저당지분환원법 및 자본회수 관련

[오진아]

안녕하세요 평가사님!

저당지분환원법 및 자본회수와 관련하여 고민해봐도 스스로 답을 내리기 어려워 질문 드립니다.


[질문 1] 저당지분환원법 vs 엘우드법 ?

기본강의와 교재 등을 종합하여 정리한 결과,

저당지분환원법 을 '엘우드법을 적용하여 산정한 환원율'로 환원하여 수익가액을 구하는 방법으로 이해하고 있습니다. 따라서, 저당지분환원법은 직접환원법에 해당하는 것으로 이해했습니다.

엘우드법은 환원방법이자 환원율 산정방법으로 쓰일 수 있다는 말씀(기본강의1)에 따라
양자를 동일한 것으로 이해했는데 제대로 이해한 것일까요?


[질문 2] 저당지분환원법의 자본회수

교재 p.314 [이론분석]에 '복귀가격으로 자본회수 하는 방법'으로 저당지분환원법이 기재되어 있습니다.

그런데 복귀가액으로 자본회수하는 방법은 DCF법이며,
저당지분환원법(엘우드법)은 그 형식이 직접환원법이므로 환원율을 통해 자본회수를 고려하는것이 아닌가 하여 헷갈립니다.

제가 어떤 부분을 잘못 이해하고 있는 것일까요?


[질문 3] 나지에 대한 직접환원법 적용시 자본회수

'자본의 회수는 상각자산 여부와 관계없이 투하된 원금전체의 회수가 고려되어야(교재 p.212)' 하기 때문에 DCF법이 오늘날 투자행태에 더 부합하다고 이해하고 있습니다.

그럼에도 불구하고 DCF법이 아닌 직접환원법을 적용하여 토지(나지)만의 가치를 산정하는 경우,

1) 직접환원법으로는 토지에 대한 투자원금의 자본회수를 고려할 수 있는 방법이 없는지,
2) 가치증분을 반영하는 엘우드법에 의한 직접환원법으로 자본회수를 고려하는것이 가능한지,

궁금합니다.



긴 글 읽어주셔서 감사합니다!!

[김사왕(감평스웨거)]

1. 환원방법과 환원율은 다릅니다만, 환원율은 율이고 환원방법은 가치로 변환하는 것입니다. 단 환원율은 환원을 위한 것이라 직접적으로 연관된 논리 필연성을 갖습니다.

[김사왕(감평스웨거)]

2.엘우드는 기말가치변동 *sff 를 통헤서 고려가 되는 것으로 엘우드 산식이 실질은 dcf를 바탕으로 직접환원으로 산출할수 있는 율을 만든 것이기 때문에 그렇습니다.

엘우드는 엑셀이 없는 과거에 간편산식화 한 것 이죠.
산식으로 설명하는 것이 아니라 실질 의미로 설명하고 있는 것이죠.

[김사왕(감평스웨거)]

3. 100원 투자에 10원 수익을 얻는 경우
이것을 10%수익률로 인식할 수 있고
자본회수 기간 10년으로 인식할 수 있습니다.

상각자산은 종국적으로 없어지는 것이기 때문에 회수를 고려하는 것이지만

투자자본의 회수는 투자자 입장마다 다르게 생각할 수 있습니다.
즉 10년간 10원씩 수익을 원금회수라고 생각하고 그다음부터 수익(처분가액포함)이라고 생각할 수도 있죠.

주식투자를 생각하면 주가가 2배가 되었을 때 원금만큼은 팔아서 회수하고 남은 주식으로 수익이라고 생각할 수 있겠죠.

[김사왕(감평스웨거)]

즉
1) 직접환원법에서는 반드시 원금회수를 고려할 필요가 없습니다. 상각자산을 전제하여 회수를 해야한다는 목표를 가졌을때만 하는 겁니다

[김사왕(감평스웨거)]

2) 부동산 투자에서는 일반적으로 기말 재매도를 통해 원금을 회수하죠. 이것이 dcf법의 현금흐름과 재매도가에 반영되죠. 엘우드의 가치 증분이 회수가 아니라 결국 기말 재매도를 전제한 dcf기 때문에 투자원금의 회수를 하는 것입니다.