[10화] 분담금과 이주비, 내 돈은 언제 오가나 ② 공동주택편(빌라,연립,아파트)

[베이더]

땅이 넓은 단독주택과 달리 빌라는 대지지분이 작다. 그렇다면 새 아파트를 받을 자격도 없을까? 그렇지 않다. 권리산정기준일(우리 구역은 2025년 1월 23일) 전부터 가진 빌라라면, 땅 몫이 작아도 새 아파트를 받을 자격이 있다.

지난 글 단독·다가구주택편에 이어, 이번에는 공동주택을 가진 분들의 돈이 언제 어떻게 오가는지 살펴본다.

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전체 공동주택은 44동, 403세대

건축물대장으로 확인해 본 우리 구역의 공동주택은 44동, 403세대다. 다세대주택 360세대, 아파트 37세대, 연립주택 6세대다. 단독·다가구주택은 지번 단위로 세지만, 공동주택은 집집마다 주인이 따로 있어 세대 단위로 센다.

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공공기관 소유 공동주택은 11동, 120세대

이 가운데 49세대는 LH(한국토지주택공사), 71세대는 SH(서울주택도시공사)가 가진 집이다. 모두 8개 지번, 11개 건물이다. 공공기관이 가진 120세대는 개인 소유자와 사정이 다르니 따로 떼어 본다.

공공기관이 가진 빌라는 다음과 같다.

소유	지번	건물명	세대 수
LH 소유	245-2	성준팰리스 A·B	20
LH 소유	248-23	삼화에코빌	12
LH 소유	256-3	성준팰리스(중곡3)	10
LH 소유	256-37	금성하이츠빌	7
LH 소유 소계	4		49
SH 소유	255-9	중곡에스하임월드1 1·2동	29
SH 소유	247-51	휴먼에코빌3차	14
SH 소유	248-6	휴먼에코빌1차 A·B동	18
SH 소유	248-26	휴먼에코빌2차	10
SH 소유 소계	4		71
총계	8지번	11동	120

LH와 SH도 토지등소유자라 조합원이 된다. 다만 개인 소유자와 세 가지가 다르다.

• 동의율이나 투표를 셀 때는 여러 채를 가져도 각각 한 명으로 센다.
• 새 아파트는 개인과 달리 가진 세대 수만큼 받을 수 있어(도시 및 주거환경정비법 제76조), 대개 다시 공공임대주택으로 쓴다.
• 이들도 동의서를 제출한다. 하지만 기관 내부 검토를 거쳐 내기 때문에 시간이 걸리곤 한다.

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개인 소유 공동주택은 33지번, 283세대

공공기관 소유를 뺀, 개인이 가진 공동주택은 34동 283세대다. 이 글의 표와 숫자는 이 283세대를 기준으로 셈했다. 내 건물이 들어 있는지 확인해 보시기 바란다.

이 중에는 한 사람이 다세대주택을 여러 채 가진 경우(다물권)도 있다. 다만 지금 서울의 재개발에서는 여러 채를 가져도 새 아파트는 원칙적으로 한 채만 받고, 집이 두 채 이상이면 이주비 대출도 막힌다. 그래서 앞으로 여러 채를 정리하는 분들이 늘어날 것이고, 그만큼 조합원 수도 늘어날 것으로 본다.

우리 구역의 공동주택 소유자는 단독·다가구주택 소유자보다 나이가 젊은 편이지만, 크게 차이 나지는 않는다.

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평형에 따라 내 분담금이 달라진다

아래는 우리 구역에서 개인이 가진 공동주택 283세대의 평형별 추정 분담금 현황이다.

평형(전용면적)	조합원 분양가 (정비계획안 추정)	돈을 돌려받을 것으로 보이는 세대	돈을 더 낼 것으로 보이는 세대
17형 (39.95㎡)	4억 9,970만 원	160세대 (56.5%)	123세대 (43.5%)
20형 (46.95㎡)	5억 9,630만 원	117세대 (41.3%)	166세대 (58.7%)
24형 (59.95㎡)	7억 5,970만 원	44세대 (15.5%)	239세대 (84.5%)
30형 (74.95㎡)	8억 6,060만 원	25세대 (8.8%)	258세대 (91.2%)
34형 (84.95㎡)	9억 5,070만 원	0세대 (0%)	283세대 (100%)
43형 (114㎡)	11억 4,580만 원	0세대 (0%)	283세대 (100%)

우리 구역의 정비계획(안)은 24형(59.95㎡) 이하를 1,378세대나 잡아 두었다. 이를 1,060세대로 줄여도 조합원이 고르고도 남는 숫자다.

