E2 사엄체를 위한 상식 - (10 편) 한국인 부동산은 멀리하라.

[조지나부시]

이 편에서는 얘기 할 주제는 아주 중요하다.  특히 곰곰히 생각하기 바란다.

같은 한국인으로서 자꾸 한국인의 부정적인 얘기를 하는 것에 대해 본인도 서글프고 가슴이 아프다

.

또한 이 주제는 특정직업인에 대한 부정적인 면을 다루는 것이므로 항의가 좀 있을지 모르겠으나 대다수 여러 분을 위해서 얘기하지 않을 수 없다.

우선 미국의 부동산중개에 대한 수수료체계에 대해 살펴보겠다.  한국의 부동산중개수수료는 Seller, Buyer 양쪽에서 0.5% 정도의 수수료를 받는 것으로 알고 있다.  지금은 몰라도 예전엔 그랬다.  1억짜리 집이나 가게면 양쪽에서 5십만원씩 합 백만원 정도의 수수료를 받는 것으로 알고 있다.  나는 과거의 시점에 내 의식이 멈춰져 있으므로 틀리더라도 이해바란다.

미국은 Seller한테만 수수료를 받는다.  “응, 한 쪽에서만?  그 거 괜찮네…”    그 건 괜찮다.   그런데, 주택의경우 6%, 사업체의 경우 10%다.

“헉, 10%?”  그렇다, 확실하다.   한국중개인을 비롯해 일부에서는 좀 덜 받기도 해 주택은 최저 3% 에서 4 – 5%, 사업체는 5%까지 Discount해주기도 한다.

다시말해서 정상적인 경우 1 억짜리면 수수료가 주택은 6백만원, 사업체는 천 만원이라는 얘기다.   액수가 크면 좀 적어지지 않나?   그렇긴 하겠지만, 크게 Discount되지 않는다.   따라서 10억(백만 불) 짜리 사업체의 수수료는 1 억이다.

미국엔 Seller Agent와 Buyer Agent가 있다.   한국도 그렇듯이 Seller 물건을 갖고 있는 중개인과, Buyer를 연결시켜준 중개인이 있으면 그 수수료를 절반씩 나눠 갖는다.   자기가 다했으면 독식이고….

이런 거 1 년에 몇 건이면 먹고 산다.   한국의 수수료가 적다고 재경부에 불만인 중개인은 미국으로 오라.   E2 비자 받아서.

입으로만 간단히 돈버는 직업.   그래서 한국에서도 너도나도 중개사자격증 따지 않는가.

그런데 미국에서는 이 일이 그냥 거저먹는게 아니다.  한국에서는 Buyer Feel만 꽂히면 계약서 한 장에 인감도장 꾹 누르면 된다.   그러나 미국은 무지 일이 많고 복잡하다.  

여기서는 그 일에 대한 것을 얘기하자는 것이 아니니 그 내용은 건너뛰고.  어쨌든 그 많은 일을 미국인 중개인은 대체로 FM대로 꼼꼼하고 신빙성있게 한다.   그런데 한국중개인은 한 마디로 염불할 시간에 잿밥 생각 먼저한다.

Seller Agent는 Seller가 좀 더 비싸게, 빨리 팔 수 있도록 조언과 협조를 해야하고, Buyer Agent는 Buyer가 좀 더 싸게 바가지 쓰지 않고, 문제가 없는 것을 살 수 있도록 해야한다.   그 게 그들의 의무고 존재 이유다.

그런데 한국중개인은 그 역할을 반대로 한다.  Seller에게는 이제 이자율이오르고 시장이 곧 죽으니 조금 싸게라도 빨리 팔아야 한다.  집이 오래되서 어떻다, 등등.   Buyer에게는 지금이라도 이자가 좋을 때 사야된다.   앞으로 집값은 계속 뛴다.  이런식으로.. 그래서 물건의 하자가 있어도 무조건 거래성사에 혈안이다.   미국중개인도 그렇긴 하지만 물건이 별로 좋지 않으면 문제점을 집어주고 다른 것을 보도록 한다.

