재개발 투자의 특장점

[정오현 대조동 열린부동산]

재개발 투자는 여러가지 주의할 일이 많습니다.
 
초보자가 혼자 의사 부동산을 사려고  쫓아 다니지 말고, 사람을 사십시요.
 
결정하기에는 위험이 많습니다.
 
어차피 누군가 한 사람에게는 중개 수수료를 지불해야 합니다.
 
믿고 맡길 수 있는  중개업소(공인중개사)를  선택하셔서 그 사람에게 맡기십시요.
 
꼭 물건지  지역 사람이 아니더라도 관계 없습니다.
 
잘아는 가까운 곳에 있는 사무실이나 전에 한번 거래했던 분도 상관 없습니다.
 
그래야 물딱지를 사지 않고, 좋은 가격에 사실수 있습니다.
 
여기에 참고가 될만한 재개발의 기초지식을 올리니 도움이 되었으면 합니다.
 
부디 좋은 결과 있기 바랍니다.
  
***재개발 투자의 특장점***
 
1.거래가 자유롭다:
재개발은 분양권이 아닌 주택이기 때문에 매매에 전혀 문제가 없다.
 
주택이 철거될 때까지는 주택 매매로 조합원 자격의 양도가 자유롭고,
 주택이 철거되어 아파트가 건립 중일 때에도 조합지분에 대한 전매제한 규정이 없다.
 
2.세부담이 적다:
 
재개발 지분은 주택의 소유권인데, 대체로 지은 지 15년이 지나
보유세 부담이 거의 없다.
 
단독주택도 주택가격 공시제도 도입으로 세부담이 늘겠지만 아파트에 비하면
많지 않을 것이다.
 
3.청약통장과 무관하다
 
청약 통장 가입 여부와는 전혀 관계가 없다.
 
 
4.세대당 분양권 한장만 준다.
 
주택이 여러채인 사람도 재개발 지분만  있으면 주택을 주지만, 세대당 한장만 준다.
 
((즉 본인과 부인 명의로  두개의 지분을 갖고 있어도 분양권은 하나 밖에 안나온다))
 
 
5.분양가 이하에 로얄층을 배정 받을 수 있다
 
 일반분양가의 60~80%에 일반 분양분 보다 좋은 층의 아파트를 배정 받을 수 있다.
 
 
6.사업 시행 속도가 훨씬 빨라진다
 
사업시행 인가 후에 가능했던 시공사 선정이 이제 추진위원회 설립 단계부터 가능해져  사업에 한결 가속도가 붙게 되었다.
또 도시정비구역 지정과 변경시 주민 동의 요건과 절차를 훨씬 간소화 해 약 9개월이 단축된다.
 
7.사업기간이 명료해 졌다
 
도시 및 주거환경정비법(2003.0701)에서 인구 50만 이상 도시는 반드시
재개발 기본계획을 세우도록 해 서울시는 299개의
재개발 대상지역을 발표하였다(2004.0625).
해당 재개발 예정지역은 2012년까지 사업시행 인가를 받도록 되어있다.
따라서 사업 장기화를 꺼리던 투자자들이 보다 계획적인 투자를 할 수있게 되었다.
 
8.시에서 직접 챙긴다
 
서울시는 그간  문제점으로 지적되었던
열악한 도시 기반시설, 경사지의 불편한 생활환경 해결을 위해 여러개의
재개발지역을 하나로 묶는 "뉴타운식 재개발"을 적극 추진, 1.2차  뉴타운 지역
15곳이 개발 중이고  금년 봄에 10여개 지역이 추가로 지정될 예정이다.
 
 아파트 건립으로 인구가 는다해도 도시기반시설을 확충해 재개발 아파트의
가치를 향상시키고 도시의  난개발도 막는 두 가지 효과를 거두려 하고 있다.
 
 
***재개발 투자요령***
 
 
1.면적이 아니라 금액이다
 
재개발은 구역 안의 조합원 부동산을 수용해 법정 절차에 따라 감정평가한 후
새 아파트로 보상해 주는 일종의 국가 공공사업이다.
따라서 "몇평을 가지고 있느냐"가  아니라 "얼마짜리를 가지고 있느냐"가 더 중요하다.
평수가 큰 것 보다는 감정평가액이 많이 나올 지분(집.땅.건물)을 구입해야 한다.
 
