장기일반민간임대주택등에 대한 임대기간 합리화(조특령 §97의3)

[Jayden Ju.]

(1) 장기일반민간임대주택등에 대한 임대기간 합리화(조특령 §97의3)

현       행	개    정    안
□ 장기일반민간임대주택등의 양도소득세 과세특례* 요건 등    * (장특공제) 8년 이상 50%, 10년 이상 70%	□ 임대기간 계산 특례 신설
ㅇ (요건) ①장기일반민간임대주택등 등록 ②8년 이상 계속하여 임대 ③연 5% 임대료 증액 제한 ④기준시가 6억원(비수도권 3억원) 이하	ㅇ (좌 동)
< 추 가 >	- 재개발·재건축 사업*이 진행되는 경우 관리처분계획 인가일** 전 6개월부터 준공일 후 6개월까지의 기간은 계속하여 임대한 것으로 간주하되, 실제 임대한 기간만 임대기간에 산입     * 「도시 및 주거환경정비법」 및 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」에 의한 재개발·재건축사업     ** 소규모주택 정비사업의 경우 사업시행계획 인가일
ㅇ (임대기간 계산) 주택임대기산일: 임대등록후 임대개시일	ㅇ (좌 동)
- 단기임대주택을 장기일반민간임대주택등으로 등록시 기존 임대기간의 50%(최대 5년)를 임대기간으로 인정	- 최대 4년을 한도로 기존 임대기간 전체를 장기일반민간임대주택등의 임대기간으로 인정

▣ 개정이유	임대기간 계산시 재건축 등의 기간은 계속 임대한 것으로 보되 실제 임대기간만 산입하고, 임대등록 변경시 기존임대기간 산입기간을 관련 법령개정에 맞추어 조정
▣ 적용시기	① 영 시행일 이후 양도하는 분부터 적용 ② (변경 등록시 임대기간 계산) 영 시행일 이후 장기일반민간임대주택등으로 변경 등록하는 분부터 적용 ③ (변경 등록시 경과규정) 영 시행일 현재 단기임대주택을 8년 초과하여 임대한 경우 종전규정에 따라 최대 5년을 임대기간으로 인정

조세특례제한법시행령 제97조의 3 [ 장기일반민간임대주택등에 대한 양도소득세의 과세특례(2018.07.16 제목개정) ]

① 법 제97조의3 제1항 각 호 외의 부분에서 "대통령령으로 정하는 거주자"란 「소득세법」 제1조의2 제1항 제1호에 따른 거주자를 말한다.(2014.02.21 신설)

② 법 제97조의3 제1항 각 호 외의 부분 단서에 따른 10년 이상 계속하여 임대한 경우와 같은 항 제1호에 따른 8년 이상 계속하여 임대한 경우는 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조 제4호의 공공지원민간임대주택 또는 같은 조 제5호에 따른 장기일반민간임대주택(이하 이 조에서 "장기일반민간임대주택등"이라 한다)으로 각각 10년 또는 8년 이상 계속하여 등록하고, 그 등록한 기간 동안 통산하여 각각 10년 또는 8년 이상 임대한 경우로 한다. 이 경우 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 재건축사업, 재개발사업 또는 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」에 따른 소규모주택정비사업으로 인하여 임대할 수 없는 경우에는 해당 주택의 관리처분계획(소규모주택정비사업의 경우에는 사업시행계획을 말한다) 인가일 전 6개월부터 준공일 후 6개월까지의 기간 동안 계속하여 임대한 것으로 보되, 임대기간 계산 시에는 실제 임대기간만 포함한다.(2019.02.12 후단신설)

③ 법 제97조의3 제1항 제2호에서 "대통령령으로 정하는 임대보증금 또는 임대료 증액 제한 요건 등"이란 다음 각 호의 요건을 말한다.(2014.02.21 신설)

1. 임대보증금 또는 임대료의 연 증가율이 100분의 5를 초과하지 아니할 것(2016.02.05 개정)

2. 「주택법」 제2조 제6호에 따른 국민주택규모 이하의 주택(해당 주택이 다가구주택일 경우에는 가구당 전용면적을 기준로 한다)일 것(2016.08.11 개정)

3. 장기일반민간임대주택등의 임대개시일부터 8년 이상 임대할 것(2018.10.23 개정)

4. 장기일반민간임대주택등 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 해당 주택의 임대개시일 당시 6억원(수도권 밖의 지역인 경우에는 3억원)을 초과하지 아니할 것(2018.10.23 신설)

④ 장기일반민간임대주택등의 임대기간의 계산에 관하여는 제97조 제5항 제1호·제3호 및 제5호를 준용한다. 이 경우 「소득세법」 제168조에 따른 사업자등록과 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따른 임대사업자등록을 하고 장기일반민간임대주택등으로 등록하여 임대하는 날부터 임대를 개시한 것으로 보며, 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조 제3항에 따라 같은 법 제2조 제6호의 단기민간임대주택을 장기일반민간임대주택등으로 변경 신고한 경우에는 같은 법 시행령 제34조 제1항 제3호에 따른 시점부터 임대를 개시한 것으로 본다.(2019.02.12 후단개정)

⑤ 법 제97조의3 제2항에 따라 과세특례 적용의 신청을 하려는 자는 해당 장기일반민간임대주택등의 양도소득 과세표준예정신고 또는 과세표준확정신고와 함께 기획재정부령으로 정하는 과세특례적용신청서를 납세지 관할 세무서장에게 제출하여야 한다. 이 경우 그 절차 등에 관하여는 제97조 제3항·제4항 및 제6항을 준용한다.(2018.07.16. 개정)

조세특례제한법 제97조의3 [ 장기일반민간임대주택등에 대한 양도소득세의 과세특례(2018.01.16 제목개정) ]

① 대통령령으로 정하는 거주자가 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조 제4호에 따른 공공지원민간임대주택 또는 같은 법 제2조 제5호에 따른 장기일반민간임대주택을 등록하여 다음 각 호의 요건을 모두 충족하는 경우 그 주택(이하 이 조에서 "장기일반민간임대주택등"이라 한다)을 양도함으로써 발생하는 소득에 대해서는 「소득세법」 제95조 제1항에 따른 장기보유 특별공제액을 계산할 때 같은 조 제2항에도 불구하고 100분의 50의 공제율을 적용한다. 다만, 장기일반민간임대주택등을 10년 이상 계속하여 임대한 후 양도하는 경우에는 100분의 70의 공제율을 적용한다.(2018.01.16 개정)

1. 8년 이상 계속하여 임대한 후 양도하는 경우(2014.12.23 개정)

2. 대통령령으로 정하는 임대보증금 또는 임대료 증액 제한 요건 등을 준수하는 경우(2014.01.01 신설)

② 제1항에 따른 과세특례는 제97조의4에 따른 장기임대주택에 대한 양도소득세의 과세특례와 중복하여 적용하지 아니한다.(2018.12.24 신설)

③ 제1항에 따라 과세특례를 적용받으려는 자는 대통령령으로 정하는 바에 따라 주택임대에 관한 사항을 신고하고 과세특례 적용의 신청을 하여야 한다.(2018.12.24 항번개정)

④ 제1항에 따른 임대주택에 대한 임대기간의 계산과 그 밖에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.(2018.12.24 항번개정)