[부동산분쟁] 명도소송 진행해야 한다면?

[김렬구 변호사]

안녕하세요 법무법인 로앤케이 김렬구 변호사입니다.

부동산과 관련된 분쟁은 법적 분쟁으로 까지 이어지는 경우가 많은데요.

부동산이 무척 큰 가치를 지닌 자산이기 때문에 현재 가격이 낮다고 하더라도 장래 가치가 높을 수 있기 때문에 가격의 고저를 불문하고 법적 분쟁이 발생하게 됩니다.

부동산의 소유권을 취득하기 위해서는 소유권이전등기가 필요한데요.

이전등기를 경료 하여도 부동산을 인도받기 전에는 제대로 된 소유권을 행사하기 어려운 경우가 많습니다.

또한 부동산을 임대하면 높은 이익을 얻을 수 있어 건물이나 토지에 대해서 임대차계약을 체결하는 경우가 많은데요.

임차인이 건물이나 토지를 비워주지 않는다면 매우 큰 손해를 볼 수 있습니다.

따라서 위의 경우에는 부동산명도소송을 진행하는 것이 문제 해결에 큰 도움이 됩니다.

많은 분이 이 문제로 인해 어려움을 겪고 계시고 있고 이 글을 읽는 분들도 같은 문제로 골머리를 앓고 계실 것으로 생각합니다.

그렇다면 지금부터 명도소송과 관련된 내용들을 이야기하면서 문제해결에 도움을 드리고자 합니다.

민법에서는 재산의 종류를 동산과 부동산으로 나누고 있습니다.

동산의 경우 이동이 가능한 재산인 현금, 금괴, 보석과 같은 것을 의미합니다.

부동산은 이동이 불가능한 토지나 건물 등을 의미합니다. 토지나 건물을 휴대한다는 것을 사실상 불가능하기 때문에 동산과는 다르게 부동산에는 다른 규정이 적용됩니다.

동산과 다른 점 중 하나는, 바로 부동산의 소유권을 취득하기 위해서는 등기가 필요하다는 것입니다. 또한 부동산의 점유는 소유와 달라질 수 있습니다.

이러한 특징으로 인해 부동산과 관련된 분쟁이 동산과 관련된 분쟁보다 많은 것이지요.

명도소송은 현재는 법원에서 사용하고 있지 않은 법률용어 입니다.

법원에서는 인도소송으로 바꾸어 부르고 있습니다.

다만 명도소송은 내용물을 비우고 돌려주라는 의미를 갖고 있기 때문에 단순히 인도소송으로 부르기는 조금 다른 점이 있습니다.

명도소송은 상대방이 부동산에 대한 점유를 이전해 주지 않고 해당 부동산에 자신의 물건 등을 놓아두면서 점유를 계속하는 상태에 있는 경우 사용할 수 있는 민사소송입니다.

따라서 부동산을 구매하였는데, 전 소유자가 부동산의 점유를 이전해 주지 않는 경우, 임대차계약을 체결하고 임차인이 임대인에게 임대차 목적물인 부동산을 이전해 주어야 하는데 돌려주지 않는 경우, 점유할 권원이 없는 사람이 불법적으로 건물이나 토지를 점유하고 있는 경우 등에서 점유를 돌려받기 위해 명도소송을 할 수 있습니다.

명도소송에서 승소하기 위해서는...?

위 소송에서 승소하기 위해서는 우선 자신이 해당 부동산을 점유할 적법한 권리가 있어야 합니다.

이러한 권리에는 소유권, 점유권, 임차권 등이 있을 수 있습니다.

나아가 상대방에게 해당 부동산을 점유할 적법한 권원이 없다는 점이 인정되어야 합니다.

또한 상대방이 현재 해당 부동산을 점유 중인 사실도 주장 증명하여야 합니다.

위와 같은 내용을 재판부에 주장하고 증명하는 경우에는 비교적 손쉽게 명도소송에서 승소할 수 있습니다.

그러나 명도소송에서 승소한다고 하더라도 점유를 바로 가져오게 되는 것은 아닙니다. 

위 소송에서 승소하게 되면 해당 점유를 이전하라는 판결이 나오게 되고 상대방은 판결에 따라야 합니다.

명도소송 승소하였다면 그 다음 절차는..?

그러나 이러한 판결만으로는 점유가 이전되는 것이 아닌데요.

따라서 패소한 피고가 이를 거부하고 있다면 강제집행을 하여야 합니다.

강제집행을 하는 경우에는 위 확정판결을 집행권원으로 하여 집행관을 대동하여 점유를 강제로 이전 받을 수 있습니다.

명도소송에서 승소하였다면 확정판결을 받을 수 있습니다.

확정판결은 집행권원이기 때문에 해당 소송에 대한 피고에게 점유를 이전하라는 강제집행이 가능합니다.

그러나 피고가 아무런 관련 없는 제삼자에게 점유를 이전해 버린다면 해당 판결로는 위 집행이 불가능합니다.

따라서 다시 소송을 제기하여야 하는 안타까운 결과가 발생하게 됩니다.

이를 막기 위해서는 소송 전에 다른 사람에게 점유를 이전할 수 없도록 하는 점유이전금지가처분이라는 보전처분을 하여야 합니다.

위 가처분을 하게 되면 피고가 제삼자에게 점유이전 하였더라도 승계집행문을 부여 받아 제삼자에게 위 판결의 내용을 집행할 수 있게 됩니다.

위 소송의 경우 임대차계약이나 매매계약으로 얽힌 관계에서 자주 진행하게 됩니다.

그런데 경매 절차가 진행되는 건물 등 소유권이 명확하지 않은 상황을 이용하여 해당 건물이나 주택을 무단으로 점거하여 나오지 않고 생활하면서 이사비용을 요구하는 어이없는 사건도 발생하게 됩니다.

이러한 상황에서도 위 소송을 활용할 수 있지만 아무런 관계도 없는 사람이기에 명도를 진행할 피고를 특정할 수 없게 됩니다.

이렇게 무단으로 점유한 사람은 전 점유자에게 대가를 받고 점유를 이전 받는 경우도 많아 법적 분쟁이 쉽게 마무리되지 않게 됩니다.

또한 이런 상황이 발생하면 임대수익을 얻을 수 없고 집을 파손하는 경우도 많습니다.

나아가 실랑이가 벌어지면서 형사사건으로 진행될 수 있습니다.

따라서 홀로 해결하시기보다는 변호사의 도움을 받아 실무에서 활용되는 효율적인 방법을 통해 최소한의 피해로 사건을 마무리하는 것이 좋습니다.

오늘은 조금 복잡하게 느끼실 수 있는 부동산 분쟁에 대해 알아보았는데요.

해당 분쟁으로 고민이 깊으신 분들께는 유익한 정보가 되리라 생각합니다.

혹시 더 궁금하신 사항이 있으시거나, 전문 변호사의 도움이 필요하다면 편하게 연락주세요.

저, 김렬구 변호사의 경우 위와 관련된 사건을 많이 수임하였으며 성공적으로 이끈 경험을 갖고 있기 때문에 홀로 대응하는 것보다 효율적이고 확실하게 문제를 해결할 수 있습니다.

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