자동차외형복원 점포계약시 알아야 할 사항

자동차외형복원 창업 요람 복원달인은,
자동차외형복원 창업 준비를 하시는 분들에게 유익한 정보 제공을 위해 최선의 노력을 다하고 있습니다. 
이번에는 점포 계약을 체결했다가 정확한 지식을 갖추지 못하여 보증금에 대해 피해를 보는 사례가 가끔 발생한데 자동차외형복원 점포계약시  알아야 할 사항에 대해 자동차외형복원 복원달인법무팀에서 제공한 자료를 살펴보겠습니다.

※ 점포 계약 전 검토 사항

 * 토지.건물 등기부 등본 열람

  - 공인중개사 통한 경우 해당 업자에게 요구하면 됨.

  - 공인중개사 없이 계약할 경우 인터넷 대법원 홈페이지에서 열람 가능 

 * 등기부 등본 열람시 체크 사항

  - 무허가 건물 여부 확인

  - 가압류, 가처분 여부 확인

  - 근저당(대출) 여부 확인 (과도한 대출 건물은 피하는 것이 좋음) 

  - 등기부 상의 건물주와 실제 건물주 동일여부 확인

  등기부를 열람 할 때에 주의해야 할 사항은 가압류, 가처분 여부가 명시되지 않았다고 계약하는 경우가 있는데,

가압류, 가처분 소송이 진행 중인 경우 등기부상에 명시되기 까지 일정 기간이 공백이 발생할 수 있는데, 등기부 우측 상단을 자세히 보면 “사건 0건 계류중”  “사건 0건 진행중”라는 글씨가 있으면 이 부동산은 판결 결과에 의해 앞으로 가압류 및 가처분 될 가능성이 있으므로 주의해야 합니다.

 우측 상단에 “사건 0건 진행중”라는 글씨가 있는데도 그 점포가 마음에 들어 꼭 계약  할 경우에는 관할 법원 사건 담당자를 찾아가 어떠한 내용의 사건이지 간단한 확인을 원구하면 해주고 있어 필히 확인 후 계약을 체결한다. 

※ 점포 계약 후 절차

 *  관할 세무서에 사업자등록증 신청

  - 임대차 계약 원본 지참하여 관할 세무서 방문하여 사업자 등록증 신청

  - 업종 : 자동차서비스업

  - 업태 : 광택, 덴트, 흠집제거, 외형복원

  *  상가임대차보호법 확정일자 신청

   -  사업자등록증이 발급되면 곧바로 상가임대차보호법 확정일자를 신청을 하여야 점포보증금에 대한 법적 보호를 받을 수 있다.

  * 신청 구비서류 (사업자등록증 신청한 관할 세무서에 신청)

   - 사업자등록증

   - 임대차 계약서 원본

   - 건물도면 (담당자가 원구 할 경우 A4용지에 간단하게 건물 도면을 그리면 됨)  

   - 신분증

■ ■ ■   가장 많이 하는 질문과 답변   ■ ■ ■

1 . 건물 소유를 목적으로 타인 토지를 임차하여 가건물을 지어 사업을 하려고 하는데 저에게 인정되는 건물매수청구권은 ?  

 -  지상물매수청구의 대상이 되는 건물은, 그 토지에 대한 임대차가 건물의 소유를 목적으로 하여 체결된 이상, 임대인의 동의를 얻지 아니하고 신축한 것이어도 무방하며, 무허가건물이라도 인정됩니다. (대판 1997.12.13 97다37753) 다만 비닐하우스의 경우에는 인정되지 않습니다.(대판 1997.2.14) 
그리고 임차권소멸 후 그 토지를 제3자가 양수한 경우에는 기 소유자에 대한 건물매수청구권을 행사할 수 있습니다.(대판 1996.6.14. 96다14517). 다만, 이러한 지상물매수청구권은 임차인이 2기분 이상의 차임 연체등 채무불이행을 이유로 하여 계약이 해지된 경우에는 인정되지 않습니다(대판 2003.4.22. 2003다7685)

 -  건물의 소유를 목적으로 토지를 임차한 자가, 기간의 만료등으로 토지인도 및 건물철거소송에서 패소한 경우라도, 토지임차인은 나중에 건물매수청구권을 행사함으로써 건물의 철거를 명하는 부분의 집행력을 배제하기 위한 청구이의의 소를 제기할수 있습니다.(대판 1995.12.26. 95다42195)

2. 무허가 건물를 임차했거나 하려고 하는데 이때 건물이 경매처분되면 보증금을 보호 받을 수 있는지 ? 

