토지수용시 양도소득세

[거제사랑]

부재지주 및 국가 토지 수용 관련 정리

 

8.31대책으로 인해 부재지주의 농지 목장용지 임야의 양도소득세를 06년에는 실거래가 기준으로 중과없이 9~36%로 부과되고 07년에는 세율 60%로 중과할수 있게 되었습니다.

여기서 부재지주란 토지소재지 시.군.구의 거주자와 인접시.군.구의 거주자가 아닌자 입니다.

하지만 300평 미만의 주말농장용 농지에 대해서는 중과대상에 해당되지 않습니다.

그러나 300평 미만의 일반농지는 중과대상에 해당되는 것이지요.

그리고 매매할때 거주하지 않더라도 최근 3년중 2년을 거주했거나 5년중 3년을 거주했거나

총보유기간의 80%를 거주했다면 부재지주에 해당되지 않기 때문에 매매시기 전 2년간 거주했다면 부재지주에 해당되지 않을것입니다.

그리고 부재지주인데 수용을 당하면 어떻게 되는가??

부재지주인 경우에 국가에 수용을 당하면 3000만원까지는 현금으로 받고 나머지는 정기예금 이율로 만기 5년인 국가채권을 발행받게 됩니다.

그리고 양도소득세가 9~36%부과됩니다. 중과되지는 않는것이지요.

만약 현금으로 보상받은것 보다 양도소득세가 더 많이 나올경우 그 세금범위내에서 1억미만으로 현금으로 보상받을수 있습니다.

 그리고 토지를 수용당한후 1년이내 인근지역 토지를 대체 취득하게 되면 수용보상금 범위내에서는 취득세와 등록세가 면제됩니다만 부재지주인 경우에는 취득세 등록세를 부과하게 됩니다.

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토지 보상 투자가이드..  
 
[부동산 재태크] 보상비 시가의 90%선이면 무난
행정중심복합도시 예정지역을 비롯해 서울 뉴타운, 기업도시(무안 무주 원주 충주 등), 혁신도시 건설 등으로 토지보상 '붐'이 일고 있다.

그러나 보상제도는 일반인이 체계적으로 접하기 어렵다.

좀 더 많은 보상금을 기대한다면 돈이 되는 토지보상 정보를 알아야 한다.
이에 땅을 수용당하는 사 람의 처지에서 최소한의 지식으로 최대한의 권리를 찾도록 도움을 주기 위한 상식을 정리해 본다.
첫째, 공익을 알아야 토지수용을 안다.
공익사업에 들어가야만 토지를 수용할 수 있다.

물론 '공공필요에 의한 공익사업'에 들어가는 사업이라고 해도 모두 수용할 수 있는 것이 아니라 건설교통부 장관이 '수용'할 수 있는 사업으로 인 정해야만 한다.

기업도시 혁신도시 택지개발 사업 등은 수용할 수 있는 공익사 업이다.
그러나 시장관사, 보건소 건축 등은 공익사업인 것으로 보이지만 토지를 수용 할 수 있는 사업은 아니다.

보상받는 사람이 사업인정 고시(건교부 장관이 최종 승인)일 전에 묘목을 심거 나 건물을 증축하는 것은 위법이 아니다.

하지만 사업인정 고시 이후에는 증가 된 지장물, 즉 수용토지 위에 속해 있는 모든 것들은 엄밀히 말해 보상 대상이 되지 않는다.

둘째, 공용수용 절차를 정확히 파악하자. 일반적인 토지수용의 절차는 사업인 정-토지 및 물건조서 작성-감정평가-협의-재결의 순서가 된다.

하지만 주공과 토공의 택지개발사업은 먼저 토지 및 물건조서 작성이 이뤄지면 서 계획승인(사업인정 의제)이 되기도 한다.

따라서 계획승인 이전에 추가로 토지 및 물건조서가 작성될 수 있다.

이 경우 공사의 직원이 선심 쓰는 양 물 건 추가를 해주면서 "이번에는 양보해 달라"는 요청에 대해 고맙게 생각할 이 유는 없다.
 

이는 보상받는 자의 당연한 권리이기 때문이다.

셋째, 보상받는 사람은 보상 대상에 누락되는 재산이 있는지 꼼꼼히 확인하는 것이 필요하다.

또 보상의 대상은 때로 못 쓰게 된 나머지(잔여지, 수용된 땅 의 나머지를 활용할 수 없는 경우)도 보상 대상이 된다.

못쓰게 되지는 않았어 도 의미 없어져 버리는 재산(예를 들어 댐이 건설되면서 강 건너에 과수원이 있어 관리가 되지 않는 경우) 역시 보상에 포함되어야 한다.

넷째, 토지보상은 시가와 현황 기준이 대원칙이다.

여기에 단서가 하나 붙어 있다.
법규에는 공시지가를 기준하라는 것이다.
이 구절은 공시지가로 보상하 겠다는 이야기로 오해할 수 있지만 그런 의미는 아니다.

토지보상법에는 '토지 의 평가는 공시지가를 기준으로 감정평가하라'는 말이 있는데 이는 공시지가로 보상을 하라는 의미가 아니라 평가의 과정(산식)을 공시지가를 기준으로 하라 는 의미다.

다섯째, 모든 권리를 찾아라. 일반적으로 많이 발생하는 사례인 일반영업과 영 농손실, 축산업에 대한 보상 외에도 관행적 영업도 보상된다.

구멍가게라도 허 가를 받지 않고 영위하여도 영업보상의 대상이 된다.

소위 관행적으로 해온 영 업도 사업인정고시일 이전부터 해왔다면 영업손실 보상의 대상이다.

여섯째, 보상제도의 핵심은 토지평가다.

따라서 토지평가 전부터 토지평가에 필요한 실거래 자료를 수집해두자. 실거래 계약서는 시가의 결정적 증거가 된 다.

보상받는 당사자들이 철저한 시가 계산에 필요한 증거 자료를 취합해 제시 해서 제대로 된 가격을 평가받도록 해야만 한다.

일곱째, 보상은 시가의 90% 선에 손을 내미는 것을 고려해 볼 필요가 있다.

토 지 보상금액이 시가의 90% 선에 근접한다면 지장물(주택 나무 담장 등) 보상이 있기 때문에 결코 손해 보는 거래는 아니다.

물론 저마다 시가의 기준이 달라 논쟁의 대상이 될 수 있다.

재빠르게 협의에 응하는 것이 자신에게는 이익이 될 수 있다.

재결로 가려면 1 년, 최장 2년이 걸리는데 이 경우 대토 시기도 놓칠 수 있다.

여덟째, 재결까지 갈 경우 기억해야 할 단어가 있다.
'이의 부기권'이다.

재결 이 끝난 후에는 보상금(공탁금)을 찾은 다음에 재결에 대해 이의를 제기할 수 있다.
어찌 됐든 재결을 받게 되면 돈을 받고 싸울 수 있다.

그러나 이 단계에 접어 들면 일반적으로 토지보상자의 10%만이 남게 된다.
이 경우 시행자에게 유리하 도록 모든 상황은 돌아갈 수 있다.

그리고 수용의 대가로 받은 돈으로 재테크를 할 때 이 단계에서 가장 신경 써 서 챙겨야 할 것은 세금이다.

강제 수용에 의한 토지보상에서 보상받는 사람에 게 주어지는 가장 큰 세제상의 특혜는 대토(代土)에 의한 세금 감면 혜택이라 할 수 있다.

대토란 대체토지의 줄임말로 자기지역 내에 토지를 매도하고, 같은 지역 내에 토지를 매입하는 것을 말한다.