2.감정평가액이 높게 나올 지분에 투자한다:
 
 
* 쉬운 기준으로 공시지가가 높은 땅을 산다.
 
((그러나 공시지가와 감정평가액은 반드시 일치하지 않는다는 점에 주의해야 한다.
보통 토지의 감정평가액은 평당 400~600만원 정도이며, 위치,면적,용도.도로.
필지의 상태 등에 따라 공시지가의 80 ~ 200% 사이에서 결정된다))
 
*도로를 끼고 있는 땅을 산다.
 
((도로를 끼고 있는 땅이 감정평가액이 높게 나온다))\
 
*지대가 낮은 땅을 산다.
 
((재개발은 대개 달동네를 개발한다. 지대가 낮은 곳이 높은 곳보다 감정평가액이 높다))
 
*국.공유지를 매입한다.
 
((감정평가액이 낮을 것 같으면 관리처분 직전에 국.공유지를 추가로 매입한다.
특히 지대가 낮은 국.공유지는 지대 높은 사유지보다 오히려 낫다))
 
3.비례율이 높게 나올 지분에 투자한다:
 
"개발이익비례율"을 줄여 "비례율"이라 한다.
 
* 비례율=  총분양수입 - 총사업비/ 종전재산총액 x 100
 
((비례율은 보통 80 ~ 120% 정도인데 근래는 이 수치가 점점 낮아져
90%만 나와도 양호한 편이다))
 
"비례율"은 "개발이익율"로 높을 수록 좋은데 다음 경우에 높아진다.
*용적율을 높게 받을수록
*세입자가 적을수록
*국.공유지 비율이 적을 수록((15%를 넘으면 비례율 100% 넘기는 불가능하다))
*조합원수가 적을 수록((지분 쪼개기가 적을수록))
*주변 지역여건이나 교통이 양호할 수록.
 
 
***재개발 투자시 유의 사항***
 
 
1.기한이 길다:
 
예부터 재개발은 "소문 3년, 조합 3년,철거 3년,건설 3년"이라고 했다.
 
위 몇가지 이유로 재개발 기간이 짧아진다고는 하지만 그래도 10년은 간다.
 
따라서 융자나 단기 자금이 아닌 자기자금으로 느긋하게 기다리는 자세가 필요하다.
 
 
2.추진위원회를 맹신하지 말라
 
물론 "재개발 추진위원회" 조차도 구성되지 않은 곳은 투자를 조심해야 한다.
그렇다고 "추진위원회"가 결성된 곳이라고  무조건 좋은 곳은 아니다.
 
웬만한 달동네 치고 "추진위원회" 간판 안 걸린 곳이 없기때문에 잘 알아 보고 투자해야 한다.
 
 
3.재개발 대상지역은 크면 클수록 좋다
 
재개발대상 지역이 크면  대단지 아파트가 건립되어, 입주 후 아파트 가격이 상승하게 된다.
그러나 대상지역을 서로 합치는 경우는 거의 없으므로 어떤 지역에서 현재 우리 지역은 작지만 앞으로 인근지역과 합병 운운한다면
이것은 거의 실현성이 없는 말이니 주의해야 한다.
 
4.주변 집값이 비쌀 수록 좋다
 
재개발 완료 후 주변 주택 가격과 같아지게 되어 투자 수익율이 높아진다.
 
 
5.비례율은 최소 100%는 넘어야 한다
 
 조합원 수가 적으면 적을수록 추진속도도 빠르고 투자 수익율도 높아진다.
 
투자 지역의 등기부 등본을 열람 "지분 쪼개기" 물건이 있는지 여부를 판단해야 한다.
 
 
6.최소한의 지분만 산다
 
자신이 입주하고자 하는 아파트의 평수를 산정,  최소한의 지분만 사는 것이
투자비용도 절감하며 세금도 적게 내는  지름길이다.
 
7.투자금액을 적게 들인다
 
전세가 들어있는 주택, 무허가건물, 시유지점유건물 등은 저렴한 비용으로
지분을 구입할 수 있는 핵심물건들이다.
 
8.재개발 사업계획서는 보수적으로 해석하여야 한다
 
조합의 사업계획서는 대체로 부풀려져 있고, 인터넷에 나온 용적율과 건폐율도 이러한 사업계획서를 그대로 반영하고 있다.
최근 재개발 아파트 용적율이 190%~210%인 점을 참고해 선별 투자해야 한다.
 
