NPL 1
모든 부동산 투자상품중 돈이 될 만한 것들은 일반인에게 기회가 오기 매우 힘듭니다. 이유는 여러분들 앞에는 전문가들이 있기 때문입니다. 그래도 우리는 안정성 + 수익률 두가지를 만족할 상품을 찾으러 여기 저기 발품을 팔고 다니죠.
금융권 에서는 담보대출로 빌려준 돈을 회수하기 위해 시간이 오래 걸리는 부동산경매 대신 채권을 판매하여 현금화하는 위험회피 수단을 강구한다. 즉, 제 3자에게 받을 돈에 대한 권리를 판매하여 재무 건정성을 유지한다.
NPL도 경매와 마찬가지로 큰 수익을 올릴 수도 있지만 리스크나 함정이 많고 매입방법도 다양합니다.
(1) 이자연체가 없는 경우: 정상
(2) 1~3개월 이자연체 있는 경우: 요주의
(3) 3개월이상의 이자연체가 있거나 대출금 중 담보가 있는 경우: 고장
(4) 고정 단계 중 담보가 없는 경우: 회수 의문
(5) 원금 및 이자의 회수가 불가능한 경우: 추정손실
요주의 이상의 단계처럼 은행 등의 금융기관에서 나간 대출금의 이자와 원금을 3개월 이상 회수를 하지 못하는 경우 BIS비율 때문에.
(1) 은행이 직접 강제경매 절차 등을 실행
(2) 그 채권을 자산유동화회사로 인수시킴
요즘 일반인도 경매의 일부분인 NPL에 관심이 많은것 같습니다. 투자자들은 안정성 만큼 수익률을 중요시 하기 때문이죠. NPL에 관심이 많아 진다는 것은 수익률이 좋기 때문이라 보여집니다.
경매대중화로 인해 경매인구는 많이 불어나 경쟁이 심해 수익을 내지 못하는 경우가 많다. NPL 부실채권시장은 수익모델이 다양하다.
모든 부동산 투자상품에 리스크가 존재하듯 NPL상품 또한 리스크가 존재 합니다. 그래서 기초공부는 해야합니다.
NPL 쉽게 말해 부실채권을 사고 파는 과정을 통해 수익을 내는 경매의 일종입니다. 경매는 가고 NPL 시대가 온 것 같습니다.
☉ Non Performing Loan / 무수익여신 / 無收益與信 / 부실채권
부실대출금과 부실지급보증금을 합친 개념으로 금융기관이 빌려준 돈을 회수할 가능성이 없거나 어렵게 된 부실채권을 의미한다.
금융회사의 부실대출금액과 부실지급보증금액을 합친 금액으로 수익이 발생하지 않기 때문에 붙여진 이름이다. 일정 기간 이상 이자가 연체된 대출금이나 부도 등으로 회생절차 등에 들어간 기업에 대한 대출금이 NPL로 분류된다. 일반적으로 부실여신 또는 부실채권으로 불린다.
NPL의 통일된 정의는 존재하지 않으나, 90일 이상 연체되었거나 출자전환·재대출·기한유예된 경우이거나, 혹은 90일 이하 연체이지만 파산 등의 이유로 전액 상환가능성에 의심이 있는 경우 등을 non-performing loan이라고 하며, IMF의 보고서는 이같은 non-performing을 대출(loan)뿐만이 아닌 다른 자산(asset)에도 적용할 것을 권고한다.
보통 은행 등 금융회사의 대출 건전성을 나누는 기준은 ‘정상’ ‘요주의’ ‘고정’ ‘회수의문’ ‘추정손실’ 5단계로 분류되는데 3개월 이상 연체된 여신을 ‘고정’이하로 분류한다. 그 중 담보가 있어 회수 가능성이 있는 경우를 ‘고정’, 담보가 없는 경우를 ‘회수의문’과 ‘추정손실’로 구분한다. IMF(국제통화기금)에서는 ‘고정’이하의 여신을 부실여신 즉 NPL로 간주한다.
