등기 이전 관련 (본인 직접 하는법)

[귀여운왕자 『이제~시작이다』]

등기신청법>

1. 일반원칙

◈ 신청주의 원칙

등기는, 관공서의 촉탁이나 법률에 특별한 규정이 있는 경우를 제외하고는 그 등기가 어떤 등기이건 당자자의 신청에 의하여서만 이를 할 수 있습니다(부동산등기법제27조).

어떤 법률관계가 성립되거나 변경 혹은 소멸되더라도 당사자의 신청이 없으면 등기관 스스로는 등기를 할 수 없다는 뜻입니다.

부동산의 표시에 관한 등기도 마찬가지입니다.

토지가 이미 대장상 분할되었거나 지목이 변경되었더라도, 또는 건물의 준공검사가 끝나고 가옥대장이 작성되었거나 건물이 화재로 멸실되었더라도 당사자의 신청 또는 관공서의 촉탁이 없으면 어떤 등기도 할 수 없습니다. 즉 신청이 없으면 신축된 건물도 미등기이며, 멸실된 가옥도 등기부상은 그대로 존재합니다.

도시계획법 등 특별법에 의한 환지등기도 소관 관청의 촉탁이 있어야만 가능합니다.


◈ 신청의 요식성

등기신청은 법이 정한 서면에 의하여야 합니다(부동산등기법제40조, 제41조, 제42조, 대법원 등기예규 제873호).

따라서 법이 정한 방식의 기재요건을 모두 갖추지 못한 신청서면은 유효한 등기신청으로 볼 수 없습니다. 이 경우에는 등기신청서가 방식에 적합하지 아니한 때에 해당되어 등기관은 이를 각하하지 않으면 안됩니다 (부동산등기법 제55조 제4호).


◈ 공동신청의 원칙

등기는 등기권리자와 등기의무자가 공동으로 신청하여야 합니다(부동산등기법 제28조). 소유권이전등기의 경우에는 매도인과 매수인이, 근저당권설정등기와 그 말소등기는 그저당권자와 근저당권설정자(또는 현소유자)가 공동으로 신청하여야만 한다는 뜻입니다. 이것은, 우리의 실정상 부동산 권리관계는 이해관계가 아주 커서 어느 한 쪽이 일방적으로 등기하면 다른 쪽은 커다란 피해를 입게 되는 것이기 때문입니다.

부동산등기법은 등기관에게 등기신청서에 대하여 형식적인 심사권만을 주고 등기권리자와 등기의무자가 공동으로 등기신청을 하게 함으로써 등기권리관계가 실체적 사실과 부합되도록 유도하고 있습니다.

그러나, 공동신청에 의하지 않고도 등기의 진정성을 기대할 수 있는 것에 대하여는 단독신청을 인정하고 있습니다. 즉, 판결에 의한 등기신청이나 부동산 표시변경, 등기명의인의 주소를 변경하는 것 등은 단독으로도 신청할 수 있습니다.


◈ 출석주의

등기를 신청하는 등기권리자와 등기의무자 또는 그 대리인은 반드시 등기소에 출석하여 이를 신청하여야 합니다 (부동산 등기법 제28조).

등기관에게는 형식적 심사권밖에 없으므로, 등기를 함으로써 권리를 잃은 자와 그 권리를 얻은 자가 과연 그러한 등기를 할 의사가 있는지 등기관이 면전에서 이를 확인할 필요가 있기 때문입니다.

본인이 직접 출석하여야 한다는 것은 이와 같이 등기의 진정성 확보를 위한 규정입니다.

등기신청을 대리인에 의하여 하는 경우에는 대리인 본인 또는 지방법원장으로부터 등기소의 출입을 허가받은 사무원으로 하여금 등기사건을 신청 제출하게 할 수 있습니다(등기예규 제86호).

양 당사자가 등기소에 출석하지 않고 그 대리인이 출석한 경우(통상 법무사가 많이 하고 있습니다)에는 그 대리인에게 등기신청을 위촉하는 당사자에 대한 철저한 확인의무가 부과 되어 있습니다(법무사법 제25조).