-  미등기 건물을 임차한 경우에도 상가임대차보호법이 적용됩니다. 임대인의 채권자가 미등기건물을 경매시키려면 어떤 식으로든지 보존등기절차를 거쳐야 하므로, 미등기건물이 경미될 경우에도 임차인으로서는 그 매각대금에서 배당을 받는데 지장이 없을 것입니다. 이 경우에는 대지의 매각대금에서 우성변제를 받을 수 없습니다. 대지의 매각 대금으로 부터도 우선변제를 받으려면 대징에 대한 첫 경매개시결정등기 이전에 건물에 대하여도 소유권보존등기가 이루어져야만 가능합니다. 

따라서 미등기건물은 가급적 임차를 하지 아니하는 것이 좋습니다.  

3. 상가임차인이 임대차가 종료된 경우 원상회복하여 주어야 할 범위는 ? 

-  임차인에게는 임대차계약이 종료된 경우에 원상회복의무가 있습니다(민법 제615조, 654조) 다만 어느 범위까지 원상회복을 하여주어야 하느냐가 문제됩니다. 이에 관한 판례를 보면, "임차인에게 임대차 종료로 인하여 목적물을 원상회복하여 반환할 의무가 있다고 하여도, 별도의 약정이 없는 한, 그 것은 임차인이 개조한 범위 내의 것으로서 임차인이 그가 임차받았을 때의 상태대로 반환하면 되는 것이지, 그 이전의 사람이 시설한 것까지 원상회복할 의무가 없다"라는 취지의 판례가 있습니다(대판 1990.10.30. 90다카12035)  

4. 임차건물에서 화재가 발생한 경우에 임차인과 임대인 간의 책임소재는?

- 이 경우 화재의 발생원인이 임차인의 부주의에 의한 경우 그 책임은 임차인에게 있으며, 화재의 발생원인이 불명인 때에도 임차인이 그 책임을 면하려면 그 임차건물의 보존에 관하여 선량한 관리자의 주의의무를 다하였음을 입증하여야 한다"라고 하고 있습니다.(대판 1999.9.21. 99다36273) 또 다른 판례는 "임차건물이 전기배선이 이상으로 인한 화재로 일부 소헤되어 임차목적물반화채무가 일부 이행불능이 되었으나 임차인이 전기배선의 이상을 미리 알았다고 보기 어렵고, 따라서 임차인의 임참목적물에 대한 보존에 관하여 선량한 관리자의 주의의무를 다하지 아니한 결과가 아니므로 임차인의 손해배상책임이 없다."라는 취지의 판례가 있습니다(대판 2000.7.4. 99다64384)

-  결론, 임차건물에 대하여 화재가 발생한 경우에는 있어서 그 화재원인이 임차인 과실이나 불명인 경우에는 원칙적으로 임차인이 책임을 지게 되는 것 같고, 화재의 원인이 밝혀진 경우 (예, 전기배선이상, 누전 등)에는 그 책임 소재에 따라 임대인에게도 책임이 인정되는 경우가 있는 것 같습니다.  

 5.  상가임대차보호법으로 어떠한 보호를 받을 수 있으며 확정일자는 무엇인가?

* 상가건물임대차보호법이란 무엇인가 ?

- 상가건물 임대차의 공정한 거래질서를 확립하고 영세상인들이 안정적으로 생업에 종사할 수 있도록 과도한 임대료 인상 방지와 세입자의 권리를 보장하기 위해 의원입법으로 제정, 2001.12.29. 공포되어 2002.11.1.부터 시행되는 법률.

이 법의  법률의 핵심은 일정요건을 갖춘 임차인에게 다음과 같은 권리를 부여한데 있다.

-  임대차 존속기간 보장 : 최대 5년간의 계약 갱신 요구권 보장

- 대항력 발생 : 임차인이 건물을 인도받고 사업자등록을 신청하면 이후 건물소유주가 바뀌어도 새로운 소유주에 대해 임차권을 주장

- 우선변제권 보장 : 대항력 취득하고 확정일자를 받은 경우 전세권등기와 같은 효력을 인정하여 경매·공매시 후순위 채권자보다 우선 변제

-  임대료 인상상한선 설정 : 연 12%의 범위 내 인상 가능

* 어떤 경우 이 법의 적용 및 보호를 받을 수 있는가?

  - 사업자등록의 대상이 되는 영업용 건물만 해당되며 동창회사무실 등 비영리 단체의 건물임대차에는 이 법이 적용되지 않는다.

- 상가건물임차인 중에서 보증금이 일정금액이하인 영세상인만이 이 법의 적용을 받는다.

* 보호대상 보증금액은 ?