주택일 경우는 기준되는 시세가 있고 그 가치가 유형의 것으로 눈으로 볼 수 있다.   그런데 사업체의 경우는 무형이다.  모양보고 판단 할 수가 없다.  보이지 않는 요소가 너무 많다.   제 눈에 안경이고, 가치의 기준인 가격이 주관에 따라 크다.

중개인은 매물확보가 우선이다.   그래서 Seller에게 적정가격보다 더 받아주겠다고 꼬득인다.  매물 부족일 수록 더 하다.   Seller는 거금의 수수료를 내야하므로 알아서 팔아 얼마만 내게 주고 나머지는 다 가져라 하기도 한다.

그래서 중개인은 이십 만불이 적정 가격인 물건을 30 만불에 내 놓는다.  우리는 깎지않고 물건 사면 밤에 잠못자는 국민성을 갖고 있다. 

“좀 깎읍시다.”  음, 당연히 깎아줘야지.  27 만 불 OK?  “에이 고 정도갖고 되나”   그럼 이 만 불 더.  25 만 불.  “20 만 불이면 생각해 보겠는데.”  그럼, 23 만불 최종 가격.  더 이상 절대 불가.   OK? 

뭐 이런 식이다.

그래서 한국인 Seller가 내 놓는 물건은 대체로 고평가(Over priced) 되 있다.   이는 내가 아는 중개인도 실토한다.

거래는 다 그런 거 아닌가?  그렇다.  근데 문제는 너무 터무니 없다는 거다.

미국중개인은 이에 비하면 귀엽다고 봐야 한다.

또한 사기성에 가까운 행위가 문제다.  중개인은 사업체의 기록을 검토하고 그에 대해 적절한 가격을 Seller에게 조언을 해야한다.  그런데 Seller의 Business내용을 구두로만 듣고 사실확인을 안하거나(기록이 거의 날조라 확인도 의미가 없다) 내용을 부풀린다.  연 수익 3 만 불 이면 7 만 불.  뭐 이런 식으로.

그럼 과연 이런 분 얼마나 될까.  이 부분 종사자는 그건 일부라고 얘기할지 모르겠다.

우리는 어떤 집단의 부정한 행위에 대한 얘기를 하면 “일부지만” 이란 첨부어를 즐겨 쓴다.  여러 분 한국의 교사 중 촌지 받아 본 사람 5% 라면 믿겠는가.   50%라면 몰라도.   

내 경험상 한 70%는 된다고 본다.

경험담이다.

한국과 인테넷사업을 추진했다.  한국쪽 쉐이들이 장난쳐서 물거품됐지만.

그 때 PC방을 해볼까 했다.  그게 뭐 잘 나가서가 아니다.  PC방 꽝인건 이미 잘 알고 있다.  나이든 사람이 할 사업도 못된다.  그런데 어차피 인터넷접속을 많이 해야 하는데, 수익이 적더라도, 가게보면서 다른 사업 일 할 수 있다는 점 때문에 생각해봤다.

신문광고에 “PC방, 월 매상 만 3 천불, Asking 7 만불” 하는 게 눈에 뛰었다.   월 $13,000이면 월세 $3,000, 한 명 인건비 $2,000, 회선사용료 $1,000, 소프트웨어 구입, 전기세, 기타 잡비 $2,000,  PC 방이 더 들게 있겠는가.  그럼 한 달 수입 4 – 5천 불 정도.  다른 일 하면서 하긴 괜찮은 거다.

곧 바로 Broker에게 연락해 물건을 봤다. 근데 PC방에 주인 빼고아무도 없다.   대 낮이니깐 그렇겠지.   미국은 낮에는 전부 학교가서 손님이 없다는 것을 나는 안다.  미국의 PC방은 95%가 학생이다.   이게 문제는 아니다.

“얼마 offer 느면 될까?”  “제가 5 만불에 얘기 해보겠습니다.”  “그래? 그럼 한 번 해보지.”

그래서 “Letter of Intent”를 썼다.

“Letter of Intent?   이 게 뭔고?” 

