실거래가? 양도소득세는?

[장우석]

 요즘 가장 문의를 많이 받는것이 실거래가 신고제에 관한 것 입니다. 또한 실거래가 신고에 의한 양도소득세가 어찌되는것인지에 관해서도 많이들 문의하고 계십니다.

 이게 세법상 워낙에 복잡하고 개개인 마다 다른지라 간략하게 기본적인것들로 말씀드리겠습니다.

 먼저 2006년 1월 1일부로 일반적인 부동산 매매 거래는 무조건 실거래가로 신고를 하여야 합니다.

 단, 분양권은 실거래가 신고대상이 아닙니다.(이것 모르시는 분들이 많으시더군요)

 또한 신고 대상자는 거래당사자 혹은 중개업자 입니다. 부동산 계약을 체결한 날 이후 30일 전에 신고를 하여야 하며,(등기된 날이 아니라 계약체결일 입니다) 신고를 하지 않았을경우 매도자 매수자 및 중개업자는 취득세의 3배의 과태료 처분을 받게됩니다 또한 거래당사자가 중개업자에게 실거래가 신고를 하지 못하게 하면 500만원 이하의 과태료 처분을 받게 되고 중개업자는 6개월이내 영업정지 또는 허가취소를 당하게 됩니다.

 그럼 양도 소득세는 얼마나 내야 할까요?

◆양도소득세율(2004.1.1부터 시행)

1. 가구1주택 비과세요건 강화
-서울,과천,5대신도시(분당,일산,평촌,산본,중동)소재주택:3년보유 2년이상 거주해야 비과세(2003.12.31까지는 3년보유 1년이상 거주였음)
-그외 지역: 거주기간 제한 없이 3년이상 보유하면 비과세

2. 단기보유 부동산 양도세 인상
-취득일로부터 1년이내 매도: 과세표준의 50%
-취득일로부터 2년이내 매도: 과세표준의 40%
-취득일로부터 2년이상 보유 매도는 차등누진세율
*양도차익 1,000만원 이내: 과세표준의 9% 부과
*양도차익 1,000만원 초과 4,000만원 이내: 과세표준의 18% 부과
*양도차익 4,000만원 초과 8,000만원 이내: 과세표준의 27% 부과
*양도차익 8,000만원 초과: 과세표준의 36% 부과
-미등기 양도는 70% 중과세

3. 1가구2주택자가 투기지역내의 주택 매도시 탄력세율 가산적용
-위의 기본세율에 15%범위 내의 탄력세율을 가산 적용함
-대상:수도권 및 광역시 소재주택,기타지역의 기준시가 3억원 초과주택을 보유한 자가 투기지역내의 주택을 매도시에 적용

4. 1가구 3주택자 양도세 강화
-3주택 이상에 해당하는 주택양도시 보유기간 관계없이 60% 중과세
-3주택 이상에 해당하는 주택양도시 장기보유특별공제 적용을 배제
-1가구 3주택 기준
①수도권,광역시 소재주택. 단,수도권-광역시의 군 및 도농통합시의 읍면지역 제외.
②기타지역에 소재하는 주택은 기준시가 3억원 초과 주택
*1가구 3주택자가 투기지역내의 주택을 먼저 매도하는 경우에는 60%중과+탄력세율15%+주민세를 합하면 사실상의 실효세율이 82.5%가 부과됨.

 예)민락푸르지오 110동 2XXX호에 사는 홍길동씨는 지난 2002년 10월 34평형 아파트를 프리미엄 6천만원을 포함 1억 9천만원을 주고 매수하여 동년 10월 등기를 하고 입주하였다. 헌데, 2006년 2월 투자목적으로 분양을 받아놓은 해운대 센텀 더샾 34평형이 매도가 되지 않아 입주를 하여야만 한 형편에 처한다.이에 따라, 민락푸르지오를 매도 하기로 하여 2억5천만원에 매매 계약을 체결 하였다. 이에 따른 세금은 얼마나 될까? (단 취득세 등록세 800만원 샷시 600만원 인테리어 2000만원 이 들었으며, 영수증을 가지고 있다. 2003년10월 등기시 분양가격 13000만원으로 하였으며, 거래시 프리미엄 기재를 하지 않았다)

양도가액(25000만원)-취득가액(13000만원:등기가격)-필요경비(취등록+샷시+인테리어:3400만원)=

양도차액:{8600만원-250(연간)기본공제*2년=8100만원}

산출세액:8100만원*36%=2916만원

납부세액:2916만원-1170만원(장기보유누진공제)=1746만원

따라서, 약 1746만원을 세금으로 납부하여야 합니다(정확한 산출은 아닙니다 약간의 오차가 있을 수 있습니다.)

