신도시의 미래(리모델링의 비밀)

[onetree]

십수년 지난 시도시 중소형 아파트단지에서 리모델링추진 한다는 현수막 내걸고 분위기 조성하는 단지들 보며

제 생각에는  지은지 15년도 채안된 아파트를 1억 수천만원씩 추가부담금내고 리모델링 한다는 것이 말이쉽지

사실상  불가능하다고 생각했습니다.

멀쩡한 아파트에 거액의 추가부담금 들여 공사한다는것도 이상하고 추가부담할 수 있는 경제적 능력도 의심되지만

리모델링후의  가격이 그 이상 상승해야 하는데 아파트 시장도 성숙시장으로 진입하면 가격이 안정되어 증축부분의 

가치상승이 투자금액 이상의 가격상승으로 이어지기 어려울것 같습니다.

더구나 지금과 같은 하락기에는 입만 아프지요.

하지만 30여년이 지나 물리적하자가 발생하고 보수비가 증가해서 불편해질 때쯤이면 리모델링이나

재건축이 수면위로 부상하겠지요.

그런데 그때쯤이면 도시로 출퇴근하는 젊은 사람들은 아마도 도심의 뉴타운으로 떠나가고 경제력이

떨어지는 중하류층이나 전원생활즐기려는 노인세대들이 남은 신도시에 추가부담해서 리모델링할 수

있는 동력이 떨어질겁니다.

재건축 역시 세대수가 늘어나지 않으니 별반 다를것 없고

미래의 신도시가 정부의 지원으로 관리되는  슬럼화된

회색숲으로 변할지도 모른다는 생각이 드는군요.

아랫글은 아고라에서 퍼다가 내문서에 저장해 두었던 글인데 우연히 다시보게되어

위와같은 생각을 해 보았습니다.

보신분들도 있겠지만 리모델링의 무서운 복마전을 피해갈 수 있어야 하지 않을까 하는 생각에

많은사람들이 보아야할 글 같아서 삽질 했습니다.

앤디님의 사전 동의를 받지 못한점 양해 바랍니다.

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•  아파트 리모델링의 비밀 [0]

• 앤디  

• 번호 16244 | 2008.09.27 IP 211.110.***.244

• 조회 31

아파트 리모델링의 비밀
리모델링의 함정을 모르고
대로변을 지나다 보면 '○○아파트 리모델링 추진결정'...
'○○건설 우선협상시공사 선정' 등의 플랜카드가 여기저기 널려 있습니다.
여기에는 무시무시한 함정이 있읍니다.

먼저 리모델링의 생리와 리모델링 업자들에 대해 간단히 알려드리겠읍니다.
어느 아파트든 그 아파트에 있는 부동산 중개업자는 아파트가 15년 이상 되면 리모델링 업자를
찿습니다.
아파트에 리모델링 업자는 그 아파트가 리모델링 시한인 15년된 아파트에
집을 사서 들어옵니다.그리고 동대표회의 사람들 과반수 이상을 자기사람으로 만들고
리모델링 추진위원회를 만들어 각각 리모델링 추진위원회 감투를 주고 월급을 줍니다.
이때 부녀회라는 조직도 같이 리모델링 추진위원회에 감투를 주고 월급을 줍니다.
이 돈은 정비 업체를 선정해서 정비업체에 대여금이라는 명목과 보증금이라는 명목으로
빌리는데 이돈과 나중에 리모델링 건설업체를 선정하면서 대여금이라는 보증금 형태로
받게 됩니다.그리고 주민들의 동의는 아주 무시하고 그들만이 리모델링주택조합 창립
총회를 합니다.그리고 리모델링 주택조합에서는 건설업체에서 대여금이라는 명목으로
돈을 받고 그돈은 리모델링주택조합 임직원 월급도 주고 모든 돈을 지원받습니다.
결국 리모델링 업자,부동산 중개인,정비업체,
그아파트 동대표들,그리고 부녀회들이 건설업체로 부터 돈을 받습니다.
그러면 건설업체는 나중에 리모델링이 끝나면 건설가격을 분담금 증가라는 명목으로 주민들에게 비싸게 요구하고
건설비를 못내는 할아버지,할머니처럼 가난한 사람들은 바로 경매로 넘어가 집을 뺏기게
됩니다.그러나 능력있는 사람이나 젊은 사람은 집을 팔거나 해서 나가겠지요.
그돈이 건설비의 30%라고 합니다.그것을 리모델링업자는 같은 리모델링추진위원들과
나누어 먹고 어떤 경우는 리모델링 업자가 혼자 건설업체에서 다받아먹을 수도 있다고
합니다.

