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*20강 부동산투자이론
*부동산 투자 (대형임대형 빌딩투자이론을 전제)
-투자 : 현재 확실한 소비를 희생해서 장래의 불확실한 수익을 기대하는 행위
현재와 장래는 시차가 존재. 확실 불확실이라는 위험. 시차감수 위험대가가 합쳐져서 수익이 나옴.
-부동산은 투자 : 생산적 활동 목적
투기 : 전매(양도)차익 목적(부동산 유동성에 간혹 기여)
*부동산투자 장점
-안전성이 높음 : 영속성
-자본이득과 소득이득 향유 (->계산문제)
(전매차익) (임대료수입)
-지렛대(레버리지)효과
예) (2억-1억) 나누기 1천만원 = 1000%
900%
-절세효과 : 감가상각액을 비용처리
-인플레 헷지(회피) 효과 (인플레 발생시 구매력 방어하는 기능)
또 한편으로는 기업의 수익률이 장기적으로는 인플레율을 상회하는 경우가 많으며 주가는 그 수익력을 반영하게 되는데 이 두 가지 모두가 인플레 헷지가 된다.
인플레이션에 의한 화폐가치의 하락으로 인하여 현금, 예금, 공사채 등 보유자산의 가치가 실질적으로 감소하는 것을 방지하기 위하여 귀금속, 토지, 가옥, 주식 등에 투자하는 것을 말한다. 특히 주식의 경우는 물적 증권으로서 기업이 소유하고 있는 토지나 설비 등 고정자산의 가격상승을 전제로 해산가치를 반영하게 된다.
@인플레이션 ,->디플레이션
물가상승 물가하락
현금가치하락
실물투자
부동산수요증가
-소득의 만족감
-가용/점용 가능
소유/임차
*자산3분법
300억 안전성 환금성 수익성
부동산 ㅇ
예금 ㅇ
증권 ㅇ
*21강 화폐의 시간가치
*화폐의 종류
현재 1년후 2년후(미래가치 : 내가)
| -----------| ----------|---
100 100 100
이자율(10%) 120원(단리)
121원(복리)
현재가치(현가) + 이자 현재가치 +이자
내가-이자=현가
이자율은 할증률 할인율 역할을 한다.
@일시금(일시불) : 연금이 아닌것
연금 : 연속/일정액
*현가계수/내가계수
제시값 목적값
일시금 : 내가계수 : 현가 내가 (1+r)엔승 ->복리계산식
현가계수 : 내가 현가 (1+r)-엔승
둘의 관계는 역수관계
연금 : 내가계수 연금 미래 일시금
(감채기금계수) 미래일시금 ->연금 3년 만기상환방식 1억 융자(미래일시금)
매월불임액(연금)
현가계수 연금 현재일시금 원리금균등상환방식 1억 융자(현재일시금이 주어짐)
매월원리금 상환액?
(저당상수) 현재일시금 ->연금
*저당상수 : 원리금상환액=융자액 곱하기 저당상수
융자액= 원리금 상환액 곱하기 1/저당상수
=원리금상환액 곱하기 연금현가계수
*잔금비율 = 잔금액/융자액
|---------------| ---------------|
현재
=원리금상환액 곱하기 연금현가계수 5년 나누기 원리금상환액 곱하기 연금현가계수(15년)
=연금의 현가계수 (5년)/연금현가계수(15년)
=연금의 현가계수(잔여기간)/연금의 현가계수(전체기간)
상환비율 = 상환액 /융자액
잔금비율+상환비율 = 1
잔금액/융자액 + 상환액/융자액
상환비율 = 1 - 잔금비율
*22강 위험과 수익
*위험 = 기대수익의 비달성 가능성(불확실성)
1.사업상 위험
시장위험 회피가능위험 : 비체계적 위험
회피불가능위험 :체계적 위험
위치위험
운영위험
2.금융위험
3.법적위험
4.인플레위험
5.유동성위험(환금성)
6.개별적 위험(엘레베타가 고장이 잦음)
*수익율 : 순수익/투자금액 = 순수익/가치
1.기대수익률 : 투자 분석(사전수익률, 내부수익률) 객관적
2.요구수익률 : 투자자(사전수익률, 외부수익률) 주관적
=>분석근거 : 할인율, 자본할인률
3.실현수익률 : 투자결과 (사후수익률)
@기대 < 요구 : 투자기각 =>수요감소 ->가치하락 ->기대수익율이 올라가서 요구수익률과 같아짐.