금융회사는 자신들이 보유한 NPL을 채권추심을 전문으로 하는 신용정보회사나 여신전문금융회사, 저축은행 등 제2 금융권에 경매 등을 통해 싼 가격에 매각하고, 이를 매입한 회사는 채권의 추심이나 재매각을 통해 수익을 올리기도 한다.
미국과 일본에서는 개인에게도 NPL의 거래를 허용하고 있으나 우리나라는 자산유동화에 관한 법률에 의해 일반인이 NPL을 거래하는 것을 금지하고 있다.
☉ 용어
• AMC (Asset Management Company) : 자산관리회사
• SPC (Special Purpose Company) : 유동화전문유한회사(특수목적법인)
• ABS (Asset Backed Company) : SPC가 발행하는 자산유동화증권
• 자산유동화 : 부실채권, 부동산등의 자산을 담보로 채권을 발행해 자금을 조달. 유동성이 없는 자산을 증권으로 전환해서 현금화 하는 행위
• 고정 : 연체 3개월 이상
• 회수의문 : 연체 3개월이상 1년 미만
• 손실 : 연체 1년이상
• BIS : (Bank for International Settlement) : 은행의 위험자산대비 자기자본
☉ NPL 장점
• 물건 매각 시 낙찰가액만큼의 양도 소득세를 절세(수익금 비과세)할 수 있습니다.
• 채권금액을 할인하여 채권을 매입하므로 수익률이 일반 경매보다 높다.
• 배당 투자가 가능.
☉ NPL 단점
• 물건 하자가 많으므로 공부를 많이 해야한다.
• 확인하기 힘든 권리관계로 인한 위험성
예전에 올렸던 글인데 다시 보시죠.
경매학원도 이제는 포화 상태인것 같습니다.
☉ 부동산 경매 1
01. 경매란 무엇인가?
경매는 매수희망인 중 가장 높은 가격으로 적은 사람에게 소유권을 이전하는 매매의 한 형태로서 그 매매의 목적물이 부동산인 경우를 부동산 경매라고 합니다.
부동산경매는 물건을 파는 옥션처럼 매도인이 임의로 물건을 팔고자 할 때 이용되는 것은 아니고 채권자가 채권을 회수하기 위해 법원을 통해 실시하는 경매입니다.
부동산 경매는 해당 부동산이 있는 곳의 지방법원에서 신청하고 한다.
02. 경매절차 알아보기
부동산 경매 절차에는 임의경매 절차와 강제경매 절차가 있습니다. 임의경매 절차와 강제경매 절차는 경매신청방법, 매각 대상인 부동산의 압류 여부만 다를 뿐 그 진행절차에는 큰 차이가 없습니다.
채권자의 경매신청 ▷ 법원의 경매개시결정과 매각의 준비 ▷ 매각기일 등 공고 ▷ 입찰자의 정보수집 및 입찰 참여 ▷ 법원의 최고매수인의 선정 ▷ 법원의 매각허가 결정 ▷ 매수인의 매각대금 지급 및 권리 취득 ▷ 채권자에 대한 배당
03. 기본문서 알아보기
감정평가서 : 법원은 감정인으로 하여금 부동산을 평가하게 하고 그 평가액을 참작하여 최저매각가격을 정한다.
현황조사보고서 : 경매개시결정을 한 후 지체없이 집행관에게 부동산의 현상, 점유관계, 차임 또는 임대차 보증금의 수액 기타 현황에 관하여 조사할 것을 명하고 집행관은 작성하여 집행법원에 보고한다.
매각물건명세서 : 부동산의 표시, 점유자와 점유의 권원, 기간, 보증금 등에 관한 관계인의 진술, 등기된 부동산에 관한 권리 매각으로 효력을 잃지 아니하는것, 지상권의 개요 등을 기재한 문서
등기부 등본 : 표제부, 갑구, 을구로 구정되어 있고 표제부는 지번, 구조, 용도, 면적 등을 기재 갑구는 소유권에 관한 권리 압류, 가등기, 경매개시결정, 예고등기, 가처분 등 을구는 소유권 이외의 저당권, 전세권, 지상권 등
04. 입찰방법
입찰에 참여하려면 우선 법원경매사이트, 법원게시판, 굿옥션경매정보 등 매각 예정 물건에 대한 정보를 수집한 후 개략적으로 관심 물건을 선정한 후 그 물건에 대한 권리분석과 현장조사를 통해서 입찰에 참여할 물건을 최종적으로 결정해야 합니다.
