근저당권 설정비용 반환청구방법

[박상윤]

소송 대상

1. 은행(제2금융권 포함)대출을 받으면서 근저당 설정비를 부담하였던 개인 법인 모두

2. 근저당을 2건하고 2건다 설정비를 냈다면 모두 소송 가능

3. 대출금을 이미 상환했어도 부동산을 팔았어도 소송 가능

4. 국민 주택 기금, 대출 등 특수 기금 대출도 설정비를 내셨다면 소송 가능

5. 저축 은행, 보험사 등 금융기관 어디라도 소송 가능

6. 소멸시효가 10년이니 설정비를 부담한 날로부터 아직10년이 안되었다면 소송 가능

돌려받을 수 있는 소송 금액

1. 돌려받을 수 있는 범위: 등록세, 교육세, 신청수수료, 법무사수수료, 감정 평가수수료 -> 100%

2. 돌려받을 수 있는 금액: ex)근저당 채권 최고액이 3억원이라면 반환 금액은 181만원 정도 ( 기본적으로 설정비 영수증에 기증된 납부금이 기준이고 법무사 수수료 등 각 사안 별로 다를 수 있음)

필요한 서류

1. 꼭 필요한 서류: 사건 위임 계약서, 부동산 등기부 등본(제출용 ->대법원 인터넷 등기소에서 발급) 설정비 영수증 또는 사본, 또는 설정비 송금한 통장 사본(영수증이 없을 경우 해당 은행 지점에 문의)

2. 있으면 좋은 서류: 대출 거래 약정서 사본, 근저당권 설정 계약서 사본, 주민 등록 초본

문의 사항

1. 대출 입금 통장 및 대출 비용 서류 둘 다 없는 경우

대출 받으신 해당 은행을 방문하셔서 대출일 무렵의 통장 거래 내용을 발급하여 달라고 해야함. 은행에서는 통장을 전산화 해서 보관하고 있으므로 대출일 무렵의 통장 거래 내역을 가지고 있습니다. 그러므로 대출일 무렵의 한달치 거래 내용을 발급받아 보시면 대출금 입금 부분도 나오고 인지세나 담보 조사 수수료 등 대출시 비용이 인출된 흔적이 있습니다.

2. 대출금 입금 통장은 있으나 대출 비용 서류가 없을 경우

은행에서 대출금 제 부대비용에 관한 계산을 해 놓은 서류들을 보관하고 있는 경우도 있으니 대출 받은 해당 은행을 방문하셔서 요청하시면 대출 비용에 관련된 서류를 발급받으실 수 있습니다.

3. 감정 평가 비용도 소송할 수 있나요.

담보 가치를 평가 하기 위하여 지출하는 비용은 근저당권을 취득하려는 은행이 부담하여야 하는 것.

4. 설정비는 은행이 내고 대신 중도 상환 수수료를 면제 받을 경우

만기에 상환하셨다면 결국 중도 상환 수수료 면제 혜택을 받지 않았기 때문에 설정비를 돌려받을 수 있다. (다만 만기에 상환 하지 않았다면 중도 상환 수수료 면제 혜택을 받았으므로 소송할 수 없다.)

5. 대출 받은 영수증이 없을 경우

은행에서 대출금 제 부대비용 계산서라는 명칭의 문서를 받아서 증거로 소송할 수 있다. 대출금 제 부대비용 계산서에는 해당 대출 당시에 고객이 지출하였던 인지세, 담보 조사 수수료, 전입 조사 수수료 등 대출금 관련한 부대비용 항목이 자세하게 기재되어 있으므로 문서 발급을 요청할 수 있다.

6. 은행이 설정비를 부담하고 높은 이유를 제시했던 경우

은행이 근저당 설정비용을 부담한 대가로 몇 %의 이율을 높여 받았는지를 확인, 그리고 그러한 사실을 은행 측 서류를 복사해서 제출한다.

7. 누가 설정비 부담을 했는지 알 수 없을 때

해당 은행에 방문하시어 대출 통장의 계좌 명세(거래 내역서)를 발급. 대출금이 입금된 기재와 근저당 설정비 비용 지급 사실 기재를 알 수 있다.

8. 남편 분의 이름이라면

소송 위임 계약서를 작성한다.