기대수익률 > 요구수익률 : 투자결정 ->수요 상승->가치 높아짐 ->기대=요구
기대 = 요구 : 투자 선택
*가치
1.시장가치 : 시장거래
2.투자가치 : 장래발생수익을 현가 합 (주관적)
수익률=순수익/가치
가치=순수익/수익률
1.시장가치 = 순수익/기대수익률
투자가치 = 순수익/요구수익률
시장>투자 : 투자기각 -> 수요감소 시장가치 하락
시장<투자 : 투자결정 -> 수요 증가 부동산 가치 올라감 시장가치 인상 시장=투자
시장=투자 : 투자선택
*23강 요구수익률
*위험-수익 관계
1.위험태도 : 위험혐오적 태도(위험작은 것 선호)
위험적정보상요구
2.위험과 수익과의 관계는 상쇄관계 =>위험만큼 수익률 요구 (분석전제)
위험이 커지면 커질 수록 수익이 커짐
@완전한 시장: 위험과 수익은 비례
*요구수익률 = 무위험율 + 위험할증률 (+인플레율)
(국공채, 정기예금) (위험에 비례)
시차보상 위험보상
@투자자 위험혐오도
구분 1.위험회피형 : 위험혐오도가 가장 큼 : 저위험자산 선호
2.위험선호형 : 위험혐오도가 가장 적음 : 고위험자산선호
3.위험중립형 : 위험과 무관
요구 수익률
무차별곡선
위험할증률
무
위 -------------------
험 무위험률
률
(확실성의 등가)
0 위험
요구수익률
1 위험회피형
무 2 위험중립형
위 3 위험선호형
험 -------------------
률
|
0 위험
위험혐오도에 따라서 투자선택여부가 달라짐.
*위험 가치관계
투자가치 = 순수익/요구수익률
=순수익/무위험률+위험할증률
위험할증률이 작아지면 투자가치는 상승.
=>위험과 가치는 반비례관계
=>위험과 가치의 균형관계(반바례관계)
*균형상태 : 동등한 상태(비례관계는 상쇄관계)
*24강 위험 측정과 관리
*위험측정방법
1.회수기간법 : 자금회수기간
2.수익요소분석법 : 단기수익 비중
장기수익 비중
3.민감도 분석(감응도) : 수익률 결정요소 변화
=>수익률변화 : 대 : 집중관리
소
->위험률추정
단순민감도 : 1개요소만 변화
시나리오 : 전체요소 변화
시뮬레이션 : 경기변동확률포함
*위험 수익 측정
예) 10회 기출
시장 수익률
비관 20% 4%
평상 60% 8%
낙관 20% 13%
기대수익률(=평균) = 상황별수익률의 가중평균
=4%곱하기0.2 + 8% 곱하기 0.6 +13% 곱하기 0.2
=7.2%
*위험률 => 분산값의 제곱근을 만듬 ->표준편차를 가지고 계산
(분산, 표준편차)
*위험관리(최소화하는 방법)
1.위험전가 : 제3자에게 전가 (인플레 발생 관리비 상승할 경우 임차인에게)
보험등
2.위험회피 : 예상되는 위험 회피(경기동향등)
3.위험보유 : 위험에 대한 충당금 설정 (공실등)
4.위험통제 : 미감도 분석, 위험조정할인율(=요구수익률)
포트폴리오 기법
*위험자산 처리(선택)
1.위험자산제외 ->불가능
2.보수적 예측방법 ->최악의 경우
3.위험조정할인율 사용방법 : 기대 >요구수익률
*평균-분산 지배원리(결정법)
평균 분산 선택
A >B A=B A
A=B A<B B
A<B A<B A
A>B A>B 오류
위험혐오도 ; 분산계수(변이계수)
=표준편차/평균 =>작을 수록 대안
*25강 포트폴리오 이론
*의의
