계약금과 계약해제 및 위약금(손해배상 예정) 약정의 필요성

[한병곤(네이버 블로그)]

계약금과 계약해제 및 위약금(손해배상 예정) 약정의 필요성

1. 계약금과 위약금의 의미

부동산 매매계약이나 전세계약, 임대차계약에 있어서 대부분 계약금이 교부되는(오가는) 경우가 일반적인데, 계약금(契約金)이란 계약체결시 당사자 한쪽이 상대방에게 지급하는 금전 등을 말한다.

그리고 위약금(違約金)이란 계약불이행시 그 불이행한 사람이 상대방에게 지급하기로 약속한 금전 등을 말하는데, 우리 민법은 위약금 약정이 있으면 이를 손해배상의 예정으로 추정한다(민법 제398조 제4항).

2. 계약금의 성격

계약금은 계약을 체결하였다는 증거로서의 성격(증약금,證約金)도 가지지만 기본적으로 해약금(解約金, 계약을 깨뜨릴 때 지급되는 돈)의 성격을 가진다.

이에 대해 우리 민법은 제565조(해약금) 제1항에서 “매매의 당사자 일방이 계약 당시에 금전 기타 물건을 계약금, 보증금등의 명목으로 상대방에게 교부한 때에는 당사자간에 다른 약정이 없는 한 당사자 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다”고 규정하고 있다.

위와 같이 계약금을 기준으로 계약의 해제가 자유로운데, 계약금은 보통 거래대금의 10%를 기준으로 정하고 있으나 계약자유(사적자치)의 원칙에 따라 10%를 초과하여 약정한 계약금도 유효하고, 따라서 계약의 구속력을 강화시키려면 계약금의 액수를 높여 계약해제를 미연에 방지하거나 어렵게 하는 것도 상당히 좋은 방법이라 하겠다.

3. 계약해제시 기준이 되는 계약금 - 실제 지급된 계약금이 아닌 약정 계약금

그런데 실제 거래에서는 계약금 약정을 한 후 약정된 계약금의 일부만 지급된 상태에서 계약이 해제되는 경우가 있는데, 이 경우 계약해제의 기준이 되는 계약금은 약정 계약금인지 실제 지급된 계약금인지가 문제가 된다.

실제 사건에서 매도인과 매수인이 아파트 매매계약을 체결하면서 계약금을 1억 1,000만원으로 정하면서 계약당일 1,000만원을 지급하고 다음 날 나머지 계약금 1억원을 지급하기로 한 후 매도인이 계약금 일부금인 1,000만원만 받은 상태에서 바로 마음이 바뀌어 1,000만원을 매수인에게 돌려주고 계약을 해제하였다.

당시 매도인과 매수인은 매매계약시 위 계약금의 기본 성격과 같이 계약을 해제하려면 매수인은 계약금을 포기하고, 매도인은 계약금의 배액을 돌려주어야 한다는 계약금 약정을 하였고, 그 외에도 계약을 해제한 사람은 상대방에 대해 손해배상으로 계약금 상당인 1억 1,000만원을 지급하기로 하는 위약금 약정을 체결하였는데, 매수인은 매도인이 위와 같이 1,000만원을 돌려주고 계약해제를 하자 위약금 약정에 따라 1억 1,000만원을 손해배상으로 청구하였다.

위 사안에서 대법원은 매매계약 해제시 기준이 되는 금원은 실제 지급된 계약금인 1,000만원이 아니라 약정한 계약금인 1억 1,000만원이라고 보았는데, 그 이유는 교부받은 계약금의 금원이 소액일 경우 사실상 자유로이 해제할 수 있게 하면 계약의 구속력이 약화되는 결과가 되어 부당하다고 보았다(대법원 2015. 4. 23.선고 2014다 231378판결).

4. 위약금과 손해배상의 예정

위약금(違約金)이란 계약을 불이행한 사람이 상대방에게 지급하기로 약속한 금전 등을 말한다.

우리 민법과 대법원은 위약금은 손해배상의 예정으로 추정하고, 손해배상의 예정이 부당히 과다한 경우에는 법원은 당사자의 주장이 없더라로 직권으로 적당히 감액할 수 있다(민법 제398조 제2항, 제4항, 대법원 2010. 7. 15.선고 2010다 10382판결).