바로 할아버지 할머니들의 고혈을 먹고사는 사람들입니다.
이것이 리모델링업자의 일반적 업무입니다.재건축 비용이 100%라면 리모델링 비용은 70%라고 합니다
그러나 리모델링이 끝날때는 리모델링 비용과 재건축 비용이 똑같이 나온다고 합니다.
30%의 건설비가 리모델링 업자들에게 돌아가는 거지요.
보통 31평형 아파트의 경우 전용면적 25.70평형이 나오고 주거공용으로 3.16평형이 나오고
현행법상공급면적은 28.86평형이고 기타공용은 2.53평형이라고 할때 종전법 공급면적이 31.38평형이라고 공급됩니다.
이것이 리모델링이 지하2층 까지 주차장 만들고 1층 외벽을 허물고 15층에 1층이 추가되어 16층으로
리모델링이 된다고 할때 41평형 아파트가 되고 전용면적 33.41평형이 나오고 주거공용으로 6.82평형이 나오고
현행법상공급면적은 40.22평형이고 기타공용은 2.60평형이라고 할때 종전법 공급면적이 42.82평형이라고 공급됩니다.
여기에 지하주차장 면적 12.59평형이 나오고 계약면적 55.41평형이 나옵니다.
여기서 건설회사는 평당 280만원이라고 선전합니다.
그러면 주민은 내가 31평형에서 42평형 아파트로 됐으니 11평형에 대한 건설비로 11평형 곱하기 280만원만 내면 된다고 생각합니다.
그러나 리모델링후 계약면적 55.41평형에 평당 280만원이라는 돈이 들어가는 것을 아는 주민은 거의 없습니다.
여기에 추가 분담금(물가,금리등 인상과 리모델링 업자들에게 줄 돈)이라는 명목으로 이라는 명목으로 건설이 끝나면 평당
380만원 이상을 요구합니다. 
30%의 건설비를 놓고 싸우니 1000세대
아파트만 돼도 400-500억이라는 돈이 왔다갔다하니 목숨을 걸고 하고 선량한 입주민들은 아무것도 모르고
리모델링이 끝나면 건축비를 낼수없고 못내면 경매처분되고 집에서 쫓겨나는 것입니다.
아주 죽는 것입니다.리모델링업자는 불법,탈법을 쓰고 수단과 방법을 안가리고 조직폭력배를
동원하고 하니 입주민들은 절대 이길수 없습니다.리모델링 업자는 모든 법에 통달하고 모두 알고 있으니
당하는 아파트 주민만 그냥 죽는 겁니다.돈낼 능력없는 할아버지 할머니들은 건축비를 못내 집이 경매처분되고
집에서 쫓겨난 할아버지 할머니들은 어떻게 될까요?능력없으면 죽으라는 것입니까?
능력있는 젊은 사람들은 다 이사가고 노인들만 죽는 것입니다.
또 건축비없는 사람들은 바로 집이 경매넘어가고 집에서 쫓겨난다는 겁니다.
그러나 이것을 똑바로 알고 있는 사람은 없습니다.

자 그러면 리모델링의 함정을 알아볼까요?

첫째, 리모델링 비용이 의외로 많이 든다는 것입니다.

