등 복합 공간프로젝트

 ㅇ 프로젝트 상세 정보

  - 개발업자: J&T Real Estate

  - 총 면적: 155 000m2

  - 세대 수: 487 세대

  - 소매 시장 면적: 25 000m2 이상

  - 사무실 면적: 64 000m2

  - 공사 시작 연도: 2019년

  - 예상 완공일: 쇼핑몰 구역은 2020년 완공 (전체 프로젝트 2021년 완공)

  - 총 투자액: 명시되어 있지 않음

  - 위치: https://goo.gl/maps/hVf8NCdqnZEjkuYM9

 ㅇ 보리(Bory) 콤플렉스

출처: www.pentainvestments.com

  - 브라티슬라바의 북동쪽 교외지역에 개발된 대형 쇼핑몰인 보리몰(Bory Mall)을 중심으로 성장하고 있는 새로운 개발지로, 2018년 11월 완공된 보리몰에 거주지와 사무 구역이 더해지는 프로젝트

 ㅇ 프로젝트 상세 정보

  - 개발업자: Penta Real Estate

  - 총 면적: 220 헥타르

  - 세대 수: 1, 2층에 1 627 세대

  - 쇼핑몰 면적: 보리몰 (준공 완료 54 000평방미터); 보리 리테일존(진행 중, 70 헥타르)

  - 사무실 면적: 보리 비지니스파크 (계획 중, 30 000 평방미터 규모); 보리 오피스(계획 중)

  - 공사 시작 연도: 2010년

  - 예상 완공일: 미정

  - 총 투자액: 명시되어 있지 않음 (보리몰 1억5천만 유로, 준비 투자액 1억2천5백만 유로 규모)

  - 위치: https://goo.gl/maps/S8R54YYVARSPuE6E9

 ㅇ 슬네츠니체(Slnečnice) 프로젝트

사진 출처: www.slnecnice.sk

  - 해바라기라는 뜻의 슬네츠니체는 과밀화된 브라티슬라바의 남부에 위치한 베드타운이 될 예정으로 쇼핑몰 및 사무실을 포함하는 다양한 형태의 주거 공간을 제공할 예정

 ㅇ 프로젝트 상세 정보

  - 개발업자: Cresco Group

  - 총 면적: 723 960m2

  - 세대 수: 10 156; 539 391m2

  - 쇼핑몰 면적: 55 107 m2

  - 사무실 면적: 99 900 m2

  - 공사 시작 연도: 2010년 4분기

  - 예상 완공 연도: 2030년

  - 총 투자액: 명시되어 있지 않음

  - 위치: https://goo.gl/maps/NJ33stfsv6fEwkxv5

□ 시사점

 ㅇ 슬로바키아는 1993년 독립이래 사회주의 시대에 지어진 건물들을 개보수하여 사용하면서 중유럽(CEE) 시장의 3%만을 차지했지만, 현재는 많은 외국인 투자가들이 몰려 수도가 과밀화되고 지방의 산업용 건물 신규 프로젝트가 많이 진행되며 유럽연합 내에서 가장 빠른 성장률을 보이는 지역 중 한곳이 됨

 ㅇ 그럼에도 불구하고 수도인 브라티슬라바는 과밀화에 의한 사무용 및 주거용 빌딩만이 주로 새로 개발 되고 있고, 지방의 산업용 건물은 새로운 외국인 투자가의 투자에 따라서만 개발되고 있음

  ㅇ 지리적으로 유리한 위치에도 불구하고 관광자원이 미약하여 자본가가 개발을 선호하는 호텔 등 숙박업용 건물의 개발은 여전히 낙후되어 있으며, 정부의 승인 등 행정절차가 투명하지 않아 자국의 3대 개발사만이 새로운 대형 프로젝트를 수행하는 모습을 보임

출처 : accace 컨설팅, ARTHUR Real Estate Company, The Slovak Spectator(슬로바키아 영자신문), 무역관 자체 조사 자료 종합