지난 글에서 정비계획(안)에 담긴 43형 (114㎡)과 34형 (84.95㎡)이 단독·다가구주택 소유자에게도 모자란다고 했는데, 공동주택 소유자에게도 마찬가지다. 분담금을 내더라도 국민평형을 신청하고 싶은 분이 많을 텐데, 지금 계획대로라면 공동주택 조합원에게는 차례가 돌아오기 어렵다.

한 평형에 신청이 몰리면 어떻게 될까? 「서울특별시 도시 및 주거환경정비 조례」 제38조 제1항 제4호는 이렇게 정하고 있다.

권리가액이 큰 순서로 배정하니, 대지지분이 작은 공동주택은 뒤로 밀리기 쉽다. 공동주택에 사시는 분들도 원하는 집을 고를 수 있도록, 우리 구역의 평형 구성을 조정할 필요가 있다.

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공동주택 한 채로도 아파트 두 채를 받을 수 있다

두 채를 받는 '1+1'은 단독·다가구주택만의 이야기가 아니다. 도시 및 주거환경정비법(제76조)은 종전 자산의 가격이나 주거전용면적의 범위 안에서 두 채를 받을 수 있게 하고, 그 가운데 한 채는 전용 60㎡ 이하로 하도록 정해 두었다.

우리 구역 공동주택 가운데는 1+1의 주거전용면적 조건을 충족하는 세대가 35세대 있다. 지금은 정비계획(안)의 주거전용면적만 따진 보수적인 계산이니, 나중에 감정평가를 거쳐 가격 기준까지 따지면 더 늘어날 수 있다.

1+1의 면적 조건을 충족한 공동주택은 다음과 같다. 혹시 투자를 권하려고 특정 빌라의 세대를 공개한다고 오해하실까 덧붙이면, 이 표는 국토교통부 건축물대장에서 누구나 찾아볼 수 있는 공개 자료로 셈한 것이다. 내 집이 해당하는지 알아보시도록 정리했을 뿐, 특정 집의 매매를 권하는 것이 아니다.

건물 (지번)	해당 호수	세대 수	지금 집의 전용면적	두 채 합산 전용면적
월드빌 (245-7)	501호	1	116.16㎡	30형+17형 · 114.90㎡
극동하이빌 (246-25)	201·301호 / 202·302호	4	82.39㎡ / 80.58㎡	17형+17형 · 79.90㎡
건물명 미확인 (247-45)	301호	1	84.93㎡	17형+17형 · 79.90㎡
에덴빌라 (248-10)	101호	1	88.88㎡	20형+17형 · 86.90㎡
진흥아르미 아파트 (252-8)	2~7층 각 층 01·02·03호	18	84.84 ~84.96㎡	17형+17형 · 79.90㎡
현대빌라 (253-4)	101·102·201·202·301·302호	6	112.02㎡	24형+20형 · 106.90㎡
플러스빌 (253-5)	1동 501호	1	82.31㎡	17형+17형 · 79.90㎡
호동아파트 (254-12)	501호 / 502·503호	3	82.62㎡ / 83.64㎡	17형+17형 · 79.90㎡
합계	8개 지번	35

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1+1을 고르기 전에 반드시 알아 둘 것!

지난 글 단독·다가구주택편에서 정리했지만, 공동주택 소유자도 꼭 알아야 할 내용이라 다시 한 번 정리한다.

• 이주비부터 막힐 수 있다. 1+1을 신청하면 이주할 때부터 다주택자로 분류돼 기본 이주비 대출이 막힐 수 있다. 2025년 7월 금융위원회는 준공 뒤 한 채를 팔겠다는 약정서를 쓰면 이주비를 허용하겠다고 했지만, 그 뒤에도 노량진1구역처럼 1+1 신청자의 이주비가 막혀 어려움을 겪는 구역이 여전히 많다. 처분 약정을 쓰면 두 채를 받아 하나를 세놓거나 물려주려던 계획도 달라진다.

