전세집 누수 곰팡이 시설물 하자발생 시 임대인의 수선의무 관련 판례

[상담지기]

안녕하세요.
상담지기입니다.

최근 전세 및 월세계약 후 임대차계약기간 동안 발생되는 시설물의 하자(누수, 곰팡이, 보일러 등 문제)와 관련한 질문의 증가하고 있는데, 우리 민법 제623조는 ‘대인은 목적물을 임차인에게 인도하고 계약기간중 그 사용·수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담한다’고 규정하고 있으며, 그 적용 범위 등에 대하여 알 수 없는 관계로 관련 판례를 아래와 같이 올려 놓도록 하겠습니다.

아래 판례 내용을 읽어 보시면 그 책임범위 및 청구범위 등을 어느 정도 가늠할 수 있을 것입니다.

임대인의 수선의무에 관한 판례를 살펴보면, 대부분의 판례들에서 중심이 되는 사항은  “임대목적물에 파손 또는 장애가 생긴 경우 그것이 임차인이 별비용을 들이지 아니하고도 손쉽게 고칠 수 있을 정도의 사소한 것이어서 임차인의 사용·수익을 방해할 정도의 것이 아니라면 임대인은 수선의무를 부담하지 않지만, 그것을 수선하지 아니하면 임차인이 계약에 의하여 정해진 목적에 따라 사용·수익할 수 없는 상태로 될 정도의 것이라면 임대인은 그 수선의무를 부담한다고 하고, 또한 임대인의 수선의무는 특약에 의하여 이를 면제하거나 임차인의 부담으로 돌릴 수 있으나, 그러한 특약에서 수선의무의 범위를 명시하고 있지 않은 경우에는 임대인이 수선의무를 면하거나 임차인이 그 수선의무를 부담하게 되는 것은 통상 생길 수 있는 파손의 수선에 한한다고 할 것이고, 대파손의 수리, 건물의 주요구성부분에 대한 수선, 기본적 설비부분의 교체 등과 같은 대규모의 수선은 이에 포함되지 않고 여전히 임대인이 부담한다”고 판시하고 있는 부분입니다.(대법원 1994. 12 . 9. 선고, 94다34692)

예를 들어 보일러 등 부대시설이 아니라, 침실, 거실, 주방, 욕실 등 누수의 원인이 임차임이 그 부위에 직접적인 충격을 주어 바닥이 파손되면서 그 충격으로 인해 배관이 훼손된 경우가 아니라, 일상적인 방법으로 사용 중에 배관이 누수 된 경우라면 임대인(집주인)에게 수선의 의무가 있다할 것입니다.

 
한편, 임대인의 수선의무불이행에 대해 임차인에게는 손해배상청구권, 임차료의 거절 또는 감액청구권, 임대차계약해지권이 생길 수 있으며, 만약 누수로 인해 거주하기 곤란할 정도라면 임차인은 임대인에게 그 수선불이행책임을 물어 손해배상 또는 임대차계약해지권을 행사할 수 있으며, 누수로 인해 수용, 수익할 수 없었던 비율만큼 임차료의 전부 또는 일부의 지급을 거절할 수도 있을 것습니다.

[이하 관련 판례]

대법원 2010. 4. 29. 선고 2009다96984 판결

판시사항

[1]임대인이 수선의무를 부담하게 되는 임대차 목적물의 파손·장해의 정도

[2]임대차계약이 임대인의 수선의무 지체로 해지된 경우에도,임대차의 종료당시 반환된 임차건물이 화재로 인하여 훼손되었음을 이유로 손해배상청구를 당한 임차인이 임차건물 보존에 관하여 선량한 관리자의 주의의무를 다하였음을 증명하여야 하는지 여부(적극)

판결요지

[1]임대차계약에 있어서 임대인은 임대차 목적물을,계약 존속 중 그 사용ㆍ수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무(이하 ‘임대인의 수선의무'라 한다)를 부담하는 것이므로( 민법 제623조 ),목적물에 파손 또는 장해가 생긴 경우 그것이 임차인이 별 비용을 들이지 아니하고도 손쉽게 고칠 수 있을 정도의 사소한 것이어서 임차인의 사용·수익을 방해할 정도의 것이 아니라면 임대인은 수선의무를 부담하지 않지만,그것을 수선하지 아니하면 임차인이 계약에 의하여 정하여진 목적에 따라 사용ㆍ수익할 수 없는 상태로 될 정도의 것이라면,임대인은 그 수선의무를 부담한다 할 것이고,이는 자신에게 귀책사유가 있는 임대차 목적물의 훼손의 경우에는 물론 자신에게 귀책사유가 없는 훼손의 경우에도 마찬가지다.

[2]임차인의 임대차 목적물 반환의무가 이행불능이 된 경우 임차인이 그 이행불능으로 인한 손해배상책임을 면하려면 그 이행불능이 임차인의 귀책사유로 말미암은 것이 아님을 입증할 책임이 있고,임차건물이 화재로 소훼된 경우에 있어서 그 화재의 발생원인이 불명인 때에도 임차인이 그 책임을 면하려면 그 임차건물의 보존에 관하여 선량한 관리자의 주의의무를 다하였음을 입증하여야 하는 것이며,이러한 법리는 임대차의 종료 당시 임차목적물 반환채무가 이행불능 상태는 아니지만 반환된 임차건물이 화재로 인하여 훼손되었음을 이유로 손해배상을 구하는 경우에도 동일하게 적용되고,나아가 그 임대차계약이 임대인의 수선의무 지체로 해지된 경우라도 마찬가지다.

참조판례

[1] 대법원 1994.12.9.선고 94다34692,34708판결(공1995상,453) , 대법원2000.3.23.선고 98두18053판결(공2000상,1086)

[2] 대법원 1982.8.24.선고 82다카254판결(공1982,875) , 대법원 1999.9.21.선고 99다36273판결(공1999하,2209) , 대법원 2001.1.19.선고 2000다57351판결(공2001상,523)

따름판례

대법원 2012. 3. 29. 선고 2011다107405 판결

참조법령

[1] 민법 제623조

[2] 민법 제623조

전 문

【원고,피상고인】 원고 1외 1인 (소송대리인 법무법인 광장 담당변호사 유원규 외 4인)

【피고,상고인】 피고 (소송대리인 법무법인 바른 담당변호사 이성훈 외 1인)

【주 문】

원심판결의 원고 2에 대한 피고 패소 부분을 파기하고,이 부분 사건을 서울고등법원에 환송한다. 나머지 상고를 기각한다. 원고 1에 대한 상고비용은 피고가 부담한다.

【이 유】

상고이유를 판단한다.

1.임대차계약에 있어서 임대인은 임대차 목적물을,계약 존속 중 그 사용ㆍ수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무(이하 ‘임대인의 수선의무'라 한다)를 부담하는 것이므로( 민법제623조 ),목적물에 파손 또는 장해가 생긴 경우 그것이 임차인이 별 비용을 들이지 아니하고도 손쉽게 고칠 수 있을 정도의 사소한 것이어서 임차인의 사용·수익을 방해할 정도의 것이 아니라면 임대인은 수선의무를 부담하지 않지만,그것을 수선하지 아니하면 임차인이 계약에 의하여 정하여진 목적에 따라 사용ㆍ수익할 수 없는 상태로 될 정도의 것이라면, 임대인은 그 수선의무를 부담한다 할 것이고( 대법원 1994.12.9.선고 94다34692,34708판결 , 대법원 2000.3.23.선고 98두18053판결 등 참조),이는 자신에게 귀책사유가 있는 임대차 목적물의 훼손의 경우에는 물론 자신에게 귀책사유가 없는 훼손의 경우에도 마찬가지라 할 것이다.

