【최광석 변호사】 매도인의 해약을 막기 위한 매수인의 방안은 무엇이 있을까요?

Q. 매도인의 해약을 막기 위한 매수인의 방안은 무엇이 있을까요? A. 안녕하세요. 저는 부동산전문 최광석 변호사입니다. 문의 주셔서 감사합니다. 민법 제565조 제1항은 「매매의 당사자 일방이 계약당시에 금전 기타 물건을 계약금, 보증금등의 명목으로 상대방에게 교부한 때에는 당사자간에 다른 약정이 없는 한 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다」라고 하여, ‘이행의 착수 전까지’ 해약이 가능한 것으로 규정하고 있습니다. ‘이행의 착수’에는 여러 가지가 있을 수 있으나, 기본적으로 ‘계약금을 초과한 금원의 지급’을 들 수 있습니다(아래 판결 참고). 또한 이행기 전의 ‘이행의 착수’도 기본적으로 가능합니다(아래 판결 참고). 따라서 (계약서에 별도의 규정이 없는 한) 매수인이 매도인의 해약을 막으려면 가급적 빨리 ‘계약금을 초과한 금원의 지급’(중도금, 잔금 등의 일부 또는 전부 지급)을 하여 ‘이행의 착수’를 하는 것이 좋다고 사료됩니다. ★ 대법원 2000. 2. 11., 선고, 99다62074, 판결민법 제565조 제1항에서 말하는 당사자의 일방이라는 것은 매매 쌍방 중 어느 일방을 지칭하는 것이고, 상대방이라 국한하여 해석할 것이 아니므로, 비록 상대방인 매도인이 매매계약의 이행에는 전혀 착수한 바가 없다 하더라도 매수인이 중도금을 지급하여 이미 이행에 착수한 이상 매수인은 민법 제565조에 의하여 계약금을 포기하고 매매계약을 해제할 수 없다. ★ 대법원 1993. 1. 19. 선고 92다31323 판결가. 민법 제565조가 해제권 행사의 시기를 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지로 제한한 것은 당사자의 일방이 이미 이행에 착수한 때에는 그 당사자는 그에 필요한 비용을 지출하였을 것이고, 또 그 당사자는 계약이 이행될 것으로 기대하고 있는데 만일 이러한 단계에서 상대방으로부터 계약이 해제된다면 예측하지 못한 손해를 입게 될 우려가 있으므로 이를 방지하고자 함에 있고, 이행기의 약정이 있는 경우라 하더라도 당사자가 채무의 이행기 전에는 착수하지 아니하기로 하는 특약을 하는 등 특별한 사정이 없는 한 이행기 전에 이행에 착수할 수 있다.나. 매도인이 민법 제565조에 의하여 계약을 해제한다는 의사표시를 하고 일정한 기한까지 해약금의 수령을 최고하며 기한을 넘기면 공탁하겠다고 통지를 한 이상 중도금 지급기일은 매도인을 위하여서도 기한의 이익이 있다고 보는 것이 옳고, 따라서 이 경우에는 매수인이 이행기 전에 이행에 착수할 수 없는 특별한 사정이 있는 경우에 해당하여 매수인은 매도인의 의사에 반하여 이행할 수 없다고 보는 것이 옳으며, 매수인이 이행기 전에, 더욱이 매도인이 정한 해약금 수령기한 이전에 일방적으로 이행에 착수하였다고 하여도 매도인의 계약해제권 행사에 영향을 미칠 수 없다.