상가는 같은 업종끼리 모아야 성공한다
서울 강남 압구정에 가보면 이태리국수, 베트남국수, 중국국수 등 국수집 5개가 모여 있다.
이곳에 5개 국수집은 모두 잘 된다.
순대타운에서도 5층짜리 빌딩이 모두 순대집만으로 된 빌딩도 있다.
순대타운이라는 곳이다.
이곳 빌딩에 입주한 순대집도 주변에 산재한 식당보다도 장사가 훨씬 잘 된다.
신당동에 떡볶이타운은 또 어떤가 떡볶이 집만 40여개가 모였는데 이곳에는 강남지역의 학생들도 찾아온다
이렇듯 우리나라에는 동일업종이 있는 테마상권이나, 한 건물에 동일업종이 집적되어 구성된 테마상가가 많다.
한군데 여러점포가 모여있으면 경쟁 때문에 장사가 안될 것 같지만 그렇지 않다 오히려 동일업종이 모여있음으로써 그안에 점포가 더 활성화되는 경우가 많다.
이는 소비자입장에서 여러 점포가 함께 있는곳을 이용하면 다양한 구색 각층에서 자유롭게 선택할 수 있고 여러 점포가 경쟁하기 때문에 가격도 더 합리적일 뿐 아니라 서비스도 좋고 음식점이라면 음식맛이 좋도록 노력할 수 밖에 없기 때문이다.
물론 모든 업종이 한군데 모인다고 해서 잘되는 것이 아니다.
입지에 따라서 다르고 업종의 성격에 따라 다르다.
그렇다면 동일업종이 집적할수록 영업이 잘되는 업종에는 어떤것들이 있을까?
우선 판매시설을 보면 전자, 가구, 의류, 할인의류점(아울렛)등이 대표적이다.
용산전자상가 테크노마트 등이 전자전문상가이고 동대문의 의류타운이 의류전문상가이다.
또 문정동, 연신내, 건대역, 일산덕이동, 수지 등에 가면 할인점 의류점만 집적된 할인점 타운이다.
이러한 집적지는 자연발생적으로 형성된 곳도 있지만 최근들어서는 디벨로퍼에 의해 계획적 조성되기도 한다.
판매시설 뿐아니라 서비스 업종도 다수 동종업종의 정도가 집적될수록 집객력을 높일 수 있는 경우가 많다.
음식점, 숙박업소, 유흥위락업종은 물론 입지학원, 고시원 등이 그렇고 크리닉도 요즈음 그런 추세에 있다.
음식점을 개발하려는 디벨로퍼나 운영코저 하는 사람은 음식점이 많이 모여 있는 입지를 최우선적으로 고려해야 한다.
최근에 크게 각광받고 있는 푸드코트(Food Court)도 여러 아이템의 음식점을 간편하게 먹을 수 있기 때문에 인기를 끈다고 볼 수 있다.
여의도 먹자빌딩은 여의도에서 가장 가장 장사가 잘되는 빌딩의 하나이고, 잠실 석촌호수변도 70여개의 식당이, 분당에는 40여개의 식당이 집적되어 시너지를 극대화하고 있다.
또 일산 밤가시마을 뒷골목에는 자연발생적으로 형성된 일식집만 20여개 이상이 집적되어 있고 부산이나 인천에 가면 6~8층짜리 건물 전체가 회센터로 이루어진 음식점 빌딩을 볼 수 있다.
카페의 경우도 마찬가지다. 미사리에 가보면 60여개의 라이브카페가 밀집되어 있고, 장흥, 일산 풍동, 백운호수, 양평일대 포천등에도 한지역에 30~60여개의 카페들이 집적되어 있다.
노량진에는 여러 대학입시학원 집적되어 대단한 상권을 형성하고 있고, 신림동에는 수십여곳에 고시원이 모여 거대한 고시촌을 형성하고 있다.
크리닉도 요즈음에는 의사들끼리 협의해 각 아이템을 한 건물에 집적시켜 소위 크리닉 빌딩으로 특화시키는 경우가 많아지고 있는 환자들도 이런 크리닉 빌딩을 훨씬 더 선호하는 것으로 나타나고 있다.
지금은 의약분업 때문에 여건이 다소 달라졌지만 종로5가는 여전히 많은 약국이 밀집한 곳이고 경동시장 주변은 한의원과 그와 연관된 약재상, 침술원 등 수백여 점포가 모여 있다.
일본에도 동종업종이 집적되어 있는 사례를 많이 볼 수 있다. 일본동경에 가보면 땅 면적 1백평 정도에 층면적 40~60평으로 10층이상 올라간 음식점 빌딩들을 볼 수 있다.
물론 각층마다 다른 메뉴의 음식점이고 주인도 다르다. 또 신주꾸 같은 곳에 가면 10층이상 빌딩 전체를 룸싸롱으로 만든 건물을 어렵지 않게 볼 수 있다.
어린이와 관련된 테마빌딩도 특이한데 1~3층은 완구, 4층은 어린이 파티장과 레스토랑 5층 어린이 미용실과 크리닉, 지하1층에 실내 놀이터로 구성되어 있다.
이렇듯 동종업종이 집적된 테마상권이나 테마상가는 상가를 개발하고저 하는 디벨로퍼에게는 하나의 아이디어가 될 수 있으며, 장사를 하고자 하는 사람에게는 점포입지를 찾는 대안이 될 수 있다.
예를 들어 대학가 상권에 3~5층짜리 건물전체를 고시원이나 또는 주점빌딩·노래방빌딩 등 한가지 아이템으로 특화시킨다면 주변에 산재한 동업종 점포보다 집객력을 훨씬 극대화 할 수 있을 것이다.
물론 이러한 테마빌딩이 모두 잘되는 것은 아니다. 실제 이러한 테마빌딩을 지어 개발업자외 입점자가 실패한 사례도 많다.
실패 사례를 보면 대체로 기본 입지력이 떨어지는 곳이 많고, 집적시너지보다는 경쟁에 더 민감한 업종을 무리하게 집적시켰다거나 개발자의 무리한 욕심으로 상가가격이 높게 책정된 경우가 많다.
따라서 테마빌딩 디벨로퍼나 투자자는 이러한 관점에서 철저한 사전검토가 선행되어야 성공할 수 있을 것이다.