법원도착 ▷ 입찰게시판의 확인 ▷ 관련공부 확인 ▷ 입찰표의 작성 및 제출 ▷ 입찰의 마감 개찰 ▷ 최고가매수신고인의 결정 ▷ 입찰의 종결
05. 대금납부
매각허가결정이 선고되면 법원에서 매수인에게 언제까지 매각대금을 납부하라는 명령서를 송달하며 매수인은 매각대금을 납부하면 매각의 목적인 권리를 취득합니다.
대금은 법원지정 은행에서 납부가능하며 대출을 통해 매각대금을 납부할 수도 있습니다. 소유권을 취득했음에도 불구하고 채무자, 점유자의 점유 등으로 인해 해당 부동산에 소유권을 행사할 수 없는 경우에는 부동산인도명령을 신청할 수 있으며, 명도소송을 제기할 수도 있습니다.
☉ 부동산 경매 2
대부분 법원경매에 투자하시는 분들을 보면 주택과 토지입니다. 경매의 본래 취지대로 시세보다 싼 물건을 수요자에게 공급한다면 다른 부동산에 투자하는 사람들은 없을것입니다. 실제로 경매물건에 함정이 많이 있고 경쟁자들과 싸워야 한다는 번거로움이 있습니다.
투자자들 대부분이 공인중개사를 통해 물건에 대해서 권리관계,하자유무등을 확인하고 계약을 하게됩니다. 그러나 경매물건의 경우는 본인이 직접하는 경우도 많습니다. 하나라도 실수를 한다면 하소연 할데가 없는것이죠. 낙찰후에 발견하게 된다면 입찰 보증금이 날라가는거죠.
지금은 주택에서 토지로 투자자들이 이동하고 있습니다. 이유는 주택시장이 안좋기 때문이죠. 경매를 하더라도 분석을 할줄 알아야하며 토지/주택에 대한 부동산 공부는 해야합니다. 저는 이렇게 생각합니다.
모든 부동산 투자는 처음에 한번 실수를 합니다.
그게 수업료죠. 제가 쓴 글들을 몇 번이고 보신분들이라면 부동산 투자로 성공은 못하더라도 실수는 안할것이라 생각합니다.
모든 부동산 물건들은 투자분석을 하게 됩니다. 그중에 경매는 하자있는 물건이기 때문에 다른 부동산 보다 중요시 되는게 기본서류(공부)들을 검토하는 권리분석(권리조사)입니다. 그 다음단계로 권리관계, 점유권, 유치권, 판례 등 권리관계 등을 분석해야 합니다. 투자자들이 이런 공부를 한다는 것이 쉽지는 않죠.
저 또한 지인들로부터 경매물건이라며 의뢰를 받아 분석해주는데 의외로 시간이 많이 걸리는 복잡한 물건들이 많습니다. 사실 분석한다는 대부분 전문가들이 기본서류만을 검토하고 물건의 좋고 나쁨을 결정하는데 이것은 잘못된 것입니다.
경매 입문자들이 착각하는게 있습니다.경매물건은 추가비용이 들어가는 경우도 많이 있습니다. 낙찰만 받으면 모든 권리가 소멸되는 것으로 알지만 그건 등기부등본상에 권리가 소멸 되는것 뿐이고 그 외에 다른 조건들이 있을수 있다는것을 명심해야합니다.
다른 부동산 물건과 달리 경매물건은 기본서류만으로 숨겨져있는 권리관계를 알수 없기 때문입니다.
쉽게 말하면 하자물건입니다.
해당물건이 소유자라고 하여도 명도가 이루어지지않아 강제집행까지 하는 경우를 주변에서 볼수 있습니다. 기본서류만 보고 입찰하면 안된다는 것만 기억하세요. 이것만 기억해도 리스크를 줄일수 있죠.