원심판결 이유에 의하면,원심은 제1심판결 이유를 인용하여 그 판시와 같은 사실을 인정한 다음,원고들이 원인불명의 이 사건 화재로 인하여 일부 소훼된 이 사건 성형외과 및 치과 점포에 관하여 임대인인 피고에게 사용ㆍ수익에 필요한 상태를 만들어 줄 것을 청구하였음에도 피고가 그 이행에 착수하지 아니하였고,이 사건 화재현장감식이 이루어진 이후에는 화재현장을 보존해야 할 특별한 사정도 없어 보이므로,적어도 이 사건 화재현장감식이 끝난 후부터는 수선공사를 시작하지 아니함으로써 피고가 정당한 이유 없이 임차목적물의 수선의무를 지체하였다고 보아야 하며,원고들이 2007.12.31.까지 기한을 정하여 원상복구공사를 해 달라고 한 것은 그때까지 복구공사를 완료하여 달라는 뜻에서는 그 기간이 상당하지 않을 수 있으나,적어도 그 기간 안에 공사에 착수하여 달라는 의미에서는 상당한 기간을 정하여 이행을 최고한 것이라고 보아야 하고,따라서 피고의 수선의무 이행지체를 원인으로 한 원고들의 2008.1.2.자 해지통보는 적법하며,이로써 원고들과 피고 사이의 각 임대차계약은 위 해지통보가 피고에게 도달한 2008.1.4.종료되었다고 판단한 후, 피고가 원고들에게 반환할 각 해당 임차보증금에서 원고들의 해지 이후의 연체차임,중도해지 위약금,소송발생으로 인한 위약금을 각 공제하여야 한다는 피고의 주장을 배척하였다.

앞서 본 법리와 기록에 비추어 살펴보면,원심의 위와 같은 판단은 정당한 것으로 수긍할 수 있고,거기에 임대인의 수선의무의 존부,이행지체를 이유로 한 계약 해지,처분문서의 해석,위약금 약정의 효력 등에 관하여 상고이유의 주장과 같은 법리오해 등의 위법이 있다고 할 수 없다.

2.원심판결 이유에 의하면,원심은 피고가 원고 2에게 반환하여야 할 임차보증금에서 이 사건 화재로 인한 수리비 상당 손해액을 공제하여야 한다는 피고의 주장에 대하여,이 사건 화재가 임차인의 귀책사유로 인하여 발생하였다는 점에 대한 증명이 없는 한 피고는 이 사건 성형외과 및 치과를 수선해 줄 의무가 있고,원고들은 수선이 되지 않은 상태에서 임대차가 종료한 경우,수선이 되지 않은 임차목적물을 그대로 반환함으로써 그 임대차 목적물 반환의무를 다하는 것이 된다고 전제한 후,원고 2의 귀책사유로 인하여 이 사건 화재가 발생하였음을 인정할 증거가 없다는 이유로 피고의 위 공제 주장을 배척하였다.

그러나 원심의 위와 같은 판단은 아래와 같은 이유로 수긍할 수 없다.

임차인의 임대차 목적물 반환의무가 이행불능이 된 경우 임차인이 그 이행불능으로 인한 손해배상책임을 면하려면 그 이행불능이 임차인의 귀책사유로 말미암은 것이 아님을 입증할 책임이 있고,임차건물이 화재로 소훼된 경우에 있어서 그 화재의 발생원인이 불명인 때에도 임차인이 그 책임을 면하려면 그 임차건물의 보존에 관하여 선량한 관리자의 주의의무를 다하였음을 입증하여야 하는 것이며( 대법원 1994.12.9.선고 94다34692,34708판결 , 대법원 2000.3.23.선고 98두18053판결 , 대법원 2001.1.19.선고 2000다57351판결 등 참조), 이러한 법리는 임대차의 종료 당시 임차목적물 반환채무가 이행불능 상태는 아니지만 반환된 임차건물이 화재로 인하여 훼손되었음을 이유로 손해배상을 구하는 경우에도 동일하게 적용되고,나아가 그 임대차계약이 임대인의 수선의무 지체로 해지된 경우라도 마찬가지라 할 것이다.또한,건물의 규모와 구조로 볼 때 그 건물 중 임차한 부분과 그 밖의 부분이 상호 유지·존립함에 있어서 구조상 불가분의 일체를 이루는 관계에 있고,그 임차 부분에서 화재가 발생하여 건물의 방화 구조상 건물의 다른 부분에까지 연소되어 피해가 발생한 경우라면,임차인은 임차 부분에 한하지 않고 그 건물의 유지·존립과 불가분의 일체관계가 있는 다른 부분이 소훼되어 임대인이 입게 된 손해도 배상할 의무가 있다고 할 것이다( 대법원 1997.12.23.선고 97다41509판결 , 대법원 2004.2.27.선고 2002다39456판결 등 참조).

그렇다면 원심이 화재로 인하여 임차건물이 소훼된 경우에 있어서 임차인의 손해배상의무와 관련하여 귀책사유 존부에 관한 입증책임이 마치 임대인에게 있음을 전제하고 임차인인 원고 2의 귀책사유로 인하여 이 사건 화재가 발생하였다는 점을 인정할 증거가 없다는 이유로 피고의 원고 2에 대한 수리비 상당의 손해배상금 공제 주장을 배척한 것은 화재로 인하여 임차건물이 소훼된 경우에 있어서 임차인의 손해배상의무에 관한 입증책임의 법리를 오해한 것이고,이러한 위법은 판결 결과에 영향을 미쳤음이 분명하다.상고이유 중 이점을 지적하는 부분은 이유 있다.

3.결론

그러므로 원심판결 중 원고 2에 대한 피고 패소 부분을 파기하고,이 부분 사건을 다시 심리ㆍ판단하게 하기 위하여 원심법원에 환송하기로 하며,나머지 상고를 기각하기로 하여, 관여 대법관 의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.

대법관 안대희(재판장) 차한성 신영철(주심)

대법원 1994. 12. 9. 선고 94다34692 판결

판시사항

[1] 임대인이 수선의무를 부담하게 되는 임대 목적물의 파손·장해의 정도

[2] 임대인의 수선의무면제특약시 면제되는 수선의무의 범위를 명시하지 않은 경우, 수선의무범위의 해석

판결요지

[1] 임대차계약에 있어서 임대인은 목적물을 계약 존속 중 그 사용·수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담하는 것이므로, 목적물에 파손 또는 장해가 생긴 경우 그것이 임차인이 별 비용을 들이지 아니하고도 손쉽게 고칠 수 있을 정도의 사소한 것이어서 임차인의 사용·수익을 방해할 정도의 것이 아니라면 임대인은 수선의무를 부담하지 않지만, 그것을 수선하지 아니하면 임차인이 계약에 의하여 정해진 목적에 따라 사용·수익할 수 없는 상태로 될 정도의 것이라면 임대인은 그 수선의무를 부담한다.

[2]‘[1]'항의 임대인의 수선의무는 특약에 의하여 이를 면제하거나 임차인의 부담으로 돌릴 수 있으나, 그러한 특약에서 수선의무의 범위를 명시하고 있는 등의 특별한 사정이 없는 한 그러한 특약에 의하여 임대인이 수선의무를 면하거나 임차인이 그 수선의무를 부담하게 되는 것은 통상 생길 수 있는 파손의 수선 등 소규모의 수선에 한한다 할 것이고, 대파손의 수리, 건물의 주요 구성부분에 대한 대수선, 기본적 설비부분의 교체 등과 같은 대규모의 수선은 이에 포함되지 아니하고 여전히 임대인이 그 수선의무를 부담한다고 해석함이 상당하다.

