농지 양도소득세 관련

[향ㅇㅣ]

지난 2004년 토지투자의 붐을 타고 경기도의 땅을 구입했던 P모씨. 이제는 그 땅이 애물단지가 되고 있다. 올해부터 시행되고 있는 비사업용 토지에 대한 양도소득세 중과세제도가 위력을 발휘하고 있기 때문이다. 막상 팔려고 하니 양도소득세 부담이 이만저만이 아니다.

부재지주의 농지나 임야, 나대지에 대해서는 원천적으로 양도소득세 중과세 제도가 적용된다. 하지만 농사를 직접 지은 토지나 자경농지를 대토하는 경우 양도소득세를 중과세하지 않거나 감면하고 있다. 따라서 토지를 매각하기 전에 비과세나 감면제도가 어떻게 적용되는 지 정확하게 파악할 필요가 있다.

◆무엇보다 비사업용이 되지 않게 하라

토지가 비사업용으로 분류되면 양도소득세율이 60%로 중과세된다.
그러나 사업용 토지로 인정받는다면 2년 이상 보유한 후 양도할 때 9~36%의 단계별 누진세율만 적용받을 수 있다.

농지의 경우 개인이 직접 경작하면 양도세 중과를 배제한다. 단 땅주인이 땅 소재지나 연접한 시ㆍ군ㆍ구에 살아야 한다. 또 8년 이상 경작하면 양도세를 100% 감면해 주고 있다.

농지를 대토하는 경우도 해당된다. 자경농민이 종전의 토지를 양도하고 새로운 경작용 토지를 취득하면 토지양도분에 대해 양도세 감면을 받을 수 있다.

다만 농지법에서 소유가 인정되는 일부 토지도 중과세를 벗어날 수 있다. 주말체험 영농 소유 농지로 가구당 1000㎡ 이내인 농지나 5년 내 양도하는 상속ㆍ이농 농지 등이 포함된다.

2005년까지 취득한 종중소유농지나 개인이 20년 이상 보유한 농지도 양도세 중과에서 제외된다.

만약 천재지변으로 인해 경작 중이던 농지를 유실하는 등의 피해를 입은 경우에도 세제상 구제를 받을 수 있다. 피해 복구가 늦어지거나 피해가 너무 커서 경작이 불가능한 상황이 됐을 때에는 비사업용 토지로 간주하지 않도록 반드시 신고해야 한다.

비사업용인 나대지나 잡종지는 지방세법상 종합합산과세대상 토지다. 이는 기본적으로 비사업용에 해당한다. 그래도 사업이나 거주에 필수적인 경우에는 비사업용에서 제외하는 경우도 있다.

사업성 여부 판단 기준도 잘 고려해야 한다. 양도 시점 뿐 아니라 보유 기간 중 사업용으로 사용된 기간도 고려하기 때문이다.

나대지에 건물을 지어 양도하더라도 원칙적으로 양도일 직전 3년 중 2년 이상을 사업에 사용해야 하는 등의 사업기간 요건을 충족해야만 양도세 중과에서 제외된다.

◆농지를 상속받았다면

상속받은 농지 역시 8년 동안 직접 경작하면 양도세를 감면해 준다. 하지만 경작기간을 계산하는 방식은 조금 다르다.

피상속인이 취득해 자경한 기간도 상속인이 경작한 기간에 포함시킬 수 있다. 따라서 상속받은 농지를 상속인이 자경을 하지 않더라도 피상속인이 8년 자경하면 감면을 받을 수 있다.

다만 세법이 개정되면서 2006년 2월 9일 이후 상속분에 대해서는 상속 후 3년까지만 인정된다. 상속인이 상속받은 농지를 경작하지 않은 경우에는 상속받은 날로부터 3년이 되는 날까지 양도하는 경우에 한해 피상속인이 취득해 경작한 기간을 상속인이 경작한 기간으로 본다.

따라서 자경하지 않는 농지 상속인은 상속일로부터 3년 이내에 양도해야 양도세 감면이 된다. 또 2006년 2월 9일 이전의 상속분은 내년까지 양도해야 종전 규정을 적용받을 수 있다.    <--- ☆☆☆☆가장중요(내년이후엔 33%적용 되는 것 같기도-_-;;)

◆얼마나 감면되나

8년 이상 직접 농사를 지은 농지는 양도소득세를 100% 감면해 주고 있다. 다만 종합감면세액은 5년간 1억원을 한도로 하고 있다. 즉 8년 자경 농지 감면ㆍ농지의 대토에 대한 감면ㆍ공익사업용토지 수용에 대한 감면 금액 등을 합산해 5년간 1억원을 한도로 한다는 것.

예를들어 농지를 상속받아 양도한 경우 양도소득세 산출세액이 5억원이 나왔다면 8년 자경 농지 감면 한도가 1억원이므로 양도소득세로 납부해야할 세액은 4억원이 된다.

이 경우 상속인들이 공동상속등기후 양도하는 것이 더 좋다. 농지를 단독으로 상속받아 양도하게 되면 이 경우처럼 감면세액 한도의 적용을 받기 때문이다. 즉 상속인 5인이 공동상속받아 각각의 지분을 양도하는 경우 각 상속인들이 1억원의 감면을 받을 수 있으므로 양도소득세 납부세액이 발생하지 않는다.

 

 

 

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