1가구 1주택, 2년 이상 거주해야 비과세

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[부동산] 1가구 1주택, 2년 이상 거주해야 비과세
내년부터 1년 미만 보유자 양도세율 50% 적용
상가·오피스텔은 시세 반영… 세금 대폭 늘어

▲ 10월부터는 아파트 한 채를 보유한 1가구 1주택자의 양도세 면제 요건이 강화된다. 또 내년 1월부터는 단기 매매에 적용되는 양도세율도 대폭 인상된다. 이에 따라 아파트를 팔려는 사람들은 늘어나는 세금 부담을 고려해 매도 시기를 결정해야 한다고 전문가들은 조언하고 있다./김창종기자

정부가 집값 상승세를 억제하기 위해 양도세를 강화하고 있다.
그동안 3년 보유만 하면 양도세 감면 혜택을 받을 수 있었지만 10월부터는 ‘3년 보유·1년 거주’ ‘내년부터는 3년 보유·2년 거주’ 조건을 갖춰야 양도세 감면혜택을 받을 수 있다. 양도세 감면혜택을 받느냐 여부에 따라 양도세가 적게는 수백만원에서 많게는 수억원까지 차이가 날 수 있다. 때문에 미리 양도세 계산을 해본 후에 집을 사고 파는 시기나 전략을 결정해야 한다.

◆ 10월부터 1년, 내년부터 2년 거주해야 =현재 1가구 1주택자로 주택(6억원 이상 고가주택은 제외)을 3년 이상 보유한 후 집을 팔 경우에는 양도소득세를 비과세받을 수 있다. 양도소득세를 실거래가로 부과하는 투기지역에서도 마찬가지이다. 그러나 서울, 과천, 신도시지역의 경우, 올 10월 1일 이후부터는 그 보유기간 중 1년 이상을 거주해야 비과세가 가능하다. 게다가 내년 양도분부터는 2년 이상 거주해야 비과세받을 수 있다. 6억원 이상 고가주택이라도 ‘1가구 1주택자’로, 3년 보유 1년 거주(내년에는 2년 거주) 요건이 충족되면 양도세 감면 혜택을 받을 수 있어 세금부담이 크게 줄어든다.

◆ 전근으로 이사할 때는 1년 거주만 하면 돼 =거주요건을 갖추지 않아도 비과세 혜택을 받을 수 있는 주택인지 확인해 볼 필요가 있다. 공익사업 등을 위해 집이 수용됐거나 세대 전원이 해외이민을 이유로 집을 팔 경우에는 보유요건, 거주요건을 갖추지 않아도 비과세 혜택을 받을 수 있다. 취학, 질병 요양, 전근으로 집을 팔고 세대원 모두가 다른 시·군지역으로 이사할 때는 1년 이상 거주요건만 갖추면 3년을 보유하지 않아도 비과세 대상이 될 수 있다.

◆ 내년부터 1년미만 보유자 세율 50%로 높아져 =현재 단기양도(보유기간이 1년 미만인 경우)에 대해서 36%의 단일 세율을 적용해서 과세한다. 내년부터는 1년 미만을 보유한 경우, 50%의 단일세율이 적용된다. 또 1년 이상, 2년 미만 보유시는 40%의 단일세율이 부과된다.

높아진 양도세 부담을 줄이는 방법은 결국 최소 2년 이상 보유해 낮은 세율을 적용받는 방법밖에 없다. 그러나 올해 1년을 보유했으나 부득이하게 2년 이상 보유하기 힘든 사정이 있다면 세금과 시세 상승 가능성을 함께 따져 연내 매도여부를 결정해야 한다.

◆ 상가와 오피스텔도 세금 늘어 =상가와 오피스텔의 경우, 1년 이상 보유한 경우 기준시가에 의해서 양도소득세가 과세됐다. 상속 증여받은 경우에도 통상 기준시가에 의해 과세됐다. 이때의 기준시가는 토지에 대해서는 개별공시지가, 건물에 대해서는 국세청장이 고시한 방법에 의해 계산한 금액을 적용한다. 보통 실거래가 반영률은 30~40%에 불과하다. 때문에 부과되는 세금이 실거래가에 비해 터무니없이 낮다. 국세청은 이같은 맹점을 감안, 내년에 시세를 대폭 반영한 새로운 과세기준을 만들기로 했다.

새로운 과세기준은 2005년 1월 1일 이후 양도·상속·증여분부터 적용될 가능성이 높다.