스크랩 경매강의25 공유지분경매와 공유물분할

[군자]

공유지분경매와 공유물분할

공유지분 경매물건에 도전하는 이유?

법원경매에 나오는 수많은 경매물건들 중에 굳이 공유물지분 물건에 대한 분석과 투자를 하려는 이유는  바로 앞의 강의인 '법정지상권과 지료'에서 언급한 것과 비슷한 이유일 것이다.

일반 경매물건에 비해서 공유지분경매는 장점과 단점이 명확히 구분된다는 점과 어느 정도의 경매지식이 뒷받침되어야만 도전하게 되고 경우에 따라서는 높은 수익을 기대할 수 있기 때문이다.

공유지분경매

장점

일반적으로 공유지분 물건은 유찰 횟수가 많아 저렴한 가격으로 매수 할 수 있다.

일반적인 경매참가자들이 회피하는 양질의 공유물건을 공유지분으로 낙찰받아 향후 단독소유로 만들면 투자금 대비 수익율이 높을 수 있다.

단점

공유지분 물건에 대하여 권리분석과 현장답사 등의 많은 공을 들여도 공유자우선매수신청 때문에 그 노력이 한낱 물거품이 될 수 있다.

공유지분을 처분하기 위해서는 공유자전원의 동의가 있어야 하는데, 뭐 이부분은 이것이 목적이 아니고 단독소유가 목적이든가 다른 공유지분자에게 공유지분을 좋은 금액으로 처분하기 위하여 공유지분을 선택했을 것이므로... 패쓰

공유지분을 낙찰받은 후 단독소유를 하려면 추가적으로 비용[지적 측량비]과 많은 시간[타공유자와의 협의, 공유물분할절차]이 소요된다.

공유지분의 과반수 이상을 갖지 못하면 공유물에 대한 관리 사항을 단독으로 결정할 수 없으므로 소수 지분권을 갖게된 공유자는 과반수 지분권자에게 그가 점유하여 사용,수익하고 있는 지상건물의 철거와 토지의 인도 등 점유배제를 청구 할 수 없다.

공유물의 성립과 공유지분이 경매에 나오는 이유

먼저 부동산에 관해 단독소유가 아닌 공동소유. 즉, 공유물이 왜 생겨났는지에 대한 생각을 해봐야 하겠다.

법원경매에 입찰해 보신 분이라면 경매법정에 마련되어 있는 입찰서류 중에서 공동입찰신고서를 보았을 것이다. 친구와 함께 지분을 결정한 후 일반물건에 입찰하게 되어 최고가매수인이 되어 대금을 납부하면 바로 그것이 공유물이 되는 것이다.

부부가 공동명의로 재산을 소유하고 있다가 심오한 연유로 헤어졌을 때 공유물이 있을 수 있겠다.

어느 집의 부동산 소유자가 돌아가시면서 자녀들이 공동상속을 하였으면 이 또한 공유물이 된다.

더 많은 경우도 있겠지만 일반적으로 위의 경우들이 보통 접할 수 있는 공유물의 탄생일 것이고, 그 공유물이 경매에 공유지분으로 나왔다는 것은 꽤 좋은 경우는 아닐 것이다. 공유자들의 사이가 좋아서라기 보다는 사이가 안 좋아서 경매로 나왔을 가능성이 많을 것이다. 이러한 부수적 이유를 활용하고자 공유지분 물건을 선호하는 사람도 있다 한다.

공유지분경매에서 공유자의 지위

가. 이해관계인으로서 통지 받을 권리

공유물의 지분이 경매개시결정등기가 되면 기존 공유자들은 이해관계인이므로 매각기일과 매각결정기일을 통지 받는다.

민사집행법 제104조제2항 법원은 매각기일과 매각결정기일을 이해관계인에게 통지하여야 한다.

만약, 공유물의 채무자가 아닌 다른 공유자가 매각기일과 매각결정기일에 관한 사실을 통지 받지 못한 경우에는 이해관계인으로서 그 절차상의 하자를 들어 항고를 할 수 있다. 판례 97마962

나. 공유자로서 우선매수할 권리(공유자우선매수신청)

공유지분을 경매에 내보낸 채무자인 공유자를 제외한 그 이외의 공유자는 매각기일까지 최저매각가격의 10%에 해당하는 보증을 제공하고 최고가매수신고인의 신고가격과 같은 가격으로 채무자의 지분에 대한 우선매수신고를 할 수 있으며, 법원은 최고가매수신고인이 있으면 그 가격으로 공유자에게 매각을 허가한다.

민사집행법 제140조(공유자의 우선매수권) 

① 공유자는 매각기일까지 제113조[매수신청보증금]에 따른 보증을 제공하고 최고매수신고가격과 같은 가격으로 채무자의 지분을 우선매수하겠다는 신고를 할 수 있다.

② 제1항의 경우에 법원은 최고가매수신고가 있더라도 그 공유자에게 매각을 허가 하여야 한다.