예를들어 전용면적 85㎡(25.7평) 리모델링한다고 하면 현 제도권에서는
30% 증축이 가능하므로 전용면적 110.5㎡(33.4평) 정도 늘어나게 됩니다.
즉, 109㎡(33평) 아파트가 149㎡(45평) 아파트로 되는 것입니다.
통상적으로 리모델링 비용이 3.3㎡당 300만원 정도 든다고 하면
총 공사비용은 얼마가 될까요?
이 질문에 대해 늘어나는 "면적 x 300만원"이라고 생각하는 경우가 의외로 많습니다.
즉, 40㎡ * 0.3025 * 300만원 = 3,630만원정도로 생각하는 분들이 많습니다.
조금 안다는 사람들은 현재면적 109㎡*0.3025*300만원=9,900만원이라고 생각합니다.
조금 더 아는 사람들은 증축면적 149㎡*0.3025*300만원=1억3,500만원이라고 생각합니다.
그래서 조금 부담스럽지만 감내해낼 수 있는 정도라고 생각합니다.
하지만 한번만이라도 시공사로부터 견적을 받아본 사람이면 알겠지만
이 모두가 오답입니다.
왜냐하면 공유면적을 고려하지 않았기 때문이다.
리모델링시의 계약면적은 전용면적+증축면적+공유면적으로 계산하기 때문입니다.

일반적으로 109㎡면적의 아파트의 공유면적이 33㎡(10평)정도라고 한다면
실제로는 계약면적은 149㎡(전용+증축면적)+33㎡(공유면적)이 되며,
공사비는 182㎡*0.3025*300만원=1억6,500만원이 필요하게 됩니다.
그럼 위의 공사비만 마련되면 리모델링할 수 있는 것인가?
절대로 그건 아닙니다.

리모델링할 기간 동안의 이주비도 필요합니다.
사람들은 일반적으로 이주비를 시공사에서 주는 것으로 착각하고 있습니다.
하지만 절대 시공사는 이익이 남지않는 장사를 하지 않습니다.
다만, 일반 금융권보다 다소 낮은 이율로 빌려주는 것입니다.
이주비는 인근 아파트의 전세값으로 계산해야 하는데요...
109㎡(33평) 아파트에 살고 있었다면 최소한 인근의 90㎡ 이상의 아파트로는
이사가야 할 것입니다.
서울 어지간한 지역의 이 정도 면적의 아파트 전세값은 2억 정도 합니다.
즉, 이주비로 최소한 2억정도는 염두에 두고 있어야 한다는 것입니다.
그럼 이주비와 공사비(3억 6,500만원 정도)만 마련되면 리모델링할 수 있을까?
그것 역시 아닙니다.
조합비와 취득세ㆍ등록세 등 부대비용도 고려되어야 합니다.
리모델링 조합만 결성되면 리모델링이 당장 진행될 줄 아는 사람들이 많은데,
주민들의 의견을 수렴하고 동의율을 높이는데 시간이 의외로 많이 걸립니다.
이 시간을 단지 사정에 따라 틀리겠지만 최소 2년, 최대 4년 정도 잡아야 하고,
리모델링 결정 후 주민들을 이주시키는데 1년 정도 소요됩니다.
그리고 공사 1년 6개월에서 2년정도...
그 기간동안 조합사무실 임대료와 조합장과 조합임ㆍ직원의 월급 등을 내야하니
최소 5년, 최대 7년 정도의 조합비를 계산해야 합니다.
취득세ㆍ등록세 등까지 감안하면 3~4천만원 정도의 부대비용이 필요할테니,
총 4억원 정도는 마련되어야 합니다.
그럼 이걸로 되는가?
그것도 아닙니다. ㅡ,.ㅡ;;;
세상살이에는 항상 변수란 것이 있습니다.
공사를 하면 추가비용이란 것이 들게 됩니다.
이건 공사견적서를 받을 당시랑 실제 공사시랑 원자재값의 증가와
인력비용의 상승등이 주 요인입니다.
솔직이 말이 좋아서 3.3㎡당 300만원이지 공사 끝날 때쯤이면
추가로 3.3㎡당 50만원 가량의 추가비용이 더 소요됩니다.
5%니 추가부대비용 8%니 하며 이상한 계산식을 붙이지만
결국은 이 비용이 3천만원 정도입니다.
따라서 109㎡에서 149㎡로 증축리모델링을 하는데 있어서,
최소한 4억 3천만원 정도의 재원이 필요하다는 이야기가 됩니다.
이 중 이주비 2억은 나중에 다시 돌려받게 되지만,
잔금을 치르고 입주하기 전까지는 이 금액이 고스란히 소요됩니다.
결국 이는 2억 5천만원 들여 방을 1개 늘리는 셈이고,
집 2채를 살 돈으로 1채만 사는 셈입니다.
리모델링으로 얼마나 대단한 집에서 살게 될지는 몰라도.....말이죠...
이것만한 낭비는 없다고 생각되네요...