 그럼 비과세 조건은 어찌될까요?

 1가구 1주택에 한하여 말씀드리겠습니다. 다음은 국세청에 올라와 있는 자료 입니다.

□ 1세대1주택 비과세요건

  ○ 1세대가 국내에 1주택을 소유할 것

  ○ 3년이상 보유할 것
    ※ 단 서울·과천·5대신도시(분당,일산,평촌,산본,중동) 일부지역의 주택은         '04.1.1 이후 양도시 2년 이상 거주해야 함

  ○ 미등기 양도자산 및 고가주택(양도당시의 실거래가액의 합계액이 6억원을
      초과하는 것)이 아닐 것

  ○ 주택의 부수토지는 도시지역 내의 경우 건물정착면적의 5배, 도시지역 밖은
      10배 이내일 것

□ 1주택의 판정

  ○ 당해 건물이 주택인지의 여부는 공부상 용도에 불구하고 사실상의 용도에
      따라 판정합니다.

     - 영업용 건물을 개조하여 사실상 주거용으로 사용하거나 오피스텔을 주거용으로
       사용하는 경우에는 1세대1주택 비과세규정 적용상 주택으로 봅니다. 

  ○ 건축허가를 받지 아니하여 등기가 불가능한 무허가주택도 실제로 주거에
     사용하고 있는 경우에는 주택으로 봅니다.

  ○ 다가구주택의 경우

   - 가구별로 부양하지 않고 당해 다가구주택을 하나의 매매단위로 하여 1인에게
      양도하거나 1인으로부터 취득하는 경우에는 단독주택으로 보아 판단합니다.

   - 다가구주택을 단독주택으로 보아 1세대1주택 비과세규정을 적용하는 경우에는
      고가주택 해당여부도 판단합니다.

  ○ 사용검사를 받지 못해 미등기상태라도 사실상 준공되어 사용되고 있는
      아파트는 소유주택으로 봅니다.

  ○ 대지와 건물을 세대원이 각각 소유하고 있는 경우

    - 1세대 1주택의 비과세 요건을 갖춘 대지와 건물을 동일한 세대의 구성원이 각각
       소유하고 있는 경우에는 이를 1세대 1주택을 소유한 것으로 봅니다.

글이 너무 길어져 다음에 다시 적도록 하겠습니다.

[사랑향기]

좋은 정보 감사합니다. 늘 궁금해하면서도 대충만 알고 있었는데 정확하게 알려주시네요. 참고하겠습니다.^^

[송정또라이]

님의 상세한 설명에 감사합니다. 그런데,몇가지 확인사항이 있어서 적어 보겠습니다. 첫째,상기 110동 홍길동씨의 예에서 양도차익이 8100인경우 일괄적으로 최고세률인 36%가 아니라 과세구간별로 세율을 세분하여 적용하지 않나요? 일테면 1000*0.09=90, 3000*0.18=540, 4000*0.27=1080, 100*0.36=36

[송정또라이]

따라서, 총산출세액은 90+540+1080+36=1746만원 이러고 보니 장기보유 누진공제뺀 최종세금과 정확히 일치하네요! 둘째,장기보유누진공제에대해 조금더 설명해 주실순 없으신지? 셋째, 우리아파트는 분양당시 김대중정권이 주택경기 활성화의 일환으로, 최초계약자에 한해 주택보유수에 관계없이 푸르지오를 매각시

[송정또라이]

양도세 면제대상인걸로 알고 있는데 일부의 의견에 의하면 그것도 무한정이 아니라 등기후 5년이내에 매각시만 혜택을 준다는 말도 있던데 어느것이 맞는가요?

[장우석]

송동또라이님 ^^; 제가 설명이 조금 부족했나봅니다. 말씀하신것 처럼 단계별로 적용하는것이 아니라, 양도차액 8천만원 초과시 36%를 일괄적으로 적용합니다. 이에 따라서 단계별 9 %18% 27% 36%씩 단계별로 인상되므로, 이에대한 폐해를 없애기 위한 조치가 누진공제 입니다.

[장우석]

두번째 말씀하신 양도세 면제대상이 아닙니다. ^^; 잘못된 소문입니다. 우리나라 모든 부동산 거래에 양도세 면제대상이 되는 아파트는 없습니다. 정부 방침 또한 "소득이 있는곳에 세금이 있다"라는 방침 이므로, 잘못된 소문이구요 거래시에 다들 양도소득세는 납부 하고 있습니다. ^^; 답변이 되었는지 모르겠습니다.