미국의 사업체를 매매하는데는 이 것으로 시작한다.  Business를 사려면 그에 대한 자료를 확인해야 한다.  임대계약서, 세금보고, Income statement, 등등.  이런 것들은 영업기밀사항에 속한다.   또 Business 찾는 사람마다 보여준다는 것은 한도없고 귀찮다.  그래서 Buyer는 나는 정말 당신의 Business에 대해 심각하게 생각하고 있다 것을 보여주기 위해서 쓰는 것이 “Letter of Intent” 우리말로 하면 구매의향서다.    

통상 이 것과 함께 약간의 금액을 개인수표로 거는데 이 것을 “Honest Money” 라고 한다.

이 서류는 법적구속력은 없다.  Buyer가 언제든 취소할 수 있다.  

법적구속력이 생기는 것은 그 다음 단계에 작성하는 정식 계약서(Contract)다.  보증금과 함께 계약서를 쓴 후 Buyer가 아무 이유없이 취소하면 계약금은 돌려받지 못한다.  그러나 Seller가 보장하는 매상이 5 – 10% 차이가 있을 경우 취소할 수 있다는 조항을 명시하는 것이 보통이다.

Honest Money든 계약보증금이든, 중개인이나 변호사가 수표를 보관하고 돌리지는 않는다.   근데 이 것을 돌려서 개인적으로 먼저 쓰는 한국인 중개인도 몇 명 봤다.  법에 접촉됨은 물론이다. 

나는 이 것을 알기 때문에 그 서류를 읽어보지도 않고 Honest Money와 함께사인을 했다.   이 게 나중에 문제가 됐다.

다음 날 금요일 오후 저녁 매상기록장부 받으러 갔다.  그 때 손님이 딱 5 명.  나는 날탕이란 것을 직감했다.  장부가 집에 있으니 다음 날 오랜다.  그래서 토요일에 가니 또 손님이 5-6 명.  날탕을 확신했다. 

미국의 PC방은 보통 시간 당 $2을 받는다.  월 $13,000을 올리려면 6,500 시간, 하루 220시간(6,500시간 / 30일), PC 대당 11시간(220시간 / 20대)이 돌아가야 한다.  주중은 공치는고로, 주말에는 하루 종일 사람이 차야된다는 계산이다.  그런데, 금.토일에 5-6명은 죽쑤는 거다.   권리금없이 거져줘도 No Thank You다.

이젠 취소할 명분찾기만 남았다.  건네받은 매상장부는 볼펜 색깔 한 가지로 한 필체로 적혀있다.  조작임은 누가봐도 쉽게 느낀다.  이 건 의미가 없으니 PC방 관리하는 소프트웨어에서 Transaction을 카피해달라고 했다.   내가 쉽게 사인을 한 것은 이 걸로 매상을 쉽게, 정확히 확인이 가능하다는 것을 알고있기 때문이다.

근데 어떻게 거래기록을 보는지, copy하는지도 모른덴다.   3 년 운영한 사람이 모른다?  그 것도 젊은 사람이?  그럼 내가 해 보겠다 했더니, 못 만지게 한다.   그럼 없던 걸로 하자 하고 집으로 그냥왔는데.  이 틀뒤 연락이 왔다.  하는 방법을 찾았덴다.   그래서 한 달치만 프린트해서 봤다.

우선 Transaction이 일초동안 많게는 10 건이다.  즉 1 초 동안 손님이 10 명이 동시에 들어왔다는 거다.  이 게 한 두 건이 아니다.  불가능한 일이다.  그 당시 이 지역에는 한 달 전 태풍이 와서 3,4일 정전이 됐었다.    그런데, 그 동안에도 영업을 한 것으로 되어 있다.   우째 이런 일이?  다른 PC방 데이타 깔아 놓고 급조한거다.  태풍이 오지 않은 뉴욕의 아는 PC방 거 얻어다가.

부동산에 갔다.   이러저러하니 취소해야겠다.   부동산 왈, “그럼 계약금 못 돌려준다”   계약금?   아니 내가 언제 계약했나?   “전에 썼잖습니까?”  그 게 계약선가 Letter of Intent지?   “아니죠, 계약섭니다.  여기 했잖습니까.”