재판경과

대구지방법원김천지원 1993. 5. 14. 선고 92가합1622 판결

대구고등법원 1994. 6. 16. 선고 93나3258 판결

대법원 1994. 12. 9. 선고 94다34692 판결

따름판례

대법원 2000. 3. 23. 선고 98두18053 판결, 대법원 2004. 6. 10. 선고 2004다2151 판결, 대법원 2008. 3. 27. 선고 2007다91336 판결, 대법원 2008. 3. 27. 선고 2007다91336 판결, 대법원 2010. 4. 29. 선고 2009다96984 판결, 대법원 2012. 6. 14. 선고 2010다89876 판결

참조법령

민법 제623조

전 문

【원고(반소피고)】 피상고인 윤금숙

소송대리인 변호사 진순석

【피고(반소원고)】 상고인 최수봉

소송대리인 변호사 진성규

【원심판결】 대구고등법원 1994. 6. 16. 선고93나 3258(본소) 93나 3265(반소)판결

【주 문】

상고를 기각한다. 상고비용은 피고(반소원고)의 부담으로 한다.

【이 유】

상고이유를 본다.

1. 제2,3점에 대하여

원심은, 판시와 같은 증거취사를 하여, 이 사건 여관건물은 1991. 1. 15. 원고(반소피고, 이하 원고라고 한다)가 피고(반소원고, 이하 피고라고 한다)로부터 임차할 당시부터 배관 및 보일러시설이 상당히 노후되어 있었으나, 원고는 위와 같은 사정을 모른 채 임차하여 도배 정도를 하고 여관을 경영하여 왔는데, 같은 해 8.경부터 배관이 터져 온 여관이 물바다가 되고 보일러가 제대로 작동하지 아니하여 온수공급과 난방이 되지 아니하는 등 문제점이 드러나기 시작하여(그 무렵 아래층 목욕탕을 임차한 소외 강만식도 수리만 하다가 제대로 영업을 하여 보지 못한 채 그만 둔 일이 있었다) 같은 해 10.경부터는 반 이상의 여관방을 사용할 수 없게 되었고, 그 후 원고는 수리에 거액이 소요되는 사실을 확인한 다음 피고에 대하여 더욱 강하게 여러 차례에 걸쳐 그 수리를 요청하였으나 거부당하여 급기야 같은 해 11.경부터는 여관 전체를 운영하지 못할 지경에 이르렀다는 요지의 사실을 인정하는 한편, 이와 달리 당초에는 배관과 보일러시설이 여관 경영을 할 수 없을 만큼 하자가 있는 것이 아니었으나 원고가 보일러에 질이 낮은 기름을 넣고 배관을 제때에 수리하지 아니하는 등 관리를 잘못하는 바람에 하자가 생긴 것이라는 피고의 주장을 배척하였는 바, 기록에 의하여 살펴 보면, 원심의 위와 같은 사실인정은 정당한 것으로 수긍이 가고, 거기에 소론과 같이 증거의 취사선택이나 증거판단을 잘못하는 등 채증법칙에 위배하여 사실을 오인하거나 증거에 의하지 아니하고 사실을 인정한 위법 또는 심리를 다하지 아니한 위법이 있다고 할 수 없다.

논지는 모두 이유 없다.

2. 제1점에 대하여

임대차계약에 있어서 임대인은 목적물을 계약 존속 중 그 사용·수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담하는 것이므로( 민법 제623조 ), 목적물에 파손 또는 장해가 생긴 경우 그것이 임차인이 별 비용을 들이지 아니하고도 손쉽게 고칠 수 있을 정도의 사소한 것이어서 임차인의 사용·수익을 방해할 정도의 것이 아니라면 임대인은 수선의무를 부담하지 않지만, 그것을 수선하지 아니하면 임차인이 계약에 의하여 정해진 목적에 따라 사용·수익할 수 없는 상태로 될 정도의 것이라면 임대인은 그 수선의무를 부담한다 할 것이고, 이러한 임대인의 수선의무는 특약에 의하여 이를 면제하거나 임차인의 부담으로 돌릴 수 있으나, 그러한 특약에서 수선의무의 범위를 명시하고 있는 등의 특별한 사정이 없는 한 그러한 특약에 의하여 임대인이 수선의무를 면하거나 임차인이 그 수선의무를 부담하게 되는 것은 통상 생길 수 있는 파손의 수선 등 소규모의 수선에 한한다 할 것이고, 대파손의 수리, 건물의 주요 구성부분에 대한 대수선, 기본적 설비부분의 교체 등과 같은 대규모의 수선은 이에 포함되지 아니하고 여전히 임대인이 그 수선의무를 부담한다고 해석함이 상당하다 할 것이다.

원심이 확정한 사실과 기록에 의하면, 원고와 피고는 위 임대차계약 당시 "여관 수리는 임차인인 원고가 부담하고, 보일러 고장을 수리하는 것은 목욕탕을 가동할 때는 원고가 그 수리비의 반을 부담하고 가동하지 않을 때는 그 전액을 부담한다"는 내용의 특약을 맺었지만 위 특약에 의하여 임차인이 부담할 수선의무의 범위가 구체적으로 명시된 것은 아니라 할 것이고, 한편 위 문제의 배관 및 보일러시설은 건물의 주요 구성부분 또는 기본적 설비부분을 이루는 것으로서 그 파손의 정도는 전면적인 교체를 요하는 정도였고, 그 비용 또한 거액이 소요되는 점 등으로 보아 이는 대규모의 수선이 필요한 경우에 해당함을 알 수 있는 바, 따라서 달리 특별한 사정이 없는 한 위 특약에 의하여 임대인인 피고가 위와 같은 배관 및 보일러시설의 파손에 대한 수선의무를 면하고 임차인인 원고가 이를 부담하는 것은 아니라고 봄이 상당할 것이므로, 이와 같은 취지의 원심의 인정판단은 정당하고, 거기에 소론과 같이 처분문서나 의사표시의 해석을 잘못하고 증거의 가치판단을 잘못하여 채증법칙에 위배한 위법이나 임대인의 수선의무에 관한 법리를 오해한 위법이 있다 할 수 없으며, 소론이 지적하는 판례들은 이 사건에 적절한 것이라고 할 수 없다.

논지는, 이 사건 여관을 시세보다 저렴하게 임대한 점, 보일러 기사의 보수 및 보일러 수리비용의 일부 또는 전부를 원고가 부담하기로 한 점, 여관업계에는 임차인이 시설비나 수리비를 모두 부담하는 조건으로 임차하는 거래관행이 있는 점 및 원고도 보일러에 대하여는 그 일체의 수선의무를 부담하기로 하였음을 간접적으로 시인한 적이 있는 점 등으로 보면, 위 특약은 배관 및 보일러의 수리를 포함하여 일체의 파손·고장에 대한 수선의무를 임차인이 책임지기로 한 취지라고 해석할 만한 특별한 사정이 있다고도 주장하나, 기록에 의하여 살펴 보면, 원심이 적절하게 판단하고 있는 바와 같이 이 사건 여관이 시세보다 저렴하게 임대된 것이라고는 인정되지 아니할 뿐만 아니라, 논지 주장과 같은 여관업계의 거래관행이 있다거나 원고가 보일러에 대하여는 그 일체의 수선의무를 부담하기로 하였음을 간접적으로나마 시인한 적이 있다고 보여지지는 아니하고, 다만 원고가 보일러 기사의 보수 및 보일러 수리비용의 전부 또는 일부를 부담하기로 한 사실은 인정되지만 그러한 사실만으로 위와 같은 대규모의 수선까지 원고가 부담하기로 할 특별한 사정이 있다고 볼 수는 없을 것이므로, 받아들일 수 없다. 논지는 이유 없다.

3. 그러므로 상고를 기각하고, 상고비용은 패소자의 부담으로 하기로 하여 관여법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.