보호대상 금액은 당해 지역의 경제여건 및 상가 규모를 고려하여 시행령에서 구체적으로 정하고 있으며, 환산보증금이 아래에  해당하는 상가건물의 임차인은 이 법의 적용을 받는다.

1. 서울특별시 : 2억4천만원

2. 수도권정비계획법에 의한 수도권중 과밀억제권역(서울특별시를 제외한다) : 1억9천만원

3. 광역시(군지역과 인천광역시지역을 제외한다) : 1억5천만원

4. 그 밖의 지역 : 1억4천만원

* 상가 권리금도 보호를 받을 수 있는가 ?

 권리금은 관행상 기존 임차인과 새로운 임차인 사이에 주고받는 것으로 이 법과 무관하다.

* 보호대상 보증금액은 어떻게 계산하나 ?

보호대상 보증금액은, 

보증금과 월세환산액(연 12%의 금리를 적용해 보증금으로 환산한 액수)를 더한 금액.

월세를 보증금으로 환산할 때는 100을 곱하면 된다.

=> 예시 : 보증금 1,000만원에 월세 100만원으로 상가를 임차한 경우

보호대상보증금 = 1,000만원(보증금) ＋ 100만원(월세) × 100 = 1억1,000만원

* 임대차계약기간은 5년 단위로 하여야 하나?

계약기간은 자유로이 정할 수 있다.

다만 1년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 1년으로 보게 되나, 이때에도 임차인은 1년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있습니다. 임차인은 최초의 임대차 기간을 포함한 전체 임대차 기간이 5년을 초과하지 않는 범위 내에서 계약갱신을 요구할 수 있다.

* 임차인이 재계약을 원할 경우 해야 할 사항은?

임차인은 재계약을 원하면 임대차기간 만료 전 6월부터 1월까지 사이에 계약갱신요구(내용증명 등 발송)를 하여야 한다. 단, 이때 임대인은 다음 8가지요건에 해당하는 경우 재계약을 거부할 수 있다.

=>내용증명 양식은 특별히 없고 편지 형식으로 쓰면 되는데, 임차 건물 주소, 건물주 주소, 임차인 연락처, 계약연장 내용 등을 써 2부를 복사하여 총 3부를 가지고 우체국에 가 내용증명으로 보내 달라고 하면 우체국에서 처리해 줍니다. 

단, 아래의 경우는 계약 연장이 안됩니다.

 - 임차인이 3기의 차임액에 달하도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우

 - 임차인이 거짓 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우

 - 쌍방의 합의하에 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우

 - 임차인이 임대인의 동의없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대한 경우

 - 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의 또는 중대한 과실로 파손한 경우

 - 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우

 - 임대인이 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위해 목적 건물의 점유 회복이 필요한 경우

 - 그밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 존속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우

* 전대차계약을 체결한 전차인도 계약갱신요구권이 있는가?

임대인의 동의를 받고 전대차계약을 체결한 전차인은 임차인의 계약갱신요구권 행사기간 범위내에서 임차인을 대위하여 임대인에게 계약갱신요구권을 행사할 수 있다.

* 대항력이란 무엇이며 어떤 요건을 갖추어야 하는가 ?

임차인이 임대차계약기간동안은 건물주가 바뀌더라도 임차권자로서의 지위를 유지하여, 임대차계약기간동안 거주할 수 있음은 물론 임대차기간이 끝나더라도 보증금을 반환받을 때까지 계속 거주할 수 있는 권리.

임차인은 임대인으로부터 건물을 인도받고, 세무서에 사업자등록을 신청한 경우 신청일의 다음 날부터 대항력이 발생.

* 사업자등록을 하지 않은 임차인은 어떻게 해야 하나 ?

이 법의 보호를 받으려면 반드시 사업자등록신청을 하여야 합니다. 확정일자는 사업자등록신청과 동시에 받을 수 있다.

건물소재지가 등기부등본(또는 건축물관리대장), 사업자등록신청서, 임대차계약서상에서 일치하지 아니하는 경우 보호를 받지 못 할 수도 있습니다. 따라서 임대차의 목적물이 사실과 일치하도록 하여야 하므로 차이가 나는 경우 사업자등록정정신고 등을 통하여 일치시켜야 한다.

한편, 임차인은 임대인의 인적사항, 보증금, 차임, 임대차기간, 면적, 임대차 목적물, 건물일부 임차시 해당 도면 등이 변경되는 경우 사업자등록정정신고를 하여야 이 법의 보호를 받을 수 있다.

* 임차인에게 대항력과 우선변제권이 발생하는 시점은 언제부터인가 ?