이런 여러 이유로 많은 투자자가 경매를 대행 시키는데 대행인은 낙찰을 받아야 수수료를 받을수 있으므로 투자자의 믿음을 저버리고 입찰가를 높게 쓰는 회사나 중개인들도 있어서 안타깝습니다.
☉ 부동산 경매 3
경매에서 제일 중요한것은 낙찰가를 정하는 것일겁니다. 요즈음은 경쟁도 치열합니다. 대부분 미래가치보다는 주변시세를 파악해서 낙찰가를 예상하는것이 문제입니다. 주변시세 보다는 싸게 낙찰 받았는데 그 지역이 발전이 되지 않는 지역이라면 향후 매도시 어떻게 될까요?
경매는 분양권/갭투자와 유사한 면도 있습니다. 여러개의 경매물건을 낙찰받아 임대료나 월세로 대출이자를 충당하는 분들이 많으며 경매물건은 싸기 때문에 언젠가는 오를거라는 잘못된 생각으로 무리하게 대출을 끼고 낙찰받는 분도 계시죠.
누차 말씀 드렸듯이 내 물건은 가격이 오를것이라고 판단하고 자금상환 계획없이 무리한 대출을 하게되면 문제가 발생할수 있다는 것을 명심하기 바랍니다. 실제로 경매받은 물건들이 무리한 이자 감당을 하지 못해서 다시 급매물로 나오고 있다는것을 아셔야 합니다.
경매도 이제는 부동산 투자로 메리트가 없어졌습니다. 대중화가 되어서 이제는 고가 낙찰로 급매물보다도 비싸게 낙찰되기 때문입니다. 한 지역을 놓고 보면 경매물건 낙찰금액이 급매물로 나온 가격보다 비싼 경우가 많기 때문이죠. 앞으로 경매시장은 많이 위축 될것임은 분명해 보입니다.
일부 경매전문가들이나 학원에서 몇차례 유찰된 물건을 노리면 승산이 있다고 권유 하는것을 잘 압니다. 하지만 몇차례 유찰된 물건이 투자가치가 있을까요? 글쎄요. 그런 물건도 있겠죠. 간혹 경매물건을 리모델링해서 수익을 낼수 있다고 말하는 경매전문가들이 있는데 이건 절대하지 말기 바랍니다. 성공하신분도 있지만 그런 물건을 추천받아 실패보신분이 훨씬 많다는것을 알아야합니다.
저는 경매물건 추천종목으로 앞으로 주택은 피하시고 집합건물로 개별등기된 지식산업센터나 개발예상지역의 토지를 권유하고 싶습니다.
오늘은 서류상으로 체크해야 할 기본문서에 대해 간단히 써봅니다. 글로 쓰는것도 한계가 있어 요즘 많이 고민됩니다.
1. 등기부 등본
민법에 토지와 건물은 별개의 부동산으로 구분.
토지 : 전.답.임야등만 표시
공동주택 : 공용부분/전용부분/대지지분 표시
단독주택 : 토지/건물 표시
표제부 : 경매물건의 주소와 면적 일치하는지 체크
갑구(소유권 체크) : 물건 소유자와 등본 소유자 일치
을구(권리관계 체크) : 임차권,저당권,전세권등
2. 토지이용계획확인원
토지의 목적에 맞는지와 거래상 제한은 없는지 체크.
3. 토지 대장
등기부등본 소유자와 동일한지 체크
4. 건축물 관리대장
법정지상권, 위법 건축물 유무 체크
5. 입찰(매각) 물건 명세서
입찰기일 일주일전 법원 열람가능. 물건 이해관계 당사자 목록, 감정평가서, 현황 조사서등이 첨부.
6. 감정 평가서
물건에 대한 의견서/위치도/평가등을 분석해 놓은 자료.
감정평가사의 주관적입장으로 평가되므로 현장조사는 해야합니다
7. 현황조사서
법원에서 물건지를 직접 방문하여 권리관계를 조사. 임대차관계등을 확인.