그리하여 앞서 본 11억원의 아파트 매매계약에서 매수인이 약정한 계약금을 위약금으로 정한 후 매수인이 위약금 액수인 1억 1,000만원을 손해배상으로 청구한 사안에서 위약금 1억 1,000만원은 부당히 과다하다고 하여 그 액수를 70%로 감액하여 7,700만원을 지급하라고 하여 매수인 일부 승소판결을 하였다(대법원 2015. 4. 23.선고 2014다 231378판결).

위와 같이 실제 부동산 매매계약 등에서 해약금 조항 외에도 위약금 약정(손해배상의 예정)을 따로 할 필요성이 있는데, 그와 같은 위약금 약정을 하면 손해의 발생사실과 손해액에 대한 입증을 할 필요가 없이 쉽게 손해배상을 받을 수 있을 뿐만 아니라 그 약정으로 인해 계약의 구속력이 강화되고 분쟁의 발생을 예방하는 장점이 있으므로 되도록 계약시에는 위약금(손해배상의 예정) 약정도 추가할 필요가 있을 것이다.

손해배상 사건에 대해 법원은 손해발생이 있다고 하더라도 손해액 산정이 되지 않거나 손해액 산정의 근거가 없을 때에는 승소 판결을 해주지 않는다는 점에서 위약금 약정의 필요성은 백번 강조해도 지나치지 않다 할 것이다.

다만 대법원은 그와 같이 위약금(손해배상의 예정)의 약정이 있는 경우 다른 특약이 없는 한 채무불이행으로 인하여 입은 통상손해는 물론 특별손해까지도 예정액에 포함되고 채권자의 손해가 예정액을 초과한다 하더라도 초과 부분을 따로 청구할 수 없다고 하고 있음을 참고하여야 한다(대법원 2010. 7. 15.선고 2010다 10382판결, 대법원 1993. 4. 23.선고 92다 41719 판결, 대법원 2002. 12. 24.선고 2000다 54536 판결, 대법원 2004. 7. 22.선고 2004다 3543 판결 등 참조).

5. 위약금과 위약벌과의 차이

위약벌(違約罰)이란 채무를 불이행하는 사람이 상대방에게 징벌적인 제재로 지급을 약속한 금전 등을 말한다.

위약벌도 위약금과 같이 계약의 구속력을 강화시킨다는 점에서는 같으나 손해배상과는 관계없이 체결되는 약정이라는 점에서 위약금 약정과 구별되고, 손해배상의 예정에 관한 민법 제398조 2항이 유추적용되지 않아 그 액을 감액할 수 없다는 차이가 있다.

그리하여 대법원은 “위약벌의 약정은 채무의 이행을 확보하기 위하여 정해지는 것으로서 손해배상의 예정과는 그 내용이 다르므로 손해배상의 예정에 관한 민법 제398조 제2항을 유추 적용하여 그 액을 감액할 수는 없는 법리이나, 다만 그 의무의 강제에 의하여 얻어지는 채권자의 이익에 비하여 약정된 벌이 과도하게 무거울 때에는 그 일부 또는 전부가 공서양속에 반하여 무효로 된다고 판시하였다(대법원 2013. 12. 26.선고 2013다 63257판결, 대법원 2010. 12. 23.선고 2010다 56654 판결 등 참조).

대법원은 임차보증금 2억원, 시설대금 3억 3,000만원의 유흥주점 임차권을 5억 3,000만원에 양수하되, 계약위반자는 위약벌로 2억원을 몰취하기로 위약벌을 정한 사안에서 위 위약벌 2억원이 보증금 전액과 같은 금액으로 지나치게 무거운 금액으로 공서양속에 반하여 임차권 양도대금의 10%인 5,300만원만 위약벌로 유효하고 나머지는 무효로 보았다.

실재 재판에서 계약이 해제 또는 해지되었는지가 많이 다투어지고 있다는 점을 고려하시어 계약해제나 해지시에는 반드시 내용증명 발송으로 계약을 해제 내지 해지함으로써 그에 대한 증거를 반드시 남겨놓은 필요성이 있다는 점을 지적하면서 이만 글을 마치고자 합니다. -한병곤 올림-

[이라체]

유익한 계약상식 잘보고 갑니다
고맙습니다즈

[한병곤(네이버 블로그)]

관심으로 보아주시어 감사드리고, 늘 건강하시고 행복하세요,,,