집합투자하면 위험 분산, 수익최대
포트폴리오는 자산의 집합 =>개별자산 (포트폴리오)
*포트폴리오 관리 =>상관계수가 낮을 수록 위험이 많이 분산.=>위험극소화
=>위험분산효과
->자산수가 많음에 따라 비례
->최소한도의 자산수, 위험분산효과 극대화
부동산
APT 위험분산0
상관계수
| | 위험극소화
증권
연립
부동산 투자수익률과 증권 투자수익률은 반비례
*최적의 포트폴리오(1개)
위험이 극소화
수익이 극대화
수익률
A 위험회피형 B (기울기가 작은 족이 위험선호도가 작음)
효율적 전선(프론티어)
무위험률 접점:1개의 효율적 포트폴리오 존재 = 최적의 포트폴리오
| | }
체계적위험 위험률
A B
수익 대
위험 대
고위험고수익선호
저위험
저수익
*부동산포트폴리오
1.구성 : 시장별로 구성 ->지역, 종류별, 규모 등
서울 부산 분산 큼
서울 인천 분산 적음
2.단점
<정리>
@효율적 포트폴리오
동일한 위험일 때는 수익률이 최대되는 것
동일한 수익일 때는 위험이 최소한
*26강 <부동산 투자분석>
-시장참여자
-투자결정과정
-현금수지분석
*시장참여자
시장영향
1.지분투자자 의사결정
2.저당대출자 저당투자자
3.정부임차인
4.기타
*결정과정
1.목적 -> 부의 극대화를 전제.
2.환경분석
3.편익비용분석
4.투자의사 결정기준 분석 ex)내부수익률
5.결정.
*현금수지분석 Cash flow
현금흐름분석
#실제 현금의 흐름만 계산
기업회계에서는 수익과 흐름이 발생(매상매출금계정은 수익으로 잡는다)
매상매입근계정
1.영업수지를 분석. 임대료 분석(년간단위로 계산)
(1)가능조소득 ->임대면적 곱하기 단위당 임대료
(2)유효조소득 = 가능조소득 - 공실액 불량부채액 +기타소득
(3)순영업소득(NOI) = 유효조소득 - 영업경비
(4)세금전현금수지 = NOI - 부채서비스액(원리금상환ㅊ액)
(5)세후현금수지 + 세전현금수지 - 영업소득세
지분투자자의 몫
영업경비에 감각상각액은 포함되지 않는다.
부채서비스액(원리금)
순영업소득은 순수익이 아니다. # 세금=순수익곱하기 세율. 순수익- 감가상각액-이자액
자신의 수익은 세후현금수지
2.지분복귀액 계산
영어수지는 여러번 발생. 지본복귀액은 한번만 발생
(1)매도가액 (임대차의 종료시점임. 미래시점. 매도가능가액)
(2)순매도액 = 매도가액 - 매도경비
(3)세전지분복귀액 = 순매도액 - 미상환저당잔액(전세보증금)
(4)세후지분복귀액 = 세전지분복귀액 - 자본이득세
<예>
5년동안 투자
현재
-------|----|----|----|----|---------------
분석
미래가치임.
미래가치를 현재가치로 바꾸어서 분석하면 정확한 분석.
<27강>
부동산타당성 분석
*타당성 분석기법
(1)지분투자자 입장
(수익을 기준으로)
-전체기간동안 수익을 따지는 경우
ㄱ)할인기법
DCF할인현금수지분석법
ㄴ)비할인기법
-1년간 수익을 기준으로 수익을 따지는 경우(어림셈법)
(2)저당추자자
(위험을 분석)
-비율분석법
ㄱ)할인기법
1.순수익을 기준으로 따지는 경우(순현가법)NPV법
(지분투자액)
NPV = 현금유입액현가 - 현금 유출액현가
(세후현금수지,세후지분복귀액)
-<할인율을 사용> : 요구수익률을 사용.
