부동산경매 처리지침

[박창식]

재판예규 제956호


부동산등에 대한 경매절차 처리지침(재민 2002-1)

제정 2002. 6.26 재판예규 제865호(재민 2002-1)
개정 2003.12.31 재판예규 제943-41호(재민 2002-1)
개정 2004.04.20 재판예규 제956호(재민 2002-1)



제1장 총 칙
제1조 (목적)
이 예규는 부동산에 대한 강제경매절차와 담보권실행을 위한 경매절차를 정함을 목적으로 한다.
제2조 (부동산의 매각방법)
① 부동산은 기일입찰의 방법으로 매각하는 것을 원칙으로 한다.
② 부동산의 기간입찰, 호가경매에 관하여 필요한 사항 중 민사집행법과 민사집행규칙에 정하여지지 아니한 사항은 따로 대법원예규로 정한다.
제3조 (선박등에 대한 경매절차에서의 준용)
선박․항공기․자동차 및 건설기계에 대한 강제집행절차와 담보권실행을 위한 경매절차에는 그 성질에 어긋나지 아니하는 범위 안에서 제2장 내지 제5장의 규정을 준용한다.
제2장 매각의 준비
제4조 (미등기건물의 조사)
① 미등기건물의 조사명령을 받은 집행관은 채무자 또는 제3자가 보관하는 관계 자료를 열람․복사하거나 제시하게 할 수 있다.
② 집행관은 건물의 지번․구조․면적을 실측하기 위하여 필요한 때에는 감정인, 그 밖에 필요한 사람으로부터 조력을 받을 수 있다.
③ 제1항과 제2항의 조사를 위하여 필요한 비용은 집행비용으로 하며, 집행관이 조사를 마친 때에는 그 비용 내역을 바로 법원에 신고하여야 한다.
제5조 (배당요구의 종기 결정 등)
① 배당요구의 종기는 특별한 사정이 없는 한 배당요구종기결정일부터 2월 이상 3월 이하의 범위 안에서 정하여야 한다.
② 배당요구의 종기는 인터넷 법원경매공고란(www.courtauction.go.kr ; 다음부터 같다) 또는 법원게시판에 게시하는 방법으로 공고한다.
③ 법 제84조 제2항 후단에 규정된 전세권자 및 채권자에 대한 고지는 기록에 표시된 주소에 등기우편으로 발송하는 방법으로 한다.
④ 배당요구의 종기가 정하여진 때에는 법령에 정하여진 경우(예 :법 제87조 제3항)나 특별한 사정이 있는 경우(예 : 채무자에 대하여 경매개시결정이 송달되지 아니하는 경우, 감정평가나 현황조사가 예상보다 늦어지는 경우 등)가 아니면 배당요구의 종기를 새로 정하거나 정하여진 종기를 연기하여서는 아니 된다. 이 경우 배당요구의 종기를 연기하는 때에는 배당요구의 종기를 최초의 배당요구종기결정일부터 6월 이후로 연기하여서는 아니 된다.
⑤ 배당요구의 종기를 새로 정하거나 정하여진 종기를 연기한 경우에는 제1항 내지 제3항의 규정을 준용한다. 다만, 이미 배당요구 또는 채권신고를 한 사람에 대하여는 새로 정하여지거나 연기된 배당요구의 종기를 고지할 필요가 없다.
제6조 (매각기일의 공고)
① 매각기일의 공고는 법원게시판에 게시하는 방법으로 한다. 이 경우 법원게시판에는 그 매각기일이 지정된 사건목록과 매각기일의 일시․장소 및 업무담당부서만을 게시하고 이와 함께 전체 공고사항이 기재된 공고문은 ○○○에서 열람할 수 있다 는 취지의 안내문을 붙이고, 그 공고문을 집행과 사무실(그 밖에 적당한 장소를 포함한다. 다음부터 같다)에 비치하여 열람에 제공하는 방식으로 공고할 수 있다.
② 첫 매각기일을 공고하는 때에는 제1항의 공고와는 별도로 공고사항의 요지를 신문에 게재하여야 하며, 그 게재방식과 게재절차는 다음의 기준을 따라야 한다.