둘째, 이 막대한 돈을 본인 스스로 조달해야 합니다.
재건축의 경우는 일반분양분이 있는 만큼 공사비가 그만큼 적게 들지만,
리모델링의 경우 4억 3천만원이란 막대한 자금을 모두 자기 스스로 조달해야 합니다.
물론 주택담보대출을 받을 수도 있고, 시공사가 저금리로 일반 금융권을 소개시켜준다고 해도
이자를 연 5%로만 잡아도 4억 3천만원에 대한 이자는 월 215만원입니다.
중도금-잔금 등 기간에 따라 실제로는 이보다 작겠지만, 어지간한 가정의 한달 수입을 넘죠...
입주한 뒤 남는 금액인 2억 5천만원으로 계산해도 월 125만원이고,
원리금 상환이 들어올 때는 월 250만원 정도 갚아나가야 할 것입니다.
흔히 입주하고 나서 1년 정도 지나고 나면 원리금 상환이 들어올 줄 알겠지만,
이주 후 입주까지 최대 4년이 걸릴 수도 있다는 점을 감안하면..
입주 전에 원리금을 상환해야 할 경우도 생길 수 있습니다.
그런데 가장 큰 문제는 4억 3천만원을 모두 대출받을 수는 없다는 점입니다.
일단 주택담보대출인정비율(LTV)의 제약을 받습니다.
LTV를 40%로 잡고, 109㎡ 아파트 4억 3천만원 중 2억원 정도만 대출로 감당할 수 있다는 부분이 됩니다.
나머지 2억 3천만원만큼 자신이 현금을 확보하고 있거나 사채를 끌어써야 하겠죠
그런데 여기서 문제가 하나 더 있습니다.
그것은 상당수의 가구가 기존 대출을 안고 있다는 점입니다.
기존 대출이 단돈 천만원이라도 있으면 그걸 그대로 안고 가야 합니다.
예컨대 기존 대출이 7천만원이면 이 돈을 갚은 후 대출을 받거나
이 돈을 엎어서 대출을 갈아타야 하는 만큼 리모델링에 필요한 비용도 4억 3천만원이 아니라
5억원이 되어야 합니다.
따라서, 금융비용도 이를 전제로 다시 계산해야 합니다.
과연 얼마나 있을까요?
그럼에도 불구하고 여기저기서 리모델링한다고 난리치는 걸 보면 솔직히 이해하기 어렵습니다.

