스크랩 오피스텔을 활용한 주택임대사업과 부동산 세금

[릴렉스]

오피스텔을 활용한 주택임대사업과 부동산 세금

계속된 부동산 경기 침체는 다주택 보유자에 대한 양도소득세 중과 완화, 장기보유특별공제 허용 등 부동산 세금에 많은 변화를 가져왔다. 올 4월 말부터는 업무용 부동산인 오피스텔을 이용한 주택임대사업이 가능해지는데 이와 관련된 세금을 정리해보자.

오피스텔을 가지고 주택임대사업을 할 수 있다!

주택임대사업을 하면 지방세 감면 혜택이 있다. 4월 27일부터는 오피스텔을 매입해 주택임대사업을 할 수 있는데, 이때 전용면적 60㎡ 이하는 취득세 100%와 재산세 50%가 감면되며, 전용면적 85㎡ 이하는 재산세 25%가 감면된다. 다만 취득세는 최초로 분양받을 때만 감면되며 거래신고지역은 감면 혜택에서 배제되니 주의한다. 본래 상업용 건물인 오피스텔은 감면이 없지만 지방세가 감면되는 주택임대사업을 하고자 한다면 전용면적 85㎡ 이하의 중소형 면적에 바닥 난방, 전용 입식 부엌, 수세식 화장실, 목욕 시설 등 기본 요건을 구비한 오피스텔을 이용해야 한다. 주택임대사업을 하면 전세보증금이나 월세 등을 받는데 이때 보유하고 있는 주택 수나 수입 금액 형태에 따라 종합소득세 과세 여부가 결정된다. 월세를 받는다면 2주택(고가주택 1주택 포함) 이상 보유자는 과세 대상이 된다. 주택(85㎡ 이하 소형 주택 제외)을 3채 이상 보유한 경우라면 수령한 전세보증금의 합계액이 3억원을 초과하는 금액의 60%에 정기예금이자율을 곱한 금액과 1년간 받는 월세를 합한 금액을 수입 금액으로 보아 신고·납부해야 한다. 주택으로 사용하는 오피스텔의 부가가치세는 과세 대상이 아니다.

임대주택 외 거주하는 1주택을 먼저 양도하면 비과세가 가능하다!

거주하는 1주택을 보유한 상황에서 주택임대사업을 위해 주택을 매입할 경우 거주하는 주택을 먼저 양도하면 양도소득세 비과세가 가능하다. 임대주택 활성화를 위한 세법 개정 때문이다. 일반적인 1세대 1주택 비과세 요건(3년 이상 보유)과 달리 거주 1주택 비과세는 3년 이상 보유와 함께 2년 이상 거주 요건을 채워야 한다. 또한 양도가액이 9억원을 초과하면 9억원을 초과한 부분에 대해선 양도소득세를 내야 한다.
거주주택 비과세를 받으려면 거주주택 이외 임대주택(주거용 오피스텔 포함)도 사업자등록 등 일정 요건을 갖춰야 하며 상시 주거용으로 사용해야 한다. 현재 매입 임대주택 요건이 크게 완화되어 1호의 주택에 대해서도 등록이 가능한데 주택임대법상의 주택임대사업자 등록은 관할 시·군·구에 한 후 관할 세무서에 부동산임대업(주택임대)으로 부가가치세 면세사업자등록도 마쳐야 한다.

업무용으로 사용하면 사업자등록을 하고 부가가치세를 환급받자!

오피스텔을 분양받아 업무용으로 임대할 때 부가가치 세법상 일반 사업자로 사업자등록을 하면 분양가액 중 건물에 대한 부가가치세를 환급받을 수 있다. 일반 사업자는 사업을 위해 재화 등을 매입하고 이때 부담한 부가가치세를 세금계산서를 통해 환급받을 수 있기 때문이다. 만약, 홍길동 씨가 3.1억원(토지 2억원, 건물 1억원, 건물분 부가가치세 1천만원)에 오피스텔을 분양받았다면 세금계산서를 발급받고 건물분 부가가치세인 1천만원을 환급받을 수 있는 것이다.
주의할 점은 부가가치세 환급은 사업자등록 신청일로부터 역산하여 20일 이내 해당 분부터 환급해주기 때문에 분양 계약 단계에서 사업자등록을 해야 계약금, 중도금, 잔금 모두의 해당 분에 대해 환급을 받을 수 있다.

업무용은 부가가치세와 종합소득세를 잊으면 안 된다!

사업용으로 사용하는 오피스텔은 부가가치세 과세 대상이기 때문에 매해 2번(7월 25일, 1월 25일) 부가가치세를 신고 납부하고, 매해 5월에는 종합소득세를 신고 납부해야 한다. 이때, 전세금에 대해서도 간주임대료를 계산하여 월세 등과 합산한 다음 부가가치세, 종합소득세를 계산한다. 연간 공급대가가 4800만원 미만이라면 간이과세자 등록이 가능한데 간이과세자는 부가가치세 매입 세액에 대한 환급이 없지만 업종별 부가가치율(부동산 임대업 30%)만큼 매입 세액으로 인정해주고 있다. 간이과세자는 장기적으로 부가가치세 납부액이 일반 과세자보다 적을 수 있다는 장점이 있으나 오피스텔 분양(매입) 시 일반 과세자로 건물분 부가가치세를 환급받았다면 간이과세자로 전환할 때 부가가치세 환급액 중 일정 금액을 다시 납부해야 한다. 간이과세자는 과세 기간(6개월) 동안 공급대가가 1200만원 미만인 경우 부가가치세 납부 의무를 면제해주지만 이와 별도로 종합소득세는 다음 해 5월에 신고 납부해야 한다.

매각 시점 고려해 임대사업자 등록 여부를 판단하자!

세법 개정에 따라 올해부터 다주택자도 장기보유특별공제를 받을 수 있고, 정부는 다주택자 양도세 중과 폐지 입장을 밝히고 있다. 이렇게 되면 임대주택 사업자등록으로 얻을 수 있는 혜택은 재산세, 종부세 감면 등으로 좁혀진다.
크지 않은 자금을 의무 임대 기간인 5년 이상 투자할 수 있고, 그 기간 동안 안정적인 부동산임대수익을 원하는 경우에는 주거형으로 임대사업등록을 하여 세제 혜택을 누릴 필요가 있다. 반면에 중대형 오피스텔에 대한 투자자로서 단기간 내에 이사를 계획하고 있는 투자자라면 업무용 임대가 유리하다. 오피스텔과 관련된 세제 지원 중 가장 중요한 부분은 양도소득세의 비과세라고 볼 수 있는데 주택임대사업을 등록하면 등록된 부동산에 대해서는 매매 시점에 제한이 발생하기 때문이다.

글: 한병준(KB국민은행 WM사업부 세무사)

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