• 작은 집은 3년 동안 팔 수도, 증여할 수도 없다. 60㎡ 이하로 받은 한 채는 이전고시일(공사가 끝난 뒤 새 아파트의 소유권을 조합원에게 넘긴다고 구청이 알리는 날로, 보통 입주 무렵이다) 다음 날부터 3년 동안 팔 수 없고, 자녀에게 증여하는 것도 막힌다.

• 종합부동산세에서 다주택자가 된다. 두 채를 받으면 1주택자가 받는 고령자 공제와 장기보유 공제를 받지 못한다. 대법원도 2025년에 1+1 분양자를 다주택자로 본 과세가 정당하다고 확정했다. 2026년 10월 현재 발표된 정부의 세제 개편안대로라면 2028년부터는 1주택자와 2주택자의 종부세 차이가 더 벌어진다.

• 팔 때 양도소득세도 따져야 한다. 2주택이 되면 둘 중 먼저 파는 집은 1세대 1주택 비과세를 받기 어렵다. 서울 같은 규제지역에서는 여기에 다주택 중과까지 붙어, 남긴 이익의 절반 넘게 세금으로 낼 수도 있다. 2026년 10월 현재 정부 개편안은 다주택 중과를 2027~2028년에 한시적으로 낮췄다가 2029년에 되돌리는 내용이다. 1+1로 받은 작은 집은 이전고시 뒤 3년 동안 팔 수 없으니, 실제로 팔 수 있는 때에는 어떤 기준이 적용될지 그때 다시 따져야 한다.

• 자녀에게 한 채를 주는 것도 쉽지 않다. 짓는 동안에는 두 채가 하나의 입주권으로 묶여 있어 따로 떼어 주기 어렵고, 관리처분계획인가 뒤에는 조합원 지위를 넘기는 것 자체가 제한된다. 아파트가 다 지어져 각각 등기가 된 뒤에야 한 채를 줄 수 있는데, 작은 집은 그 뒤로도 3년 동안 증여할 수 없다. 두 채를 가진 부모가 증여하면 자녀가 내는 취득세도 무거워진다.

• 입주 때 새 대출이 막힐 수 있다. 입주 때는 빌렸던 이주비를 갚아야 하는데, 보통 새 아파트를 담보로 대출을 받아 갚는다. 그런데 두 채를 받으면 다주택자가 되고, 2026년 10월 현재 서울에서 다주택자의 주택담보대출은 막혀 있다. 이주비를 많이 빌린 집일수록 입주 때 큰돈이 모자랄 수 있다.

• 실제로 두 채를 받을 수 있을지는 아직 알 수 없다. 법이 허용하는 길일 뿐, 1+1을 얼마나 허용할지는 관리처분계획에서 정해진다.

두 채가 늘 이익은 아니다. 분양신청을 하기 전에 내 나이와 보유 기간, 앞으로의 계획을 놓고 꼭 세무 상담을 받아 보시기 바란다. 나이에 따라 종부세 공제가 달라지고, 자녀에게 증여할지 상속할지도 갈리기 때문이다. (분양신청 기간에는 조합 사무실에서 세무사 상담을 함께 마련하는 경우가 많다.)

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한눈에 보는 돈의 흐름

이제 자산이 앞으로 어떤 과정을 거쳐 확정되고, 언제 실제로 통장을 오가는지 순서대로 보자. 아래 시기는 서울시 신속통합기획의 일정대로 모든 과정이 막힘없이 진행된다고 가정한 것이다. 실제로는 이보다 늦어지는 경우가 많다.

예상 시기	절차	실제로 돈이 오가나
2027년	조합설립	아니요 (참고용 추정 분담금 안내)
2030년	사업시행인가와 감정평가	아니요 (내 집의 기준 가치 확정)
2030년 말 ~2031년	조합원 분양신청	아니요 (평형, 1+1, 현금청산 결정)
2031년 말 ~2032년	관리처분계획인가	아니요 (분담금 납부 일정 확정, 이후 매도 제한)
2032년 ~2033년	이주와 이주비 대출	예 (기존 대출 상환, 전세를 준 경우 보증금 반환)
2033년 말 ~2034년	착공과 일반분양	예 (분담금 계약금·중도금 납부 또는 대출)
2037년 ~2038년	입주와 청산	예 (분담금 잔금 납부 또는 환급금 수령)

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연도별로 보는 돈의 흐름

2027년 무렵

| 조합설립: 참고용 추정 분담금

몇 달 뒤 조합설립 동의서를 받을 때 개략적인 사업비와 추정 분담금이 안내된다. 정식 감정평가 전이라 어디까지나 어림값이고, 나중의 실제 분담금과 차이가 날 수 있다.