셋째, 리모델링 추진 아파트는 팔기 어렵다는 사실을 아는 주민이 많지않습니다.
리모델링에 찬성하는 사람들은..
리모델링 추진 후 어느 정도 집값이 오르면 집을 팔고 떠나길 원하는 사람이 제법 됩니다.
또는 리모델링 추진하다가 비용조달이 마음대로 되지 않더라도 집만 팔면
해결될 것으로 안이하게 생각하는 사람들이 적지 않습니다.
물론 리모델링하면 늘어난 면적 만큼의 집값은 올라갑니다.
하지만 그건 내가 꼬라박은 돈만큼 집값이 올라가는 것이니 썩 남는 장사가 아니겠죠.
그것보다 더 올라갈 것을 기대하는 사람들도 있겠지만,
리모델링은 재건축과 달리 내력벽 해체 불가 등 법적ㆍ물리적 제약이 많기 때문에..
리모델링 후의 내부구조는 방만 하나 늘었다 뿐이지 기형적 구조(ex. 동굴형)가 될 수밖에 없습니다.
그래서 학군, 교통 등 다른 여건이 받쳐주지 않는 한 그 이상 오를 것을 기대하기 어렵습니다.
단가계산상 현 시세가 3.3㎡당 2천만원 이하인 지역에서 리모델링은 시세차익을 기대하기 어렵습니다.
따라서 시세차익을 노린 투자자들의 관심을 끌기 어렵다는 것입니다.
하지만 더욱 큰 문제는 4억 3천만원이나 되는 막대한 투자비용에 있습니다.
리모델링을 추진하는 집을 사는 사람은 집값만큼의 부담을 더 안게 됩니다.
예컨대 리모델링하면 집값이 오를 것이라는 착각 속에서..
리모델링을 추진 중인 집을 사게 되면, 그것도 대출 1억원을 껴서 무리하게 사게 되면..
아까 말한 대로 5억 5천만원의 대출을 얻어야 하는 문제가 발생합니다.
집을 5억 주고 산 것이라면 실제 투자비용은 9억 5천만원이 되는 셈이죠.
따라서 금융비용 등을 감안한다면 집이 7억 5천만원이 된다고 하더라도 손해인 셈입니다.
쉽게 말해 리모델링 추진 중인 집을 사는 것은 폭약을 안고 불 속에 뛰어드는 행동입니다.
제 정신을 가진 사람이라면 해서는 안되는 일입니다.
따라서 리모델링 추진 후 집값이 잠시 오르는 듯한 것은 허상이고, 착각일 뿐입니다.
집값이 얼마 오르건 간에 집을 살 사람이 없는데, 어떻게 집을 팔 수 있겠습니까?
집을 팔지 못하는 이상, 죽으나 사나 리모델링을 쫓아갈 수밖에 없다.
그런데 집을 팔 마음을 먹고 있던 사람들은 대개 돈이 부족한 사람들이기 때문에..
즉, 4억 3천만원+＠를 마련할 수 없는 사람들이기 때문에 애초에 리모델링을 쫓아갈 수가 없습니다.
이런 사람들은 리모델링 주택조합이 자기 집을 사주기를 바라겠지만,
리모델링 주택조합은 리모델링에 반대하는 주민들의 집에 대한 매도청구권은 있어도..
조합설립에 동의하고 리모델링에 찬성하는 주민들의 집을 사줄 의무가 없습니다.
유감스럽게도 이런 얄팍한 생각을 가진 주민들의 말로는 비참합니다.
시공사나 금융기관은 채무불이행을 이유로 이들 주민의 집을 경매에 넘길 수밖에 없는데,
현재 시세의 반값이나 받으면 다행이고..
그나마 반값 받은 돈도 공사비용 정산하고 나면 몇 천만원 남기 어려울 것입니다.
어설프게 리모델링에 찬성했다가 쪽박차고 자기 집에서 쫓겨나는 셈이 되는 것이죠.
그럼 리모델링에 반대하면 괜챦은가?
그것도 아닙니다.
리모델링 주택조합이 설립되고 나면 주택법 제18조의2 제2항의 규정에 의거하여..
리모델링에 끝까지 반대하는 주민은 법원의 조정 하에 조합에 집을 팔아야 합니다.
어차피 팔리지 않을 집에 대해 높은 값을 쳐줄리도 없고,
소송으로 맞장 떠봤자 몇 년간 시간만 허비할 뿐입니다.
리모델링 주택조합 설립을 막지 못하게 되면..
반대자의 운명도, 찬성하고 돈없어서 쫓겨나는 사람의 운명과 별반차이가 없게 됩니다.
공사대금 정산이 없으니 목돈은 쥐고 떠나겠지만 집 잃은 건 마찬가지고,
그 돈으로 전세나 제대로 얻을지 의문입니다.

