☆판교 10년임대부 분양주택 - 탐욕스런 저주의 굿판을 멈추라.

[봇들3단지 김경식]

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사동천

☆판교 10년임대부 분양주택 - 탐욕스런 저주의 굿판을 멈추라. 오랜만에 글을 씁니다. 공감하시거든 많이 퍼날라 주세요. 국회에서 입법 주제...

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오랜만에 글을 씁니다.
공감하시거든 많이 퍼날라 주세요.

국회에서 입법 주제발표를 하다가 참석하신 판교주민의 하소연을 듣고 그 심각성을 깨닫고 그 분쟁의 중심에 서 있습니다. 테러의 위험에도 양심을 외면할 수 없었기 때문입니다.

소위 "10년공공임대"로 불려지며 분양전환시점에 접어들어 시가(감정평가액)로 분양하고 있는 전국 18만 가구에 관한 이야기입니다.

입주민들은 법령에 따라 정당하게 분양주택을 당첨받았지만 법적용을 왜곡하여 순수 임차인보다 못한 지위로 전락되어버렸습니다. 현재 정부의 방조와 언론의 외면속에 토건족의 금고를 채우는 가을추수가 한창입니다.

서민들로부터 36조 ~54조원을 건설사가 부당하게 갈취하는 대한민국 역사상 가장 큰 규모의 사기분양 분쟁사례입니다. 여기에는 국토부, 성남시, 건설사, 법원, 거의 모든 언론이 한결같은 목소리를 내고 있습니다. 이 거대한 세력은 10년간 줄기차게 임대주택임을 홍보하여 입주민들의 목소리는 한낮 분양전환가를 깎아달라고 떼를 쓰는 정도로 각인되게 만들었습니다. 지금까지 모든 언론보도는 이러한 프레임에 기초하여 그들의 이익을 지켜주는 홍보지가 되어버렸습니다.

이것이 선진국에 진입했다는 대한민국의 현 주소입니다. 건설마피아의 이익 앞에 진실을 알고 있는 국토부, 아니 그 누구도 그들의 목소리를 외면하고 있습니다.

가. 양 당사자의 주장은 이렇습니다.

1. 분양주택이 아니다(정부, 성남시, 건설업자 주장)
-> 순수임대이기 때문에 임대주택법령에 따라 "분양전환시(입주 10년 뒤) 감정평가액(시가)을 넘지 않는 범위에서 공급자가 임의로 분양가를 정할 수 있다. 이를 근거로 시가로 분양전환하고 있고, 성남시도 이를 승인하였습니다.

2. 분양주택이다.(입주민 주장)
-> 주택공급에 관한 규칙 제2조 13호에 따라 분양주택의 당첨자이기 때문에, 공용수용한 토지에 건설되는 아파트는 분양가상한제가 자동으로 적용되어 분양가상한제에 따른 분양가가 적용되고, 임대주택법령에 규정된 "분양전환가는 분양전환시 감정평가액을 넘을 수 없다."는 규정은 10년 뒤 감가상각으로 가격하락의 예측불허를 고려하여 당첨자를 보호하기 위하여 마련된 조건에 불과하다. 주택가격이 올라 있는 상황이니 조건 미성취로 모집공고시의 분양가(주택가격)가 확정된 것이다.

나. "10년공공임대"로 왜곡된 "10년임대부 분양주택"에 관한 진실은 이렇습니다.

1. 이를 규율하는 구 "주택공급에 관한 규칙(2006년)" 제2조 2호에 의하면 주택공급은 a. 분양, b. 분양 +임대, c. 임대 등 세가지 유형이 있고, 이 사건 "분양 +임대" 유형이 2006년 처음으로 도입되었습니다.

공공분양 입주자격자(무주택 + 소득 6-7분위 이하 저소득층) 보다 더 약자적 입장에 있는 서민을 대상으로 입주시 분양가의 90%를 내고, 잔액 10%에 대해서는 10년 뒤 소유권이전시 그 잔금을 납부하되, 10년간은 그에 상응하는 임차료를 내라는 내용으로 설계된 분양주택입니다. 서민에게 잔금마련 시간을 벌어주는 좋은 취지에서 출발한 분양유형입니다.

2. 이 주택의 분양계약의 성질은 주된 것이 분양(매매)이고 기한의 이익이 당첨자에게 있는 조건부 임대차가 혼합된 혼합계약입니다.

-> 주택공급에 관한 규칙 제2조 13호에 의해 분양주택의 당첨자(순수임대를 공급받은 자는 당첨자가 아님)로 다루어지며, 그 결과 청약저축실효, 재당첨재한, 분양당첨주택의 관리대상, 10년간 주택보유세 당첨자 부담, 옵션비용(약 2400-3500만원) 당첨자 부담 등의 불이익 규정을 적용받았습니다. 분양주택의 당첨자가 아니면 이러한 불이익 규정이 적용되지 않습니다.

-> 혼합계약이란 그 성질에 따라 임대차계약, 분양계약이 별도로 체결되는 것이 아니라 하나의 계약에 녹아있고, 대부분 강행규정으로 규정되어 있어 계약에 언급이 없더라도 당연히 분양계약에 편입된다고 보거나 강행규정 위반의 범위에서 무효라고 보게 됩니다.