가. 신문공고의 내용은 [전산양식 A3356〕에 따라 알아보기 쉽게 작성하여야 한다.
나. 매각기일 공고문은 아파트, 다세대주택, 단독주택, 상가, 대지, 전․답, 임야 등 용도별로 구분하여 작성하고, 감정평가액과 최저매각가격을 함께 표시하여야 하며, 아파트․상가 등의 경우에는 면적란에 등기부상의 면적과 함께 모델명(평형 등)을 표시할 수 있다.
다. 매각기일 공고문에는 그 매각기일에 진행할 사건 중 첫 매각기일로 진행되는 사건만을 신문으로 공고하며, 속행사건에 대하여는 인터넷 법원경매공고란에 게시되어 있다는 사실을 밝혀야 한다.
라. 신문공고비용은 공고비용 총액을 각 부동산이 차지하는 공고지면의 비율에 따라 나누어 각 사건의 경매예납금 중에서 지출하여야 한다.
③ 법원서기관․법원사무관․법원주사 또는 법원주사보(다음부터 이 모두를 법원사무관등 이라 한다)는 제1항과 제2항에 규정된 절차와는 별도로 공고사항의 요지를 매각기일 2주 전까지 인터넷 법원경매공고란에 게시하여야 한다.
제7조 (매각물건명세서의 작성․비치 등)
① 매각물건명세서는 매 매각기일 1주 전까지 작성하여 그 원본을 경매기록에 가철하여야 하고, 이 경우 다른 문서의 내용을 인용하는 방법(예컨대, 현황조사보고서 기재와 같음)으로 작성하여서는 아니 된다.
② 인수 여부가 불분명한 임차권에 관한 주장이 제기된 경우에는 매각물건명세서의 임대차 기재란에 그 임차권의 내용을 적고 비고란에 ○○○가 주장하는 임차권은 존부(또는 대항력 유무)가 불분명함 이라고 적는다.
③ 매각물건명세서에는 최저매각가격과 함께 매각목적물의 감정평가액을 표시하여야 한다.
④ 매각물건명세서현황조사보고서 및 감정평가서의 사본은 일괄 편철하여 매각기일 1주 전까지 사건별기일별로 구분한 후 집행과 사무실 등에 비치하여 매수희망자가 손쉽게 열람할 수 있게 하여야 한다. 다만, 임차인의 주민등록 등초본 중 주민등록번호는 식별할 수 없도록 지운 다음 비치하여야 한다.
제8조 (매각물건명세서의 정정․변경 등)
① 매각물건명세서의 사본을 비치한 이후에 그 기재 내용을 정정․변경하는 경우에 판사는 정정․변경된 부분에 날인하고 비고란에 200○.○.○. 정정․변경 이라고 적는다. 권리관계의 변동이 발생하여 매각물건명세서를 재작성하는 때에는 기존의 매각물건명세서에 200○.○.○. 변경전 , 재작성된 매각물건명세서에 200○.○.○. 변경 후 라고 적는다.
② 매각물건명세서의 정정․변경이 그 사본을 비치한 이후에 이루어진 경우에 정정․변경된 내용이 매수신청에 영향을 미칠 수 있는 사항(예컨대, 대항력 있는 임차인의 추가)이면 매각기일을 변경하여야 한다. 다만, 위 정정․변경이 매각물건명세서의 사본을 비치하기 전에 이루어져 당초 통지․공고된 매각기일에 매각을 실시하는 경우에도 집행관은 매각기일에 매각을 실시하기 전에 그 정정․변경된 내용을 고지하여야 한다.
제9조 (사건목록 등의 작성)
법원사무관등은 매각기일이 지정된 때에는 매각할 사건의 사건번호를 적은 사건목록을 3부 작성하여, 1부는 제6조 제1항의 규정에 따른 공고시에 법원게시판에 게시하고(게시판에 게시하는 사건목록에는 공고일자를 적어야 한다), 1부는 담임법관에게, 나머지 1부는 집행관에게 보내야 한다.
제10조 (경매사건기록의 인계)
① 매각기일이 지정되면 법원사무관등은 경매사건기록을 검토하여 매각기일을 여는 데 지장이 없는 사건의 기록은 매각기일 이전에 일괄하여 집행관에게 인계 하고 기일부의 비고란에 영수인을 받아야 한다.