대법관 이용훈(재판장) 박만호 박준서(주심) 김형선

대법원 2012. 3. 29. 선고 2011다107405 판결

판시사항

[1] 임대인의 수선의무를 발생시키는 사용·수익의 방해에 해당하는지에 관한 판단 기준

[2] 제1, 2차 집중호우로 각각 임대목적물인 공장에 인접한 임야 일부가 붕괴되면서 밀려 내려온 토사류가 공장 벽체를 일부 파손하고 공장 내부까지 들어와 임차인 甲 소유의 원자재, 기계 및 완제품이 훼손된 사안에서, 제반 사정에 비추어 임대인 乙에게 공장의 사용·수익에 필요한 상태를 유지하기 위하여 제1차 집중호우 발생 전후에 걸쳐 임야에 맞닿은 쪽에 담장을 설치하거나 견고한 재질에 의하여 공장 벽체를 시공할 의무가 있다고 본 원심판결에 법리오해 등의 위법이 있다고 한 사례

판결요지

[1] 임대차계약에 있어서 임대인은 임대차 목적물을 계약 존속 중 그 사용·수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무(이하 ‘임대인의 수선의무'라고 한다)를 부담한다( 민법 제623조 ). 그리하여 그 목적물에 파손 또는 장해가 생긴 경우에 그것을 수선하지 아니하면 임차인이 계약에 의하여 정하여진 목적에 따라 사용·수익하는 것을 방해받을 정도의 것이라면 임대인은 그 수선의무를 부담한다 할 것이다. 이와 같은 임대인의 수선의무는 특별한 사정이 없는 한 임대차의 목적에 따른 용도대로 임차인으로 하여금 그 목적물을 사용·수익시키는 데 필요한 범위에서 인정되는 것으로서, 임대인의 수선의무를 발생시키는 사용·수익의 방해에 해당하는지 여부는 구체적인 사안에 따라 목적물의 종류 및 용도, 파손 또는 장해의 규모와 부위, 이로 인하여 목적물의 사용·수익에 미치는 영향의 정도, 그 수선이 용이한지 여부와 이에 소요되는 비용, 임대차계약 당시 목적물의 상태와 차임의 액수 등 제반 사정을 참작하여 사회통념에 의하여 판단하여야 할 것이다.

[2] 제1, 2차 집중호우로 각각 임대목적물인 공장에 인접한 임야 일부가 붕괴되면서 밀려 내려온 토사류가 공장 벽체를 일부 파손하고 공장 내부까지 들어와 임차인 甲 소유의 원자재, 기계 및 완제품이 훼손된 사안에서, 제반 사정에 비추어 제1차 집중호우에 따른 임야의 일부 붕괴사고가 발생하기 전까지 임대목적물인 공장 건물 및 부지는 계약에서 정한 목적에 따라 사용·수익하는 데 필요한 상태를 갖추고 있었다고 보이고, 제1차 집중호우에 따라 甲이 공장 및 부지를 사용·수익할 수 없는 장해가 발생하였더라도 임대인 乙이 부담하는 수선의무의 범위에 집중호우가 발생할 경우 임야가 붕괴될 수 있는 가능성을 염두에 두고 공장에 피해가 발생하지 아니하도록 방호조치를 취할 의무까지 포함된다고 볼 수 없으므로, 이와 달리 乙에게 공장의 사용·수익에 필요한 상태를 유지하기 위하여 제1차 집중호우 발생 전후에 걸쳐 임야에 맞닿은 쪽에 담장을 설치하거나 견고한 재질에 의하여 공장 벽체를 시공할 의무가 있다고 본 원심판결에 법리오해 등의 위법이 있다고 한 사례.

재판경과

부산지방법원 2011. 5. 12. 선고 2009가합23477 판결

부산고등법원 2011. 11. 22. 선고 2011나3930 판결

대법원 2012. 3. 29. 선고 2011다107405 판결

참조판례

[1] 대법원 2010. 4. 29. 선고 2009다96984 판결(공2010상, 995)

참조법령

[1] 민법 제623조

[2] 민법 제618조 , 제623조

전 문

【원고, 피상고인】 원고

【피고, 상고인】 피고 (소송대리인 변호사 윤태영)

【원심판결】 부산고등법원 2011. 11. 22. 선고 2011나3930 판결

【주 문】

원심판결을 파기하고, 사건을 부산고등법원에 환송한다.

【이 유】

상고이유를 판단한다.

1.원심은, 이 사건 공장의 임대인인 피고가 임차인인 원고에게 임대차계약의 존속 중에 임대목적물인 이 사건 공장에 관하여 그 사용·수익에 필요한 상태를 유지할 의무를 아래와 같이 위반하였다는 이유로, 2009.7.9.에 발생한 이 사건 제1차 집중호우(이하 '제1차 호우'라고 한다) 및 같은 달 16일에 발생한 이 사건 제2차 집중호우(이하'제2차 호우'라고 한다)로 이 사건 공장에 인접한 이 사건 임야의 일부가 각각 붕괴되면서 밀려 내려온 토사류가 이 사건 공장의 벽체를 일부 파손하고 공장 내부에까지 들어와 원고 소유의 원자재, 기계 및 완제품이 훼손되는 피해를 입힌 데 대한 손해배상책임을 인정하였다.

즉, 이 사건 공장은 경사가 심한 이 사건 임야에 맞닿은 곳에 설치되어 있었고, 집중호우시 이 사건 임야의 토사가 이 사건 공장 쪽으로 무너져 내릴 가능성이 있음을 예상할 수 있었으므로, 임대인인 피고로서는 집중호우시 이 사건 임야의 토사가 이 사건 공장 쪽으로 무너져 내리더라도 이 사건 공장에 피해가 생기지 아니하도록 이 사건 임야에 맞닿은 쪽에 견고한 담장을 설치하거나 이 사건 공장의 벽체를 견고한 자재로 시공할 의무가 있다. 또한 제1차 호우에 따른 이 사건 임야의일부 붕괴로 밀려 내려온 토사를 이기지 못하고 이 사건 공장의 패널 벽체가 파손되었고, 이를 수선하지 아니하면 원고가 이 사건 임대차계약에서 정한 목적에 따라 이 사건 공장을 사용·수익할 수 없는 정도에 이르렀으므로, 임대인인 피고로서는 이 사건 공장의 벽체를 수선함에 있어서 다시 집중호우가 있을 경우에 대비하여 이 사건 임야에 맞닿은 쪽에 견고한 담장을 설치하거나 또는 이 사건 공장의 벽채를 견고한 자재로 시공할 의무가 있다. 그럼에도 피고는 평소 이 사건 임야에 맞닿은 쪽에 견고한 담장을 설치하거나 이 사건 공장의 벽체를 견고한 자재로 교체하지 아니한 채 제1차 호우에 따른 이 사건 임야의 붕괴사고로 파손된 이 사건 공장의 벽체 부분만을 종전과 같은 재질의 패널로 수선하는 데 그쳤다는 것이다.

2.그러나 원심의 위와 같은 판단은 아래와 같은 이유로 수긍할 수 없다.

가.임대차계약에 있어서 임대인은 임대차 목적물을 계약 존속 중 그 사용·수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무(이하'임대인의 수선의무'라고 한다)를 부담한다( 민법 제623조 ). 그리하여 그 목적물에 파손 또는 장해가 생긴 경우에 그것을 수선하지 아니하면 임차인이 계약에 의하여 정하여진 목적에 따라 사용·수익하는 것을 방해받을 정도의 것이라면 임대인은 그 수선의무를 부담한다 할 것이다( 대법원 2010. 4. 29. 선고 2009다96984 판결 등 참조). 이와 같은 임대인의 수선의무는 특별한 사정이 없는 한 임대차의 목적에 따른 용도대로 임차인으로 하여금 그 목적물을 사용·수익시키는 데 필요한 범위에서 인정되는 것으로서, 임대인의 수선의무를 발생시키는 사용·수익의 방해에 해당하는지 여부는 구체적인 사안에 따라 목적물의 종류 및 용도,파손 또는 장해의 규모와 부위, 이로 인하여 목적물의 사용·수익에 미치는 영향의 정도, 그 수선이 용이한지 여부와 이에 소유되는 비용, 임대차계약 당시 목적물의 상태와 차임의 액수 등 제반 사정을 참작하여 사회통념에 의하여 판단하여야 할 것이다.

