도시자연공원구역이란?
도시의 자연환경 및 경관을 보호하고 도시민에게 건전한 여가·휴식공간을 제공하기 위하여 도시지역 안에서 식생이 양호한 산지의 개발을 제한할 필요가 있다고 인정되는 지역에 대하여 시·도지사 또는 대도시 시장이 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 에 따라 도시·군관리계획으로 결정·고시한 구역을 말한다.
도시자연공원구역은 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 에 의한 용도구역의 한 종류이며, 종전의 도시자연공원이 공원으로 결정된 후 지방자치단체의 재원부족 등으로 인하여 장기간 미조성된 상태로 남는 경우가 많아 사유재산권 침해의 우려가 있고, 도시자연공원 내에서는 엄격한 행위제한이 수반되어 거주자 등의 민원이 다수 발생하는 문제가 있어 이를 개선하기 위하여 도시자연공원을 폐지하고 도시자연공원구역으로 변경하여 도입된 제도이다.
도시자연공원구역에서는 건축물의 건축 및 용도변경, 공작물의 설치, 토지의 형질변경, 토석의 채취, 토지의 분할, 죽목의 벌채, 물건의 적치 또는 도시·군계획사업의 시행이 금지된다. 다만, 제한적인 범위 내에서 기존 건축물 또는 공작물의 개축(改築)·재축(再築)·증축 또는 대수선 등은 특별시장·광역시장·특별자치시장·특별자치도지사·시장 또는 군수의 허가를 받아 이를 할 수 있다.
도시자연공원구역은 다음의 기준에 따라 시·도지사가 지정한다.
① 도시지역 안의 식생이 양호한 수림의 훼손을 유발하는 개발을 제한할 필요가 있는 지역 등 도시의 자연환경 및 경관을 보호하고 도시민에게 건전한 여가·휴식공간을 제공할 수 있는 지역을 대상으로 지정할 것
② 환경성평가지도, 생태·자연도, 녹지자연도, 임상도 및 토지적성에 대한 평가 결과 등을 고려하여 지정할 것
※ 도시자연공원구역으로 지정되면 토지가격의 하락과 세금에 부담이 부과된다.
도시자연공원에서 구역으로 변경되면 특례대상에서 제외되어 재산세가 2배로 부과될 수 있다
(도시자연공원은 재산세 50%감면, 지방세특례제한법 제84조)
도시자연공원구역은 매수청구가 거절되는 경우가 많고 손실보상을 요구해도 지자체가 예산 등 을 이유로 보상을 하지 않아도 다른 방안이 뚜렷히 없기에 도시자연공원을 취득하는 경우 분석이 철저하지 않으면 손해를 볼 수 밖에 없다.
◆ 내가 보유한 토지가 도시계획시설 공원에서 도시자연공원구역으로 지정되었는지 여부를 확인해 구역으로 지정되었다면 90일 이내 구역지정처분취소소송(위헌소송)을 해야한다.
구역으로 지정되지 않았다면 공원폐지 여부(행정소송이나 지방의회 권고제도 활용), 실효제도 이용여부, 매수청구여부,손실보상여부, 개발행위특례가능 여부(구역은불가함), 부당이득금반환청구여부, 녹지활용계약 또는 녹화계약여부, 소유권행사 여부 등을 검토해야 한다.
토지소유자는 토지의 공원 연혁을 확인해 본인의 토지가 어떤 공원인지를 이해하고 그에 맞춰 대응책을 강구하고 스스로 본인의 권리 추구하고 요구해야만 재산권 권리의 손실을 보호 받을 수 있는 안타까운 현실이다.
아래 경매 물건 사례를 참조하면 이해와 공부가 될 것이다.
1. 도시자연공원 경매 물건 사례
1) 감정가 167,583,000원 임야가 5차까지 유찰되어 최저가 28,166,000원에서 진행되는 경매 물건이다.
맹지이고 분묘기지권이 있어 재산권 행사에 재한이 많아서 유찰이 된건지?
2) 토지이용계획원을 확인하면 도시자연공원구역(북산도시자연공원구역)으로 지정되어 있다.
도시자연공원으로 공원사업이 진행되지 않는다면 취득 후에도 재산세는 재산세대로 내고
행위재한에 제한이 따르고 도시자연공원구역으로 해지를 요구해서 해지하기도 힘든 물건이다.
2. 도시계획시설 도로예정 경매 물건 사례
1) 감정평가금액 90,342,000원
1차 유찰되어 금차 63,239,000원에 진행되는 물건이다
금일 낙찰이 될것이로 판단되며 얼마나 될지 관심을 가져 보시길 !
2) 현 지목은 임야이며 도로에 접해 있으며 도시계획시설 도로저촉이다.
3) 콘테이너박스가 1개 소재하고 소나무 묘목이 식재되어 있어 기필해야할지 선호해야 할지?
재산권 행사를 바로 한다면 기피해야 할 물건이겠지만
장기적인 투자로 본다면 오히려 선호할 물건이 된다.
도시계획시설 도로 개설 보상시 현황을 기준으로 감정평가를 하기에 지목상 임야인 상태보다
현황상 토지의 가치를 평가한다면 유리할지 불리할지 판단을?
4) 토지이용계획원을 확인하면 중로3류(12m~15m)의 도로예정지 임을 알 수 있다.
지자체 담당부서에 위 도로의 계획과 진행상황을 확인하고 보상에 대한 기간과 미개설시 일몰제 적용 후 해지되는 시기를 확인하여 개별 개발을 할 수 있게 된다.