결정: NPV>0 투자
NPV<0 기각
NPV=0 투자 ( 요구수액률 100%만족)
순현가는 클수록 좋다.상호독립적 투자, 상호배타적 투자
장단점 : 과학적 기법,
복잡, 투자금액이 다른 대안간 비교 곤란, 위험분석 곤란
수익성 지수PI
현금유입현가 나누기 현금유출현가
순현가 =0 PI =1
NPV>=0 투자 PI>=1투자
연평균순현가ANPV ->투자대안의 한계
2.(복리)수익률을 기준으로 따지는 경우
내부수익률법IRR법
내부수익률 IRR
IRR-> 현금유입액의 현가와 현금유출액의 현가를 같게하는 할인률을 구해야 한다.(순현가를 0으로 만드는 것)
결정 : IRR>요구수익률
장단점 : 투자자에게 친숙
*비할인기법
1.회수기간법
-투자금의 회수기간
작을 수록 좋다.
종류 (1)단순회수기간법 ->비할인기법
(2)현가회수기간법 ->할인기법
2.회계적 수익률법 : 회계장부로 따짐 ->연평균수익률나옴(단리수익률임) 따라서 정확하지 않다.
<29강> 레버리지 효과
-자기자본수익률
-레버리지 효과의 종류
-레버리지 효과의 발생조건
*투자자금의 동원
-자기자본(지분투자액)
-타인자본(저당)
유이자 : 유이자등
무이자 : 보증금등
=>수익률
1.전체자금을 따질 경우 총자산슈익률
가치나누기 순수익
2.자기자본수익률(자기자본수익률이 중요)
(순수익-이자) 나누기 자기자본
*레버리지 효과
1억APT를 구입, 자기자본 5천 융자 5천
1년 후
APT가격이 2억
순수익 2천(임대등)
가격상승 : 1억 (자본이득)
임대순수익 : 2천 (소득이득)
총수익=1억2천(자본이득+ )
*레버리지 효과
APT를 투자 1년 경과
융자 5천 (이자율 10% - 만기상환방식)
자기자본 5천
APT가격이 2억
임대수입 : 1천
수익을 따져보면
1)가격상승 : 1억 (자본이득)
2)임대료수입 : 1천(소득이득)
따라서 총수익은 1억1천
총수익률 + 1억1천 나누기 1억 = 110%
자기자본수익률 = (1억1천 -500만) 나누기 5천 = 210%
타인자본을 투자를 해서 총수익률을 자기자본수익률 증가
=>수익률 효과
수익금효과
위험분산효과
*레버리지 효과의 내용
1.수익률 증가 => 수익의 레버리지효과
2.위험률증가 +>위험의 레버리지 효과
ex)100억 빌딩. 1년 총수익 10억. 융자 50억(이자율 5%)
then 총수익률 = 10억 나누기 100억 = 10%
자기자본 수익률 = 10억 - 2억5천 나누기 50억 = 15%
=>수익효과 = +5% (정의 레버리지효과)
=>자기자본수익률 > 총수익률>융자이자율
ex)100억 빌딩. 50억융자(20%), 총수익 10억
->총수익률 =10%
->자기자본수익률 = 10억 10억 나누기 50억 = 0%
=>수익효과 = -10% (부의레버리지효과)
작기자본 <총<이자율
ex)100억빌딩, 총수익 10%, 50억융자(10%이자율)
총수익률=10%
자기자본수익률 = 10억-5억 나누기 50억 = 10%
수익효과= 10%-10% = 0 (중립적효과)
<30강>
<부동산금융의 의의>
*부동산금융
자금융통. 부동산활동을 위해서
1.방법
1)부채금융(빌리는 방식) =>이자
-저당금융
-신탁증서금융
-주택상환사채(회사채)
-자산담보부증권(ABS)
2)지분금융
-공동으로 투자하는 방식
-부동산신디케이트(조항)
-조인트벤처
-REITs 500억빌딩 신문광고 투자자 모입
-부동산 간접투자편드
-증자
2.목적(대상)
-주택금융 (목적 : 내집마련 쉽게, 주거안정
특징 : 고액금융. 장기대출이 많음. 저리금융, 개인금융, 담보, 유동성이 낮음, 신용위험이 큼, 유동성위험 큼