대항력은 건물의 인도(입주) 및 사업자등록의 두 가지 요건을 모두 갖추어야 하고, 두 가지 요건 중 가장 늦은 날을 기준으로 대항력이 생긴다.

확정일자 순위에 따른 우선변제권은 건물의 인도(입주), 사업자 등록, 확정일자라는 세 가지 요건을

모두 갖추어야 하고, 3가지 요건 중 가장 늦은 날을 기준으로 순위가 결정된다.

* 우선변제권이란 무엇을 말하며 어떠한 경우 발생하는가?

경매 또는 공매시 임차건물의 환가대금에서 후순위권리자나 그밖의 채권자에 우선하여 보증금을 변제받는 권리.

임차인이 건물의 인도와 사업자등록 신청으로 대항력 요건을 갖추고 관할세무서장으로부터 임대차계약서상 확정일자를 받은 경우 확정일과 다른 담보물권 설정일을 비교하여 우선순위를 가리게 된다. 결국 이 법은 확정일자를 등기와 대등한 효력을 갖는다.

* 최우선변제권이란 무엇인가 ?

임차건물이 경매 또는 공매에 의하여 소유권이 이전되는 경우에도 경매절차에서 보증금중 일정액을 모든 권리자보다 최우선하여 배당을 받을 수 있는 권리를 말한다. 최우선변제권은 임차인이 대항력을

갖추면(건물을 인도받고 사업자등록 신청) 생기는 것으로 확정일자와는 상관이 없다. 확정일자 없이도 대항력을 갖추면 당연히 최우선변제권이 생긴다.

* 최우선변제권의 보호 범위 및 액수는 ?

임차인이 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 수 있는 보증금의 범위 및 액수는 아래와 같다. 최우선변제권을 주장하려면 건물에 대한 경매신청의 등기전에 대항력을 갖추어야 한다.

지역           /     법이 적용되는 범위    /   최우선변제권 범위  /    최우선변제 금액

서울특별시    /       2억4천만원 이하            /      4,500만원 이하         /      1,350만원 보장 

과밀억제권역 /       1억9천만원 이하            /      3,900만원 이하         /      1,170만원 보장 

(서울제외) 

광역시           /       1억5천만원 이하            /       3,000만원 이하         /      900만원 보장 

(인천,군지역제외) 

기타지역        /       1억4천만원 이하            /       2,5000만원 이하        /      750만원 보장 

* 임대료는 얼마나 인상할 수 있는가 ?

임대료는 계약당사자간에 자유롭게 정할 수 있으나 연 12%를 한도로 인상할 수 있습니다. 다만, 감액의 경우 제한이 없다.

* 전차인의 경우에도 이법의 보호를 받을 수 있는가 ?

전차인은 전대인에게 계약갱신요구권, 차임등의 증감청구권 및 월차임시 산정율 제한 등의 권리가 적용된다. 하지만 전대인에 대하여 권리를 행사할 수 있을뿐이며 임대인에게는 그 권리를 주장할 수 없다. 다만 임대인의 동의를 받고 전차한 경우에는 임차인의 계약갱신 요구권 기간내에서 임차인을 대위하여 계약갱신권을 주장할 수 있다.

* 전차인도 확정일자를 받을 수 있는가 ?

확정일자의 부여대상이 아니다. 전차인은 제3자에 대한 대항력 및 우선변제권 등의 권리가 상가건물임대차보호법에 규정되어 있지 않다. 다만 전차인은 전대인이 임차인으로서 사업자등록 및 확정일자를 받아 우선변제권을 득한 경우 임차인의 임대보증금에 대하여 민법 규정의 채권자대위권을 행사하여 적극적으로 채권(임차보증금)을 변제 받을 수 있다.

업무처리 과정에서 전차인과 임차인을 구별할 수 없어 확정일자를 부여 한 경우에도 전차인은 대항력이 발생하지 않으므로 우선변제권을 얻을 수 없다.

* 이 법의 적용을 받으려면 어떻게 해야 하나 ?

건물을 인도받고 사업자등록신청을 하고 임대차계약서상 확정일자를 받아야 한다. 본법 시행령 공포일(10.14일 예정) 현재 사업자등록이 되어 있는 임차사업자는 관할세무서에 사업자등록정정신고서(확정일자신청 겸용서식) 및 임대차계약서 원본을 지참하고 관할세무서에서 확정일자를 받으면 된다.(확정일자의 효력은 2002.11.1.부터 발생)

* 임차사업장이 넓어 여러 임대인과 각각 계약한 경우 확정일자를 별도로 받아야 하는가 ?

 별도로 확정일자 신청을 하여야 하며 각자의 계약서에 별도의 확정일자를 부여받아야 한다.