경험담 상가 경매투자로 3억 벌기

[패밀리아]

안녕하세요 행복재테크 가족 여러분,
품격있는 부자, 착한 부자가 가득한 세상을 꿈꾸는
로렉스(롤렉스)입니다.

얼마 전 경매로 낙찰받은 보유중인 상가를 매도내놨고 아마도 억띄기가 가능할 것 같다는 소식을 전했는데요.

정확하게는 세전 약 "3억 띄기"를 이뤘습니다.

지난 토요일에 마침내 계약을 체결했고 여러분들에게 그간의 스토리를 전해드리고자 합니다.


1. 낙찰받을 당시 물건정보

당시만 해도 부동산 시장이 침체기의 끝무렵이었고 해당 물건이 위치한 4층에도 공실이 다수 있어서

 2차에 단독으로 약85%에 낙찰받을 수 있었습니다.

또 제 경우에는 2순위 근저당 채권을 인수해서

입찰에 참여한 만큼 남들보다 배당액만큼 입찰가를 더 쓸 수 있었기 때문에

입찰가도 다소 여유있게 썼습니다.

위 이미지를 보시면 처음 소유자는 분양상가를 4억원에 매수하면서

은행 근저당과 함께 개인에게 추가로 채무를 지고 있는 것을 보실 수 있는데요.

저는 낙찰 가능성을 높이기 위해 바로 2순위 근저당을 인수한 것입니다.

지금은 중단된 NPL(부실채권)인수를 통한 입찰방식이었지요.

위 이미지 아래쪽을 보시면 청구금액이 1.15억원인 것을 아실 수 있는데요.

전 채권자와 협상을 통해 500만원 깎아서 1.1억원에 인수했습니다.

NPL(부실채권)을 양도받음으로써 얻는 장점 중의 하나는

낙찰 후 배당절차를 통해 채권자로서 배당금이라는 보너스를 얻을 수 있다는 점인데요.

저도 당연히 배당을 받았습니다.

행크 가족 중에는 배당에 참여해본 경험을 가진 분이 적을 것 같아 참고삼아 배당표를 올려보겠습니다.

먼저 당해세가 배당되고 다음 1순위 근저당권자가 배당을 받고 남은 금액을

2순위 근저당권자인 제가 배당을 받았습니다.

따라서 배당받은 약 1.37억원에서 부실채권을 인수한 1.1억원을 빼면

배당 이익으로만 2700만원을 얻은 것을 아실 수 있습니다.

그리고 대출은 낙찰가의 약 80%인 2.39억원을 연3.2%의 조건으로 받았습니다.

해당 물건은 휘트니스센터의 여성샤워실로 사용중이었는데요.

낙찰후 협상을 통해 보증금 2000만원에 월165만원(부가세포함)의 조건으로 계약했습니다.

결국 2.98억원에 낙찰받아 2700만원을 배당받고,

2.39억원 대출받아 보증금 2000만원을 받았으니 세금을 제한 실투자금은 1200만원이 들어갔네요.

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2. 임대 수익률

상가 배후

3220여 세대의 롯데캐슬퍼스트아파트

1620여 세대의 프라이어팰리스아파트

자신있게 2차에 들어간 것은 세입자의 영업장이 활성화, 튼튼한 배후 세대

이 아파트는 암사동과 명일동은 물론 인근에서 돈 좀 있는 분들이 입주했고

따라서 학구열이 매우 높아 이미 3층에는 학원들이 자리잡아가며 성업 중이었습니다.

상가도 사람이 몰리는 곳에 몰리게 되어 있지요.

2.98억원에 낙찰받아 배당 2700만원을 받고 처음 세팅을 보증금 2,000만원에 월150만원으로 했으니 수익률은 7.2%였습니다.

그리고 죽 헬스장 부속 샤워장으로 이용하다가 2016년 6월에 사정상 업종을 학원으로 바꾸었습니다. 원래 옆호수인 414호실에 운영중이던 과학학원이 있었는데 제 호실의 위치가 코너자리이고 엘리베이터에서 내리면 바로 보이는 위치라 평소 탐이났는지 바로 연락이 와 수학학원을 확장하였습니다.

업종을 바꿔 계약하면서 보증금은 3000만원으로, 그리고 임대료는 월 198만원(부가세포함) 조건으로 변경하였습니다.

이제 실투자금은 200만원이 되었고, 수익률은 9%로 상승했네요. 당시 이자율을 갱신하면서 이자로 매월 약 77만원을 냈으니 103만원 정도의 순수익이 또박또박 발생했습니다. 이녀석 참 효자죠?^^



3. 매도 수익률

사실 새 임차인의 경우 임대료도 거의 밀린 적이 없고 임차하면서 들인 인테리어 비용 때문에

앞으로도 5-6년 이상 장기적으로 운영하기를 바라셔서 저역시 처음 계약을 하면서는 계속 들고가기로 했었습니다.