제도 : 장기저리로 하니까 은행에서 역마진문제, 유동환제도 마련(한국주택금융공사를 만듬. 낮은 유동성문제해결)
주택금융신용보증기금
1.소비금융(수요자입장)
2.개발금융(공급자입장)
1)소비금융 :장기, 저리, 개인
2)개발금융 :단기, 고리, 기업
-토지금융
*저당대출
주택저당채권(회사채가 아니라
위험(대출자 은행입장)
-신용(채무불이행위험)
-유동성위험
-법적위험
-금리위험
-조기상환위험
-인플레위험
<이자율>= 시장금리 + 인플레율
실질금리
시장금리 + 인플레율 + 신용프리미엄
[31강]
저당대출종류
*원금상환방식
1.만기상환방식
-매기마다 이자
만기에 원금
2.할부상환
-매기마다 원금의 일부 + 이자
만기 : 원금
1)원금균등식 방법(체감식, 점강식)
원금상환액은 동일
이자상환액은 체감
원리금상환액은 체감
예>1억융자, 이자율 6%, 10년상환(년간)
1차년도에 원금상환액 = 1억 나누기 10년(년상환액임) - 1,000만원
1차년도 이자상환액 = 1억 곱하기 6% = 600만원
원리금상환액 = 1,000만 더하기 6백만 = 1,600
2차년도에 원금상환액 = 1,000만원
이자상환액 = 9,000만 곱하기 6% = 540만
원리금 상환액은 1,500만
3차년도 원금상환액 = 1000만
이자= 8천곱하기 6% = 480만
원리금상환액=1480만원
2)원리금균등식
원리금균등
이자상환액은 체감
원금상환액은 체증
저당상수
예>저당상수0.14
1차년도 원리금 = 1억융자 곱하기 0.14 = 1400만원
이자 =1억 곱하기 6%=600만
원금 1,400-600=800만원
2차년도 원리금 = 1400만원
이자=9200만원 곱하기 6% =552만원
원금상환액 = 1,400-552만원 = 9483
10차년도 원금 = 잔금
원리금
체증식상환법
------------------------원리금균등식
원금균등식
------------------------- 기간
0
초기에는 원금균등식이 원리금이 많음.
<참고> 계단식 (체증식 + 원리금균등식)
3)체증식(점증식)
3.부분할부상환방식
4.거치식상환방식(거치기간, 잔여기간)
<32강> 자산유동화
*이자율책정 방식(대출자입장에서 봐야 함)
1.고정금리 (공적자금) : 대출금리 고정(5%).
시장금리의 변화
(인상(7%)) 대출자 손해 =>금리위험 발생
차입자 이익
(인하(2%)) 대출자 이익
차입자 손해(3%) =>금리위험 발생
비대칭
@조기상환(만기전변제) 조기상환 특약이 있어야 함.(콜옵션부 대출)
-대출자 : 손해 (3%) =>조기상환위험
-차입자 : 이익(3%)
조기상환방어하기 위해서 조기상환위약금 제도를 두고 있음.
if 2%,
2.변동금리
(상업대출에 많음)
금리위험을 차입자에게
가변이자율: 인플레율 연동
고정이자율 : 기준이율 연동; CD연동 3개월마다 조정, 3개월마다 차입자에게 전가.
재협정이자율 : 3년~5년마다 이자율 재협상
가격수준조정 : 이자율은 고정, 잔금을 조정. 갚아도 갚아도 줄어들지 않을 수 있게 우리나라에서는 사용안함.
#대출자 위험
*목적별
-가격상승분을 은행이 공유
-역저당(주택연금)
매월 연금을 받고 만기에 일시에 상환하는 방식. 노후대비상품
한국주택금융공사KHFC
-매수금저당 : 주택구입자금 대출(구입전에 대출)
*자산유동화 제도
부동산 채권 저당 -> 자산유동화회사에 넘김 -> 이것을 가지고 증권 발행(채권형태) ->자본시장의 투자자들이 구입 ABS
<- <-
-> ->
카드채권 부동산채권에 더 많이 활용됨.
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