공유자는 공유자우선매수신청을 매각기일까지 하지 않은 경우에도 매각기일 당일에 경매법정에 최저매각가격의 10%에 해당하는 입찰보증금(매수신청보증금)을 지참하여 출석하고 있다가 입찰마감시(입찰함에 투여마감시간)가 아닌 입찰종결을 선언(집행관이 구두로 2012타경1234물건에 대하여 공유자 참석하였는지를 물어보고 없다면 5천만원을 써 낸 제갈량에게 매각 한다는 취지의 말을 할 때까지)하기 전까지만 우선매수권을 행사하면 된다. 판례 2002다234

공유물의 처분. 관리[사용,수익]에 관하여

민법 제3장 제3절에서는 공동소유라는 제목하에 공유에 관한 조항들을 열거하고 있다. 법조문부터 살펴 보고 논의를 한다.

민법 제262조(물건의 공유)

① 물건이 지분에 인하여 수인의 소유로 된 때에는 공유로 한다.

② 공유자의 지분은 균등한 것으로 추정한다.

제263조(공유지분의 처분과 공유물의 사용,수익) 공유자는 그 지분을 처분할 수 있고 공유물 전부를 지분의 비율로 사용, 수익할 수 있다.

제264조(공유물의 처분,변경) 공유자는 다른 공유자의 동의없이 공유물을 처분하거나 변경하지 못한다.

제265조(공유물의 관리, 보존) 공유물의 관리에 관한 사항은 공유자의 지분의 과반수로써 결정한다. 그러나 보존행위은 각자가 할 수 있다.

공유물의 처분

경매입찰자의 입장에서 본다면 공유지분 경매물건을 선택하여 공유자가 되었을 시 그 공유물을 처분하려면 공유자전원의 동의가 필요하여 재산권의 행사에 엄청난 제약이 뒤따르는데 왜 굳이 공유지분 경매물건에 입찰 하는 것일까에 대한 질문과 대답은 이미 경매입찰자가 더 잘 알고 있을 것이다.

간단하게 역설하자면, 공유지분을 기존 공유자에게 좋은 가격으로 되 팔기 위해서, 또는 공유지분을 분할하여 단독소유로 만들어 그 부동산을 이용하든가 매매한다든가 하는 자신만의 전략을 가지고 있기 때문에 공유지분을 투자의 대상으로 삼는 것이다.

공유물의 사용,수익

공유지분에 입찰하여 공유지분을 갖게된 매수인의 경우에 어느 정도까지 공유물에 대하여 권리를 행사할 수 있는지는 정확히 알고 있어야 할것이다.

공유자 사이에 공유물을 사용,수익할 구체적인 방법을 정하는 것은 공유물의 관리에 관한 사항으로서 공유자의 지분의 과반수로써 결정하여야 할 것이고, 과반수의 지분을 가진 공유자는 다른 공유자와 사이에 미리 공유물의 관리방법에 관한 협의가 없었다 하더라도 공유물의 관리에 관한 사항을 단독으로 결정할 수 있으므로 , 과반수의 지분을 가진 공유자가 그 공유물의 특정부분을 배타적으로 사용,수익하기로 정하는 것은 공유물의 관리방법으로서 적법하며, 다만 그 사용,수익의 내용이 공유물의 기존의 모습에 본질적 변화를 일으켜 '관리'아닌'처분'이나'변경'의 정도에 이르는 것이어서는 안 될 것이고, 예컨대 다수지분권리자라 하여 나대지에 새로이 건물을 건축한다든지 하는 것은 '관리'의 범위를 넘는 것이 될 것이다. 판례 2000다33638

공유물의 관리는 지분의 과반수로써 결정할 수 있으므로, 과반수에 미치지 못하는 소수지분을 갖게된 매수인이라면 이미 과반수의 지분을 확보하여 점유하며 사용,수익하고 있는 기존의 공유자에게 지상 건물의 철거나 토지의 인도 등 점유배제를 청구할 수 없다. 판례2000다33638 

위의 판례를 보건데,

경매에 나오는 공유지분 물건 중에 지분이 "전체면적 얼마 중에 지분 1/2" 이라고 되어 있는 경우가 많다. 분명 법조문에서 공유물을 배타적으로 관리하려면 "지분 과반수"로써 라고 되어 있다. 이 말은 곧 1/2 지분 가지고는 또 다른 공유자에게 낙찰자가 크게 주장할게 없다는 것이다. 1/2과 과반수는 다른 것이다. 반을 넘은 숫자가 과반수이므로 1/2은 그냥 반인 것이다. 그러므로 1/2지분으로 물건을 어떻게 배타적으로 지배해  보겠다는 생각으로 공유지분물건을 낙찰 받는 것 보다는 다른 방향에서 접근해야 함은 이미 누차 강조하였으니 알 것이다.