넷째, 공사할 시공사가 없을까봐 우선협상시공사 선정을 서두르는 단지가 많습니다.
리모델링을 추진하는 아파트는 대개 저평가된 아파트들이 대부분입니다.
그러다 보니 리모델링을 추진한다고 할지라도 공사할 시공사가 없을까봐 안달이죠.
그래서 성질 급한 사람들은 리모델링 주택조합을 설립하기도 전에...
건설사와 우선협상시공사 약정을 맺기도 합니다.
그런데 이것은 악마에게 영혼을 파는 일과 다름 없다는 걸 명심해야 합니다.
그 이유는 다음과 같습니다.
아파트 단지의 세대수가 500세대만 넘어서면 리모델링 사업비는 1,000억을 넘어서게 됩니다.
시행사에게 거저 주어지는 수익만도 10%정도, 100억이 넘습니다.
이런 큰 사업에 군침을 흘리지 않을 건설사는 단 1군데도 없습니다.
그래서 리모델링 주택조합이 설립되고 리모델링 추진이 결정된다면..
유수의 건설사들이 서로 하려고 덤벼들 것은 불을 보듯 뻔한 일입니다.
우선협상시공사 선정이 급한 일이 아닙니다.
정상적인 과정을 밟아 리모델링을 추진한다고 해도 앞서 말한 3가지가 문제되기 때문에..
시공사 선정은 신중에 또 신중을 기해도 모자랄 것입니다.
시공사 선정과 맞물려 금융기관 선정에도 신중을 기해야 합니다.
그러나 리모델링주택조합 추진위원회는 시공사를 선정해야 시공사로부터
대여금명목으로 계속 돈을 빌려 쓸수있기 때문에 리모델링주택조합만 창립되면 시청에서
인가를 받든 안받든 상관하지않고 시공사를 선정합니다.거의 인가도 안받고 일합니다.
돈이 있어냐 일을 할수있지만 리모델링주택조합 임직원들도 돈맛을 알아야하기때문에
리모델링 추진한다고 외부에 알리는 순간부터 집이 팔리지 않기 때문에..
조합 설립 후 리모델링 추진결정 시기도 신중하게 선택해야 합니다.
이 모든 것이 주민들의 생사(生死)와 맞물려 있습니다.
그런데 무턱대고 우선협상시공사 선정부터 하고 나면 이 모든 것이 뒤틀려버립니다.
위에서 밝혔듯이 시행사 마진율은 10% 정도입니다.
5,000억원 짜리 사업이라면 500억원의 돈이..
공사시행책임을 지라는 미명 하에 시행사에 주어집니다.
우선협상시공사는 장차 시행사가 될 확률이 100%에 가깝기 때문에..
500억원의 돈을 여유자금으로 보아 다른 용도로 활용할 수 있습니다.
예컨대 반대하는 주민들의 집을 조합 설립 이전에 미리 사둘 수도 있습니다.
리모델링이 추진되건 않건 간에 상황에 따라 다시 팔면 될 일이기 때문에 손해볼 일도 없죠.
만일 500억원의 여유자금이 확보될 것이 예상되고 집값이 3억~5억원 정도 한다면..
100~200 가구 정도를 미리 사둘 수도 있습니다.
이는 리모델링 지분을 10% 정도 확보할 뿐만 아니라..
장차 리모델링주택조합의 의결권도 10% 이상 확보하는 것을 의미합니다.
즉, 조합의 주도권을 주민 대표가 가지는 것이 아니라..
경우에 따라서는 (우선협상) 시공사가 가질 수도 있는 것입니다.
따라서 건설사가 원하는 방향으로 리모델링을 추진하거나..
자신들과 시공사 계약을 하는 데에 영향을 미칠 수 있게 됩니다.
주민들은 우선협상시공사의 의미를..
그 건설사와 먼저 협상하라는 의미 정도로 소박하게 이해할지 몰라도..
이미 시공사 계약이 체결된 것과 진배없는 상황이 될 수밖에 없습니다.
건설사는 우선협상시공사 약정을 맺은 후에 리모델링 주택조합 설립을 서두르게 될 것이고,
경우에 따라서는 자신들이 조합가입을 알선하고 나서게 될 것입니다.
조합을 설립하고 리모델링 공사가 시작된 이후에는..
자금조달이 어려워 탈락하는 주민들의 집을 싼값에 시공사가 낙찰받을 것이기 때문에..
조합에 대해 가지는 시공사의 지분율은 점점 늘어날 수밖에 없습니다.
결국 시공사 입맞에 맞는 리모델링 사업이 추진될 수밖에 없고,
추가비용은 그대로 살아남은 조합원에게 전가되게 됩니다.
건설사로서는 이 과정에서 손해볼 것이 전혀 없습니다.
자금조달 잘한 주민들에게는 돈이 되건 안되건 약속한 집을 제공하게 되고,
시공사에게는, 싸게 매수하거나 낙찰받은 집을 비싼 값에 되파는 셈이 되니 남는 장사겠죠.
팔지 못한 집을 금융기관에 담보잡히면 적어도 투자한 돈만큼은 회수할 수 있습니다.
어차피 돈은 주민들 주머니에서 나오는 것이고, 주민들이 시킨 일만 했으면 됩니다.
하지만 주민들은???
사이좋고 화목했던 마을주민들은 리모델링 찬반 때문에 서로 반목하고 싸우고,
반대하던 주민들은 집 팔고 떠날 수밖에 없고,
찬성은 했지만 돈 없는 주민들은 집 뺏기고 쫓겨나는 신세마저 되버리고 맙니다.
무사히 다시 재입주에 성공한 주민들도 방 하나 더 생겼을 뿐 남는 것이 없고,
원리금 상환이 개시되니 대출금 갚을 일이 막막하고,
친했던 이웃들은 어디론지 간 데 없고 처음 보는 주민들과 다시 교제를 시작해야 합니다.
다른 동네로 전학갔다가 다시 돌아온 아이들도 친구 없어 외롭고,
집 팔고 다른 동네로 떠나자니 몇 년간 고생한 것이 아깝게 느껴집니다.
예전에 리모델링은 '수선'을 의미했습니다.
낡은 집 이쁘게 고쳐서 새집처럼 살자는 것이 리모델링이었습니다.
그러던 것이 지금처럼 증축하는 리모델링으로 바뀌게 된 것은..
재건축 규제가 그 계기가 되었습니다.
원래는 사용검사 후 20년이 지나면 재건축을 할 수 있었는데,
언젠가부터 사용검사 후 20년(지금은 15년)이 지나면 리모델링을 할 수 있는 것으로 바뀌었습니다.
재건축으로 떼돈 버는 놈들 꼴보기 싫어서 재건축 연한 늘려서 재건축 못하게 하고,
재건축 못하게 한다고 아우성을 치니 아쉬운 대로 리모델링이나 하라고 이번에 15년으로 단축한 것입니다.
결국 쉽게 돈 버는 것을 막겠다는 정책이..
소시민들을 잡고 애먼 놈들만 배불리는 꼴이 되어버렸습니다.
그런데 언제부터 재건축이 규제되고 리모델링이 강조되었을까?
그게 아주 오래 전 일인 줄 알았더니..
2001년 9월 15일에 건축법 시행령을 개정하면서부터였답니다.