이때 발생하는 부동산 거래는 피수용인의 자의 에 의한 경우가 아니기 때문에 구제해줄 수 있는 대책을 마련해놓은 것이다.

부동산 거래시 대토로 인정받게 되면 기존 부동산 매각시 부과되는 양도소득세 와 신규 부동산 취득시 부과되는 취득세와 등록세를 감면받을 수 있다.

하지만 이런 엄청난 특혜를 마구잡이로 주지는 않는다.

누가 보아도 수긍할 수 있는 경우에 한해서 엄격히 적용하고 있다.

[대일에셋평가법인 충청.대전 김형순 지사장] 
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보유토지가 정부에 수용됐는데 세금 줄이..

[자산재설계] 보상금으로 부동산 살 땐 1년 이내에

보유토지가 정부에 수용됐는데 세금 줄이려면…
해외·주식형펀드는 분산해서 장기 투자

서울에 사는 50대 후반 허씨는 15년 전부터 보유하고 있던 경기도 광명시 소재 농지를 최근 정부에 수용당했다. 허씨가 토지 수용에 따른 양도세 문제와 기존에 가입한 해외펀드를 비롯한 금융자산 운용방안에 대해 자문해왔다.
최근 전국 각지에서 토지 수용이 활발하게 이루어지고 있다. 토지소유자가 수용 당할 경우 가장 먼저 챙겨야 할 것은 양도소득세 부분이다. 광명시는 투기지역으로 지정되어 있으므로 허씨는 정부에 수용된 토지에 대해서는 원칙적으로 실거래가액으로 양도세를 납부해야 한다. 다만, 공익사업을 위한 목적으로 토지를 사업시행자에게 수용당하는 경우에는, 투기지역이라고 하더라도 실거래가가 아닌 공시지가 차익에 대해서만 양도세를 과세하는 특혜가 있다. 따라서 허씨의 경우 토지 수용에 따른 양도세는 과세되지만 실거래가가 아닌 공시지가를 기준으로 양도세를 납부하면 된다.

허씨는 토지수용에 따라 약 5억원 정도의 보상금을 받았다. 15년 전에 5000만원을 주고 취득한 토지로써 실거래가액을 기준으로 양도세를 계산하면 약 1억원 정도의 세부담이 발생한다. 하지만 공익목적으로 정부에 수용된 만큼 수용당시의 공시지가 2억8000만원과 취득당시 공시지가 3000만원을 기준으로 계산하면 양도세는 5000만원 가량으로 줄어든다.

허씨는 보상금 5억원 중 약 5000만원의 양도세를 납부한 후, 실제로 4억5000만원을 손에 쥐게 된다. 이 중 2억5000만원 정도는 현재 거주하고 있는 아파트 단지 내 상가를 구입할 생각이다. 지역 여건상시세차익을 크게 기대하기는 어렵더라도 단지 내 상가여서 안정적인 월세수입을 얻을 수 있을 것이라고 판단했기 때문이다. 또한 상가는 종합부동산세 대상에서도 제외돼 주택에 투자하는 것보다는 보유세나 양도세 부담이 작을 것이라는 점도 매력이다. 그런데 허씨가 상가를 매입해 투자하려면 토지보상금을 받은 날로부터 1년 이내에 취득하는 게 유리하다. 보상금 수령일로부터 보상금 한도 내에서 1년 내에 다른 부동산을 취득하게 되면 취·등록세가 비과세되기 때문이다. 예컨대 허씨가 2억5000만원 상당의 상가를 취득할 경우 약 1200만원의 취·등록세 부담이 발생하지만, 이를 토지보상금을 받아 1년 내에 취득한다면 이러한 세부담이 없어 그만큼 비용을 절감할 수 있게 된다. 단, 이러한 취·등록세 비과세 혜택을 받기 위해서는 수용된 토지 소재지 시·군·구 또는 연접한 시·군·구에서 토지수용 계약일 또는 사업인정고시일 1년 전부터 거주해야 한다. 허씨는 기존에 보유하고 있던 금융자산 1억원과 토지보상금 중 금융자산으로 운용할 2억원을 합쳐 총 3억원을 금융자산으로 보유할 계획이다.

우선 지난해 은행 직원의 권유로 이머징 유럽국가에 투자하는 해외 주식형 펀드에 가입한 허씨는 현재 기대이상의 높은 수익을 실현하고 있다. 하지만 올들어 환율이 급락하고 우리 증시도 큰 폭으로 출렁이면서 과연 계속해서 투자할 지 환매할 지 고민하고 있다.

일단 해외펀드는 계속 유지하는 것을 권한다. 애초 3년 이상 장기투자할 생각으로 가입한 것이고 새로 금융자산이 늘어난 만큼 포트폴리오 차원에서도 일정 부분은 해외펀드로 분산투자하는 것이 효과적이다.

한편, 노후 자금이라는 자금의 성격을 감안할 때 금융자산은 전체적으로 안전성과 수익성 상품의 비중을 7대 3 정도로 배분하는 것을 권한다. 이 때 안전성 목적의 상품은 고금리 특판예금을 중심으로 운용하며, MMF나 단기특정금전신탁과 같은 금리상승시 영향이 적은 채권투자상품을 병행하는 전략을 추천한다. 수익성 목적의 투자상품은 국내 주식형펀드와 해외펀드로 분산투자하는 전략을 가져가도록 한다.

다만 주식형펀드의 경우 증시 변동성에 대비해 적립식투자 등의 분할투자전략으로 대응하는 것을 권한다. 현재 해외펀드도 기존에 이미 이머징유럽펀드에 가입하고 있는 만큼 새로 가입하는 상품은 분산투자 효과를 위해 다른 지역에 투자하는 상품으로 투자하는 것이 좋겠다.

(부동산재테크팀장 고준석, 재테크팀장 한상언, 자산관리전문가 이춘우, 세무사 황재규) 

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토지보상법 시행령 관련 Q & A

문답으로 알아보는 토지보상법 시행령 
 

- 채권보상을 하는 이유는.

현금보상을 할 경우 부재지주들이 보상받은 현금으로 인근의 부동산을 사는 등 투기를 할 가능성이 있다. 하지만 채권보상을 하면 당장 현금이 부동산에 들어가는 것을 막을 수 있게 된다.

- 채권을 할인해 팔면 현금을 손에 쥘 수 있는데 효과가 있겠나.

그렇다. 일부가 채권을 할인해서라도 부동산에 투자한다면 막을 방법은 없다. 하지만 전국적으로 따지면 채권보상액만큼의 자금이 채권만기일까지 묶이게 되는 효과가 있는 것이다.

- 민간사업도 채권으로 보상하나.

기업도시 등 사실상 민간이 개발하는 사업에는 채권보상을 의무화할 수 없다. 공공기관이 사업을 시행할 경우에만 해당된다.

- 어떤 채권으로 보상하나.

토지공사가 시행하는 사업은 토지공사채권을, 주택공사가 시행하는 사업은 주택공사채권을 준다. 만기는 5년 이하며, 이율은 3년 만기 정기예금 금리가 적용된다.

- 땅이 수용되면 양도세를 내는데 세금이 수억원이 될 수도 있다. 1억원만 현금을 주면 세금은 어떻게 내나.

양도세를 현금보상액으로 감당할 수 없을 때 세무사로부터 정확한 양도세를 산출해 오면 양도세만큼을 추가로 현금으로 보상해 준다.

- 행정중심복합도시건설사업도 부재지주 채권보상 의무화 대상사업에 포함됐는데 행복도시도 채권 보상을 하나.