2. 구체적 방법 (각종 등기신청서에 첨부할 서면)


등기신청서 양식과 구체적으로 예시한 그 견본은 등기접수창구에 비치되어 있습니다.

등기신청에는 신청서면을 작성하는 것과 그 신청서를 조사하는데 필요한 토지대장 건축물대장 등 서면 외에, 각종 특별법규에 따른 여러 가지 형태의 부담이 있습니다.

계약서에 검인을 받아야 한다든지, 지방세법에 따른 등록세의 납부, 부동산이 농지인 경우에는 소재지 관서의 농지취득자격증명 등 이러한 각종의 신고·허가·동의 등, 그 의무이행을 증명하는 서면 등이 첨부되어야 합니다.

구체적인 등기신청 절차는 신청한 그 등기가 어떤 종류의 것이냐에 따라 그 첨부서면이 다르게 됩니다.


◈ 소유권 보존등기 신청서에 첨부할 서면

① 보존등기할 부동산의 토지대장 또는 건축물대장 등본 1통

② 등록세 영수필 확인서 및 통지서 1통

③ 신청서 부본 3통

④ 주민등록표등본 1통

⑤ 도면 1통

⑥ 위임장 : 대리인에 의하여 신청하는 경우

⑦ 국민주택채권매입필증 : 토지의 경우

⑧ 등기신청수수료 : 부동산의 갯수당 5,000원 (등기수입증지 첨부)

신청인은 대장상 최초의 소유자로 등재된 자만이 될 수 있습니다. 다만, 대장상 소유자로 등재된자가 사망했다면 그 상속인이 보존등기를 신청할 수 있습니다.

먼저 토지나 건물에 대하여 각 과세시가산정 기준표에 의하여 과세시가를 산정한 후 지방세법 소정의 비율에 따른 등록세를 납부하고 그 영수필 확인서 및 통지서를 첨부하여야 합니다.

과세시가산정은 전문적인 지식을 가진 사람이 아니면 하기 어려운 점이 있습니다. 특히 건물은 지하실, 사무실, 주택 등이 복합된 경우에 그 과표산출이 더욱 어렵습니다. 왜냐하면 각 용도에 따라 세율이 다르기 때문입니다. 예를 들면, 당해 지하실을 어떤 용도로 볼 것이냐 하는 점도 판단하기 어렵고, 또 세율도 감면 혹은 가산이 되는 경우가 있는 바, 그 근거규정을 쉽게 찾기는 어렵습니다.

이것은 지방세법시행령 제80조에 따른 산정이며 그 수입도 시·군의 세입으로 계상되는 것입니다.

등기관이 등록세의 납부확인을 하는 것은, 위 지방세인 등록세를 등기신청인이 자진 납부하는 것에 대한 그 납부세액의 확인행위에 해당합니다.

신청서 부본이 3통이나 필요한 이유는 1통은 신청인에게 등기필증(등기를 끝마쳤다는 증서, 소위 권리증)을 만들어 교부할 것이며, 나머지 2통은 대장소관청 {시(구)·군}과 세무서에 각 송부하기 때문입니다.

도면은 동일 지번에 수개의 건물이 있을 때에만 이를 첨부합니다.

상속인이 신청하는 경우에는 상속을 증명하는 서면-호적·제적, 주민등록 각 등본을 첨부해야 합니다.

종중 등 법인 아닌 사단 또는 재단이 등기신청을 할 때에는 신청인의 자격을 증명하는 서면(종중규약 등)과 대표자 또는 관리인의 주민등록등본, 부동산등기용 등록번호를 증명하는 서면을 첨부하여야 합니다.


◈ 소유권 이전등기 신청서에 첨부할 서면

① 토지대장 등본, 건축물대장 등본 ― 등록세 등의 산출근거를 제시하기 위함이나 대장과 등기부를 일치시키는 역할도 하고 있습니다.