[송정또라이]

양도세 계산이 만일 그런식이라면 문제가 있는거같습니다. 예를들면, 실제 양도차익이 8100이 나올 거래라면 집 파는 사람입장에서는 차라리 150정도 깍아줘서 매도하게되면 양도차액은 7950이되고 그러면,7950*0.27=2147만원이되어 깍아준150만을 고려해도 600-700은 이득이 된다는 계산이 나옵니다.

[송정또라이]

그리고 우리 아파트 최초계약자인 경우 양도세면제는 제가 세무서에 직접 전화하여 몇번이나 확실한지 다짐을 받은 내용이구요. 세무서 담당자는 어느 아파트인지 저에게 확인한후 민락 푸르지오라면 대상아파트가 된다고 확인 해 주었습니다.

[에그맨]

저도 수영세무서 및 국세청 세무과 ARS 상담원과 직접 확인하였는바 최초 분양계약자에 한해 계약시기에 따라(푸르지오는 거의 다 해당) 양도소득세는 조세특례조례 조항에 의거 면제이며 다만 농특세만 부과하는 것으로 확인하였는데요....만일 사실이라면 올 9월 즉 만 3년전에는 팔면 손해란 말씀인데, 확인 요청합니다.

[송정또라이]

제가 알고 있는바를 정리하여 올리겠습니다 혹시, 사실과 다른점이 보이면 지적해 주십시오. 이런문제는 확실히 알고 있어야 억울한 손해를 보지않기에 상세히 알아둘 필요가 있습니다.

[송정또라이]

조세특례제한법에 의한 양도세 감면대상주택---->98.5.22~99.6.30사이에 분양취득, 01.5.23~03.6.30(단,서울,과천,5대신도시는02.12.31까지)사이에 분양취득한 모든 공동주택이 그 대상이됩니다(단,6억이상의 고가주택은 제외)

[송정또라이]

상기 두 기간중 분양취득한 6억이하의 아파트는 취득후 5년내 양도시--->양도세 전액면제, 취득후 5년이후 양도시--->5년간 발생 양도세는 전액면제되고 5년이후의 양도차익 발생분에만 양도세부과. 단, 위의 모든 내용의 적용은 최초계약자에 한하는 걸로 알고있습니다.

[KIXX]

입주때 취득세는 감면받았음. 질문입니다. 5년이후 양도차익 과세라면 과세싯점 기준이 언제인지요? 입주일인가요 아니면 만 5년이 지난이후부터 발생한 양도차익인가요?

[송정또라이]

양도세는 실거래가로 신고할수도 기준싯가로 신고할수도있습니다. 따라서, 최초계약자이고 5년이후 매각하게된경우(매각일 현재 보유 주택수는 고려대상이아님. 100채가진 분이라도 우리아파트 양도세는 면제됨) 5년이후의 기준싯가 상승분에 대해서만 양도세를 내면된다고 생각됩니다.

[송정또라이]

실거래가로 신고시는 어쩔지 잘 모르겠으나. 어쨌든지 5년간 오른 부분에 대해서는 무조건 무과세입니다.

[장우석]

아...그걸 잊었습니다. 최초 분양 계약자<=== 이런경우가 극히 드물게 계시더군요 이런경우는 송정또라이님 말씀처럼 양도세 부과 대상자가 아닙니다. 제가 확인한 수영세무서 직원이 잘못 알았다고 하더군요.(__)죄송합니다.

[에그맨]

수영세무서직원들도 다 알지는 못하는것 같습니다. 오히려 제가 법규정 찾아가며 설명한 기억이 납니다. 그런데 최초 분양계약자가 상당수가 아니고 극히 드문가요?...

[장우석]

넵 우리 아파트는 최초분양계약자가 상당히 드문 편입니다. 10%정도 아니면 그 이하 일것 같습니다. 등기후 매매가 되고 있는 요즘시점 최초 분양계약자를 거의 찾아 보기 힘들 정도 입니다. 제가 이곳에 5년정도 있었습니다만, 최초 분양자의 등기후 거래는 열건도 안되는 것 같습니다.

[송정또라이]

장우석님 그당시 미분양이었는데 미분양 물건을 산경우도 최초분양계약자에 포함되는지요?

[에그맨]

미분양도 최초계약분이면 분양계약자인 것으로 알고 있습니다.

[장우석]

미분양건도 최초 분양자에 포함됩니다. 다만, 98.5.22~99.6.30 01.5.23~03.6.30 사이에 분양받은 물건에 한합니다. 이걸 세무서에서 잘 안가르쳐 주네요 ㅡㅡ^ 또한 양도소득세는 감면되어 하나도 안내도 되지만, 농어촌특별세(양도소득세의 20%)는 납부를 하여야 합니다.