그런데 부룡쌤의 가치투자반 수업을 들으며 부동산의 사이클에 대해 곰곰이 생각해 보았는데요.

지금은 여러분들이 다들 느끼다시피 부동산시장이 상승기의 어깨 내지는 목에 찬 정도의 시점이구요.

침체기로 가는 길목 내지는 최소한 조정장이라고 할 수 있습니다.

지금의 부동산 흐름이 4월 이후 어디로 튈 지는 신 만의 영역이겠지요.

그런 가운데 각종 주택에 대한 정부의 일관된 규제로

'주택'매도를 통해 수익을 실현한 일부 투자자들이

그나마 규제가 덜한 '상가' 쪽으로 몰려드는 흐름을 읽을 수 있었습니다.

최근 상가에 입찰해보신 분들은 아시겠지만 가치가 있어보이는 상가는 낙찰가율이 90%를 넘어 100%를 넘는 곳도 속출하더군요.


반면에 임대료 상한율을 연간 9%에서 5%로 제한하고 금리도 두세차례 상승이 예상되는 만큼 올해가 지나면 상가 역시 침체기 내지 조정기로 접어들지 않을까 생각하게 되었습니다. 적어도 일반 투자자의 입장에서는요.


그래서 결심했습니다.

지금 어깨에 있을 때 매도하기로...

그리고 최적의 조건에서 매도하기 위한 수익률을 역산해서 분석해 보았습니다.

보증금 3000만원에 월 220만원(부가세포함) 조건이면, 5억원에 매도하면 5.1% 수익률이고, 6억원에 매도하면 4.2% 수익률입니다.

그래서 우선 임차인에게 금리인상을 이유로 임대료를 198만원에서 220만원으로 올리겠다고 통보하고 동의를 얻어내어 새로운 계약을 체결했습니다.

그리고 부동산 두 곳에 6억원에 매도의사를 타진했습니다.

며칠 후 예상보다는 빠르게 배후의 롯데캐슬아파트를 매도하고 수익실현한 부부가 수익형 부동산으로 갈아타기를 원한다며 매수의사를 타진해 왔습니다.

그리고 마침내 몇 번의 핑퐁 협상 끝에 최종적으로 5.8억원에 매도하기로 합의를 보고 지난주 토요일에 계약을 체결했습니다.

결국 최종 수익률은 4.4%이네요..

강동구가 강남4구에 편입된 만큼 잘하면 수익률 5% 이하에서 매도계약을 체결할 수도 있을 거라는 무모한 판단 하에 6억에 내놓았는데 마침 운좋게 아파트 매도를 통해 큰 수익을 보고 수익모델을 찾던 매수인을 만나 그 목표를 달성했네요..ㅎㅎ


다시 한번 수익률을 정리해 보면 다음과 같습니다.

새로운 매수자 입장에선 매달 월세가 또박또박 나오는 우량 상가에서 임대수익만 이루다가

또 수년 후 임대료를 올린 후 약간의 차익을 붙여 매도할 수도 있겠지요.

이상으로 두 번에 걸쳐 '억띄기' 후기를 작성해 보았습니다.

행복재테크 가족들에게 저의 경험담이 조금이라도 도움이 되기를 바랍니다.

마지막으로 행크 임장투어라는 좋은 기회를 통해 저에게 많은 영감을 주신 송사무장님을 비롯한 행크의 전설이 되신 쌤들, 그리고 그날 함께한 고수분들과 동료분들에게 깊은 감사를 드립니다.

그리고 가치투자반 6기를 통해 지난 5주간 함께하며 저에게 한 주 한 주 감동과 탄성을 자아내게 해주신 부룡쌤과 동기분들에게 이 영광을 돌리고 싶습니다.

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원본자료출처
Daum 카페 "행복재테크"

http://cafe.daum.net/happy-tech/81hC/7151

http://cafe.daum.net/happy-tech/81hC/7152

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[단석]

상세한 후기 잘보고갑니다 감사합니다~^^

[카페라떼ㅎ]

좋은 글 감사합니다

[2023부자갱호]

실투자금도 최소화하고, 상가의 임대료 상승을 통한 가치 상승으로 매도차익까지.. 정말 훌륭하십니다!

[바몬드카레]

후기 잘 보고 갑니다.
어깨에서 매도 하는 매도 타이밍이 인상적이십니다.
더 큰 도전을 위한 수익실현을 배우고 갑니다.
감사합니다.