AI인 GPT와 GEMINI에게 "천안투자 개발압력 높은 곳은?" 물었지요~!

유즘 블로거든 유튜버든 AI물었고 이를 근거로 글 쓰고 유튜브에 출연하죠~!그런데 '토지스쿨'에서 몇 년째 강의듣는 분들 아래 내용을 보시면 어떤 생각이 드십니까? 이미 그야말로 우리들이 이미 오래전부터 모두 검토한 것이며···중요한 사항(산단및탕정2/유천 상수원해재/공주~천안 고속도로IC/풍세산단 집입로 변경 등)정말 중요한 요소는 한 곳도 반영한게 없습니다. 이러면서 토지시장에 개발압력이 미치는 영향분석이라 할수 있을까요?늘 얘기하듯 주택(APT)시장 분석은 AI에게 물어 참고 할 것이 많지만···토지시장 분석은 자료와 정보에다 경험이 필요하다 늘 강조했죠.AI는 결국 언론 보도내용을 종합한 과거에서 현재까지 뿐 입니다.결국 미래가치 판단까지는 아직 못한다는 얘기죠~!자~!이번 주 토요일(8월22일) 마포 분석모임에 와 보세요~!진짜배기가 뭔지 가르켜 드릴께요~! 천안토지투자 개발압력이 높은 곳부터 순서는(제미니)1순위: 북부권 (성환·직산·성거·입장)핵심 개발 호재성환읍: 성환 종축장 부지 국가첨단산업단지(모빌리티·반도체) 조성, 평택 안중·팽성 인접에 따른 경기 남부 산업벨트 연계 효과직산읍·성거읍: 직산도시첨단산단, 성거산단, 서북~성거 도로 개통 및 경부고속도로 접근성특징: 천안시 도시기본계획상 가장 큰 인구 배분 및 인프라 확충이 할당된 지역입니다. 농지나 임야 위주여서 향후 용도지역 변경 및 수용·개발에 따른 지가 상승 압력이 가장 강력합니다. 2순위: 남서·외곽 연계권 (풍세·광덕·신방)핵심 개발 호재:풍세면: 풍세일반산업단지, 강소연구개발특구, 세종-포천 고속도로 및 천안-당진 고속도로 신설 수혜신방동·광덕면: 남부권 신도시 확장 및 세종시 배후 연결축특징: '아산 탕정·배방'과 '세종특별시'를 연결하는 핵심 남북 발전축입니다. 산업단지 배후 주택지 및 물류 거점 개발 압력이 지속적으로 누적되고 있습니다. 3순위: 도심 외곽 확장선 (성성·업성·차암·불당 확장구역)핵심 개발 호재: 성성호수공원 주변 지구단위계획, 도시개발사업, 불당2지구/탕정 연계특징: 이미 주거·상업지로 개발이 상당 부분 완료된 기존 도심(불당·쌍용)의 열기가 확장되는 구역입니다. 개발 리스크가 매우 낮고 안전하지만, 초기 투자 비용(토지 단가)이 이미 높게 형성되어 있어 순수 시세차익률 면에서는 북부권보다 밀릴 수 있습니다. 4순위: 동부권 (목천·병천·동면)핵심 개발 호재: 서울-세종(포천)고속도로 동천안IC 신설, 동면 바이오산업단지특징: 차령산맥 지형 특성상 토지 개발 제한 요소가 상대적으로 많으나, 고속도로 IC 개설 주변의 물류·창고용지, 관광/휴양 및 주택 부지 중심의 부분적 개발 압력이 존재합니다. #천안토지투자 개발압력이 높은 곳부터 순서는(GPT)천안에서 토지투자 관점의 ‘개발압력’만 놓고 보면, 저는 현재 공개된 도시계획·산업단지·교통 개발축을 종합해 다음 순서로 봅니다.