나. 원심이 채택한 증거 및 기록에 의하여 알 수 있는 다음과 같은 사정들, 즉 ① 제1차 호우 당시 이 사건 임야의 일부 사면이 붕괴된 데 따른 피해를 입게 전까지 원고가 임대차목적물인 이 사건 공장 및 그 부지를 임대차계약에서 정한 목적에 따라 사용·수익함에 있어서 어떠한 지장이나 방해를 받았다고 볼 만한 사정이 없는 점, ② 제1차 호우 당시 이 사건 공장의 임차인인 원고가 피해를 입게 된 직접적인 원인은 예전에 없던 집중호우가 계속된 데 따른 강수량의 누적과 이 사건 임야의 상부에 위치한 ○○중공업 공장의 야적장에서 배수가 제대로 되지 아니하여 그 토지에 설치된 옹벽을 타고 이 사건 임야로 빗물이 추가로 유입되었고(제1심에서의 원고측 증인 소외인의 증언에 의하면, ○○중공업 내에 배수가 안 되어서 조그만 계곡물의 폭포수처럼 이 사건 임야로 물이 떨어져 내렸다는 것이다. 기록 163면 참조) 그로 말미암아 이 사건 임야의 일부 사면이 갑작스럽게 붕괴되면서 발생한 토사류가 이 사건 공장으로 밀려 내려오는 등 피고로서는 쉽사리 예축할 수 없는 외부의 사정 또는 외력에 있는 것으로 보이는 점, ③ 그 밖에 달리 이 사건 공장구조의 일부를 이루오 있는 부위에 결함이 있는 등으로 이 사건 공장이나 그 부지가 그 용도에 따라 통상 갖추어여 할 안전성이 결여되어 있다고 볼 만한 사정은 없는 점 등에 비추어 보면, 제1차호우에 따른 이 사건 임야의 일부 붕괴사고가 발생하기 전까지 임대목적물인 이 사건 공장건물 및 그 부지는 계약에서 정한 목적에 따라 사용·수익하는 데 필요한 상태를 갖추고 있었다고 봄이 상당하다고 할 것이다.

나아가 제1차 호우에 따른 이 사건 임야의 일부 붕괴 사고로 말미암아 이 사건 공장의 벽체가 일부 파손되면서 그 내부로 토사류가 밀려들어옴으로써 원고가 임대목적물인 이 사건 공장 및 그 부지를 사용·수익할 수 없는 장해가 발생한 경우에 있어서도, ④ 통상의 임대차관계에 있어서 임대인의 임차인에 대한 의무는 특별한 사정이 없는 한 단순히 임차인에게 임대목적물을 제공하여 임차인으로 하여금 이를 사용·수익하게 함에 그치고, 더 나아가 임차인의 신체나 재산상 이익의 안전을 배려하여 주는 등의 보호의무까지 부담한다고 볼 수는 없으므로( 대법원 2010. 4. 29. 선고 2009다96984 판결 등 참조), 임차인이 임대차 목적물을 사용·수익함에 있어서 목적물의 주위 환경이나 그 밖의 제반 사정으로 그 안전에 위해를 입을 우려가 있다 하더라도 그것이 계약에서 정한 목적과 용도대로 목적물을 사용·수익하는 것을 방해한다고 볼 만한 특별한 사정이 없는 한 임대차계약상 임대인에게 그러한 위해로부터 임차인의 다른 재산상 이익 등을 보호하기 위한 조치를 취할 의무까지 임대인의 수선의무에 포함된다고 보기는 어려운 점, ⑤ 이 사건 공장 내부에 유입된 토사를 제거하고 파손된 벽제 부분을 복구하는 등의 조치를 통하여 이 사건 공장 및 그 부지는 그 계약에서 정한 목적에 따라 그 사용·수익에 필요한 상태를 일단 회복함으로써 원고가 이를 사용·수익하는 데 별다른 문제가 없게 되었다고 할 것인 점, ⑥ 이 사건 임야가 제1차 호우 당시 붕괴된 이후에 약화된 이 사건 임야의 지반과 불안정하게 된 사면으로 말미암아 이 사건 임야가 추가로 붕괴될 만한 구체적이고 객관적 위험에 처하였다는 사정이나 그로 인하여 이 사건 공장 및 그 부지의 사용·수익에 직접적인 지장이 초래되었다거나 이를 방해받았다고 볼 만한 사정은 엿보이지 아니하는 점, ⑦ 한편 제2차 호우 역시 이 사건 공장이 위치한 지역 일대에 있어서 예전에 없었던 현상으로서(원심이 인용한 제1심판결의 사실관계에 따르면, 제1차 호우 당일의 누적강수량이 191.5mm이었던 데 반하여 제2차 호우때는 222mm에 이르렀고, 시간당 최대 강수량은 제1차 호우 때의 34.5mm보다 훨씬 많은 53.5mm이었다)제1차 호우가 있은 지 불과 9일 만에 발생하여 이를 미리 예측하고 대비하기가 쉽지 아니하였을 것으로 보이는 점 등의 여러 사정을 종합하면, 임대인인 피고가 부담하는 수선의무의 범위에 다시 집중호우가 발생할 경우에 이 사건 임야가 추가로 붕괴될 수 있는 가능성을 염두에 두고 그로 인하여 이 사건 공장에 피해가 발생하지 아니하도록 방호조치를 취할 의무까지 포함된다고 보기는 어렵다고 할 것이다.

그렇다면 원심이 이와 달리 그 판시와 같은 사정만으로 임대인인 피고에게 이 사건 공장의 사용·수익에 필요한 상태를 유지하기 위하여 제1차 호우가 발생하기 전후에 걸쳐 이 사건 임야에 맞닿은 쪽에 담장을 설치하거나 또는 견고한 재질에 의하여 이 사건 공장의 벽체를 시공할 의무가 있다고 판단한 것은 임대인의 수선의무에 관한 법리를 오해하였거나 필요한 심리를 다하지 아니하여 판결에 영향을 미친 위법이 있다 할 것이다. 이 점을 지적하는 상고이유의 주장은 이유 있다.

3.결론

그러므로 원심판결을 파기하고 이 사건을 다시 심리·판단하게 하기 위하여 원심법원에 환송하기로 하여, 관여 대법관 의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.

대법관 김용덕(재판장) 전수안 양창수(주심) 이상훈

대법원 2012. 6. 14. 선고 2010다89876 판결

판시사항

[1] 임대인이 수선의무를 부담하는 임대 목적물의 파손·장해 정도

[2] 임차인 甲이 가구전시장으로 임차하여 사용하던 건물 바닥에 결로현상이 발생하자 임대인 乙을 상대로 임대목적물 하자에 따른 손해배상을 청구한 사안에서, 건물이 일반적 용도로 사용하는 데 하자가 없다고 단정하여 청구를 배척한 원심판결에 법리오해 등 위법이 있다고 한 사례

판결요지

[1] 임대차계약에서 임대인은 목적물을 계약 존속 중 사용·수익에 필요한 상태를 유지할 의무를 부담하므로, 목적물에 파손 또는 장해가 생긴 경우 그것이 임차인이 별비용을 들이지 아니하고도 손쉽게 고칠 수 있을 정도의 사소한 것이어서 임차인의 사용·수익을 방해할 정도의 것이 아니라면 임대인은 수선의무를 부담하지 않지만, 그것을 수선하지 아니하면 임차인이 계약에 의하여 정해진 목적에 따라 사용·수익할 수 없는 상태로 될 정도의 것이라면 임대인은 수선의무를 부담한다.