② 법원사무관등은 매각기일이 지정된 사건 중 제1항의 규정에 따라 집행관에게 인계된 사건기록 외의 사건기록은 즉시 담임법관에게 인계하고 그 사유를 보고한 뒤 담임법관의 지시에 따라 처리하여야 한다.
제11조 (매각명령의 확인)
집행관은 법원으로부터 인계받은 기록에 매각명령이 붙어 있는지를 확인하고, 기록에 매각명령이 붙어 있지 아니한 때에는 법원에 매각절차를 진행할지 여부를 확인하여야 한다.
제12조 (매각사건목록과 매각물건명세서의 비치)
① 집행관은 매각기일에 [전산양식 A3357〕에 따라 매각사건목록을 작성하여 매각물건명세서․현황조사보고서 및 평가서의 사본과 함께 경매법정, 그 밖에 매각을 실시하는 장소(다음부터 "경매법정등"이라고 한다)에 비치 또는 게시하여야 한다.
② 제1항의 규정에 따라 비치하는 매각물건명세서․현황조사보고서 및 평가서의 사본은 사건 단위로 분책하여야 한다.
제13조 (입찰표와 입찰봉투의 비치)
집행과 사무실과 경매법정등에는 입찰표〔전산양식 A3360〕, 매수신청보증봉투〔전산양식 A3361〕, 입찰봉투〔전산양식 A3362, A3363〕, 공동입찰신고서〔전산양식 A3364〕, 공동입찰자목록〔전산양식 A3365〕을 비치하여야 한다.
제14조 (입찰표의 견본과 주의사항의 게시)
경매법정등의 후면에는 제18조 제2호 내지 제13호의 주의사항을 게시하고, 입찰표 기재 장소에는 필요사항을 적은 입찰표 견본을 비치하여야 한다.
제3장 매각기일의 절차
제15조 (매각기일의 진행)
① 매각기일은 법원이 정한 매각방법에 따라 집행관이 진행한다.
② 집행관은 그 기일에 실시할 사건의 처리에 필요한 적절한 인원의 집행관 또는 사무원을 미리 경매법정등에 배치하여 매각절차의 진행과 질서유지에 지장이 없도록 하여야 한다.
③ 법원은 매각절차의 감독과 질서유지를 위하여 법원사무관등으로 하여금 경매법정등에 참여하도록 할 수 있다.
제16조 (매각실시방법의 개요 설명)
① 집행관은 매각기일에 매각절차를 개시하기 전에 매각실시 방법의 개요를 설명하여야 한다.
② 집행관은 특별매각조건이 있는 때에는 매수신고의 최고 전에 그 내용을 명확하게 고지하여야 한다.
제17조 (매수신청인의 자격 등)
① 집행관은 주민등록증, 그 밖의 신분을 증명하는 서면이나 대리권을 증명하는 서면에 의하여 매수신청인이 본인인지 여부, 행위능력 또는 정당한 대리권이 있는지 여부를 확인함으로써 매수신청인의 자격흠결로 인한 분쟁이 생기지 않도록 하여야 한다.
② 법인이 매수신청을 하는 때에는 제1항의 예에 따라 매수신청을 하는 사람의 자격을 확인하여야 한다.
③ 집행관은 채무자와 재매각절차에서 전의 매수인은 매수신청을 할 수 없음을 알려야 한다.
제18조 (기일입찰에서 입찰사항․입찰방법 및 주의사항 등의 고지)
집행관은 매각기일에 입찰을 개시하기 전에 참가자들에게 다음 각호의 사항을 고지하여야 한다.