중곡동재개발.com은 이 숫자를 미리 셈해 볼 수 있도록 만든 것이다. 다만 공식 숫자는 조합설립 동의서와 함께 안내되는 것을 기준으로 삼아야 한다. 공식 숫자가 나오면 계산기도 그에 맞춰 고치겠다.

중곡동 재개발 계산기

추정 분담금은 약속이 아니라 참고 정보다. 대법원도 그렇게 봐 왔다. 법에서 정한 조합설립 동의서 양식으로 동의를 받았다면, 분담금 정보가 충분하지 않았다는 이유만으로 그 조합설립 동의가 무효가 되지는 않는다는 것이다(대법원 2011두8291 판결 등).

이 시기에는 실제로 돈이 오가지 않는다.

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2030년 무렵

| 사업시행인가와 감정평가: 기준점이 정해진다

사업시행계획인가 고시일을 기준으로 땅과 건물을 감정평가해 종전 자산 평가액을 알려 준다. 여기에 사업성을 나타내는 비례율을 곱하면 권리가액이 된다.

권리가액 = 감정평가액 × 비례율

한번 정해진 감정평가액은 웬만해서는 바뀌지 않는다. 사업시행계획이 크게 바뀌어 다시 평가하거나 소송에서 잘못이 인정되는 드문 경우뿐이다. 공동주택은 대지지분이 작아 감정평가액이 단독주택보다 적게 나오는 경우가 많다. 그래서 비례율이 조금만 움직여도 내 분담금이 크게 달라진다. 사업성이 공동주택 소유자에게 특히 중요한 까닭이다. 이 시기에도 돈은 오가지 않는다.

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2030년 말~2031년 무렵

| 조합원 분양신청: 처음으로 내 분담금이 나온다

감정평가 결과를 받고 몇 달 안에 분양신청이 이어진다. 조합이 셈한 평형별 조합원 분양가의 추산액이 공개되고, 고른 평형의 분양가에서 내 권리가액을 빼서, 처음으로 감정평가를 바탕으로 한 분담금이 나온다. 그전까지 보던 추정 분담금보다 훨씬 실제에 가까운 숫자다. 이 분양가는 나중에 관리처분계획 총회에서 조합원이 의결하고 구청이 인가해야 확정된다.

조합원 분담금 = 조합원 분양가 − 권리가액

어느 평형을 고를지, 1+1을 신청할지, 아파트 대신 돈으로 받고 나갈지(현금청산)를 모두 이때 정한다.

공사비가 오르거나 사업이 늦어지면 분담금은 이후에도 달라질 수 있다. 우리 구역은 사업성이 좋은 편이니, 공사비가 오르더라도 조합원 분양가는 되도록 지키고 일반분양가로 메우자고 조합원들이 요구할 수 있다. 다만 일반분양가는 시장 상황과 분양보증 심사에 묶여 있어 마음대로 올릴 수는 없다.

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2031년 하반기~2032년 무렵

| 관리처분계획인가: 집 거래가 막히고 분담금 납부 일정이 확정된다

분양신청을 마치고 1년 안팎의 준비를 거쳐, 조합원별 권리가액과 분담금을 구청이 인가한다. 지금 내 집의 가치(종전 자산)와 앞으로 받을 집의 값(조합원 분양가)이 이때 일단 정해지는 셈이다.

분담금을 나눠 내는 비율(예: 계약금 10%, 중도금 60%, 잔금 30%)과 이주비·중도금 대출을 맡을 금융기관도 이때 정해진다.

지금 서울은 전역이 투기과열지구라, 관리처분계획인가 뒤에는 조합원 지위를 넘기기가 어렵다. 분담금이 부담되어 집을 팔지 말지는 관리처분계획인가 전에 판단해야 한다. 인가 뒤에 집을 사는 사람은 조합원 자격을 넘겨받지 못하고 현금청산 대상이 되기 때문에, 그때는 사려는 사람을 찾기 어렵다. 이런 결정은 꼭 전문가와 상의하시기 바란다.

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2032~2033년 무렵

| 이주와 이주비: 돈이 처음 크게 움직인다

관리처분계획인가 뒤에는 구역에 사는 모든 가구가 집을 비운다.

