4월 27일(화) 서울남부지방법원 법원현장교육 경매사례

[김영준]

1. 사건번호 2001타경4894호

이 사건은  강서구 외발산동 단독주택인데 1억7839만 원에 신규로 나왔다.  8명이 응찰하여 3억120만 원에 낙찰되었다. 감정가대비 169%에 낙찰된 것이다. 이것은 이 지역이 마곡지구도시계획사업지구이며 시가지조성사업지구라서 향후 아파트 입주권을 바라보고 장기투자한 것으로 보인다.

2. 사건번호 2001타경 27552호

강서구 방화동 프르뫼마을 청구아파트 102동 102호다. 면적은 32평형이나 대지권미등기로 건물만 경매에 나온 것이다. 따라서 법정지상권으로 건물을 소유할 수는 있으나 토지대 5,700만 원을 원소유자로부터 시가로 매입하거나 아니면 토지소유자에게 지료를 납부하면서 건물을 소유할 수 있다.

3. 사건번호 2002타경 19633호

도로가 나왔는데 3명이 응찰하였다. 양천구 목동 555-21번지인데 단독주거지 내에 있는 소방도로이다. 도로이기 때문에 일반인들이 응찰하지 않아 감정가는 8,669만 원인데 9번 유찰되고 1,163만 원에 나온 것이다. 나중에 재건축 할 때 주택을 넓일 수 있어 낙찰받은 것으로 보인다. 3명이 경합하여 1,263만 원에 낙찰되었다.

4. 사건번호 2003타경 9367호

강서구 화곡동 복지그린 빌라 102호다. 전용면적 11평인데 최초근저당설정일은 2002년 2월 6일 국민은행이다. 경매등기일은 2003년 4월 18일이다. 이 사이에 근저당이 하나 더 있고 가압류는 9개가 들어왔다! 남부지방법원 등기소도 무지 바빴겠다.

그런데 세입자는 미상으로 되어 있지만 다른 정보지에 의하면 세입자 남미영은 2002년 4월 15일 보증금 1,500만 원에 전입신고하고 확정일자도 같은 날 받았다. 그러나 최선순위 근저당권 보다 늦기 때문에 대항력은 없다.

대항력이 없어도 경매등기일보다 빠르면 최우선변제가 가능한데 이 세입자의 경우 경매등기일보다는 빠르다. 그런데 세입자는 2002년 2월 16일 전출갔다가 2003년 5월 19일에 재전입했다. 이 날은 경매기입등기일보다 1개월정도 늦기 때문에 대항력을 잃게 되는 것이다. 월세 30만원으로 재전입했지만 인정받지 못한다.

이렇게 임대차계약을 했으면 배당기일에 배당을 받을 때까지 절대로 전출하면 안된다. 부득이 전출할 때에는 반드시 임차권등기명령을 해 놓고 등기부등본에 임차권등기명령이 되어 있는 것을 확인하고 이사를 하여야 한다.

이 물건은 최초감정가 6천만 원에서 4번 유찰된 2,476만 원에 나왔는데 7명이 응찰해서 3천22만 원에 낙찰되었다.

 ☞ 임차권등기명령시 비용과 절차 및 양식은 재태크 자료실에 있습니다.

5. 사건번호 2003타경 11902호

강서구 등촌동 지하층 1호인데 소유자가 거주하고 있으며 2번 유찰되어서 2,368만 원에 나왔고 김우연씨가 단독입찰하여 2,491만 원에 낙찰받았다. 그런데 보증금을 만원권 현금으로 236만8천 원을 준비해서 계수기로 확인하는 과정을 거쳤다.

여러분들은 옆에 조흥은행이 있으니까 수표 한장으로 끊으세요........

6. 사건번호 2003타경 15881호

구로구 개봉동 동인아파트 205호다. 28평형이고 1회 유찰되어 8,800만 원에 나왔다. 이 물건은 선순위 세입자가 보증금이 7천만 원인데 이 세입자를 포함해서 5명이 응찰해서 결국 세입자가 9,400만 원에 최고가매수 신고를 하여 낙찰받았다.

이렇게 배당을 받게될 세입자가 낙찰받으면 배당받을 금액 7,000만 원을 낙찰대금 9,400만 원에서 상계처리하고 차액 2,400만 원만 잔금납부일에 납부하면 된다. 물론 미리 상계신청서를 제출하여야 한다.

또한 이런 경우처럼 대항력있는 세입자가 낙찰받아 소유권을 취득하게 되면 세입자로서 갖고 있는 대항력 있는 임차권은 혼동으로 소멸하게 된다. 대항력있는 세입자가 낙찰받아 소유권가 되었는데 자기가 자기에게 대항력을 주장하는 꼴이 되기 때문이다.

반대로 대항력없는 세입자, 즉 권저당 뒤에 있는 세입자가 낙찰받게 되면 소유권은 취득하지만 그 임차권은 소멸되지 않으므로 보증금반환청구소송 등으로 채무명의를 득하여 다른 재산을 강제경매하여 받아 낼 수 있다.

혼동으로 인한 소멸 기억나시죠? 혼동이 온다고요?