1. 매각사건의 번호, 사건명, 당사자(채권자, 채무자, 소유자), 매각물건의 개요 및 최저매각가격
2. 일괄매각결정이 있는 사건의 경우에는 일괄매각한다는 취지와 각 물건의 합계액
3. 매각사건목록 및 매각물건명세서의 비치 또는 게시장소
4. 입찰표의 기재방법 및 입찰표는 입찰표 기재대, 그 밖에 다른 사람이 엿보지 못하는 장소에서 적으라는 것
5. 매수신청보증은 매수신청보증봉투(흰색 작은 봉투)에 넣어 1차로 봉하고 날인한 다음 필요사항을 적은 입찰표와 함께 입찰봉투(황색 큰 봉투)에 넣어 다시 봉하고 날인한 후, 입찰자용 수취증 절취선상에 집행관의 날인을 받고 집행관의 면전에서 입찰자용 수취증을 떼어 내 따로 보관하고 입찰봉투를 입찰함에 투입하라는 것 및 매수신청보증은 법원이 달리 정하지 아니한 이상 최저매각가격의 1/10에 해당하는 금전, 은행법의 규정에 따른 금융기관이 발행한 자기앞수표로서 지급제시기간이 끝나는 날까지 5일 이상의 기간이 남아 있는 것, 또는 은행등이 매수신청을 하려는 사람을 위하여 일정액의 금전을 법원의 최고에 따라 지급한다는 취지의 기한의 정함이 없는 지급보증위탁계약이 매수신청을 하려는 사람과 은행등 사이에 맺어진 사실을 증명하는 문서이어야 한다는 것
6. 입찰표의 취소, 변경, 교환은 허용되지 아니한다는 것
7. 입찰자는 같은 물건에 관하여 동시에 다른 입찰자의 대리인이 될 수 없으며, 한 사람이 공동입찰자의 대리인이 되는 경우 외에는 두 사람 이상의 다른 입찰자의 대리인으로 될 수 없다는 것 및 이에 위반한 입찰은 무효라는 것
8. 공동입찰을 하는 때에는 입찰표에 각자의 지분을 분명하게 표시하여야 한다는 것
9. 입찰을 마감한 후에는 매수신청을 받지 않는다는 것
10. 개찰할 때에는 입찰자가 참석하여야 하며, 참석하지 아니한 경우에는 법원사무관등 상당하다고 인정되는 사람을 대신 참석하게 하고 개찰한다는 것
11. 제21조에 규정된 최고가매수신고인등의 결정절차의 요지
12. 공유자는 집행관이 매각기일을 종결한다는 고지를 하기 전까지 매수신청보증을 제공하고 우선매수신고를 할 수 있으며, 우선매수신고에 따라 차순위매수인으로 간주되는 최고가매수신고인은 매각기일이 종결되기 전까지 그 지위를 포기할 수 있다는 것
13. 최고가매수신고인 및 차순위매수신고인 외의 입찰자에게는 입찰절차의 종료 즉시 매수신청보증을 반환하므로 입찰자용수취증과 주민등록증을 갖고 반환신청 하라는 것
14. 이상의 주의사항을 장내에 게재하여 놓았으므로 잘 읽고 부주의로 인한 불이익을 받지 말라는 것
제19조 (기일입찰에서 입찰의 시작 및 마감)
① 입찰은 입찰의 개시를 알리는 종을 울린 후 집행관이 입찰표의 제출을 최고하고 입찰마감시각과 개찰시각을 고지함으로써 시작한다.
② 입찰은 입찰의 마감을 알리는 종을 울린 후 집행관이 이를 선언함으로써 마감한다. 다만, 입찰표의 제출을 최고한 후 1시간이 지나지 아니하면 입찰을 마감하지 못한다.
제20조 (기일입찰에서 개찰)
① 개찰은 입찰마감시각으로부터 10분 안에 시작하여야 한다.
② 개찰할 때에 입찰자가 한 사람도 출석하지 아니한 경우에는 법원사무관등 상당하다고 인정되는 사람을 참여하게 한다.
③ 개찰을 함에 있어서는 입찰자의 면전에서 먼저 입찰봉투만 개봉하여 입찰표에 의하여 사건번호(필요시에는 물건번호 포함), 입찰목적물, 입찰자의 이름 및 입찰가격을 부른다.
④ 집행관은 제출된 입찰표의 기재에 불비가 있는 경우에 별지 처리기준에 의하여 입찰표의 유․무효를 판단한다.
⑤ 매수신청보증봉투는 최고의 가격으로 입찰한 사람의 것만 개봉하여 정하여진 보증액에 해당하는 여부를 확인한다. 매수신청보증이 정하여진 보증금액에 미달하는 경우에는 그 입찰자의 입찰을 무효로 하고, 차순위의 가격으로 입찰한 사람의 매수신청보증봉투를 개봉한다.