[2] 임차인 甲이 가구전시장으로 임차하여 사용하던 건물 바닥에 결로현상이 발생하자 임대인 乙을 상대로 임대목적물 하자에 따른 손해배상을 청구한 사안에서, 감정인의 감정서 등에 비추어 위 건물에는 구조상 바닥 밑 단열과 방습조치가 되어 있지 않은 하자가 있어 여름형 결로현상이 발생할 수밖에 없고, 乙은 임대차계약 체결 당시 甲이 건물을 가구전시장으로 임차한 사실을 알고 있었으므로, 甲의 요구에 따라 건물 바닥에 나타난 습기의 발생 원인을 조사하고 이를 제거하기 위하여 제습기 또는 공조시설 등을 설치하거나 바닥 공사를 하여 주는 등 조치를 취함으로써 甲이 사용·수익할 수 있는 상태를 유지하여 줄 의무가 있는데도, 이와 달리 건물이 일반적 용도로 사용하는 데 하자가 없다고 단정하여 위 청구를 배척한 원심판결에 임대차 목적물에 대한 임대인의 수선의무에 관한 법리오해 등 위법이 있다고 한 사례.

재판경과

서울고등법원 2010. 9. 17. 선고 2009나103907 판결

대법원 2012. 6. 14. 선고 2010다89876 판결

참조판례

[1] 대법원 1994. 12. 9. 선고 94다34692, 34708 판결(공1995상, 453)

참조법령

[1] 민법 제623조

[2] 민법 제623조

전 문

【원고(반소피고), 상고인】 원고(반소피고) (소송대리인 법무법인 세종 담당변호사 이영구 외 1인)

【피고(반소원고), 피상고인】 피고(반소원고) (소송대리인 변호사 김영대)

【원심판결】 서울고등법원 2010. 9. 17. 선고 2009나103907, 103914 판결

【주 문】

원심판결의 본소에 관한 원고(반소피고)패소 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 서울고등법원에 환송한다. 나머지 상고를 기각한다.

【이 유】

상고이유를 살펴본다.

1.본소에 대한 상고이유에 관하여

가.임대차계약에 있어서 임대인은 목적물을 계약 존속 중 그 사용·수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담하는 것이므로, 목적물에 파손 또는 장해가 생긴 경우 그것이 임차인이 별 비용을 들이지 아니하고도 손쉽게 고칠 수 있을 정도의 사소한 것이어서 임차인의 사용·수익을 방해할 정도의 것이 아니라면 임대인은 수선의무를 부담하지 않지만, 그것을 수선하지 아니하면 임차인이 계약에 의하여 정해진 목적에 따라 사용·수익할 수 없는 상태로 될 정도의 것이라면 임대인은 그 수선의무를 부담한다( 대법원 1994. 12. 9. 선고 94다34692, 34708 판결 참조).

나. 원심판결의 판시이유에 의하면 원심은, 감정인 소외인에 대한 각 사실조회 결과를 채용하여, 이 사건 건물은 일반적 용도로 사용함에는 하자가 없는 상태로 임대되었고, 이 사건 임대차계약 당시 향후 임대목적물에 관한 모든 책임은 임차인인 원고(반소피고, 이하 '원고'라 한다)가 부담하기로 약정함으로써 이 사건 건물의 수선 및 유지의무는 원고가 부담하게 되었는데, 원고는 대대적인 인테리어 공사를 하면서도 별다른 공조설비 및 환기시설을 설치하지 않았고, 이 사건 건물을 실내외 공기의 순환에 심각한 장애를 초래하는 가구점으로 사용하면서도 환기 및 제습조치를 제대로 하지 않아 결로현상을 막지 못하였으므로, 이 사건 건물의 결로현상이 이 사건 건물의 하자로 인한 것이라 보기 어렵다고 판단하였다.

다. 그러나 원심의 위와 같은 판단은 수긍하기 어렵다.

(1)원심판결 및 원심이 적법하게 채용한 증거들에 의하면, ① 이 사건 건물의 용도는 1종근린생활시설(소매점)이고, 피고(반소원고, 이하'피고'라 한다)는 이 사건 건물 1층을 이전에는 의류창고로 임대하였고 원고에게는 가구를 전시·판매하는 가구전시장으로 임대한 사실, ② 원고가 이 사건 건물을 임차하기 전인 2007.7.20.에도 이 사건 건물 1층 바닥에 심각한 결로현상이 있었던 사실, ③ 이 사건 건물 1층의 바닥 전체와 벽체의 아랫부분에 집중적으로 결로현상이 나타나고 창문이나 벽체의 윗부분에는 결로현상이 거의 나타나지 않는 사실, ④ 또한 바닥 중 원고가 시공한 테코타일 윗부분으로도 결로현상이 나타난 사실, ⑤ 감정인 소외인은 제1심 감정서에서 이 사건 건물 1층 바닥의 물은 여름형 결로로인한 것인바, 이 사건 건물 1층의 가구배치에 따른 공기정체가 곰팡이 현상을 촉진한 것으로 보이나, 원고가 시공한 벽면과 커튼은 벽체에 결로현상이 일어나지 않은 점에 비추어 결로와 무관하고, 이 사건 건물 1층은 바닥 밑 방습조치가 설계에는 반영되었으나, 바닥 밑 환기장치, 기초단열이나 바닥 밑 단열조치, 바닥 밑 실내쪽 방습조치 등을 하지 않아 여름형 결로현상이 발생할 수밖에 없다고 감정한 사실, ⑥ 그 후 감정인 소외인은 원심법원의 사실조회촉탁(2010.4.21.자)에서도 이 사건 건물의 결로현상은 단열재 미시공과 환기시설의 복합적 요인으로 발생하였다고 회신한 사실, ⑦ 감정인 소외인은 원심법원의 2010.6.3.자 사실조회촉탁에서도 결로예방 차원에서 환기구멍, 기초단열을 하지 않는 것은 건축물의 하자라고 회신한 사실을 알 수 있다.

(2) 위 사실관계를 앞서 본 법리에 비추어 보면, 이 사건 건물에는 그 구조상 바닥 밑 단열과 방습조치가 되어 있지 아니한 하자가 있고 이로 인하여 여름형 결로현상이 발생할 수 밖에 없고, 피고가 이 사건 임대차계약의 체결 당시부터 원고가 이 사건 건물 1층을 가구를 전시·판매하는 전시장으로 임차한 것을 알고 있었으므로 피고는 원고에게 그 사용·수익을 할 수 있는 상태를 유지하여 줄 책임이 있으며, 원고가 임대차계약 후 여러 차례에 걸쳐 이 사건 건물 1층 바닥에 발생하는 습기 문제를 해결해 줄 것을 요구하였으므로, 피고로서는 이 사건 건물 1층 바닥에 나타난 습기 발생의 원인이 무엇인지 조사하고 이를 제거하기 위하여 제습기 또는 공조시설 등을 설치하여 주거나, 바닥의 물기가 심하여 바닥공사를 하여야 하는 상황이라면 가구들을 모두 옮기게 한 후 공사를 하여 주는 등의 조치를 취했어야 하였다.

한편 원고가 가벽이나 다수의 가구 전시로 인하여 이 사건 건물 1층에 공기 정체가 초래 될 것임을 쉽게 예상할 수 있음에도 별 비용을 들이지 않고도 할 수 있는 배기형 환기조치나 제습기를 설치하는 등의 조치를 취하지 않은 것은 피고의 손해배상책임을 제한하는 사유에 불과하다 할 것이다.

(3)그럼에도 원심은 감정인 소외인이 임의로 제출한 2010.5.11.자 사실조회추가보완사항을 쉽사리 받아들여 이를 기초로 일반적 사무실로 사용된 바 있는지의 여부조차 불분명한 이 사건 건물을 일반적 용도로 사용함에는 하자가 없다고 단정하고 말았는바, 이는 임대차 목적물에 대한 임대인의 수선의무에 관한 법리를 오해하고 논리와 경험의 법칙에 반하여 자유심증주의의 한계를 벗어나 판단을 그르친 것이다.