3. 그런데 주택공급에 관한 규칙은 분양만을 규율하고 있어서 임대차의 성질 부분은 임대주택법령이 적용되도록 위임하고 있습니다.

-> 여기서 순수한 임대(영구임대)와 이 사건 "조건부 임대" 부분을 임대주택법령을 적용받도록 준용하면서 둘을 합하여 약칭 "공공임대"라는 명칭을 사용합니다.
이 규정을 근거로 국토부, 성남시, 건설사, 모든 언론들은 이 사건 분양주택을 "10년 공공임대"라고 사람들을 세뇌시켜 왔습니다.

4. 그런데 분양의 성격에 관한 규정은 모두 '주택공급에 관한 규칙'에 규정하는 것이 입법적으로 바람직한데, 어쨌든 임대주택법시행규칙 별표1 (2006년)에 분양전환기준을 정하고 있으며, "분양전환가는 분양전환시의 감정평가액을 넘을 수 없다."라고 규정하고 있습니다.

5. 이 규정을 해석함에 있어서 국토부, 성남시, 건설사는 "특별법 우선의 원칙"에 따라 이 별표규정만이 적용된다고 주장하면서 "공급자는 감정평가액을 넘지 않는 범위에서 분양전환가를 임의로 정할 수 있다."라고 주장하고, 이 사건 대방건설의 경우 분양공고 승인시 "분양전환가는 임대주택법령에 따른다."라는 공고문을 성남시가 승인해 주었고, 이 내용으로 계약이 체결되었습니다. 그리고 공고문에 있는 분양가상한제를 적용하여 산출된 분양가(주택가격으로 표시)는 임대보증금 산출을 위한 것일뿐 분양과는 아무런 관련이 없다고 주장하고 있습니다.
어디서 듣던 표현입니다. "술을 마시고 운전은 했지만 음주운전은 아니다."

-> 성남시나 공급자의 주장에 따르면 "당첨자가 주택분양은 받았지만 분양가는 아직 정해져 있지 않다."는 것이 됩니다. 가격이 정해져 있지 않은 매매의 효력이 인정될 수 있을까요? 이런 것도 받아들여질 수 있는 곳이 대한민국의 법원입니다. 재판거래가 성행할 수 있는 환경이라는 것이지요.

6. 무릇 특별법은 약자보호를 위해 일반법의 규정보다 더 강력하게 보호할 필요성에 의해 제정된 것이지요. 그리하여 일반법의 내용과 다른 규정이 있다면 특별법 규정만이 적용됩니다.

-> "분양가상한제에 따른 분양가 적용"(주택법령), "분양전환시의 감정평가액을 넘을 수 없다."(임대주택법령) 두 조문은 일반법과 특별법에 각각 규정되어 있기는 하나 그 해석에 있어서
서로 상충관계인지, 서로 보완관계인지
법을 모르는 일반인도 판단할 수 있을 것입니다.

a. 분양전환가는 감정평가액(시가)이내에서 공급자가 임의로 정할 수 있다.(×)
b. 분양전환가는 공고시의 분양가를 원칙으로 하되, 분양전환시의 감정평가액을 넘을 수 없다.(O)

-> 특별법을 해석함에 있어서 일반법 보다 불리하게 해석할 수 없음은 법학에서는 자명합니다.

7. 18만 가구중 누군가 죽어나가야만 국토부와 그 토건족들은 굿판을 멈출듯 합니다.
이 제도를 만든 김수현 전 청와대수석(세종대 교수)도 얼마전 이제도는 공공임대가 아니라는 인터뷰를 한 적이 있고, 이 제도 관련 업종을 분류함에 있어서 금융감독원은 매매와 임대차의 혼합계약이고, 그 금융융통은 리스계약으로 분류하였고, 초기에 분양가상한제 적용주택임을 밝힌 국토부 공문에 비추어 국토부는 애초부터 진실을 알고 있다고 보입니다.

서민들을 상대로 36조-54조를 갈취하고자 기획한 자는 도대체 누구일까요? 초고속 승진을 한 자가 범인일겁니다.
적폐청산이란 이런 구태를 청산하는 것이 아닐까요? 그리고 국가의 존재이유가 아닐까요?

자유민주주의란 잘 하는 자에게는 가능한 최대의 자유를 보장해주되, 낙오자는 국가가 보듬는 시스템이 잘 발휘될 때 보다 건강해질 것이라고 믿고 있습니다.
이 믿음이 깨어지지 않도록 페친님들의 성원을 필요로 합니다.

저주의 굿판을 멈추게 하고자 홀홀단신 위험을 무릅쓰고 뛰어들었지만, 거대한 장벽앞에서 한계를 느낍니다.
18만 가구, 50만명, 크리스마스가 다가 오는 추운 겨울, 베란다 난간을 뛰어넘는 분은 생기지 않기를 간절히 소망합니다.

http://mn.kbs.co.kr/mobile/news/view.do?ncd=4343814

판교 10년 공공임대 ‘분양전환 승인’ 놓고 잇단 소송전

경기도 성남 판교신도시 10년 공공임대아파트의 분양전환 승인이 속속 이뤄지는 가운데 입주민(임차인)들이 승인 기관인 성남시와 LH를 상대로 ...

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