자세히 보니 제목만 “Letter of Intent”고 내용은 계약서 내용이었다.  나중에 Seller의 사인도 해놓았고.  Seller와 Buyer가 만나지도 않고 따로 따로 사인하는 계약도 있는가.   결론은 중개인이 Seller와 짠거다.   왜?  중개수수료는 Seller가 낸다.  그래서 중개인은 Seller쪽에 붙게되있다.  서로가 아는 사이이거나. 

이 건 사기지.  “사기라뇨, 무슨 섭하고 불쾌한 말씀을, 맘대로 하시죠.”  그래? 맘대로 하지.   곧바로 은행가서 수표 지불정지시키고 부동산회사 사장한테 얘기를 했다.   그 회사는 여기서 한인부동산회사로는 다섯 손가락에 꼽힌다.  

사장 왈 “거래는 원래 그렇게 하는 건데요.”

이 정도다.

E2비자 얻은 사람들이 현지에서 망하고 신세조지는 것은 현지 경험부족이라고들 한다.  사실은 아니다.  사업체 잘 사면 배워가며 할 수 있다.   잘 되던 것이 경험없다고 갑자기 죽쑤지 않는다.  그렇더라도 적당한 사람을 고용하면 그만이다.   근본적인 이유는 Business를 잘못 산데 있다.    그 뒤에 한인 브로커가 있다. 

중개수수료에 눈이 멀어 토끼같은 자식과 함께 미국와서 잘 살아보려는 한 가정의 미래가 작살날 것을 뻔히 알면서 못된 장난질을 하는 이런 인간들 때문에 E2나 투자이민의 실패가 있는 것이다.

한국인 중개인을 피해야 할 이유 중 하나는 소개하는 물건이 대부분 한인소유업체라는 거다.  한인이 하던 거는 먹을 게 별로 없다는 것은 전 편에서 이미 얘기했다.

어느 분이 이에 대한 반론을 제기 했었다.   모두 그런 건 아니다.  그리고 주택전문 중개인은 좀 낫다.  그러나 내 개인적인 생각으로는 사업체전문 한인중개인 중에

5%는 완전 사기성,

80%는 알면서도 고의로 과장, 묵인, 방조, 내지 조장,

13%는 솔직, 성실

2%는 치사한 짓 절대 안함

으로 본다.

현지에 아무 연이 없는 사람은 현지의 부동산중개인에게 사업체 물색을 의뢰 할 수 밖에 없다.  간혹 어차피 변호사를 통해 수속해야 하니 변호사를 통하기도 한다.  변호사는 장사를 해봤던 사람이 아니다.  법적인 문제는 없게 할 수 있어도, 수익성에 대한 식별력은 없다.  사업체 보는 눈이 그리 밝지않다.

회계사(CPA)는 좀 낫다.   왜냐.  그 양반들 직업은 장삿꾼들 장사한 내용을 정리해주는 거다.   사정을 알 수 밖에 없다.  그래서 회계사들이 사업체 중개해주는 일을 side로 같이 하기도 한다.

중개인이나 변호사는 케이스(거래) 완료되면 Buyer나 Seller와 다시 만날 일이 없다.   수수료나 수임료 받고 “Good Luck” 하면 그만이다.   그런데 회계사는 다르다.  Buyer는 나중에 회계업무를 그 회계사에게 계속 맡기게 된다.   근데 나중에 장사 죽쓰게 되면 얼굴 들 면목이 있겠는가.   그래서 좀 낫다는거다.

그럼 부동산 중개인을 통하지 않고 어떻게 Business를 찾느냐.  사실 이게 문제다.  부동산 중개인의 가장 큰 힘은 Listing이라고 하는 매물에 대한 정보를 가장 빨리 많이 갖고 있다는 거다.  그러니 한국도 그렇듯이 어찌 개인이 혼자 힘으로만 Business를 찾고 팔 수 있을 것인가.   따라서 어차피 중개인을 통하는 것이 일반적이다.

“그럼, 도대체 어떡하라고?”

가급적 미국인 중개인을 통하도록 하라.

“영어도 못하는데, 우찌 그렇게?

그 죽일 놈의 영어 땜에 현지에 있는 한국 사람도 죽어라 한국중개인한테만 매달리는 것이 현실이다.   영어를 좀 하는 사람도 그렇다.