9.재개발 예정지역을 잘 알아야 한다
 
서울 시내 299개 재개발 예정지역에 대하여 미리 잘 알아두고,
그 중에서 "개발기본계획"이 확정 된 곳이나 "주택재개발사업지구"로 지정된 곳이 안전하다.
 
10.세입자도 임대 아파트 준다
 
세입자로 2인 가족 이상인 무주택 세대주(단독세대주는 제외)는 "사업계획 결정고시"
3개월 이전부터 거주한 경우 임대 아파트 입주권을 받는다.
 
((30세 이상 무주택자로 부부 또는 할머니 부모.자식 간의 세대원 전원이 무주택자 이어야 한다.
전용면적 30~45제곱미터(9~13.6평)이하 아파트를 제공하며 매매는 물론 전세도 줄 수 없다.
아니면 3개월간의 주거대책비를 받을 수도 있다))
 
11.분양자격은 조합장의 권한이 아니다
 
조합원간의 분쟁 해결을 위해 일정량을 분양하지 않고 보류지분으로
남겨놓기도 하나 이 역시 조합원의 의결을 거쳐 분양이 진행된다.    분양자격의 권한은 각 해당 구청장에게 있으며 서울시 조례에 근거해야 한다.
 
조합원은 조합을 믿고 따라야 하지만 분양자격 만큼은 권한이 없음을 인지하고 접근하여야 한다.
대부분의 재개발 조합이 지역주민들로 이루어진 일시적인 집단으로
비전문성을 띠는 경우가 많으므로 더욱 주의하여야 한다.
 
12.분양자격에 대한 부분은 등기부에 명시되지 않는다
 
현실적 생활 구분으로도 불가능한 경우가 많다.
 
물건을 투자할 때 직접 매물의 위치 등과 노후도 등을 점검하여야 하지만
현실적 생활 구분으로도 불가능한 경우가 많다.
무허가나 지상권 등의 어려운 부분들은 실재 생활의 모습과
공부상의 분양자격이 다를 수 있다.
그래서 보다 더 전문가의 소견이 필요한 것이다.
 
13.분리 다세대는 주의해야 한다
 
 서울의 경우 분리된 다세대는 25평 또는 임대아파트에 배정되는데
 2003년 12월 30일 이후 분리된 다세대는 공유와 같아서 분리되었다 하여도
 하나의 건물로 취급하여 하나의 아파트 분양자격 만을 준다.
 
33평형에 배정될 것으로 기대하였다가 25평 또는 임대로 가야 하는 상황이 오면 많은 분들이 난감해 하시는데
그나마 25평형이라도 배정받게 되면 다행으로 알아야 한다.
 
그러나 문제는 사업성과 직결되어 있어 분리 다세대가 많은 지역은 25평형을
많이 지어야 하는 상황이 발생하므로, 사업성이 높지 않아 사업진행 자체가
되지 않는 경우가 발생한다.
 
큰 맘 먹고 25평형에 배정될 것을 각오하고 매입한다 하여도 문제는 사업의
진행여부이니 건립가구수와 조합원의 구성요건 등을 검토하여야 한다.
 
따라서 기준일 이후의 분리다세대는 매입 자체를 안하는게 상책이다.
 
 
14.나대지나 도로부지는 매입에 주의해야 한다
 
서울 재개발의 경우를 보면 나대지는 90제곱미터(27.3평)를 넘어야만
분양자격이 주어지며 그 이하 면적은 30제곱미터(9평)를 넘고
소유자가 무주택자(전 세대원 모두)이어야만 분양자격이 주어진다.
  그러나 도로부지는 90제곱미터(27.3평) 이하이고 무주택자라 하여도
 분양자격이 없다.
 
그리고 타 주택과 함께 있던 대지의 일부를 분리하여 소유하여도 안된다.
 
 
15.진행되면서 구역에서 제외되는 주택들도 있다
 
재개발의 진행은 최초 기본계획과 구역지정이라는 단계를 거치는데
기본계획에서 구역지정으로 가는 과정에서 구역 섹터 라인이 변경될 수 있다.
 
그리고 뉴타운은 개발되지 않고 보존되는 존치지역도 발생한다.
 
보다 더 면밀한 지역분석으로 구역변경의 가능성을 예상하고 투자하여야 한다.
개발 지역에서 배재되면 외딴섬이 되어 맹지가 되는 경우도 있다.
 