아니다. 채권보상은 오는 3월 말부터 시행될 예정이다. 때문에 3월말 이후에 사업인정을 받은 토지에 대해서만 채권보상을 의무화한다.

- 부재지주의 정확한 범위는.

해당 수용토지의 소재지와 같은 시·군·읍·면과 그 지역에 인접한 시·군·읍·면에 사업인정고시일로부터 보상을 받을 때까지 계속해서 주민등록을 하지 않았을 경우다.

- 상속받은 토지도 부재지주 토지에 해당되나.

상속받은 날로부터 1년이 지나지 않으면 부재지주는 아니다.

- 토지보상액은 어떻게 산정하나.

사업시행자가 2명의 감정평가사를 추천하고, 지주가 1명의 감평사를 추천한 뒤 3명의 평균 감정가를 보상액으로 정한다. 지주가 1명의 감평사를 추천하지 않을 경우에는 시행자가 3명을 모두 추천해 따진다.  
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책 '토지보상 모르면 절대로 받지마라' 요약  
 
행정중심복합도시 예정지역을 비롯해 서울 뉴타운, 기업도시(무안 무주원주충주 등), 혁신도시 건설 등으로 토지보상 '붐'이 일고 있다.

그러나 보상제도는 일반인이 체계적으로 접하기 어렵다.

좀 더 많은 보상금을기대한다면 돈이 되는 토지보상 정보를 알아야한다.

이에 땅을 수용당하는 사람의 처지에서 최소한의 지식으로 최대한의권리를 찾도록 도움을 주기 위한상식을 정리해 본다.

첫째, 공익을 알아야 토지수용을 안다.

공익사업에 들어가야만 토지를 수용할수 있다.

물론 '공공필요에 의한 공익사업'에 들어가는 사업이라고 해도 모두수용할 수 있는 것이 아니라 건설교통부 장관이 '수용'할 수 있는 사업으로 인정해야만 한다.

기업도시 혁신도시 택지개발 사업 등은 수용할 수 있는 공익사업이다.

그러나 시장관사, 보건소 건축 등은 공익사업인 것으로 보이지만 토지를 수용할 수 있는 사업은 아니다.

보상받는 사람이 사업인정 고시(건교부 장관이 최종 승인)일 전에 묘목을 심거나 건물을 증축하는 것은 위법이 아니다.

하지만 사업인정 고시 이후에는 증가된 지장물, 즉 수용토지 위에 속해 있는 모든 것들은 엄밀히 말해 보상 대상이되지 않는다.

둘째, 공용수용 절차를 정확히 파악하자.

일반적인 토지수용의 절차는 사업인정-토지 및 물건조서 작성-감정평가-협의-재결의 순서가 된다.

하지만 주공과 토공의 택지개발사업은 먼저 토지 및 물건조서 작성이이뤄지면서 계획승인(사업인정 의제)이 되기도 한다.

따라서 계획승인 이전에 추가로토지 및 물건조서가 작성될 수 있다.

이 경우 공사의 직원이 선심 쓰는 양 물건 추가를 해주면서 "이번에는 양보해 달라"는 요청에 대해 고맙게 생각할 이유는 없다.
이는 보상받는 자의 당연한 권리이기 때문이다.

셋째, 보상받는 사람은 보상 대상에 누락되는 재산이 있는지 꼼꼼히확인하는것이 필요하다.

또 보상의 대상은 때로 못 쓰게 된 나머지(잔여지, 수용된 땅의 나머지를 활용할 수 없는 경우)도 보상 대상이 된다.

못쓰게 되지는 않았어도 의미 없어져 버리는 재산(예를 들어 댐이 건설되면서 강 건너에 과수원이있어 관리가 되지 않는 경우) 역시 보상에포함되어야 한다.

넷째, 토지보상은 시가와 현황 기준이 대원칙이다.

여기에 단서가 하나 붙어있다.

법규에는 공시지가를 기준하라는 것이다.

이 구절은 공시지가로 보상하겠다는 이야기로 오해할 수 있지만 그런의미는 아니다.

토지보상법에는 '토지의 평가는 공시지가를 기준으로 감정평가하라'는 말이 있는데 이는 공시지가로보상을 하라는 의미가 아니라 평가의과정(산식)을 공시지가를 기준으로 하라는 의미다.

다섯째, 모든 권리를 찾아라.

일반적으로 많이 발생하는 사례인 일반영업과 영농손실, 축산업에 대한 보상 외에도 관행적 영업도 보상된다.

구멍가게라도 허가를 받지 않고 영위하여도 영업보상의 대상이 된다.

소위 관행적으로 해온 영업도 사업인정고시일 이전부터 해왔다면 영업손실 보상의 대상이다.

여섯째, 보상제도의 핵심은 토지평가다.

따라서 토지평가 전부터 토지평가에필요한 실거래 자료를 수집해두자.

실거래 계약서는 시가의 결정적 증거가 된다.

보상받는 당사자들이 철저한 시가 계산에 필요한 증거 자료를 취합해제시해서 제대로 된 가격을 평가받도록 해야만 한다.

일곱째, 보상은 시가의 90% 선에 손을 내미는 것을 고려해 볼 필요가있다.

토지 보상금액이 시가의 90% 선에 근접한다면 지장물(주택 나무 담장등) 보상이있기 때문에 결코 손해 보는 거래는 아니다.

물론 저마다 시가의 기준이 달라 논쟁의 대상이 될 수 있다.

재빠르게 협의에 응하는 것이 자신에게는 이익이 될 수 있다.

재결로 가려면 1년, 최장 2년이 걸리는데 이 경우 대토 시기도 놓칠수 있다.

여덟째, 재결까지 갈 경우 기억해야 할 단어가 있다.

'이의 부기권'이다.

재결이 끝난 후에는 보상금(공탁금)을 찾은 다음에 재결에 대해 이의를 제기할 수있다.

어찌 됐든 재결을 받게 되면 돈을 받고 싸울 수 있다.

그러나 이 단계에 접어들면 일반적으로 토지보상자의 10%만이 남게된다.

이 경우 시행자에게 유리하도록 모든 상황은 돌아갈 수 있다.

그리고 수용의 대가로 받은 돈으로 재테크를 할 때 이 단계에서 가장신경 써서 챙겨야 할 것은 세금이다.

강제 수용에 의한 토지보상에서 보상받는 사람에게 주어지는 가장 큰세제상의 특혜는 대토(代土)에 의한 세금 감면 혜택이라할 수 있다.

대토란 대체토지의 줄임말로 자기지역 내에 토지를 매도하고, 같은지역 내에토지를 매입하는 것을 말한다.

이때 발생하는 부동산 거래는 피수용인의 자의에 의한 경우가 아니기때문에 구제해줄 수 있는 대책을 마련해놓은 것이다.

부동산 거래시 대토로 인정받게 되면 기존 부동산 매각시 부과되는양도소득세와 신규 부동산 취득시 부과되는 취득세와 등록세를 감면받을 수 있다.

하지만 이런 엄청난 특혜를 마구잡이로 주지는 않는다.

누가 보아도 수긍할 수 있는경우에 한해서 엄격히 적용하고 있다.

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토지보상금 절세 방법 
대전시 유성구 원신흥동에 사는 오모씨는 요즘 걱정이 이만저만이 아니다. 대전 서남부권 택지개발사업지구내 부동산이 수용돼 제값을 못 받는 것도 억울한데 세금까지 많이 내게 됐다고 토로하고 있다. 서남부권이 투기지역으로 지정된데다 요즘 대폭 상승한 부동산 가격으로 엄청난 세금을 내야 한다고 생각했기 때문이다.
서남부권 택지개발사업지구내 토지 보상시점이 다가오면서 절세 방법에 대해 관심을 갖는 보상자들이 많다. 그러나 과연 세금이 얼마나 나오는 지, 실거래가로 세금을 내야하는 지, 양도소득세를 면제받을 수 있는 지에 대해 궁금해 하는 사람들이 많다.