여기서는 영어를 어느 정도 할 수 있는 분한테 몇 가지 길을 알려주겠다.

그럼 못하는 사람은?   그 사람들은 최종 편을 보시라.

Seller가 매물을 시장에 내놓는 것은 중개인을 통하는 것이 일반적이긴 하지만 혼자(Sale by Owner) 내 놓는 경우도 많다.   1. 중개수수료가 아까워서 그럴 수 있고, 2. 너무 날탕이라 빠끔이 중개인이 처다볼 것 같지 않아 그럴 수도 있고, 3. 속전속결 처리를 위한 경우도 있다.   2. 번이 문제다.  이 건  금새 냄새가 난다.  여러분은 이에 대한 냄새를 맡기 힘들다.   이 걸 주의 해야 한다.

Sale by Owner 물건은 주로 신문광고에 의존한다.   그래서 신문을 봐야되는데, 한국에서 미국 신문을 어찌보는가.  그러나 여러분은 인터넷 도사니 문제가 없다.

http://www.newsvoyager.com/voyager.cfm  사이트가 미국 각 지역 일간지 웹사이트로 가는 대문이다.  여기서 희망하는 지역의 일간지를 찾아 광고를 보라.     Classified 또는 Market Place 등에 주로 있는데.  사이트 마다 틀리니 좀 해메야 될 수도 있을 거다.

내가 한 번 해 보겠다.

지도에서 NY(New York)을 click하면 나오는 신문 이름에서

New York Times, The 를 선택하면 New York Times 홈페이지가 나온다.

좌측의 “Services” 하에 있는 “Classifieds” 를 선택하고

다음 화면에서 “Business opportunity” 를 선택하면.  세계 제일의 도시 뉴욕의 사업체 매매 광고를 한국에서 공짜로 볼 수 있다.

근데 그 Seller하고 어떻게 연락을?

여기에 대한 답은 나로서도 어쩔 수 없다.

다음 사이트도 유용한 사이트다.   대부분 미국인 중개인이 올린 매물들이다.  이 들에게 이메일로 문의도 가능하다.   그런데, 미국인들은 E2니 하는 말을 잘 모를 수가 있다. 

http://www.businessesforsale.com/

http://www.bizbuysell.com/

http://www.businessbroker.net/

다음 편에는 퀴즈를 올린다.  이 것 맞추는 사람은 무지 똑똑한 사람이다.

명절들 잘보내시고.  새해 복 많이 받으시기를……  

갑자기 떡국이 먹고 싶어지네….

[Allusion]

하하하하..좋은내용입니다. 그리고 집거래에 대한 내용도 시간돼면 한번 부탁합니다.

[넓은 들판]

정성이 들어간 내용이네요 잘 봤습니다.

[산여울]

매번 잘 보고 있습니다.

[제로만리]

너무 감사합니다. 한국중개인을 통해서 한국인매물을 진행중입니다. 이글을 먼저 봤다면 좋았을걸 하는 생각이 무럭무럭드네요.. 2월에 현지친척을 통해서 매출체크를 할려고 합니다. 한1개월정도요.. 작년2월,재작년2월이렇게 3년치 동기간의 매출로 비교할려고 하는데요, 제가 주의할점은 없을까요? ^^ 느닷없이 질문올려

[제로만리]

죄송합니다. (꾸벅~)

[조지나부시]

업종에 따라 다르니 명확한 답을 줄 수 없네요. 우선 한국인을 대상으로 하는 사업체라면 무조건 철수하시고. 계약을 아직 안했다면, 계약전 확실한 매상을 체크한후 계약하시고, 계약을 했다 하더라도 계약조건에 안맞는 점이 있으면 해약할 수 있습니다.

[mskhs]

매물을 알아보는 중 이 글을 읽었습니다. 감사합니다.......

[제로만리]

조지나부시님 답글 감사드립니다. 님께서 쓰신글을 하나하나 다시읽고 공부중입니다. 댓가없이 이런곳에서 도움주시는글들 자주올려주셔서 저같은 사람에게 많은공부가 되고있답니다.. 거듭 감사합니다. ^^

[SunG]

잘보고갑니다 좋은정보 주셔서 감사합니다