2026년 8·13 부동산 대책에 따르면, 이때 지금 집의 종전 자산 평가액과 새로 받을 아파트의 조합원 분양가 가운데 큰 금액을 담보 가치로 삼아 기본 이주비 대출(LTV 40%, 최대 6억 원)이 나온다.

직접 사는 분은 이주비로 이사 갈 집을 구해야 한다. 전세를 준 분은 세입자의 보증금을 돌려줘야 한다. 집에 주택담보대출이 있다면 이주비 은행이 1순위 담보를 잡을 수 있도록 먼저 갚아야 한다.

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'이주비'와 '이사비'는 다른 이야기

공사 현장 앞을 지나다 보면 '이사비 보전하라'는 현수막을 보게 된다. 이것은 이주비 대출과 다른 돈이다. '이사비'와 '주거이전비'는 조합이 주로 세입자와 현금청산자에게 주는 보상이다.

• 이사비: 짐을 옮기는 데 드는 비용이다. 집 넓이에 따라 정해진 기준으로 셈한다.

• 주거이전비: 다른 곳으로 옮겨 사는 동안의 생활비를 보태 주는 돈이다. 보통 가구원 수에 따른 월평균 가계지출을 기준으로, 세입자는 4개월분, 현금청산하는 소유자 가운데 그 집에 살던 사람은 2개월분을 법에 따라 받는다. 세입자는 정비계획 공람공고일(2026년 4월 24일) 당시 구역 안에서 3개월 이상 살았어야 받을 수 있다.

전세를 준 집의 세입자가 받는 이사비와 주거이전비는 집주인이 따로 내는 돈이 아니다. 조합이 사업비로 지급하고, 늘어난 사업비는 조합원 모두가 나눠 진다. 집주인이 직접 마련해야 하는 돈은 세입자에게 돌려줄 보증금이다.

새 아파트를 받는 조합원은 법으로는 이사비와 주거이전비를 받는 대상이 아니다. 다만 이주를 서두르려고 조합이 총회에서 정해 조합원에게도 이사비나 이주촉진비를 주는 경우가 많다. 

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세입자가 나가는 날 이주비가 나온다.

세를 준 집은 보통 세입자가 이사 나가는 날에 맞춰 이주비 대출이 실행되고, 그 돈으로 세입자에게 보증금을 돌려준다. 집을 사고팔 때 잔금 날 돈과 열쇠를 함께 주고받는 것과 비슷하다.

은행이 집에 1순위로 근저당을 잡으려면 세입자의 권리가 정리돼야 하기 때문이다. 그래서 이주비 대출 신청은 미리 해 두고, 세입자와 이사 날짜를 맞춰 그날 한꺼번에 처리한다.

세입자가 이사비나 주거이전비를 더 달라며 버티면 이주비도 묶이고, 내 이사도 늦어진다. 그래서 지금 전세나 월세 계약을 새로 맺거나 갱신할 때는, 재개발로 이주해야 한다는 것과 그때 집을 비워 준다는 내용을 특약으로 분명히 적어 두는 것이 좋다.

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이사 갈 집은 무엇으로 구하나 

이주비를 기존 대출과 세입자 보증금을 갚는 데 다 쓰고 나면, 공사 기간 동안 살 집의 보증금이 남지 않을 수 있다. 이때는 전세자금대출을 함께 알아봐야 한다.

다만 2025년 9·7 대책으로 서울 같은 수도권·규제지역에서 집을 한 채 가진 사람의 전세대출 한도는 2억 원으로 묶였고, 10·15 대책으로 이 대출에도 총부채원리금상환비율(DSR) 규제가 적용된다. 이주하는 동안에도 조합원은 지금 집을 가진 1주택자이니 보통 이 기준을 따르게 된다. 2026년 10월 현재의 기준이니, 이주 무렵 다시 확인해야 한다.

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계속 바뀌는 이주비 대출 정책

우리 구역의 이주는 앞으로 6~7년 뒤인 2032~2033년 무렵으로 예상된다.

2025년 정부의 6·27 가계부채 관리 강화 방안에서 따로 정해진 금액 한도가 없던 대출이 6억 원으로 묶였고, 10·15 주택시장 안정화 대책으로 서울 전역이 투기과열지구가 되면서 LTV(집값 가운데 대출받을 수 있는 비율)가 70%에서 40%로 줄었다.