제21조 (기일입찰에서 최고가매수신고인등의 결정)
① 최고의 가격으로 입찰한 사람을 최고가매수신고인로 한다. 다만, 최고의 가격으로 입찰한 사람이 두 사람 이상일 경우에는 그 입찰자들만을 상대로 추가입찰을 실시한다.
② 제1항 단서의 경우에는 입찰의 실시에 앞서 입찰표의 기재는 최초의 입찰표 기재방식과 같으며, 이 경우 매수신청보증은 종전 보증과의 차액만 넣을 것을 고지하여야 한다.
③ 제1항 단서의 경우에 추가입찰의 자격이 있는 사람 모두가 추가입찰에 응하지 아니하거나 또는 종전 입찰가격보다 낮은 가격으로 입찰한 때에는 그들 중에서 추첨에 의하여 최고가매수신고인을 정하며, 두 사람 이상이 다시 최고의 가격으로 입찰한 때에는 그들 중에서 추첨에 의하여 최고가매수신고인을 정한다. 이 때 입찰자 중 출석하지 아니한 사람 또는 추첨을 하지 아니한 사람이 있는 경우에는 법원사무관등 상당하다고 인정되는 사람으로 하여금 대신 추첨하게 된다.
④ 최고가매수신고액에서 매수신청보증을 뺀 금액을 넘는 금액으로 매수신고를 한 사람으로서법 제114조의 규정에 따라 차순위매수신고를 한 사람을 차순위매수신고인으로 한다. 차순위매수신고를 한 사람이 두 사람 이상인 때에는 매수신고가격이 높은 사람을 차순위매수신고인으로 정하고, 신고한 매수가격이 같을 때에는 추첨으로 차순위매수신고인을 정한다.
제22조 (기일입찰절차의 종결)
① 최고가매수신고인을 결정하고 입찰을 종결하는 때에는 집행관은 ○○○호 사건에 관한 최고가매수신고인은 금○○○원으로 응찰한 ○○(주소)에 사는 ○○○(이름)입니다. 차순위매수신고를 할 사람은 신고하십시오 라고 한 후, 차순위매수신고가 있으면 차순위매수신고인을 정하여 차순위매수신고인은 입찰가격 ○○○원을 신고한 ○○(주소)에 사는 ○○○(이름)입니다 라고 한 다음, 이로써 ○○○호 사건에 관한 입찰절차가 종결되었습니다 라고 고지한다.
② 입찰을 마감할 때까지 허가할 매수가격의 신고가 없는 때에는 집행관은 즉시 매각기일의 마감을 취소하고 같은 방법으로 매수가격을 신고하도록 최고할 수 있다.
③ 매수가격의 신고가 없어 바로 매각기일을 마감하거나 제2항의 최고에 대하여 매수가격의 신고가 없어 매각기일을 최종적으로 종결하는 때에는 사건은 입찰불능으로 처리하고 ○○○호 사건은 입찰자가 없으므로 입찰절차를 종결합니다 라고 고지한다.
제4장 매각절차 종결 후의 처리
제23조 (매수신청보증의 반환)
제22조의 규정에 따라 입찰절차의 종결을 고지한 때에는 최고가매수신고인 및 차순위매수신고인 외의 입찰자로부터 입찰자용 수취증을 교부받아 입찰봉투의 연결번호 및 간인과의 일치여부를 대조하고, 아울러 주민등록증을 제시받아 보증제출자 본인인지 여부를 확인한 후 그 입찰자에게 매수신청보증을 즉시 반환하고 입찰표 하단의 영수증란에 서명 또는 날인을 받아 매각조서에 첨부한다.
제24조 (매수신청보증 등의 인계)
집행관은 입찰절차를 종결한 때에는 최고가매수신고인 및 차순위매수신고인이 제출한 매수신청보증을 즉시 법원의 세입세출외현금출납공무원에게 납부하고, 매수인 정보를 전산으로 입력․전송한 후 사건기록을 정리하여 법원에 보내야 한다.
제25조 (매각허가결정의 공고)
매각허가결정은 선고하는 외에 법원게시판에 게시하는 방법으로 공고하여야 한다.