그래도 짱구가 아닌이상 리모델링을 안하니
다시 노무현 정권이 주민 2/3만 찬성하면 시청에서 리모델링 주택 조합을
인가해주도록 해놓았으니 아무나 이사가서 그아파트에 깃발 꽂고
사람 몇명 모아서 먼저 리모델링주택조합추진위원회를 만들고 정비업체를 선정한후
대여금이라는 명목으로 돈받고 주택조합설립을 설립합니다.
정비업체는 리모델링시에 나오는 고철,창틀 알루미늄 유리 등
모든 것을 보고 1억 정도를 대여금 명목으로 주택조합에 빌려준답니다.

그 다음 주택조합을 주민 40-50명 가지고 창립총회합니다.
주민 반대하면 조직폭력배 동원합니다.
온갖감언이설로 주민들을 속이기 시작합니다. 그돈은 건설사에게
우선 협상대상자로 선정해주겠다는
말하고 3억정도를 대여금 명목으로 리모델링주택조합 추진위원회에서
빌립니다.
뭐 공정거래고 뭐고 없읍니다.
리모델링법이 애매모호해서 뭐 제지할 방법도 없고?
 
건설사로부터  대여금이라는 명목으로 돈받고
계속하는 겁니다.

자기돈 안들어가고3-5년동안 물고 늘어지는 겁니다.입주민들에게 계속 찿아다니고 전화해서 귀찮게 하면서
리모델링 찬성하라고 합니다.
그동안은 건설사로부터 계속 돈을 받으며 리모델링추진사업을 합니다.
입주민들이 반대하든 말든요.건설사로부터 리모델링주택조합은
임직원 월급부터 모든 사용경비를 건설사로부터 받습니다.이돈은 나중에 추가분담금이라고 해서
계속적인 증가가 됩니다.
이만한 돈벌이가 어디있읍니까?

우리모두 이런 돈벌이는 빨리 시작해야 겠지요?

우리나라에서 그런짓을 제일 잘하는 곳이 "ㄷ건설"이랍니다.주민들 얼굴이 파래져요.
주민들의 얼굴이 파래지든 말든 아주 막나가는 거지요.
 