따라서 2026년 10월 현재 서울의 이주비 대출에는 1주택자 LTV 40%, 다주택자 LTV 0%, 한도 6억 원이 적용된다. 이주비 대출을 받으면 다른 집을 사는 것도 막힌다.

그런데 이 기준이 두 달 전에 또 바뀌었다. 2026년 8·13 대책으로 8월 31일부터 담보 가치를 셈하는 방식이 달라졌다. 예전에는 지금 집의 종전 자산 평가액만 봤지만, 이제는 종전 자산 평가액과 새로 받을 아파트의 조합원 분양가(종후자산 평가액) 가운데 큰 금액에 40%를 적용한다. LTV 40%와 6억 원 한도는 그대로다.

이렇게 부동산 대책은 자주 바뀐다. 1년 남짓 사이에 6·27, 10·15, 8·13 대책이 잇달아 나왔고, 그때마다 이주비 대출의 기준이 달라졌다. 우리 구역이 이주할 2032년 무렵에는 또 어떻게 바뀌어 있을지 모른다. 이주비 대출은 부동산 대책이 나올 때마다 꼭 챙겨 봐야 할 항목이다.

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이주비 대출은 얼마나 나올까

공동주택 소유자에게는 반가운 변화다. 빌라는 땅 몫이 작아 종전 자산 평가액도 작다. 예전 기준이면 종전 자산이 3억 원인 집의 이주비는 1억 2,000만 원에 그쳤다. 이제는 새로 받을 아파트의 조합원 분양가로 셈할 수 있으니, 같은 집이라도 17형(조합원 분양가 4억 9,970만 원)을 신청하면 약 2억 원, 24형(7억 5,970만 원)을 신청하면 약 3억 400만 원까지 나온다. 큰 평형을 신청할수록 이주비도 늘어난다. 작은 집일수록 이번 대책의 덕을 크게 본다.

아래는 우리 구역에서 개인이 가진 공동주택 283세대의 기본 이주비를, 예전 기준인 종전 가액의 40%로 셈한 것이다.

추정 이주비 (종전 가액의 40%)	세대 수
3억 원 이상 (최대 3억 1,601만 원)	21세대 (7.4%)
2억 원 이상~3억 원 미만	81세대 (28.6%)
1억 원 이상~2억 원 미만	159세대 (56.2%)
1억 원 미만	22세대 (7.8%)
합계	283세대

(※ 공시지가에 따른 추정 종전 가액의 40%로 단순 계산한 숫자다. 여러 채를 가졌는지, 개인의 소득과 다른 대출은 반영하지 않았다.)

8·13 대책을 적용하면 이야기가 달라진다. 17형만 신청해도 담보 가치를 조합원 분양가 4억 9,970만 원으로 셈할 수 있어, 이주비가 약 2억 원까지 나온다. 표에서 2억 원이 안 되는 204세대(66.7%)도 17형 이상을 신청하면 2억 원 남짓은 받을 수 있다는 뜻이다. 24형을 신청하면 약 3억 400만 원이다.

신청 평형별로 이주비가 최소 얼마까지 나오는지 정리하면 이렇다.

신청 평형 (전용면적)	조합원 분양가 (정비계획 안)	이주비 (분양가의 40%)
17형 (39.95㎡)	4억 9,970만 원	약 1억 9,988만 원
20형 (46.95㎡)	5억 9,630만 원	약 2억 3,852만 원
24형 (59.95㎡)	7억 5,970만 원	약 3억 388만 원
30형 (74.95㎡)	8억 6,060만 원	약 3억 4,424만 원
34형 (84.95㎡)	9억 5,070만 원	약 3억 8,028만 원
43형 (114㎡)	11억 4,580만 원	약 4억 5,832만 원

(※ 내 집의 종전 가액의 40%가 이보다 크면 그 금액이 나온다. 한도는 6억 원이고, 1주택자 기준이다.)

넉넉한지는 집마다 다르다. 기본 이주비로 기존 대출을 갚고 이사 갈 집을 구할 수 있는지, 전세를 준 경우 보증금을 돌려줄 수 있는지는 집마다 사정이 다르다. 내 집의 대출과 보증금을 합친 금액을 이주비 추정액과 견주어 보시기 바란다.