② 등기원인 증서

등기원인이 매매나 증여·교환등인 경우, 매매계약서, 증여계약서, 교환계약서 등을 말합니다.

등기원인이 계약인 경우에는 그 계약서에 검인을 받아야 합니다.

검인은 부동산 소재지의 시장(구청장)·군수가 합니다.

③ 등기의무자의 인감증명서

등기의무자란 그 이전등기를 함으로써 권리를 잃는 자, 예를 들면 매매의 경우 매도인을 의미합니다.

④ 등기의무자의 권리에 관한 등기필증

소위 구권리증을 말합니다. ― 구권리증을 분실했다면 본인이 직접 등기소에 출석하거나 법무사로 하여금 확인조서를 작성하게 하는 방법 및 이를 공증하는 방법이 있습니다.

⑤ 주민등록등본

등기의무자와 권리자에게 모두 필요합니다.

⑥ 제3자의 동의, 허가 또는 승낙을 증명하는 서면

부동산이 농지인 경우에는 농지취득자격증명, 토지거래 규제지역인 경우에는 토지거래 허가서, 외국인의 경우 토지취득에 대한 시장·군수·구청장의 허가서, 등록된 사찰재산의 경우 그 처분에 대한 문화관광부 장관의 허가서 등등입니다.

⑦ 부동산 양도신고 확인서 - 양도신고 대상인 경우

⑧ 위임장 ― 대리인에게 위임한 경우

⑨ 등록세 영수필 확인서 및 통지서

등록세는 실제 매매가액을 표준으로 산정하되 매매가격이 과세시가표준액(과표)에 미달할 때에는 과표에 의합니다. 그리고 부동산이 농지 혹은 비농지인지 여부와 매수인의 자격(법인 등)에 따라 등록세가 감면되거나 5배까지 가중되는 경우가 있습니다.

⑩ 등기신청수수료 ― 부동산의 갯수당 5,000원 (등기수입증지 첨부)

⑪ 주택채권 매입필증

1개 부동산 과세시가표준액이 500만원 이상일 때에는 일정비율의 채권을 매입하여 그 매입필증을 첨부하여야 합니다.

⑫ 자격을 증명하는 서면

당사자가 법인인 경우 그 대표자임을 증명하기 위한 법인등기부 등본

⑬ 신청서 부본 2통

시(구)·군청에 대한 등기필 통지용 및 세무서에 대한 과세자료 송부용

⑭ 기타 서면

ⓐ 등기원인이 상속인 경우에는 상속을 증명하는 서면

ⓑ 당사자가 종중 등인 경우에는

㉠ 중중 규약 또는 정관

㉡ 종중 대표자 선임결의서

㉢ 부동산 처분 결의서(종중등이 등기의무자인 경우)

㉣ 부동산 등기용 등록번호 증명서 등

㉤ 대표자 또는 관리인의 주민등록표등본

ⓒ 매수인이 주민등록번호가 없는 외국인인 경우에는 부동산 등기용 등록번호 증명서

ⓓ 판결에 의하여 등기신청을 한 경우에는 판결정본과 판결확정증명


◈ 소유권이전 청구권 보전 가등기 신청서에 첨부할 서면

① 인감증명 (가등기 의무자, 즉 소유자)

② 등기원인증서 (매매예약 증서)

③ 등기의무자의 권리에 관한 등기필증 (구권리증)

④ 주민등록표 등본 (가등기 권리자)

⑤ 등록세 영수필 확인서 및 통지서 ― 부동산가액의 1000분의 2의 등록세 및 그 등록세의 10분의 2인 교육세

⑥ 토지거래 허가서 (허가구역인 경우)

⑦ 위임장 (대리인에 의하는 경우)

⑧ 신청서 부본 1통 (세무서 송부용)

⑨ 토지대장, 건축물대장 등본 (과세시가 산출용)

⑩ 등기신청수수료 부동산의 갯수당 5,000원 (등기수입증지 첨부)


◈ 근저당권 설정등기 및 전세권 설정등기 신청서에 첨부할 서면

① 인감증명 (설정자, 즉 소유자)