서남부권 토지보상과 관련해 억울하게 세금을 많이 내는 경우는 거의 없다고 보면 된다. 일정요건을 갖추면 실제보상가로 과세하지 않고 대체 부동산을 취득할 경우, 신축 주택을 자가 건설할 경우, 대토를 하는 경우도 관련법에 따라 세금을 받거나 돌려받을 수도 있다. 사실 세무관계는 매우 복잡하고 어렵기 때문에 세무사, 회계사 등 전문가들에게 자문을 구하는 것이 상책이다.

◇수용된 시점 기준시가 등으로 납부=지난해 말 개정된 세법에 따르면 투기지역이라도 일정요건을 충족하면 실제 보상가가 아닌 수용된 시점의 기준시가 또는 개별공시지가로 양도소득세를 납부할 수 있다.

일정한 요건이란 ▲서남부권 예정지구 고시일인 2001년 1월 5일 ▲사업인정고시일로부터 소급해 2년이 되는 날인 2001년 12월 16일 ▲투기지역지정일인 2003년 8월 18일(주택의 경우 2003년 2월 27일) 가운데 가장 빠른날 이전에 취득하면 된다. 다시 말해 극히 일부지역을 제외하고는 2001년 1월 5일 이전에 부동산을 취득한 사람의 경우 기준시가 또는 개별공시지가로 양도소득세를 납부할 수 있다.

단지 수용당시 고가주택 등에 해당되지 않으면 된다. 고가주택이란 주택과 부수토지의 실제 보상가 합계액이 6억원을 초과할 경우를 말하며 1세대 1주택에 해당되더라도 6억원 초과분에 대해서는 양도소득세를 납부해야 한다.

◇취·등록세 돌려받을 수도=수용대상지역에 부동산을 소유한 용두동의 김모씨는 올초 하반기에는 보상금이 지급된다는 소식을 듣고 미리 유망지역에 부동산을 구입하고 취득세와 등록세를 납부했다.

이는 지방세법 109조에 따라 ‘대체취득에 의한 취득세·등록세의 비과세’에 해당돼 취득세와 등록세를 환급받을 수 있다. 서남부권 부동산 소유자가 사업인정고시일 1년전, 즉 2002년 12월 16일 이전부터 서남부권이나 그 인접지역에서 거주할 경우에는 보상금 수령일 후 1년내에 대체 취득할 부동산을 구입한 경우 보상금 한도내에 해당하는 부동산가액의 취득세 등이 비과세 된다. 이때 취득하는 부동산은 취득지역에는 제한이 없지만 고급주택 등 사치성 자산에는 비과세가 적용되지 않는다.

보상금 수령전에 취득한 부동산이라도 요건을 갖춘 경우에는 보상금 수령일 이후 대전시도시개발공사, 토지공사, 주택공사 등 해당 사업시행자에게 수용확인서를 발급 받아 시·군·구청 등 관할관청에 제출하면 된다.

◇신축주택 양도세 면제될 수도=서남부권의 경우 1세대 1주택의 비과세 요건을 갖추지 못해도 2001년 5월 23일부터 2003년 6월 30일 사이에 신축 주택을 취득하기 위해 건설업자 등과 최초로 계약을 체결하거나 자가 건설해 사용승인을 받으면 양도소득세를 면제 받을 수 있다. 감면된 세액의 20%는 농어촌 특별세로 과세된다. 실제 도안동의 김모씨는 1700만원 정도의 양도소득세를 면제받게 됐다. 김씨의 사례에 해당하는 사람은 관할 세무서에 양도소득세 감면 신청서를 제출하면 된다.

신축주택의 범위는 통상 주택과는 달리 주택과 연면적 2배 이내의 부수토지를 포함한다는 사실에 주의해야 한다. 1세대 1주택이지만 수용으로 인해 보유기간 3년 요건을 충족하지 못하더라도 비과세를 적용받을 수 있다.

◇다른 농지 구입해 경작하면 비과세=서남부권의 경우 다른 도시개발지역과 달리 전답이 많은 비중을 차지함에 따라 농민보호와 농업발전을 위한 입법취지로 인한 비과세와 감면 적용을 많이 받을 수 있을 것으로 보인다.

보상금으로 다른 농지를 구입해 경작을 계속하려면 양도소득세가 비과세 되는 대토를 하는 것이 유리하다. 대토에 의한 비과세는 수용되는 농지소재지 및 인접지역에서 3년이상 거주한 사람이 양도일로부터 1년 이내에 새로운 농지를 취득하고 3년이상 농지소재지에서 거주하며 경작한 경우 해당된다. 또 새로운 농지를 취득하고 1년 이내에 종전의 농지를 양도하고 3년이상 거주하면서 경작한 경우도 적용된다.

대토로 취득한 토지가 농지가 아니더라도 1년 이내에 개간해 실제로 농지로 전환된 경우에도 농지의 요건을 갖춘 것으로 본다. 한편 8년 이상 농지소재지 및 인접지역에서 직접 경작한 농지가 수용되는 경우에는 양도소득세 1억원 한도내에서 감면된다.<殷鉉卓 기자>
<도움말=한병철 국민은행충청본부 세무자문위원·제일세무회계사무소>

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수용알고 땅사면 실거래價로 과세
정부나 지방자치단체에 토지가 수용될 줄 알면서 땅을 취득한 경우는 토지보상비에 대한 양도소득세를 실거래가 기준으로 내야 한다. 9일 국세청에 따르면 국세심판원은 최근 기업체를 운영하는 A씨가 토지수용 후 보상비에 대한 양도소득세를 실거래가 기준으로 내야 한다는 국세청의 처분이 부당하다며 낸 심판청구를 이 같은 취지로 기각했다.

A씨는 지난 1999년 경매를 통해 자신이 운영하는 사업장 인근 토지를 1억6000여만원에 낙찰받았다. 그러나 3개월 후 지자체가 도로건설을 위해 이 땅을 수용하면서 2억4000여만원을 보상금으로 지급했다. A씨가 남긴 차익은 8000만원.A씨는 그러나 양도소득세를 신고하지 않았다.

국세청은 지난해 7월 1년 미만 단기양도에 따른 양도차익을 신고하지 않은 것을 적발, 실거래가를 기준으로 양도소득세와 가산세 등 4360만원을 과세했다. A씨는 이에 대해 사업상 필요해 낙찰 받고 수용당한 땅에 대해 단기양도로 보아 실거래가 기준으로 세금을 부과한 것은 부당하다며 심판원에 심판청구를 제기했다.

심판원은 그러나 토지 수용이 이미 낙찰일 전에 결정돼 있었고 A씨가 사업체 명의가 아닌 개인 명의로 땅을 취득한 만큼 단기양도를 목적으로 취득한 것으로 보아야 한다며 A씨의 청구를 기각했다.

조세특례제한법 제85조 [ 지정지역내 공익사업용 부동산에 대한 양도소득세 과세특례 ] [ 부칙 ] 

거주자가 소득세법 제96조 제1항 제6호의2의 규정에 의한 지정지역내의 부동산을 다음 각호의 1에서 규정하고 있는 날(주) 전에 취득하여 2006년 12월 31일 이전에 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 또는 그 밖의 법률에 의하여 당해 사업시행자에게 양도(수용되는 경우를 포함)하는 경우에는 기준시가에 의할 수 있다.