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시공사를 통해 더해지는 추가 이주비

이주비는 두 가지로 나뉜다. 조합원이 직접 빌리는 기본 이주비와, 그것으로 모자랄 때 조합이 마련해 빌려주는 추가 이주비다. 규제로 기본 이주비가 줄어들수록 추가 이주비가 맡아야 할 몫이 커진다.

구분	기본 이주비	추가 이주비
빌리는 사람	조합원 개인 (은행과 직접 계약)	조합 (빌려서 조합원에게 다시 빌려줌)
담보·보증	조합원의 집 (근저당 설정)	공공기관(HF·HUG)이나 시공사의 보증
한도	LTV 40%, 최대 6억 원	조합이 정함
금리	낮은 편	높은 편
갚는 때	입주 때	입주 때 분담금과 함께 정산

기본 이주비는 조합이 은행과 협약을 맺으면, 조합원 한 사람 한 사람이 그 은행에서 자기 이름으로 빌리고 지금 가진 집에 근저당을 잡히는 돈이다. 집이 헐린 뒤에는 그 땅이 담보가 되고, 새 아파트가 등기되면 근저당도 새 아파트로 옮겨 간다. 조합은 모두가 같은 조건으로 빌릴 수 있게 창구를 열어 줄 뿐, 빚은 조합원 개인의 것이다. 그래서 집이 몇 채인지, 소득과 다른 대출은 어떤지가 심사에 걸리고, LTV 40%와 6억 원 한도도 개인마다 적용된다.

추가 이주비는 세입자 보증금과 기존 대출이 기본 이주비보다 많아 이사를 나갈 수 없는 조합원을 위해 조합이 따로 마련하는 돈이다. 조합이 금융기관에서 사업비로 돈을 빌리고, 공공기관이나 시공사가 보증을 선다. 조합원은 입주 때 분담금과 함께 정산해 갚는다.

추가 이주비를 줄지, 얼마까지 줄지, 이자를 누가 낼지는 조합이 총회에서 정한다. 공공 보증이 막히면 시공사 보증에 기대게 되고, 그만큼 금리가 오르고 시공사의 입김도 세진다. 그 비용은 결국 사업비로 조합원 모두에게 돌아온다. 2027년에 생길 한국주택금융공사(HF, 주금공)의 추가 이주비 보증이 반가운 까닭이다.

시공사를 통해 빌리는 추가 이주비. 여기에는 분명한 장점이 있다. 조합이 빌려 조합원에게 다시 빌려주는 돈이라, 보통 조합원이 이자를 매달 내지 않고 입주 때 분담금과 함께 정산한다. 시공사가 이주비 이자를 조합에 빌려주는 것도 허용된다. 당장 손에 쥔 돈이 없어도 이주를 마칠 수 있다는 뜻이다. 다만 그 이자는 사라지는 것이 아니라 사업비가 되어 결국 조합원 모두가 나눠 진다.

시공사가 이주비를 공짜로 주거나 은행보다 낮은 금리로 빌려주는 것은 법으로 금지돼 있다. 시공사가 할 수 있는 것은 시중 금리 수준으로 조합에 추가 이주비를 빌려주는 것까지다(도시정비법 제132조, 국토교통부 「정비사업 계약업무 처리기준」 제30조). 그러니 시공사를 고를 때 "이주비 무제한", "파격 금리" 같은 말이 나오면, 그 조건이 법의 범위 안인지, 결국 누구의 돈으로 돌아오는지 따져 봐야 한다.

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이주가 늦어지면 모두가 손해를 본다

이주부터는 시간이 곧 돈이다.

• 이자가 쌓인다. 이주비 2억 원을 연 4%로 빌리면 이자만 매달 약 67만 원, 5년이면 4,000만 원이다. 몇 집 때문에 구역 전체의 이주가 늦어지면 모든 조합원의 금융비용이 늘고, 착공이 늦어지는 사이 오른 공사비도 함께 떠안게 된다. 분담금을 내야 하는 공동주택 소유자에게는 그 몫이 그대로 분담금에 더해진다.

• 추가 이주비는 금리가 높다. 기본 이주비가 모자라면 시공사가 보증하는 추가 이주비를 쓰게 되는데, 금리가 훨씬 높다. 노량진3구역은 기본 이주비 금리를 3.8%, 추가 이주비 금리를 최대 7.0%로 안내했다.