천안 토지 개발압력 순위와 개발압력 핵심 이유1위 성환읍 ★★★★★ 성환 종축장 국가산단·미래모빌리티 산업축2위 직산읍 ★★★★★ 성환 국가산단 + 북부BIT + 직산 산업축 연계3위 성거읍 ★★★★☆ 북부 산업벨트·성거산단·직산~성환 연결축4위 입장면 ★★★★☆ 수도권 남부산업벨트와 연결되는 북부권 확장축5위 불당·아산탕정 경계권 ★★★★☆천안아산역 R&D·주거·산업 복합개발6위 부성동·업성동 일대 ★★★★☆성성·부성 개발 및 산업·주거 확장7위 목천읍 ★★★☆☆ 동부권 개발축·교통 개선 기대8위 풍세면 ★★★☆☆ 남부 산업·물류 및 아산권 연계9위 병천면 ★★☆☆☆ 동부권 부도심·관광/산업 연계10위 북면·수신면 등 동부 외곽★★☆☆☆ 장기 개발 가능성은 있으나 단기 압력은 상대적으로 낮음 핵심은 1~4위가 모두 천안 북부권이라는 점입니다.천안의 2035 도시기본계획에서도 성환·성거·직산·입장을 북부생활권으로 묶고 ‘경기남부 산업벨트와 충남 북부 산업벨트를 연결하는 산업클러스터 전진기지’로 설정했습니다. 특히 종축장·탄약창 이전적지 개발까지 장래 개발축으로 제시했습니다.1위 성환읍 — 가장 주목성환을 1위로 보는 가장 큰 이유는 종축장 이전부지 개발입니다.과거 계획 수준이 아니라 국가산업단지로 선정되면서 성격이 달라졌습니다. 천안시 의회 자료에서도 옛 종축장 부지가 국가산업단지로 선정됐고 미래모빌리티 산업 육성에 적합한 입지라고 설명하고 있습니다.따라서 성환에서는 단순히 산단 안쪽 토지보다종축장 → 성환역 → 국도1호선 → 북부BIT산단 → 직산으로 이어지는 주변 확장축을 보는 것이 중요합니다.2위 직산읍직산은 산업단지 집적도가 상당히 높다는 것이 장점입니다.충남 산업단지 자료를 보면 직산에는 천안마정산단, 천안산업기술산단, 천안테크노파크 등이 있고 인접한 성환에는 북부BIT산단이 있습니다.즉 성환 국가산단의 수혜를 받으면서 기존 산업단지와 연결되는 중간지역을 눈여겨볼 필요가 있습니다.3위 성거읍성거는 제가 토지투자자라면 상당히 관심 있게 볼 지역입니다.성환·직산보다 개발사업이 눈에 확 보이지 않는 토지도 있지만, 바로 그 점 때문에 장기적으로는 차이가 날 수 있습니다.기존 도시기본계획에서도 성거·입장을 지역중심, 성환·직산을 부도심으로 설정한 구조가 확인됩니다.그런데 투자 목적이라면 순위가 조금 달라집니다단순한 개발압력 순위와 토지투자 수익성 순위는 다릅니다.예를 들어 성환 국가산단 바로 옆이라고 무조건 좋은 토지는 아닙니다. 이미 개발계획에 들어간 토지는 토지보상·수용 문제도 있고, 개발제한이나 농업진흥지역 등 각종 규제가 걸릴 수 있습니다.제가 실제로 천안 토지투자용으로 고른다면 다음 3개 축을 먼저 조사하겠습니다.① 성환 종축장 국가산단 주변 → 가장 큰 개발재료② 성환–직산 연결축 → 산업단지와 주거 확장의 중간지역③ 직산–성거–입장 산업벨트 → 수도권 평택·안성 산업벨트와 천안 산업벨트가 연결되는 장기축반면 천안아산역 R&D 집적지구는 개발 확실성은 매우 높지만 이미 상당 부분 개발이 진행된 곳입니다. 2027년까지 지식산업센터·컨벤션센터·제조기술융합센터 등을 포함한 개발이 진행되고 있어, ‘개발압력이 높은 미개발 토지’를 찾는 투자와는 성격이 다릅니다.