공유물 분할

민법 제268조(공유물의 분할청구)

① 공유자는 공유물의 분할을 청구할 수 있다. 그러나 5년내의 기간으로 분할하지 아니할 것을 약정할 수 있다.

② 전항의 계약을 갱신한 때에는 그 기간은 갱신한 날로부터 5년을 넘지 못한다.

③ 전2항의 규정은 제215조(건물의 구분소유), 제239조(경계표등의 공유추정)조의 공유물에는 적용하지 아니한다.

민법 제269조(분할의 방법)

① 분할의 방법에 관하여 협의가 성립되지 아니한 때에는 공유자는 그 분할을 청구할 수 있다.

② 현물로 분할할 수 없거나 분할로 인하여 현저히 그 가액이 감손될 염려가 있는 때에는 법원은 물건의 경매를 명할 수 있다.

공유물 분할 또는 불분할의 특약

공유자는 공유물불분할의 특약이 없는 한 언제든지 공유물의 분할을 청구할 수 있다. 그리고 공유물분할의 원칙은 공유자 전원이 참여하여 행하는 협의분할이며, 협의가 성립되면 공유자 상호간에 협의에 따른 의무를 이행할 책임이 있고, 다른 공유자는 상대방에 대하여 협의에서 정한 의무를 이행하라고 청구할 수 있다.

원칙이 협의분할이고 협의가 성립되지 아니한 때에는 재판상 분할을 청구 할수 있다.

공유물분할협약의 해제 가능성

2인의 공유자 사이에서 공유물분할협의에 따른 각 공유자들의 지분소유권 이전등기의무와 관련하여서도 공유자의 일방이 미리 자기 채무를 이행하지 아니할 의사를 표명한 때에는 쌍무계약에 있어서 당사자의 일방이 미리 자기채무를 이행하지 아니할 의사를 표명한 때에 상대방은 이행의 최고나 자기 채무의 이행의 제공없이 계약을 해제 할 수 있는 것처럼 다른 공유자는 그 이행의 최고 없이 계약을 해제할 수 있다고 할 것이다. 판례 2004다71096

재판에 의한 공유물 분할의 방법

공유물분할의 소는 형성의 소이며, 법원은 공유물분할을 청구하는 자가 구하는 방법에 구애받지 아니하고 자유로운 재량에 따라 합리적인 방법으로 공유물을 분할할 수 있는 것이므로 현물분할을 하는 것이 부적당하거나 이 방법에 따르면 그 가액이 현저히 감손될 염려가 있다고 하여 이를 이유로 막바로 대금분할을 명할 것은 아니고, 다른 방법에 의한 합리적인 현물분할이 가능하면 법원은 그 방법에 따른 현물분할를 명하는 것도 가능하다. 판례 91다27228

공유물 분할의 원칙

현물분할이 원칙이고 대금분할(경매를 통한 환가 후 그 대금으로 지분에 비례하여 주는 방법)도 경우에 따라서는 할 수 있다.

또한, 일부지분에 대한 가격배상의 방법에 의한 분할도 가능하다. 이는 대금분할의 폐단을 방지할 수 있는 방법이기도 한데, 특히 구분건물의 대상이 되지 않는 건물을 A라는 공유자가 분할을 원하는 경우에 그 지분이 적정하고 합리적으로 평가되고 B라는 공유자가 그 대금을 지불할 능력이 있어 대금분할보다는 가격배상에 의한 분할방법이 더 공평한 방법이라면 이 때는 경매에 의한 대금분할의 불합리한 점을 극복할 수 있는 방법이라고 한다. 판례 2004다30583

공유물 분할 또는 불분할 약정이 특정승계인에게 당연 승계되는 지 여부[소극]

공유물 분할 또는 불분할의 약정이 공유자간에는 공유와 분리 될 수 없는 공유자끼리의 권리관계라 할지라도 그것이 그후 공유지분을 양수[경매로 공유지분 취득] 받은 특정승계인에게 당연히 승계된다고 볼 근거는 없다. 판례 75다82

부연설명하자면, 경매에 공유지분으로 나온 물건에 대하여 이미 경매에 나오기 이전에 그 공유물에 대하여 기존의 공유자들간에 공유물 분할 또는 공유물 불분할의 특약을 맺고 있었다 하더라도 경매로 낙찰받은 새로운 공유자에게는 그 구속력이 없어서 경매로 낙찰받은 새로운 공유지분권자[특정승계인]는 기존의 협의와 상관 없이 공유물 분할 협의를 할 수도 있고 공유물분할 협의가 되지 않는 경우에는 법원에 그 분할을 청구할 수도 있다.

공유물분할로 인한 취득세

공유물의 분할 또는 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률에서 규정하고 있는 '부동산의 공유권 해소를 위한 지분이전등기로 인한 취득'의 경우에는 표준세율[공유물분할의 경우 표준세율 2.3%]에서 형식적인 소유권 취득에 대한 특례[-2%]를 적용 받아  2.3%-2% = 0.3%의 취득세만 내면 된다.

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