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2033년 하반기~2034년 무렵
| 착공과 일반분양: 분담금을 내기 시작한다

이주와 철거가 끝나면 공사가 시작되고 일반분양이 진행된다. 분담금을 내야 하는 조합원은 이 시기에 계약금과 중도금을 나눠 내거나 중도금 대출을 받는다. 조합에 따라서는 입주 때 한꺼번에 내도록 하기도 한다.

공사비가 오르면 분담금이 늘어날 수 있다. 다만 판례는 추가 분담금을 낼 의무가 확정되려면 관리처분계획 변경 인가가 있거나, 적어도 조합원 총회에서 조합원별 분담 내역을 분명히 의결해야 한다고 본다. 추가 분담금 이야기가 나오면 금액보다 먼저 절차를 지켰는지 확인해야 하는 까닭이다.

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2037~2038년 무렵
| 입주와 청산: 최종 정산

35층 아파트는 보통 3년 반에서 4년의 공사를 마치면 입주한다. 이때 분담금 잔금(보통 30%)을 내고 빌렸던 이주비를 갚은 뒤 열쇠를 받는다.

돌려받을 돈이 있는 분은 이 무렵 환급금을 받는다.

새 아파트에 전세를 놓아 잔금을 치르려면, 들어올 세입자가 전세대출을 받아 보증금을 마련해야 한다. 그런데 집주인이 아직 등기를 마치지 못한 상태에서 세입자가 받는 전세대출, 곧 조건부 전세대출이 2025년 대출 규제로 막혔다. 입주 때는 이전고시 전이라 새 아파트의 등기가 아직 안 된 경우가 많아, 이 방법이 예전처럼 쉽지 않다.

입주 뒤 조합이 해산하고 청산할 때까지 남은 비용을 정산하면서 비례율이 마지막으로 조정되고, 긴 여정이 끝난다.

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공동주택 소유자가 더 알아 둘 점

1. 원하는 평형은 권리가액 순서로 배정 분양신청서에는 보통 희망 평형을 1순위, 2순위로 나눠 적는다. 큰 평형은 신청이 몰리면 권리가액 순서로 배정해 공동주택이 밀리기 쉬우니, 1순위에는 원하는 평형을, 2순위에는 분담금과 이주비 표를 보며 현실적인 평형을 적어 두는 것이 안전하다. 몇 순위까지 적는지는 조합의 분양신청 공고에서 정한다.

2. 분담금은 나눠서 낸다. 분담금은 한꺼번에 내는 돈이 아니다. 계약금, 중도금, 잔금으로 나눠 내고, 중도금은 대출을 받을 수 있다. 중도금 대출의 조건은 그때의 규제를 따른다. 조합에 따라서는 입주할  때 분담금을 한꺼번에 내도록 하기도 한다. 우리 구역에서도 반드시 고려되어야 할 부분이다.

3. 기존 대출은 대환으로 정리한다. 이주비 대출을 실행하는 날, 이주비 은행이 기존 대출 은행에 직접 돈을 보내 갚고 남은 금액만 내 통장에 넣어 주는 방식이다. 다만 기본 이주비가 기존 대출 잔액보다 많아야 한다.

4. 서울시와 정부의 움직임도 지켜보자. 서울시는 2026년 1월 이주비 대출을 가계대출 규제에서 떼어 LTV 70% 수준을 적용해 달라고 정부에 건의했고, 서울시 자체 이주비 융자 한도를 3억 원에서 5억 원으로 올리고 모든 정비사업 조합으로 넓혔다(2026년 7월). 다만 이 융자는 1순위 근저당을 설정해야 해서, 은행 이주비 대출과 겹쳐 받기는 어렵다. 정부는 2026년 8·13 대책에서 이주비 담보 기준을 바꾼 데 이어, 2027년에는 한국주택금융공사(HF, 주금공)의 추가 이주비 보증 상품을 새로 만들기로 했다. 모두 우리 구역이 이주할 무렵 다시 확인해야 한다.

5. 사업의 가치를 함께 높이자. 공동주택 소유자의 분담금은 비례율에 따라 크게 달라진다. 일반분양가를 제값 받을 수 있는 단지를 만들어야 비례율이 오르고 내 분담금이 줄어든다. 어떤 아파트를 지을지에 관심을 가져야 하는 이유다.

내 집의 분담금과 이주비는 중곡동재개발.com 계산기에서 확인할 수 있다. 아는 만큼 덜 불안하다. 내 경우에 맞는 판단은 꼭 구청이나 전문가와 상의하시기 바란다.

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