2. 반소에 대한 상고이유에 관하여

이 부분 상고이유는 원고가 이 사건 건물에 관한 임대차계약 해지 후 피고에게 이 사건 건물을 2008.11.23.인도하였음에도 원심이 2009.3.4.인도하였다고 판단한 것과 피고가 지출한 공사비 중에는 이 사건 건물의 개, 보수비용이 포함되어 있음에도 원심이 피고가 청구한 공사비 전부를 원상회복에 소요되는 공사비로 인정한 것을 탓하는 취지이나, 위와 같은 주장은 결국 사실심인 원심의 전권사항인 증거의 취사선택과 사실인정을 문제삼는 것으로서 적법한 상고이유로 볼 수 없다.

3.결론

그러므로 원심판결의 본소에 관한 원고 패소 부분은 나머지 상고이유에 관하여 판단할 필요 없이 이를 파기하고, 이 부분 사건을 다시 심리·판단하게 하기 위하여 원심법원에 환송하며,원고의 나머지 상고를 기각하기로 하여, 관여 대법관 의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.

대법관 박일환(재판장) 신영철 민일영(주심) 박보영

대법원 2004. 6. 10. 선고 2004다2151 판결

판시사항

[1] 계약의 합의해지를 인정하기 위한 요건

[2] 임대인이 수선의무를 부담하게 되는 임대목적물의 파손ㆍ장해의 정도

[3] 1개의 청구 중 일부를 기각하는 제1심판결에 대하여 일방의 당사자만이 항소를 제기한 경우, 항소하지 아니한 나머지 부분을 항소심에서 다시 인용할 수 있는지 여부(소극) 및 항소심의 심판대상이 되지 않은 부분의 소송 확정 시점

재판경과

서울고등법원 2003. 12. 5. 선고 2003나7205 판결

대법원 2004. 6. 10. 선고 2004다2151 판결

참조판례

[1] 대법원 2000. 3. 10. 선고 99다70884 판결(1984,520) , 대법원 2003. 1. 24. 선고 2000다5336, 5343 판결(1988,189) /

[2] 대법원 1994. 12. 9. 선고 94다34692, 34708 판결(1992,1037) , 대법원 2000. 3. 23. 선고 98두18053 판결(공1988, 168) /

[3] 대법원 1998. 4. 10. 선고 97다58200 판결 대법원 2001. 4. 27. 선고 99다30312 판결(공1993하, 2098) , 대법원 2003. 4. 11. 선고 2002다67321 판결(공2000하, 1547)

따름판례

대법원 2006. 4. 27. 선고 2006두2091 판결

참조법령

[1] 민법 제543조

[2] 민법 제623조

[3] 민사소송법 제415조

전 문

【원고(반소피고),상고인겸피부대상고인】 조금순 (소송대리인 변호사 한흥모)

【피고(반소원고),피상고인겸부대상고인】 한승희 (소송대리인 변호사 장해창)

【원심판결】 서울고법 2003. 12. 5. 선고 2003나7205, 7212 판결

【주문】

원심판결의 본소에 관한 피고(반소원고) 패소 부분 중 260,000원 및 이에 대하여 2001. 11. 23.부터 2003. 12. 5.까지는 연 5%의, 그 다음날부터 완제일까지는 연 20%의 각 비율에 의한 금원의 지급을 명한 부분을 파기한다. 위 부분에 관한 소송은 2003. 12. 5. 원심판결이 선고됨으로써 종료되었다. 원고(반소피고)의 상고와 피고(반소원고)의 나머지 부대상고를 모두 기각한다. 상고비용과 부대상고비용은 각자가 부담한다.

【이유】

1. 원고(반소피고)의 상고이유(상고이유서 제출기간 경과 후에 제출된 상고이유보충서의 기재는 상고이유를 보충하는 범위 내에서)를 본다.

가. 계약의 합의해지는 당사자가 이미 체결한 계약의 효력을 장래에 향하여 소멸시킬 것을 내용으로 하는 새로운 계약으로서, 이를 인정하기 위하여는 계약이 성립하는 경우와 마찬가지로 기존 계약의 효력을 장래에 향하여 소멸시키기로 하는 내용의 청약과 승낙이라는 서로 대립하는 의사표시가 합치될 것을 그 요건으로 하는 것이고, 이러한 합의가 성립하기 위하여는 쌍방 당사자의 표시행위에 나타난 의사의 내용이 서로 객관적으로 일치하여야 한다( 대법원 2000. 3. 10. 선고 99다70884 판결 , 2003. 1. 24. 선고 2000다5336, 5343 판결 등 참조).

원심은, 원고(반소피고, 이하 '원고'라고만 한다)와 피고(반소원고, 이하 '피고'라고만 한다)가 2001. 5.경 이 사건 임대차계약을 합의해지하였다는 점에 부합하는 그 판시와 같은 증거들을 배척하고, 그 판시와 같은 채택 증거들을 종합하여, 피고는 2001. 5.경 원고로부터 정화조 청소 및 보일러 전면교체를 해 주지 않을 경우 이 사건 임대차계약을 합의해지하고 임대차보증금을 반환해 달라는 요구를 받자, 이 사건 여관이 다른 사람에게 임대되는 경우에 한하여 임대차보증금을 반환할 수 있다면서 2001. 6. 초순경 부동산중개업소에 이 사건 여관의 임대를 의뢰하였으나, 이를 임차하겠다고 나서는 사람이 전혀 없었던 사실을 인정한 다음, 이와 같이 원고와 피고 사이에 서로 다른 조건을 내세워 그 조건이 이루어지면 이 사건 임대차계약을 해지하겠다는 의사표시로는 쌍방이 이 사건 임대차계약을 해지하기로 합의하였다고 볼 수 없다고 판단하여 이에 관한 원고의 주장을 배척하였다.

기록과 앞서 본 법리에 비추어 살펴보면, 원심의 인정과 판단은 정당한 것으로 수긍이 가고, 거기에 상고이유에서 주장하는 바와 같이 임대차계약의 합의해지에 관한 법리오해, 채증법칙 위배로 인한 사실오인, 심리미진 등의 위법이 있다고 할 수 없다.

나. 임대차계약에 있어서 임대인은 목적물을 계약 존속 중 사용ㆍ수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담하는 것이므로, 목적물에 파손 또는 장해가 생긴 경우 그것이 임차인이 별 비용을 들이지 아니하고도 손쉽게 고칠 수 있을 정도의 사소한 것이어서 임차인의 사용ㆍ수익을 방해할 정도의 것이 아니라면 임대인은 수선의무를 부담하지 않지만, 그것을 수선하지 아니하면 임차인이 계약에 의하여 정해진 목적에 따라 사용ㆍ수익할 수 없는 상태로 될 정도의 것이라면 임대인은 그 수선의무를 부담하며, 이와 같은 임대인의 수선의무는 특약에 의하여 이를 면제하거나 임차인의 부담으로 돌릴 수 있다( 대법원 2000. 3. 10. 선고 99다70884 판결 참조).