주) 관계 행정기관의 장이 관보 또는 공보에 고시한 날을 말하며, 그 고시한 날이 사업인정고시일부터 소급하여 2년 이내인 경우에는 사업인정고시일부터 소급하여 2년이 되는 날, 그 고시한 날이 소득세법 제96조 제1항 제6호의2의 규정에 의한 지정지역 지정 후 도래하는 경우에는 지정지역을 지정한 날을 말한다.

1. 택지개발촉진법 제3조의 규정에 의하여 택지개발예정지구를 지정한 날

2. 산업입지및개발에관한법률 제7조의3의 규정에 의하여 산업단지 등을 지정한 날

3. 지역균형개발및지방중소기업육성에관한법률 제4조의 규정에 의하여 광역개발권역을 지정한 날

4. 주한미군의 기지이전과 관련하여 공익사업을위한토지등의취득및보상에관한법률 제15조의 규정에 의하여 보상계획을 공고한 날

5. 제1호 내지 제4호 외의 법률에 의하여 양도하는 부동산의 경우에는 당해 법률에 의하여 부동산이 속한 사업지역에 대한 예정지구·지역, 개발권역 지정, 보상계획공고 그밖에 이와 유사한 것으로서 대통령령이 정하는 날

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수용토지 양도세 줄이는 장기보유혜택 요건 챙겨야
 
신행정도시 건설 예정지에 땅이 있는 나모 씨는 요즘 자신의 땅이 수용되면서 세금을 많이 내야 할까봐 걱정이다. 친구 안모 씨가 예전에 도시개발법으로 주택과 부수토지가 수용돼 목돈을 쥐었지만, 보상받은 금액의 상당 부분을 세금으로 냈다는 얘기를 들었기 때문이다. 보상금을 사용할 곳이 많은 나씨는 어떻게 하면 세금을 조금이라도 줄일 수 있을까 하고 고민 중이라고 한다.

부동산이 수용되는 경우에도 양도소득세를 내야 한다. 보상금이라는 대가를 받기 때문이다. 수용지역에 있는 부동산은 대부분 장기간 보유하기 때문에 양도차익이 크고 양도세도 많이 나온다. 개발지역은 투기지역으로 지정되는 경우가 많은데, 투기지역 부동산은 실제 보상가와 실제 취득가의 차이를 기준으로 양도세가 과세되므로 수용 부동산에는 더 많은 세금이 매겨질 수 있다.

투기지역에서도 오랫동안 부동산을 보유해 자신의 의사와는 관계없이 수용되는 경우가 많다. 이런 점을 고려해 지난해 말 개정된 세법에서는 일정 요건에 해당하는 경우 실제 보상가가 아닌 수용시점의 기준시가 또는 개별공시지가로 양도세를 낼 수 있게 하고 있다. 양도소득세를 줄일 수 있는 길이 열린 셈이다.
이에 해당하는 경우를 살펴보자. 먼저 부동산을 취득한 시점이 관보 또는 공보에 개발사업이 고시된 날 이전이어야 기준시가 등으로 양도세를 계산한다. 개발사업 고시일로부터 해당 사업의 사업인정고시일까지의 기간이 2년이 안 되는 경우에는 사업인정고시일로부터 소급해 2년이 되는 날 이전에 취득한 부동산이어야 한다.

개발사업 등의 고시일 이전에 투기지역으로 먼저 지정되는 경우에는 투기지역 지정일 이전에 취득한 부동산이어야 한다. 이런 조건을 갖춘 동시에 2006년 12월 31일 이전에 해당 부동산을 사업시행자에게 넘겨야 기준시가 등으로 양도세를 신고 ·납입할 수 있다.
조건을 갖췄다 하더라도 수용당하는 주택의 보상가액이 6억원을 넘으면 얘기가 달라진다. 양도가액이 6억원을 넘으면 고가주택으로 분류된다. 고가주택은 실제 거래가, 즉 실제 보상가로 양도세를 계산해야 한다. 고가주택은 1가구 1주택일 때에도 양도세를 낸다.

주의할 점은 주택의 보상가와 부수토지의 보상가를 합해 고가주택을 판정한다는 것이다. 수용되는 주택은 값이 얼마 나가지 않고 1가구 1주택이라 하더라도 부수토지를 합한 보상가가 6억원을 넘으면 양도세를 부담해야 한다. 도시개발법에 따라 수용되는 지역에는 주택 보상가는 1,000만~2,000만원에 불과하지만 토지 보상가가 6억원을 넘어 고가주택에 해당하는 사례가 많다. 원주민으로서 강남의 호화주택과는 비교할 수 없는 낡은 집에 살다가 보상을 받았는데 고가주택에 해당한다며 세금으로, 입주권 부여에 따른 분양대금으로, 이주비 등으로 차 떼이고 포 떼이고 하면 어떻게 살아가느냐고 원망하는 사람들을 적지 않게 보았다.

낡고 초라한 집이 세법상 고가주택으로 분류된다면 건물을 허무는 것도 하나의 절세방법이 될 수 있다. 건물을 허물면 나대지로 바뀌어 개별공시지가로 양도세를 내면 되기 때문이다. 철거에 든 비용과 받지 못하게 된 건물 보상금을 합친 금액과 양도세가 줄어드는 액수를 비교해 판단하면 된다.
한편 8년 이상 직접 경작한 농지가 공익사업 등 목적으로 수용되는 경우에는 양도세가 1억원을 넘는 경우에만 세금이 매겨진다.

보상대금으로 다른 농지를 구입해 농사를 계속 지을 생각이라면 양도소득세가 비과세되는 대토를 하는 것이 더 유리하다. 대토는 수용되는 농지소재지 및 인접 지역에서 3년 이상 거주하면서 농사를 지었어야 자격이 있다. 또 양도일부터 1년 이내에 새로운 농지를 취득해 3년 이상 농지소재지에 거주하면서 경작을 해야 하는 등의 요건도 충족해야 한다. 

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Q : 수용지구내 대지도 대토가 되나요?
아니면 토지 보상시 세금을 가장적게 내는 방법에는 어떤것이 있나요?   

택지개발 예정지구에 대지를 소유하고 있습니다. 8년동안 농사를 짓다가 상가를 지어서
제가 사용하기도 하고 임대도 주었지요. 그런데 택지개발지구가 되어 수용이 된다고 해서
원래는 8년 자경을 했기때문에 양도 소득세가 나오지 않는것을 상가를 짓는 바람에 농지에서 대지로 바뀌어 토지 보상시 양도 소득세가 나오게 되었습니다.
현명하게 대처하는 방법을 알려주세요.   

  
A : 감면 혜택이 없읍니다.
 
1.수용당시 농지가 아니면 8년자경,대토가 불가능합니다.

2. 다만 투기지역내 토지라도 기준시가로 계산할 수는 있을것 같군요

3수용의 경우 1년이내 다른 부동산을 취득하는 경우 취득세 비과세는
가능합니다.(종전 부동산범위내에서)

4.상가에 주택부분이 있는지도 궁금합니다.
2005-04-25 20:35

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대체농지 취득지역 주소지에서 80km로 확대입력 : 
 

[이데일리 남창균기자]  토지를 수용당한 농민이 대체농지를 구입할 수 있는 지역이 주소지에서 80km까지 확대된다. 또 토지를 이용목적대로 사용하지 않을 경우 실거래가의 10%를 이행강제금으로 부과한다.

14일 건설교통부는 신고포상금과 이행강제금 제도 도입을 주요 내용으로 한 ‘국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령’이 국무회의를 통과함에 따라 관보게재 등의 절차를 거쳐 오는 20일부터 시행한다고 밝혔다.