제26조 (매각불허가결정의 이유 기재)
매각불허가결정에는 불허가의 이유를 간략히 적어야 한다.
제27조 (소유권이전등기의 촉탁)
① 매수인이 매각대금을 모두 낸 후 법원사무관등이 매수인 앞으로 소유권이전등기를 촉탁하는 경우 그 등기촉탁서상의 등기원인은 강제경매(임의경매)로 인한 매각 으로, 등기원인인 일자는 매각대금을 모두 낸 날 로 적어야 한다[기재 예시 : 200○.○.○. 강제경매(임의경매)로 인한 매각〕.
② 등기촉탁서에는 매각허가결정 정본과 등기촉탁서 부본(등기필증 작성용)을 붙여야 한다.
제5장 보칙
제28조 (경매기록의 열람․복사)
① 경매절차상의 이해관계인(민사집행법 제90조,제268조) 외의 사람으로서 경매기록에 대한 열람․복사를 신청할 수 있는 이해관계인의 범위는 다음과 같다.
1. 파산관재인이 집행당사자가 된 경우의 파산자인 채무자와 소유자
2. 매수신고인(다만, 매각허부결정이 선고된 이후에는 최고가매수신고인, 차순위매수신고인 및 매수인에 한정한다)
3. 민법․상법, 그 밖의 법률에 의하여 우선변제청구권이 있는 배당요구채권자
4. 대항요건을 구비하지 못한 임차인으로서 현황조사보고서에 표시되어 있는 사람
5. 건물을 매각하는 경우의 그 대지 소유자, 대지를 매각하는 경우의 그 지상 건물 소유자
6. 가압류채권자, 가처분채권자(점유이전금지가처분 채권자를 포함한다)
② 경매기록에 대한 열람․복사를 신청하는 사람은 제1항 각호에 규정된 이해관계인에 해당된다는 사실을 소명하여야 한다. 다만, 이해관계인에 해당한다는 사실이 기록상 분명한 때에는 그러하지 아니하다.
③ 경매기록에 대한 복사청구를 하는 때에는 경매기록 전체에 대한 복사청구를 하여서는 아니되고 경매기록 중 복사할 부분을 특정하여야 한다.
제29조 (등기촉탁서의 송부방법)
경매절차에서 등기촉탁서를 등기소로 송부하는 때에는 민사소송법에 규정된 송달의 방법으로 하여야 한다. 다만, 청사 내의 등기과로 송부할 때에는 법원직원에게 하도록 할 수 있으나, 이 경우에도 이해관계인이나 법무사 등에게 촉탁서를 교부하여 송달하도록 하여서는 아니 된다.
제30조 (매수신고 대리인 명단의 작성)
집행관은 매월 5일까지 전월 1개월간 실시된 매각기일에 매수신청의 대리를 한 사람의 성명, 주민등록번호, 주소, 직업, 본인과의 관계, 본인의 성명, 주민등록번호, 매수신청 대리를 한 횟수 등을 적은 매수신청대리인 명단〔전산양식 A3370〕을 작성하여 집행법원에 제출하여야 한다.



부 칙
제1조(시행시기) 이 예규는 2002. 7. 1.부터 시행한다.
제2조(구 예규의 폐지) 경매절차개선을 위한 사무처리지침(재민 83-5)(재민 84-1), 부동산등의경매지침(재민 84-12), 부동산등에 대한 입찰실시에 관한 처리지침(재민 93-2), 경매․입찰 물건명세서의 작성 및 비치시 유의사항(재민 97-9) 및 경락대금 완납후 소유권이전등기의 촉탁시 유의사항(재민 97-12)을 폐지한다. 다만, 민사집행법 부칙과 민사집행규칙 부칙의 규정에 따라 구민사소송법과 구민사소송규칙이 적용되는 집행사건에 대하여는 위 각 예규(재민 93-2 제2조 제1항 제외)를 적용한다.

부 칙(2003.12.31. 제943호)
이 예규는 2004. 1. 1.부터 시행한다.

부 칙(2004.04.20. 제956호)
이 예규는 2004. 5. 1.부터 시행한다.

[별지] 입찰표의 유․무효 처리기준표