리모델링주택조합은 되면 좋고 안돼도 자기돈 안들어가고 돈버는데 누구나 할려고 합니다.바로 대여금이라는 명목으로
정비업체와 건설사로 받으니 꿩먹고 알먹고,도랑치고 가재잡는 것입니다.리모델링 창립총회 책자에 자랑스럽게
쓰여있는 내용입니다.
그러나 세부내용은 절대 없습니다.

그피해는 모두 입주민에게 갑니다...

당시 이 정책을 입안한 사람들은 이런 일을 짐작이나 했을지 의문이 아닐수 없습니다.

우리 아파트 단지도 리모델링주택조합 창립 2주전까지에 3.3제곱미터(평당)
280만원 하다가 3-4일전에 3.3 제곱미터(평당) 380만원이라고 하고 자랑까지 하면서
홍보물 나누어주더군요.
그리고 나서 3-4일후 리모델링조합 창립총회해서 창립되었읍니다.
조직폭력배 무지하게 동원하고 입주민들은 들어가지도 못하고
자기들끼리 찬성,찬성 하면서 공산당보다 빠르게 일사천리로 20-30분만에 창립되더군요.
조직폭력배 동원하고 입주민들은 들어가 보지도 못하게 하고
이런일이 대한민국에서 일어나고 있다면 믿으시겠읍니까?
주택조합만 설립되면 리모델링추진업자들은 정비업체와 건설사로부터 몇억씩 받습니다.
그것도 못받는 리모델링추진위원들도 있지요.재주는 곰이 부리고 돈은 주인이 받아먹는 겁니다.
그다음 건설사로부터 리모델링업자들은 리모델링사무실 운영비와 월급,모든 제반 비용과 떠값등 모두 받아가요.
건설사는 이 비용을 입주민에게 추가분담금이라는 명목으로 붙이면 됩니다.
리모델링이 될때까지 안정된 수입과 직위가 생긴 리모델링업자들은 입주민들에게 온갖 감언이설과
협박으로 동의서를 받아냅니다.리모델링 사업만 되면 400-500억이라는 돈을 건설사로부터 받을수 있으니
모든 추악한짓과 거짓말로 사람들을 속이기 시작합니다.
리모델링 결의 무효 소송을 해서 승소해도 리모델링업자들은 온갖 협박등으로 절대 물러나지 않습니다.

400-500억의 이권이 걸린 사업에 절대 안물러나지요.

[길리안]

주택가격이 무한정 오른다고 가정하고 입안한 정책이나, 기획된 시행계획들은 이번 기회에 제대로 검증되겠지요...

[힘내라힘]

뉴타운도 이렇게 되겠군요. 정말 무서운 세상입니다. 정말 이나라에서 살기 싫어지네요.

[tyty]

국회의원들 욕할 게 없네요. 국회의원들이 바로 국민 수준을 그대로 나타내고 있을 뿐..

[안단테다]

겁난다 겁나.

[지니스]

건설사들의 콘크리트 덩어리를 수십년간 미친척하며 사들이고, 그 후엔 인테리어업자들에게 미친척하며 집뜯어 고치기를 원하는 우리나라 국민들... 누가 한방 확 때려줬으면 한다.

[류심조]

제생각에 리모델링은 환경은 좋은데 집이 좁아 불편한 10평대나 20평대를 조금은 넓게 해주는게 리모델링의 핵심일거 같습니다. 집값 올리려고 하는건 이젠 오르지 않으니 할래야 할수도 없습니다.

[magicgj]

최악의 경우를 보여주는 사례입니다. 그런데 요즘은 어지간한 리모델링,재건축 사업은 건설회사에서 쳐다보지도 않는다고 합니다. 다들 제코가 석자라서 아예 사업수주 시도를 할 생각도 못하고 있는것입니다.

[무심이]

재개발은 어떤가여,,,

[하늘매화]

펌글은 부녀회가 가담한 불법 조합과 돈에 눈이 멀은 악덕 건설업체와 무식하고 힘없고 나이많은 노인집주인의 이야기를 정말 코믹하게 나타냈네요....

[†문란루쥬†]

에효...남을 등쳐먹어야 성공하는 인재라고 떠받드는 세상에서 사는 게 너무 한타스럽군요..^^

[은빛달]

한가지라도 정상적으로 될 수 있다면....

[kyungjumoon]

언제까지 남을등쳐먹는세상이 남을배려하는세상으로바꿀까요