② 등기원인증서 (설정계약서)

③ 등록세 영수필 확인서 및 통지서 ( 채권금액 또는 전세금액의 1000분의 2의 등록세와 그 등록세의 10분의 2인 교육세)

④ 주택채권매입필증 ― 설정금액이 1,000만원을 초과하는 경우 (전세권 설정에는 주택채권매입을 하지 않아도 됨)

⑤ 등기신청수수료 부동산의 갯수당 5,000원 (등기수입증지 첨부)

⑥ 위임장 (대리인에 의하는 경우)


◈ 가등기, 근저당권 및 전세권 설정등기의 각 말소등기 신청서에 첨부할 서면

① 등기원인증서 {해지(제)증서}

② 권리에 관한 등기필증 (가등기, 근저당권 또는 전세권 등 설정등기 마쳤다는 그 권리증을 말함)

③ 등록세 등 영수필 확인서 및 통지서 (정액 3,600원)

④ 인감증명 (가등기말소에 한함)

⑤ 등기신청수수료 부동산의 갯수당 1,000원 (등기수입증지 첨부)

⑥ 위임장 (대리인에 의하는 경우)


◈ 등기명의인 표시변경·경정등기 신청서에 첨부할 서면

① 주소를 변경하려면 변경과정이 기재된 주민등록 등본, 성명을 변경하려면 성명이 정정된 호적 초본, 법인인 경우 법인등기부 등본

② 신청서 부본 2통 ― 등기필증 작성용 및 대장관서 송부용

③ 등록세 영수필 확인서 및 통지서 (정액 3,600원)

④ 등기신청수수료 부동산의 갯수당 1,000원 (등기수입증지 첨부)

⑤ 위임장 (대리인에 의하는 경우)

⑥ 동일인 보증서와 보증인의 인감증명 ― 주민등록표등본 등에 의하여 동일인이 증명되지 않는 경우 

▣ 취득세, 등록세, 인지세, 증지, 국민주택채권, 법무사 수수료

    (전용면적 85제곱미터 이하, 25.7평, 32 ~ 35평형)

1. 취득세(농어촌특별세)

85㎡ 이하	1%		100,000,000원 × 1%	1,000,000원
85㎡ 초과	취득세	1%	100,000,000원 × 1.3%	1,300,000원
	농어촌특별세	0.3%

2. 등록세 및 지방교육세

85㎡ 이하	등록세	1%	100,000,000원 × 1.2%	1,200,000원
	지방교육세	0.2%
85㎡ 초과	등록세	1%	100,000,000원 × 1.4%	1,400,000원
	지방교＋농특	0.4%

3. 인지세 : 0원(1억 까지는 인지세가 없습니다.)

인지세	금액	참 고
20,000 원	1,000만원 초과 ~ 3,000만원 이하	▣ 주택 : 1억원 이하는           인지세 없음
40,000 원	3,000만원 초과 ~ 5,000만원 이하
70,000 원	5,000만원 초과 ~ 1억원 이하
150,000 원	1억원 초과 ~ 10억 이하
350,000 원	10억원 초과

4. 증지 : 9,000원

5. 국민주택채권

서울, 광역시	100,000,000원	× 약 70%	1.9%	× 12.52%	166,520원
기타 지역			1.4%		122,700원

◎ 국민주택채권은 지역에 따라 금액이 좀 다르며, 할인율은 매일 약간씩 바뀐다는 것을 알고 계셔야

합니다.

공동주택가격	매입율
	서울, 광역시	기타 지방
20,000,000 미만	2천만원 미만 매입면제
20,000,000 ~ 50,000,000	1.3%	1.3%
50,000,000 ~ 100,000,000	1.9%	1.4%
100,000,000 ~ 160,000,000	2.1%	1.6%
160,000,000 ~ 260,000,000	2.3%	1.8%
260,000,000 ~ 600,000,000	2.6%	2.1%
600,000,000 초과	3.1%	2.6%