상가 입주전 체납관리비

승계부당 의사 표시해둬야 수년째 서울 장안동에서 해물탕집을 운영하는 L씨의 소망은 본인 소유 가게에서 장사를 하는 것이 다. 특유의 손맛과 싹싹한 성격 때문에 단골은 늘어가는데 집주인이 혹여 가게를 빼라고 하지나 않을 까 염려되고 조금씩 올라가는 임차료도 부담스러웠다. 인근에 1층 상가가 비어 있는 상태로 경매로 나온 것을 발견한 L씨는 여러 가지 조건이 괜찮다고 판 단해 적극적으로 낙찰을 받았다. L씨는 싸게 낙찰받아 흐뭇한 마음으로 인테리어 업자를 데리고 상가 를 찾아갔다. 거기서 만나게 된 관리소장에게서 엄청난 금액의 관리비가 밀렸으니 인테리어를 시작하 기 전에 그것부터 해결하라는 얘기를 듣고 깜짝 놀랐다. L씨가 낙찰받은 상가는 2년 가까이 관리비를 밀려 연체료를 포함해 1000만원가량 되는 데다 전기료 도 400만원이나 연체돼 있었다. 관리소장은 그 금액을 다 받기 전까진 공사를 시작할 수 없노라고 으 름장을 놨다. 하루라도 빨리 개업을 시작해야 하는 L씨는 이만저만 난처한 것이 아니었다. 고민에 빠 진 L씨, 과연 이 문제를 어떻게 처리해야 할까? 경매되는 부동산 중에는 각종 공과금이 장기간 체납된 사례가 많다. 밀린 아파트 관리비의 경우 대법 원 판례에 따르면 전체 체납관리비 중 공용부분에 해당하는 금액은 낙찰자가 인수해야 한다. 전용부 분, 공용부분, 연체비로 구분해서 위약벌의 일종인 연체비나 전용부분에 해당하는 금액은 제외하고 공용부분은 낙찰자가 승계해야 한다. 그러나 아파트와는 달리 소규모 상가나 오피스텔은 관리비 산정이 주먹구구식이고 공용과 전용에 대 한 명확한 구별이 안될뿐더러 밀린 금액을 완납하도록 입주를 방해하는 일이 비일비재하다. 연체된 공과금에 대해서는 낙찰자의 적극적인 의사 표현이 중요하다. 관리사무소에서는 일단 전액을 요구했 다가 심한 반발에 부딪히면 선심 써주듯 깎아주기도 한다. 낙찰 직후 관리사무소에 연락하거나 내용 증명을 보내 현재 점유자의 이사일정을 알려주거나 본인은 실 사용자가 아니므로 관리비를 승계하는 것이 부당하다는 의사를 표시하는 것이 좋다. 관리비에 포함되지 않고 별도로 전기료가 부과되는 경우에는 한전과 이 문제를 풀어가야 한다. 연체 된 전기료가 과다할 때는 낙찰자가 단전을 요구하도록 한다. 한전 역시 밀린 전기요금을 낙찰자에게 떠넘기려 할 수도 있으므로 등기부등본을 제출해 소유권 이전을 기준으로 전후 요금을 구별해 달라 고 요구한다. 단전된 후라면 종전 비용을 물어줄 필요 없이 낙찰자 명의로 재공급 계약을 맺을 수도 있다. 도시가스 비용은 해당 지역 관할 도시가스 공급 업체와 대화를 해야 한다. 미납된 도시가스 요금 해 결방법도 전기와 크게 다를 바가 없다. 그러나 업체에 따라서는 밀린 요금을 납부할 것을 강요하면 서 그러지 않으면 설치된 가스관을 사용할 수 없다고 억지를 쓰기도 한다. 도시가스 공급규정에 `법 원 경매로 취득한 물건의 경우 소유권 이전일 전 사용자의 체납요금은 변경된 가스 사용자에게 승계 되지 않는다`고 명시돼 있다. 만일 각종 공과금을 낙찰자가 대납했다면 영수증을 받아두었다가 임차인이나 전 소유자가 받을 배당 금에 가압류를 할 수도 있다. 최선은 입찰 전에 체납된 관리비, 전기료, 가스요금, 수도세를 조목조 목 알아보고 금액이 과다하다면 이를 감안하여 낮은 낙찰가를 써내야 한다. 경매는 예상치 못한 추가 비용이 들어갈 수 있음을 기억하고 앞으로 남고 뒤로 밑지는 일이 없어야 할 것이다.