개정안에 따르면 오는 20일부터 토지거래허가제 위반 사실을 해당 시·군·구에 신고하면 위반사실 확인을 거쳐 50만원의 신고포상금이 지급된다.

또 토지거래허가구역 내에서 땅을 당초 허가받은 목적대로 이용하지 않다가 적발돼 3개월이내에 이를 이행하지 않으면(이행명령 위반) 실거래가의 5~10%에 해당하는 이행강제금이 부과된다. 이행강제금은 ▲땅을 산뒤 이용하지 않고 방치한 경우는 땅값(실거래가)의 10% ▲불법임대는 7% ▲불법전용은 5% 등으로 차등화된다.

예를 들어 1억원짜리 부동산을 사서 당초 허가 목적대로 이용하지 않고 방치할 경우 1000만원의 이행강제금을 내야한다. 이행강제금은 의무이용기간(농지는 2년, 임야는 3년)에만 부과된다.

또 공익사업으로 땅을 강제 수용당한 경우 대체토지 취득기간이 당초 1년에서 3년으로 연장되고, 대체 농지 취득범위도 당해 시군 또는 연접 시군에서 주소지로부터 80km이내로 확대된다. 

이와 함께 개발행위를 전제로 하지 않고 단순히 싼 값에 땅을 산 뒤 이를 쪼개서 되파는 기획부동산 등의 토지투기도 원천 차단된다. 비도시지역(관리·농림·자연환경보전지역)도 개발행위 허가대상지역에 포함되기 때문이다.

이에 따라 비도시지역에서 토지분할을 하려면 ▲투기가 우려돼 건교부장관이 지정 고시하는 곳이 아니어야 하고 ▲건축법에 의한 분할 제한면적(녹지지역 200㎡, 비도시지역 60㎡) 이상이어야 하며 ▲산림형질변경, 농지전용 등이 가능한 곳이어야 한다.

 

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행정복합도시/대토농지 구입땐 양도세 감면

행정중심복합도시 건설과 관련, 부동산 소유자들의 가장 큰 관심사는 보상금과 양도소득세가 과연 얼마나 나오느냐는 것이다. 물론 보상금 수령을 거부하는 사람들도 있지만 지역 금융기관과 세무회계사무소 등에는 토지보상에 따른 절세를 문의하는 사람들이 점점 늘어나고 있다.
행정도시 수용 대상지역 주민들 가운데는 부동산이 수용되지만 제값을 못 받는 것도 억울한데 세금까지 낸다며 불만을 토로하는 사람들도 많다. 투기지역 지정과 요즈음 대폭 상승한 부동산 가격으로 엄청난 세금을 낸다고 생각하고 있기 때문이다.

그러나 실제로 억울하게 세금을 많이 내는 사람은 거의 없다고 보면 된다. 대부분 보상금 수령자들이 보상금 지급전에 상담을 통해 절세 혜택을 보고 있다. 세무사나 회계사 등 세무전문가를 찾거나 절세상담을 벌이고 있는 시중은행들을 이용하는 것도 괜찮은 방법이다.

◇수용된 시점 기준시가 등으로 납부=2004년 말 개정된 세법에 따르면 투기지역이라도 일정요건을 충족하면 실제 보상가가 아닌 수용된 시점의 기준시가 등으로 양도소득세를 납부할 수 있다.

일정한 요건이란 ▲예정지구지정고시일(사업인정고시일)로부터 소급해 2년이 되는 날 ▲투기지역지정일 중 가장 빠른 날 이전에 취득하고 고가주택이나 1세대 2주택 이상에 해당되는 주택을 보유하지 않으면 된다. 행정중심복합도시의 경우 2003년 5월 24일 이전에 취득하면 요건을 충족하게 된다.

고가주택은 주택과 부수토지의 실제보상가 합계액이 6억원을 초과할 경우를 말한다. 1세대 1주택에 해당하더라도 6억원 초과분에 대해서는 양도소득세를 납부해야 한다. 또한 양도당시1세대 2주택 이상에 해당되는 주택이 있다면 실거래가로 과세되고 2007년 부터는 2주택의 경우 일정요건에 해당되면 장기보유공제가 배제되고 단일세율 50%로 중과세가 된다.

◇채권보상분 양도소득세 10% 감면=서울에 사는 황모씨는 비사업용 토지에 해당된다며 오래전에 상속받은 토지가 실거래가로 과세되지 않을까 걱정을 많이 했다. 하지만 행정중심복합도시의 경우 부득이한 사유가 있어 비사업용 토지로 보지 않기 때문에 개별공시지가로 과세될 수 있다. 또한 보상금을 채권으로 보상받는 경우 채권 보상분에 대해서는 양도소득세를 10%감면한다.

행정중심복합도시 건설지역은 수려한 입지조건 때문에 꽤 많은 사람들이 전원주택을 소유하고 있다. 이런 사람들도 몇가지 요건을 갖추고 있다면 양도소득세를 면제받을 수도 있다.

1세대 1주택자가 아니더라도 2001년 5월 23일부터 2003년 6월 30일 기간 동안 주택건설업자 등과 최초로 매매계약을 체결하고 계약금을 납부해 신축주택을 취득하거나 자가 건설해 사용승인을 받은 신축주택의 경우 양도소득세를 면제 받을 수 있다.

이 때 감면된 세액의 20%는 농어촌특별세로 과세된다. 신축주택의 범위는 통상 주택과는 달리 주택과 연면적 2배 이내의 부수토지를 포함한다는 사실에 주의해야 한다. 1세대 1주택이지만 수용으로 인해 보유기간 3년 요건을 충족하지 못하더라도 비과세를 적용 받을 수 있다.

◇보상금으로 다른 농지구입하면 감면=행정중심복합도시의 경우 다른 도시개발지역과 달리 전답이 많은 비중을 차지함에 따라 농민보호와 농업발전을 위한 입법취지로 인한 감면 적용을 많이 받을 수 있을 것으로 보인다.

보상금으로 다른 농지를 구입해 경작을 계속하려면 양도소득세가 감면되는 대토를 하는 것이 유리하다. 대토에 의한 감면은 수용되는 농지소재지 및 인접지역에서 3년 이상 거주한 자가 양도일로부터 1년 이내에 새로운 농지를 취득하고 3년 이상 농지소재지에서 거주하며 경작한 경우 해당된다.

또 새로운 농지의 취득일로부터 1년 내에 종전의 농지를 양도하고 3년이상 농지소재지에서 거주하면서 경작한 경우도 가능하다. 대토로 취득한 토지가 농지가 아니더라도 1년 이내에 개간하여 실제로 농지로 전환된 경우에도 농지의 요건을 갖춘 것으로 본다. 한편 8년 이상 농지소재지 및 인접지역에서 직접 경작한 농지가 수용되는 경우에는 위의 대토에 따른 감면액과 합산하여 5년동안 1억원 한도 내에서 감면된다.

◇미리 부동산 구입해도 취득세 환급 가능=수용 대상지역에 부동산을 소유한 연기군의 엄모씨는 보상금이 지급되기 전에 미리 유망지역에 부동산을 사 두었고 취득세와 등록세를 납부했다. 이런 경우에도 취득세 등을 환급 받을 수 있다.

수용되는 행정중심복합도시의 부동산 소유자가 사업인정고시일 1년 전, 즉 2004년 5월 24일 이전부터 수용지구나 그 인접지역에서 거주할 경우에는 보상금 수령일 후 1년 내에 대체 취득할 부동산을 취득하는 경우 보상금 한도 내에 해당하는 부동산가액의 취득세 등이 비과세 된다.