 
16.주택의 공유지분은 하나의 분양자격만 준다
 
 
삶의 모양새는 각자 하나의 층을 구성하여 살고 있는 듯해도 등기부상 여러 명이
공유한 형태라면 하나의 분양자격만 주어진다.
 
이 부분은 등기부를 참조하여야 한다.
 
17. 매도인의 분양자격  확답을 믿어서는 안된다
 
계약서에 이러한 부분을 명시하고 거래되는 경우가 종종 있는데 위험한 발상이다.
 
시간이 지나면 유야무야 되는 경우가 다반사이며, 차후 하자가 발생하면
그 약속이 지켜내기 위해서는 생각보다 긴 시간의 법적 싸움을 거쳐야 한다.
 
 
18.주택과 토지를 분리하여 소유하면 하나의 분양자격만 준다
 
주택과 토지를 최초 준공 시점이 아닌 그후에 분리하여 소유하면 차후
두 명의 소유자에게 하나의 분양자격 만을 준다.
 
어떠한 경우라도 그러하므로 특히 주의하여야 한다.
법원의 결정, 상속 등에 의하여도 분양자격이 나누어 지지 않는다.
 
재개발 경매 시에 지상권과 분리된 대지만을 낙찰 받는 경우가 있는데 특히 주의 하여야 한다.
 
 
***재개발의 함정 물딱지***
 
 
재개발 구역내 모든 조합원에게 아파트 분양자격이 주어지는 것은 아니다.
"분양조합원"은 대물보상조합원으로 아파트를 분양 받지만, "청산조합원"은 아파트를 분양받지 못하고 대신 현금으로 보상받는데
이 지분을 "물딱지"라고 부른다.
 
 
 
***공유지분***
 
구역지정 3개월 전까지 분할되지 않은 공유지분은 1명에게만
 분양권을 주고 나머지는 인정되지 않는다.
 
*소규모 나대지
 
ㅇ20제곱미터(6평) 미만===>현금청산
ㅇ20~90제곱미터(6~27평)===>무주택 세대주만 전용면적 60제곱미터(18평)이하 아파트분양권 제공
 
*무허가 건물소유자
 
무허가 건축물 관리대장에 등재되지 않은 건물은 분양권이 없다.
 
*복수지분 소유자:
 
복수지분(1가구 2주택자) 소유자에게서 관리처분 이후에 매수한 지분은 분양자격이 없다.
 
 
***단계별 투자방법***
 
 
재개발 지분에는 사유지와 국.공유지및 지상권 등 3가지 종류가 있다.
이 중 한가지만 선택할 수 있는 것이 아니라 두가지를 선택해도 된다.
 
1.구역지정 신청단계
 
*재개발 지역이 큰 곳===>신축 아파트 2,000세대 이상 예상되는 지역.
*사업전망이나 평판이 좋은 곳===> 조합원 수가 크게 많지 않고,
 
구역 내 국공유지 비율이 낮고(15% 이내),대지주들이 없는 지역.
*지역 여건이 좋은 곳===>주변에 도로와 학교, 편의시설 등이
충분히 갖추어져 있는 지역.
((중형이상 평형 지분에 투자하는 것이 더 유리하다))
 
2.구역 지정 후
 
*시간을 갖고 가격이 낮은 것에 투자한다.
*사유지 지분만 고집하지 말고 국공유지나 지상권 지분도 검토한다.
*사업계획 결정 고시일  3개월 전까지 조합원 자격이 확정된다.
(( 공유지분은 이 기간 안에  분할해야 조합원 자격이 있다))
 
3.분양권 투자
 
*동호수 발표 (추가부담금 확정) 후 투자하는 방법으로 위험은 적지만
투자 금액은 많이 든다.
*도로 접근성,소음,조망권과 가격을 종합적으로 고려하여 투자한다.
*조합원 분양권은 관리처분인가 고시일 이후 언제나 매입 가능하다.
 
※모든 사람들이 잘되면 내 복이요 안되면 중개업자를 잘못 만나 그런다고
   푸념을 합니다. 중개업자는 정직과 신뢰을 가지고 고객을 대해야 하는데
   일부 몰지각한 중개업자들이 우선 수수료 몇푼 받고자  달디단  쵸코렛 같은 이야기만 합니다.
   그래서 중개업자는 잘 만나야 합니다.

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Real Estate Rights Analyst.
The Open Real Estate
대표공인중개사 : 정오현