원심은, 이 사건 여관의 정화조 청소, 난방보일러 수리, 방실 천장의 누수에 대한 보수를 해 주지 않아 여관 내부에 악취가 나고 온수를 사용하지 못하며 방실의 벽지가 부식하여 곰팡이, 벌레가 생겨 여관 영업을 할 수 없는 상태에 이르렀음에도 임대인인 피고가 아무런 조치를 취해 주지 않는 등 임차목적물을 사용ㆍ수익에 필요한 상태로 유지할 의무를 게을리하였다는 점에 부합하는 그 판시와 같은 증거들을 배척하고, 그 판시와 같은 채용 증거들을 종합하여, 피고는 이 사건 여관의 난방보일러의 배관 및 수도시설의 배관이 동파되어 천장 등에서 누수가 발생하자 2001. 2.경부터 같은 해 3.말경까지 이 사건 여관의 난방보일러의 배관 및 수도시설의 배관 보수공사를 완료한 후 원고와 사이에 이 사건 임대차계약을 체결하였는데, 원고측은 이 사건 여관을 명도받기 전 여관을 수차례 방문하여 시설 및 부품을 점검하고도 당시 정화조 악취, 누수에 관하여 전혀 언급이 없었던 사실, 피고는 원고의 임차 이후 원고로부터 이 사건 여관에서 정화조 악취가 나고 난방보일러에 하자가 있다는 항의를 받자 2001. 5. 26. 원고와 사이에 이 사건 여관에 배출기를 설치해 주면 원고가 향후 정화조에 관하여 이의를 제기하지 않기로 하고 2001. 6.경 원고에게 배출기를 제공한 사실, 피고는 2001. 6.경 원고측과 사이에 이 사건 여관의 난방보일러의 온수통을 120만 원 상당의 무쇠제품으로 교체해 주면 원고측이 향후 난방보일러 문제에 관하여 이의를 제기하지 않고 이후 고장은 원고측이 수리해서 사용하기로 하고 2001. 6. 20. 난방보일러의 온수통을 120만 원 상당의 무쇠제품으로 교체해 준 사실, 제1심법원이 2001. 10. 22. 이 사건 여관에서 현장검증을 실시하였는데 당시 정화조 악취는 확인할 수 없었고, 몇 개 방실의 천장 및 벽면에서 발생시기와 원인을 알 수 없는 습기와 곰팡이자국을 확인한 사실을 인정한 다음, 이와 같은 사실관계하에서라면 피고가 임대인으로서 임차목적물을 사용ㆍ수익에 필요한 상태로 유지할 의무를 불이행하였다고 볼 수 없다고 판단하여 이에 관한 원고의 주장을 배척하였다.

기록과 앞서 본 법리에 비추어 살펴보면, 원심의 인정과 판단은 정당한 것으로 수긍이 가고, 거기에 상고이유에서 주장하는 바와 같이 채무불이행을 이유로 한 임대차계약의 해지에 관한 법리오해, 채증법칙 위배로 인한 사실오인, 심리미진 등의 위법이 있다고 할 수 없다.

다. 원심은 나아가, 그 채용 증거들에 의하면, 원고는 2001. 10. 22. 제1심법원의 현장검증 당시 피고에게 이 사건 여관의 열쇠를 건네주며 여관을 명도하려고 하였으나 피고가 이 사건 임대차계약이 유효하게 존속함을 이유로 열쇠의 수령을 거부하자 2001. 11. 8. 피고에게 이 사건 여관을 명도한다는 취지가 담긴 내용증명 우편에 이 사건 여관의 열쇠를 동봉하여 우송한 후 이 사건 여관에서 철수한 사실을 인정할 수 있지만, 이 사건 임대차계약이 도중에 해지된 것으로 볼 수 없는 이 사건에 있어서 임대차계약에서 정한 임대차기간은 2001. 4. 13.부터 2003. 4. 13.까지이므로 피고는 원고에게 이 사건 임대차보증금 1억 원에서 위 임대차기간 동안의 연체차임 6,700만 원을 공제한 나머지 3,300만 원을 지급할 의무가 있다고 판단하였다.

기록에 비추어 살펴보면, 원심의 인정과 판단은 정당한 것으로 수긍이 가고, 거기에 상고이유에서 주장하는 바와 같이 임대차에 관한 법리오해 등의 위법이 있다고 할 수 없다.

2. 피고의 부대상고이유를 본다.

가. 원심은, 그 채용 증거를 종합하여, 원고가 이 사건 여관을 명도받은 이후 객실의 세면대를 교체시공하면서 1,326,700원을 지출한 사실을 인정하였는바, 기록에 비추어 살펴보면, 원심의 인정은 정당한 것으로 수긍이 가고, 거기에 부대상고이유에서 주장하는 바와 같이 채증법칙 위배로 인한 사실오인의 위법이 있다고 할 수 없다.

나. 원고의 1개의 청구의 일부를 기각하는 제1심판결에 대하여 피고만이 항소를 하였더라도 제1심판결의 심판대상이었던 청구 전부가 불가분적으로 항소심에 이심되나, 항소심의 심판범위는 이심된 부분 가운데 피고가 불복 신청한 한도로 제한되고, 나머지 부분에 관하여는 원고가 불복한 바가 없어 항소심의 심판대상이 되지 아니하므로 항소심으로서는 원고의 1개의 청구 중 불복하지 아니한 부분을 인용할 수 없다( 대법원 2000. 3. 10. 선고 99다70884 판결 , 2003. 1. 24. 선고 2000다5336, 5343 판결 등 참조).

기록에 의하면, 원고는 이 사건 본소청구로서 이 사건 임대차계약의 해지를 원인으로 한 1억 원의 임대차보증금반환청구 및 피고의 채무불이행을 원인으로 한 난방보일러 온수통 및 배관 수리비 79만 원, 세면대 교체시공비 105만 원 등 10개 항목 합계 2,180만 원의 손해배상청구를 하였는데, 이에 대하여 제1심은 이 중 1억 원의 임대차보증금의 반환청구를 인용하는 한편, 채무불이행을 원인으로 하는 손해배상청구에 관하여는 난방보일러 온수통 및 배관 수리비 79만 원 부분만을 인용하고 나머지 청구를 기각한 사실, 이러한 제1심판결에 대하여 피고만이 그 패소 부분에 관하여 항소하자, 원심은 이 사건 본소청구 가운데 임대차보증금의 반환청구 중 3,300만 원 부분만을 인용하여 이를 초과하는 제1심판결의 피고 패소 부분을 취소하고 이에 해당하는 원고의 청구를 기각하는 한편, 채무불이행으로 인한 손해배상청구에 관하여는 그 판시와 같은 이유로 세면대 교체시공비 1,326,700원 중 원고가 구하는 105만 원 부분을 인용하면서 이를 초과하는 제1심판결의 피고 패소 부분을 취소하고 이에 해당하는 원고의 청구를 기각한다고 판단하였음을 알 수 있다.

앞서 본 법리에 비추어 살펴보면, 이 사건 본소청구 가운데 채무불이행으로 인한 손해배상청구 중 제1심이 인용한 79만 원 부분을 초과하는 부분은 원고가 불복한 바 없어 원심의 심판대상이 되지 아니하므로 원심으로서는 이 부분을 다시 인용할 수 없다고 할 것임에도, 원심이 위 79만 원 부분보다 26만 원을 초과하여 105만 원 부분을 인용한 것은 항소심의 심판범위에 관한 법리를 오해하여 판결 결과에 영향을 미친 위법이 있다고 할 것이므로, 이 점을 지적하는 부대상고이유에서의 주장은 이유 있다.

나아가 이와 같이 항소심의 심판대상이 되지 아니하는 26만 원 부분에 관하여는 원심판결의 선고와 동시에 확정되어 소송이 종료되었다고 할 것이다(위 99다30312 판결 참조).

다. 원심은, 이 사건 임대차계약 체결 당시 월 차임을 1회 이상 연체하는 경우 차임에 1할을 가산하여 지급하기로 약정하였다는 점에 부합하는 그 판시 증거는 믿을 수 없고, 달리 이를 인정할 만한 증거가 없다는 이유로 이에 관한 피고의 주장을 배척하였다.

기록에 비추어 살펴보면, 원심의 인정과 판단은 정당한 것으로 수긍이 가고, 거기에 부대상고이유에서 주장하는 바와 같이 처분문서에 관한 법리오해, 채증법칙 위배로 인한 사실오인 등의 위법이 있다고 할 수 없다.

3. 그러므로 원심판결의 본소에 관한 피고 패소 부분 중 26만 원 및 이에 대한 지연손해금부분을 파기하고, 이 부분에 관하여는 이 법원이 직접 재판하기에 충분하므로 자판하기로 하여 이 부분에 관한 소송이 2003. 12. 5. 원심판결이 선고됨으로써 종료되었음을 선언하기로 하며, 원고의 상고와 피고의 나머지 부대상고를 모두 기각하기로 하고, 상고비용과 부대상고비용은 각자가 부담하기로 하여 관여 대법관 의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.

대법관 이규홍(재판장) 조무제 이용우(주심)