이 때 취득하는 부동산은 취득지역에는 제한이 없지만 고급주택 등 사치성 자산에는 비과세가 적용되지 않는다. 보상금 수령전이라도 요건을 갖춘 경우에는 사업인정고시일 이후에 취득해 납부한 취득세 등은 보상금 수령일 이후에 해당 사업시행자에게 수용확인서를 발급 받아 관할관청에 제출하면 환급 받을 수 있다.<殷鉉卓 기자>

<도움말=한병철 국민은행충청본부 세무자문위원·공인회계사·제일회계사무소>
 
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달라진 대토 규정에 '희비교차'
 
올해부터 대토에 대한 양도소득세 감면요건은 완화됐지만,양도세 감면액 자체는 축소돼 택지개발지구 등 수용예정지역의 땅 주인들 사이에 희비가 엇갈리고 있다. 이 같은 법 개정내용을 모르고 보상을 받기 전에 미리 농지를 담보로 돈을 빌려 인근에 대 토용 농지를 샀던 농민들은 필요 이상으로 자금을 대출해 이자를 더 많이 내고 양도세도 추가로 물게 된 반면 대토를 하지 않은 주민들은 농지매입을 줄인 만큼 다른 투자를 할 수 있기 때문이다. 올해부터 대토를 통해 양도세 감면혜택을 받기 위한 요건이 종전 농지와 동일 면적 이상 혹은 매도 및 보상가액의 2분의 1 이상에서 종전농지 면적의 2분의 1 이상,매도가액의 3분 의 1 이상으로 완화됐다. 이에 따라 수용지구에서 10억원을 보상받은 사람이 대토에 따른 세제혜택을 받으려면 이 전에는 최소 5억원어치의 대체농지를 매입해야 했지만 이제는 3억원 정도만 사더라도 혜 택이 가능해졌다. 반면 자경농 요건만 갖추면 한푼도 내지 않아도 됐던 양도소득세 규정이 올해부터 바뀌어 대토를 하더라도 1억원까지만 양도소득세 감면을 받을 수 있게 축소됐다. 이 같은 관련법 개정으로 보상을 받기 전에 미리 갖고 있는 농지를 담보로 대출을 받아 대 토 농지를 구입한 농민들은 큰 낭패를 보고 있다. 작년 3월 택지개발예정지구로 지정된 경기도 의정부 민락2지구에서는 주민공람이 있었던 2004년 6월30일부터 일부 주민들이 6억~20억원까지 은행빚을 내서 인근 포천 등지의 농 토를 무더기로 매입했다. 개발계획이 발표돼 인근 땅값이 오를 것에 대비해 서둘러 대체농지 매입에 나선 것이다. 하지만 이들 농민는 대토요건이 완화되면서 타격을 입게 됐다. 필요 이상으로 토지를 매입한 탓에 한해 4000만~1억원에 이르는 이자(연리 6%)를 물게 됐기 때문이다. 설상가상으로 들썩이던 포천 지역 땅값이 작년 연초 이후 안정세로 돌아서면서 지가상승 에 따른 차익도 기대하기 힘들게 됐다. 민락2지구 택지개발주민 대책위원회 김영화 사무차장도 "경기도의 광역교통계획 수립이 늦어지는 바람에 당초 지난해 말 나올 예정이었던 개발계획 승인도 늦춰지고 있다"며 "대 출금리 부담으로 인한 주민들의 '제살 깎아먹기'가 언제까지 계속될지 모르겠다"며 한숨 을 지었다.
 
 자료원 : -한국경제
 

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농지의 교환·분합 및 대토에 대한 양도소득세 비과세 .
 
다음의 조건을 갖춘 농지의 교환 또는 분합(分合)에 대하여는 양도소득세가 과세되지 않습니다
이 경우 쌍방 토지가액의 차액은 가액이 큰 농지가액의 1/4 이하에 해당하여야 합니다

≫ 국가 또는 지방자치단체가 시행하는 사업으로 인하여 교환 또는 분합하는 농지

≫ 국가 또는 지방자치단체가 소유하는 토지와 교환 또는 분합하는 농지

≫ 경작상 필요에 의하여 교환하는 농지
다만, 교환에 의하여 새로이 취득하는 농지를 3년 이상 농지소재지에 거주하면서 경작하는 경우에 한합니다

≫ 농어촌정비법·농지법·농업기반공사 및 농지관리기금법 또는 농업협동조합법에 의하여 교환 또는 분합하는 농지

사례 》
홍길동과 김막동은 경작상 필요에 의하여 농지를 교환함
홍길동이 소유했던 농지는 공시지가가 5천만원, 김막동이 소유했던 농지는 공지시가가 8천만원임

⇒ 공시지가 차액(3천만원) > 가액이 큰 농지가액의 1/4(8천만원/4 = 2천만원)
쌍방 토지가액의 차액이 가액이 큰 농지가액의 1/4을 초과 → 비과세가 적용되지 아니함

경작상 필요에 의하여 자경농지를 팔고 다른 농지를 샀을 때(즉, 代土 하였을 때)
양도소득세가 과세되지 않습니다

≫ 종전 농지를 판 날부터 1년 내에 판 농지의 면적 이상이거나 가격이 1/2 이상인 다른 농지를 사야 합니다
(다른 농지를 먼저 샀을 때에는 그 산 날부터 1년 안에 종전 농지를 팔아야 함)

≫ 산 농지를 그 농지 소재지에 거주하면서 산 날부터 계속하여 3년 이상 경작하여야 합니다
≫ 판 농지는 그 농지 소재지에 거주하면서 판 날부터 소급하여 3년 이상 경작했어야 합니다

다음에 해당하는 경우에는 농지의 교환·분합 및 대토를 하더라도 양도소득세가 과세됩니다

≫ 양도일 현재 특별시·광역시 또는 시지역에 있는 농지 중 도시계획법에 의한 주거지역·상업지역
또는 공업지역에 편입된 날부터 3년이 지난 농지
≫ 농지 외의 토지로 환지예정지 지정이 있은 경우로서 그 지정일부터 3년이 지난 농지 
 
 
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토지보상금 따른 양도세 어떻게…

[부동산 Q&A] 토지보상금 따른 양도세 어떻게…
사업고시일 이전 취득하면 수용시점 기준시가로 과세

Q: 신 행정도시 건설 후보지에 땅을 보유하고 있습니다. 토지수용에 따른 세금이 걱정 됩니다.
보상금은 적은데 비해 상당 부분을 양도소득세로 내야하기 때문입니다.
보상대금에 대한 양도세는 어떻게 줄일 수 있을까요.

A: 부동산이 수용되면 보상금이라는 대가를 받게 되므로 양도세를 내야 한다. 대체로 수용지역의 경우 부동산의 보유기간이 장기이므로 양도차익이 커 양도세가 많다. 보유기간 동안 쌓였던 부동산 가격 상승 분이 수용시점에 일시에 과세되기 때문이다.

특히 투기지역 부동산은 실제 보상가와 오래 전의 실제 취득가와의 차이에 대해 양도세가 과세되므로 상당한 금액의 세금을 내야 한다. 통상 개발예정지역이나 신행정도시 후보지역 등은 투기수요의 방지를 위해 재정경제부에서 투기지역으로 지정하고 있다. 그러나 투기지역 내 부동산이라 하더라도 대부분 10년 이상의 장기보유자 들이고 자신의 의사와는 관계없이 수용되는 만큼 일정한 요건을 갖추면 실제 보상가가 아닌 수용시점의 기준시가로 양도소득세를 부담한다.