9. 근저당 설정비 영수증이 없을 경우

근저당 설정비용을 본인이 부담하였다는 증거는 반드시 필요. 본사 사무실에 가서 다시 재발급을 요청. 혹시 재발급에서 근저당 설정 비용을 공제한 후 그 잔액이 입금된 경우라면 통장 내역서를 확인하기 바랍니다.

10. 보험사 대출을 하였을 경우

담보로 설정한 부동산이 등기부에 생명 보험 주식 회사로 근저당권자가 등재되어 있는지 확인 가능하면 소송 가능

11. 근저당 설정비용을 부담하는 대신 가산금리를 내는 것으로 대출을 받았을 경우도 소송할 수 있다.

12. 법무사 영수증을 가지고 있지 않을 경우

대출을 받았던 은행의 창구에 가서 해당대출(근저당 설정)의 비용 계산서를 발급받아야 한다.

13. 대출을 갈아탔을 경우

근저당 설정비를 낸 증거만 있으면 소송 가능

14. 공동 명의일 경우

채무자 본인 한 명만 소송 가능

15. 대출 통장을 받지 않고 진행을 한 경우

부동산 등기부 등본과 법무사 영수증 그리고 위임 계약서만 있으면 됨.

※ 단위 신협의 경우 단의 농협의 경우와 마찬가지로 관할의 문제로 난이점이 있다. 새마을 금고에서 대출 받은 경우에도 소송 참여 가능, 은행이 설정비용을 대고 가산 금리를 부가하여 왔다면 산정하기가 어렵다.

16. 근저당 설정 청구서를 찾긴 했으나 영수증이 없는 경우

통장에 설정비가 출금된 내역이 있으면 입증 자료로 활용이 가능. 대출 원금이 기재된 통장 사본을 함께 제출하면 된다.

핵심사항

최근 선고된 서울 고등법원의 판결에 따르면 시중 은행들이 통상적으로 은행 측이 근저당 설정 비용을 부담한 경우 0.2%의 가산 금리를 고객들에게 부담시켰다고 나온다.

이와 같이 가산 금리 0.2%를 고객에게 부담시킨 약관도 불공정 약관이라고 판시, 따라서 대출 기간 동안 가산 금리만큼 높여서 낸 이자가 바로 이번 단체 소송에서 반환되야 할 부당 이득금이 된다.

승계를 받을 경우는 소송 해당이 없고 농지를 담보로 대출 시 감정 평가를 받았다면 감정 평가 비용도 돌려 받을 수 있다.

승소 판결이 난다는 가정 하에 대법원 판결 후 추가 소송하는 것과 현재 진행 중에 소송하면 그 차이는 대법원 판결까지 기다리면 많은 소송자들의 근저당 설정비 반환 채권이 소멸될 가능성이 높다.

단체 소송은 변수가 많고 당사자 숫자가 많아서 시간이 걸리는 경향이 있다. 현재 은행에서 7월부터 근저당 설정 비용을 은행이 부담하겠다고 공표한 이유 또한 단체 소송을 막아서 근저당 설정비 반환 채권을 시효로 소멸시키기 위한 것이 아닌가 하는 의견도 있다.

단체 소송에 참여하여 판결문에 본인의 이름이 원고 중 한 명으로 등재되어야 승소 판결에 효력을 받는 당사자가 되고 그래야 은행에 근저당 설정 비용 반환을 받을 수 있다.

현재 우리나라의 법제는 이러한 일반 민사 소송의 경우 미국의 CLASSACTION 같은 대세적 효력을 가지는 소송 유형을 인정하지 아니 하여 소송이 당사자로 반드시 참가 하여야만 그 판결을 주장하여 피고인은 은행에서 부당 이득금을 달라고 요구 할 수 있다.

물론 은행이 스스로 고객들에게 그 비용을 계산하여 정산하여 주는 임의이행을 한다면 문제는 달라지겠으나 그 금액이 10조원에 달하는 마당에 현재의 은행권의 대법원 판레에 대한 태도에 비추어 보면 스스로 고객들을 찾아 반환해 주는 것은 무리이다.

그래서 이번 단체 소송이 큰 의의를 둘 수 있다고 할 것이다.