기준시가로 양도세를 신고 및 납부하기 위해선 첫째, 부동산의 취득시점이 개발사업 등을 하겠다고 관보 또는 공보에 고시한 날 이전이어야 한다. 그러나 고시한 후 해당 사업의 사업인정고시일까지의 기간이 2년이 안 되는 경우엔 사업인정고시일로부터 소급해 2년이 되는 날 이전에 수용당하는 부동산을 취득했어야 한다.

예를 들어 개발사업 등의 고시일은 2003년 7월9일이지만 사업인정고시일이 그 해 11월10일이면 사업인정고시일이 개발사업 등의 고시일로부터 2년이 안 되므로 사업인정고시일로부터 소급해 2년이 되는 2001년 11월10일 이전에 부동산을 취득했어야 기준시가로 양도세를 낸다.

둘째 2006년 12월 31일 이전에 개발 등 사업시행자에게 양도해야 한다. 즉 내년 말 이전에 보상금을 다 받거나 또는 사업시행자에게 부동산의 소유권을 이전해야 한다. 위와 같은 요건에 해당한다면 많게는 수 천만원 이상의 양도소득세를 아낄 수 있다.
 

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대토로 취득한 토지가 농지가 아니더라도 1년 이내에 개간해 실제로 농지로 전환된 경우에도
농지의 요건을 갖춘 것으로 본다.
한편 8년 이상 농지소재지 및 인접지역에서 직접 경작한 농지가 수용되는 경우에는
양도소득세 1억원 한도내에서 감면된다.<殷鉉卓 기자><도움말=한병철 국민은행충청본부 세무자문위원·제일세무회계사무소> 
 
 
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토지수용 후 보상에 관한 양도소득세에 대해서 자세히 ..

보상에 관한 양도소득세 감면한도는？

 

 

       보   유   시   점               구     분                감   면   비   율   
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사업인정고시일 또는 양도일로부터        채권수령분         양도소득세 산출세액의 35%
소급하여 2년이전에 취득한 토지            현금수령분         양도소득세 산출세액의 25%
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사업인정고시일 또는 양도일로부터        채권수령분              감면없음
소급하여 2년이내에 취득한 토지            현금수령분              감면없음
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Ｏ 감 면 한 도

    * 개 인
   : 양도소득세 감면한도액이 1억원이며 1억원초과시 초과액에 대하여는 과세하게 됩니다.

    * 법 인
   : 특별부가세 산출세액의 50%(50%에 상당하는 금액이 1억원이하인 경우에는 1억원)를 감면합니다.

Ｏ 8년이상 자경농지의 경우
* 양도할 때까지 8년이상 농지소재지에 거주하면서 본인이 직접 경작한 토지로서 농지세의 과세대상(비과세, 감면, 소액징수부포함)이 되는 토지는 원칙적으로 비과세 됩니다)

※ 부동산 양도신고

  Ｏ 부동산양도신고 절차
* 부동산을 양도하는 경우 보상계약을 체결하기전에 그 거래 내용을 토지 소유자의 주소지 관할 세무서에 먼저 신고하고 『부동산양도확인서』를 발급받아 토지공사와 보상계약 체결시 다른 보상관련 구비서류와 함께 제출하셔야 합니다.

* 양도신고는 불편을 해소하기 위하여 세무서를 방문하지 않으시더라도 우체국에서 민원우편 을 통해 할 수 있습니다

* 다만 3년이상 보유한 주택이나, 8년이상 자경한 농지를 양도 하는등 비과세 요건에 해당하는 경우에는 양도신고를 하지않으셔도 됩니다

  Ｏ 부동산양도신고 혜택

양도자가 양도세액을 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 자진납부하면 15%의 세액공제 혜택을 받을 수 있습니다

대체취득에 대한 비과세

  Ｏ 비과세 범위
현재 부동산을 취득하게 되면 지방세중 취득세 및 등록세를 납부하셔야 합니다

하지만 부재부동산 소유자가 아닌 토지소유자는 우리공사에서 보상금을 수령하고 보상금을 최종 수령한 날(채권으로 보상받은 경우는 채권상환기간 만료일)로 부터 1년이내에 이에 대체할 부동산을 취득할 경우 보상금 범위내에서 대체취득한 부동산의 취득세 및 등록세를 면제 받을실 수 있습니다.

    이와관련하여 토지소유자들께서는 보상금 수령후 대체취득하는 토지에 대한 취득세 및 등록세를 면제 받기 위해서는 반드시 우리공사에 토지수용확인서 발급을 신청하여야 합니다.

* 부재부동산 소유자의 범위:다음에 규정하는 지역에서 사업정기일 1년 이전부터 계속하여 주민등록을 하고 실제로 거주하고 있지 않는자 단, 상속으로 부동산을 취득한때에는 상속인과 피상속인의 거주기간을 합한 것을 상속인의 거주기간으로 봄.

      - 매수 또는 수용된 부동산등이 전,답,과,목(이하 농지)인 경우에는 파주시 및 시와 연접한 시,군 또는 농지의 소재지로 부터 20킬로미터 이내의 지역
      - 매수.수용 또는 철거된 부동산 등이 농지가 아닌 경우에는 그 소재지 시.군.구 및 연접한 시,군,읍 면지역

 

  Ｏ 대체취득에 따른 세금감면 절차

    대체취득한 토지나 건물에 대한 취득세 및 등록세를 면제받고자 하시는 분은 대체취득한 토지나 건물의 검인계약서를 지참하시고 우리 공사에서수용확인서를 발급받아 취득사유가 발생한 날로부터 30일이내에 관할 시·군·구에 직접 제출하시면 됩니다.

* 상기 규정에 의하여 양도소득세 및 취득세·등록세를 비과세 또는 감면받는 경우에는 비과세 및 감면받는 세액의 20%가 농어촌특별세로 부과됩니다 

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부재지주 및 국가 토지 수용 관련 정리
 
이번에 바뀐 부재지주에 관련하여 여러분들이 혼선을 겪는것 같아서 중요한것 몇가지를 올립니다.
8.31대책으로 인해 부재지주의 농지 목장용지 임야의 양도소득세를 06년에는 실거래가 기준으로 중과없이 9~36%로 부과되고 07년에는 세율 60%로 중과할수 있게 되었습니다.
여기서 부재지주란 토지소재지 시.군.구의 거주자와 인접시.군.구의 거주자가 아닌자 입니다
하지만 300평 미만의 주말농장용 농지에 대해서는 중과대상에 해당되지 않습니다. 
그러나 300평 미만의 일반농지는 중과대상에 해당되는 것이지요.

그리고 매매할때 거주하지 않더라도 최근 3년중 2년을 거주했거나 5년중 3년을 거주했거나
총보유기간의 80%를 거주했다면 부재지주에 해당되지 않기 때문에 매매시기 전 2년간 거주했다면 부재지주에 해당되지 않을것입니다.

그리고 부재지주인데 수용을 당하면 어떻게 되는가?
부재지주인 경우에 국가에 수용을 당하면 3000만원까지는 현금으로 받고 나머지는 정기예금 이율로 만기 5년인 국가채권을 발행받게 됩니다.

그리고 양도소득세가 9~36%부과됩니다. 중과되지는 않는것이지요.

만약 현금으로 보상받은것 보다 양도소득세가 더 많이 나올경우 그 세금범위내에서 1억미만으로 현금으로 보상받을수 있습니다.

그리고 토지를 수용당한후 1년이내 인근지역 토지를 대체 취득하게 되면 수용보상금 범위내에서는 취득세와 등록세가 면제됩니다만 부재지주인 경우에는 취득세 등록세를 부과하게 됩니다